아파트 청약을 위한 무주택세대구성원 기준을 알아보고, 함께 거주하는 가족들이 주택을 소유하고 있을 때 국민주택 청약이 가능한지 알아보겠습니다. 무주택세대구성원이란 주택을 소유하지 않은 세대원 전원을 말하며, 세대원은 주택을 소유하고 있지 않아야 합니다. 부모님, 형제, 조카 등은 주택을 소유하고 있어도 무주택자로 인정될 수 있으며, 세대주 변경이나 세대분리는 필요하지 않을 수 있습니다. 세대원의 범위는 청약 신청인, 배우자, 직계존속, 배우자의 직계비속 등이 포함되며, 형제, 동거인은 세대원에 포함되지 않습니다. 또한, 주택 소유자가 60세 이상인 경우에는 무주택자로 인정될 수 있습니다. 이외에도 무주택기간 계산, 사전청약 무주택 유지, 노부모부양 특별공급 등 다양한 사항에 대한 내용을 확인할 수 있습니다.
무주택 자격 요건
무주택의 정의
무주택이란 우리가 흔히 알고 있는 주택 뿐만 아니라 분양권과 입주권도 소유하고 있지 않은 상태를 말합니다.
이는 주택공급에 관한 규칙에 따라 분양권 등을 소유한 경우를 포함합니다.
- 분양권 등 신규 계약자
- 2018년 12월 11일 이후 주택의 입주자모집공고가 승인된 분양권 등이 소유로 간주됩니다.
- 공급계약 체결일을 기준으로 주택 소유가 인정됩니다.
- 미분양 주택을 처음 받은 경우는 제외되지만, 해당 분양권 등을 매수한 경우는 주택 소유로 간주됩니다.
- 분양권 등 매수자
- 2018년 12월 11일 이후 매수한 분양권 등이 주택 소유로 간주됩니다.
- 매매대금 완납일을 기준으로 주택 소유가 인정됩니다.
주택 소유자이지만 무주택으로 간주되는 경우
일부 경우에는 주택을 소유하고 있지만, 특정 조건을 충족하면 무주택자로 간주됩니다.
주택공급에 관한 규칙 제53조에 따라 다음과 같은 경우 무주택으로 취급됩니다.
- 상속 후 3개월 이내에 지분을 처분한 경우
- 도시지역이 아닌 지역의 주택에서 거주한 후 다른 주택건설지역으로 이주한 경우
- 사용승인 후 20년 이상 경과한 단독주택, 85㎡ 이하의 단독주택, 직계존속 또는 배우자로부터 상속받은 주택 등
- 20㎡ 이하의 주택(분양권 등 포함)을 1호 소유한 경우
- 만 60세 이상의 직계존속이 주택(분양권 등 포함)을 소유한 경우
- 공부상 주택으로 등재되었지만 실제 주택이 아닌 경우
- 무허가건물을 소유한 경우
- 소형 저가주택 등을 1호 또는 1세대만 소유한 경우
- 국민주택 및 민영주택 일반공급으로 주택을 선착순으로 공급받은 경우
영구임대, 국민임대, 행복주택 등의 공공임대아파트는 무주택자 또는 무주택세대구성원을 요구하며, 주택을 소유한 경우에는 해당 아파트에 계속 거주할 수 있는지 확인해야 합니다.
무주택자를 위한 자격 기준
무주택세대구성원의 의미와 요건
무주택세대구성원 또는 무주택세대주는 대부분의 주택 청약에서 요구되는 자격 중 하나입니다.
이는 세대원 전체가 주택을 소유하고 있지 않아야 합니다.
예를 들어, 홍길동이 무주택세대구성원을 충족해야 하는 아파트 청약에 참여하려고 할 때, 홍길동뿐만 아니라 홍길동과 함께 거주하는 가족 구성원들도 무주택자여야 합니다.
무주택세대구성원의 범위와 조건
무주택세대구성원의 범위는 주택공급에 관한 규칙 제2조 제2의 3호에 따라 다음과 같습니다:
- 청약 신청인
- 청약 신청인의 배우자
- 청약 신청인의 직계존속 및 배우자의 직계존속
- 청약 신청인의 직계비속 및 배우자의 직계비속
- 청약 신청인의 배우자의 직계비속
가족 중에서도 주민등록에 함께 등재된 가족 구성원들이 해당합니다.
부부는 일심동체이므로 배우자는 세대주소에 등재되어 있지 않더라도 무주택세대구성원으로 간주됩니다.
홍길동의 세대구성원
- 청약 신청인(홍길동)
- 홍길동의 아내
- 함께 거주하는 부모님
- 함께 거주하는 장인, 장모님
- 함께 거주하는 자녀
- 함께 거주하는 사위, 며느리
- 홍길동의 아내가 데려온 자녀
주민등록에 함께 등재된 가족 구성원이 무주택세대구성원으로 인정됩니다.
무주택세대구성원의 배우자
부부는 일심동체이므로 배우자는 세대주소에 등재되어 있지 않더라도 해당 세대의 구성원으로 간주됩니다.
이러한 법리는 다양한 혜택에서도 동일하게 적용됩니다.
따라서 부부가 각각 다른 지역에 거주하고 있어도 주택 청약이나 세금 혜택 등에서는 동일 세대로 고려됩니다.
60세 무주택세대 구성원
부모님과 함께 거주하는 경우, 무주택세대구성원의 조건
홍길동 부부의 경우, 홍길동이 무주택자로서 국민주택 청약을 신청하려면 함께 거주하는 양가 부모님도 반드시 무주택자여야 합니다.
하지만, 국토교통부에서 제정한 주택공급에 관한 규칙 제53조 제6호에는 예외 사항이 명시되어 있습니다.
이 규정에 따르면, 직계존속이나 배우자의 직계존속이 60세 이상인 경우에는 주택을 보유하고 있어도 무주택으로 인정받을 수 있습니다.
따라서, 홍길동의 부모님, 장인어른, 장모님이 모두 60세 이상이라면 홍길동은 무주택세대구성원으로 인정받아 국민주택을 청약할 수 있습니다.
예를 들어, 홍길동이 주택을 소유한 65세의 아버지와 63세의 어머니와 함께 거주하는 경우, 두 분 모두 60세 이상이므로 홍길동은 무주택세대구성원으로서 국민주택을 청약할 자격이 있습니다.
또한, 주말부부인 홍길동 부부의 경우에는 홍길동의 아내가 직장 출퇴근 때문에 장인어른 소유의 주택에 거주할 경우, 장인어른과 장모님이 60세 이상이라면 홍길동은 무주택세대구성원으로 인정되어 국민주택 청약이 가능합니다.
Q&A: 부모님의 공동명의와 무주택 세대구성원
60세 이상의 직계존속이 보유한 주택이 무주택으로 인정되기 위해서는 주택의 소유자가 60세 이상이어야 합니다.
따라서, 부모님의 주택이 공동명의인 경우에는 부모님 두 분 모두 60세 이상이어야 합니다.
예를 들어, 홍길동과 함께 거주하는 홍길동의 아버지가 63세이지만 어머니가 55세이고, 부모님의 주택이 공동명의로 등록되어 있는 경우에는 홍길동은 무주택세대구성원으로 인정받을 수 없습니다.
Q&A: 직계존속의 무주택 예외가 인정되지 않는 경우
공공임대주택, 분양전환공공임대주택, 노부모부양 특별공급 등에서는 동일 세대에 속한 부모님, 장인어른, 장모님이 주택을 보유하고 있을 경우 60세 이상이더라도 무주택으로 인정받지 않습니다.
또한, 민영주택에서는 부양가족을 판단할 때, 만 60세 이상인 부모님, 장인어른, 장모님은 주택을 소유하고 있으면 부양가족에서 제외됩니다.
무주택세대구성원의 세대분리와 세대주 변경: 필요성 검토
무주택세대구성원의 세대주 변경 방법
홍길동이 부모님과 함께 거주하는 경우, 만약 부모님이 주택을 소유하고 있다면 홍길동은 부모님의 주택으로 인해 무주택세대구성원으로 인정받기 어렵습니다.
그러나 2025년 현재, 부모님이 60세 이상인 경우 부모님의 주택은 무주택으로 예외적으로 인정됩니다.
| 세대주 요건 O | 세대주 요건 X |
| – 노부모부양 특공 – 규제지역의 생애최초 특공 – 일반공급 1순위 |
– 기관추천 특공 – 다자녀가구 특공 – 신혼부부 특공 – 일반공급 2순위 |
이에 사전청약에서는 노부모부양 특별공급, 규제지역의 투기과열지구 및 청약과열지역의 생애최초 특별공급 및 일반공급 1순위에 대해 세대주로 요구합니다.
따라서 노부모부양, 생애최초, 일반공급 1순위 청약 신청을 위해 홍길동은 세대주를 변경하거나 부모님과 세대를 분리하여 새로운 세대주가 되어야 합니다.
세대주 변경을 위한 유용한 정보
무주택세대 구성원의 자녀와 전혼 자녀
직계비속 및 그 배우자
아파트 청약 신청 시, 주민등록상 주소가 동일한 경우 신청인의 직계비속과 직계비속의 배우자는 세대구성원으로 인정됩니다.
이는 실제로 많은 가족들이 함께 거주하고 있는 경우가 많습니다.
예를 들어, 김철수가 무주택자로 국민주택 청약을 신청할 때, 김철수의 자녀와 며느리가 함께 거주하고 있다면 김철수의 세대구성원으로 인정됩니다.
이 경우, 함께 거주하는 김철수의 자녀와 며느리도 무주택자여야만 김철수가 무주택자로서 국민주택 청약을 신청할 수 있습니다.
배우자의 직계비속
배우자의 직계비속은 아파트 청약 신청인과 배우자 사이에 낳은 자녀가 아니라, 배우자가 이전 결혼 생활에서 낳은 자녀를 의미합니다.
이 경우, 배우자의 자녀가 배우자와 함께 거주한다고 해서 아파트 청약 신청인의 1가구에 해당하는 것은 아닙니다.
예를 들어, 이순신의 아내가 이전에 낳은 자녀가 이순신과 함께 거주하는 경우, 이순신과 이순신의 아내가 같은 주소에 거주하고 있다면 이순신의 아내의 전혼 자녀는 이순신의 세대구성원으로 포함됩니다.
그러나 이순신의 아내가 데려온 자녀가 주택을 소유하고 있더라도 함께 거주하지 않는다면 이순신은 무주택자로서 국민주택 청약이 가능합니다.
무주택 가구 구성원 기준
가족 구성원에 따른 주택 청약 자격
주택 청약에서의 1세대는 배우자와 주민등록상 동일 주소인 직계존비속을 의미합니다.
즉, 주택 청약에서는 동일 세대인지 여부를 실거주나 생계 여부가 아니라 주민등록상 주소가 동일한지 여부로 판단하고 있습니다.
예를 들어, A씨가 부모님과 함께 거주하고 있는 경우, A씨는 부모님이 동일 세대에 속하게 되며 주택 청약 자격이 있습니다.
이는 A씨와 부모님이 주민등록상 동일한 주소에 거주하고 있기 때문입니다.
무주택자 형제와 주택 청약
형제, 자매는 직계존비속이 아니기 때문에 아파트 청약 기준이 되는 세대원에는 포함되지 않습니다.
따라서 형제나 자매가 함께 거주하더라도 주택을 소유하지 않은 경우, 해당 형제나 자매는 무주택자로서 국민주택 청약이 가능합니다.
예를 들어, B씨와 형제가 함께 살고 있는데 B씨가 주택을 소유하고 있지 않다면 형제는 무주택자로서 국민주택 청약 자격이 있습니다.
동거인과 주택 청약 자격
가족이 아닌 동거인은 세대구성원에 포함되지 않습니다.
이는 민법 제779조의 가족 범위에 속하지 않는 친척이나 친구 등을 의미합니다.
따라서 동거인과 함께 주택을 소유하고 있더라도 주택을 소유하지 않은 사람은 무주택자로서 국민주택 청약이 가능합니다.
배우자의 직계비속의 배우자와 주택 청약
배우자의 직계비속의 배우자는 아파트 청약 신청인과 동일 세대에 해당하지 않습니다.
따라서 배우자가 이전 결혼 생활에서 낳은 자녀가 있더라도 그 자녀의 배우자는 아파트 청약 기준인 1가구에 포함되지 않습니다.
예를 들어, C씨의 배우자가 전 부부와의 자녀를 데려왔는데, C씨와 함께 거주하고 있지만 C씨가 주택을 소유하고 있지 않다면 C씨는 무주택자로서 국민주택 청약이 가능합니다.
주민등록상 주소가 다른 직계존비속과 무주택자 자격
주민등록상 주소가 다른 직계존비속은 동일 세대로 인정되지 않습니다.
따라서 주민등록상 주소가 다른 직계존비속은 아무리 주택을 소유하고 있더라도 무주택자의 자격을 얻을 수 있습니다.
사전청약 시 무주택자 자격 요건
사전청약 세대원과 세대주의 조건
사전청약을 위해 특별공급(기관추천, 다자녀가구, 노부모부양, 생애최초, 신혼부부)과 일반공급을 신청하는 경우, 무주택세대구성원 중 1인만이 접수 가능합니다.
노부모부양 특별공급의 경우, 피부양자와 피부양자의 배우자 모두가 무주택이어야 합니다.
또한, 신혼부부 특공의 경우에는 예비신혼부부는 주민등록표에 등재된 세대원 전원이 무주택이어야 합니다.
사전청약 세대주의 요건
세대주는 무주택세대구성원이어야 하며, 아래의 3가지 경우에 해당해야 합니다.
- 미성년자의 경우, 직계존속의 사망, 실종선고 또는 행방불명 등으로 형제자매나 자녀를 부양해야 하며, 해당 세대주만 신청 가능합니다.
- 노부모부양 특별공급
- 투기과열지구 및 청약과열지역의 일반공급 1순위 및 생애최초 특별공급
규제지역(투기과열지구 및 청약과열지역)의 생애최초 및 일반공급은 특정 조건을 모두 충족해야만 청약이 가능합니다.
- 2년 이상의 입주자저축 완료 및 월 납입금 24회 이상 납부
- 세대주 자격
- 과거 5년 이내에 무주택세대구성원 전원이 다른 주택의 당첨자가 되지 않은 경우
무주택 기간 계산 방법
무주택기간은 사전청약 입주자모집공고일(2021.11.18) 현재, 무주택세대구성원 전원이 주택을 소유하지 않은 기간을 의미합니다.
청약자의 무주택기간은 만 30세부터 계산되며, 혼인 전 주택 소유사실이 있더라도 혼인 후 처분되었다면 영향이 없습니다.
무주택 기간 계산 예시
- 미혼 신청자가 만34세이고, 무주택세대구성원이 한 번도 주택을 소유한 적이 없는 경우, 무주택기간은 4년입니다.
- 미혼 신청자가 만35세이고, 무주택세대구성원이 최근 주택을 처분한 경우 1년.
- 기혼 신청자가 만31세이고, 무주택세대구성원이 한 번도 주택을 소유하지 않은 경우 5년.
- 기혼 신청자가 만34세이고, 무주택세대구성원이 주택을 처분한 지 2년이면 2년.
- 만26세에 혼인 후 이혼한 미혼 신청자의 무주택기간은 6년.
- 만28세 미혼 신청자의 경우 무주택기간은 0년입니다.
사전청약 무주택 기준일
- 규칙 개정으로 인해 시행일 이후 주택을 신규 계약한 경우, 공급계약체결일을 주택 소유일로 간주합니다.
- 규정 시행 이전에 모집공고를 통해 분양권을 취득한 후 시행일 이후 실거래신고한 경우, 매매대금완납일을 주택 소유일로 간주합니다.
- 모집공고 이전에 청약하여 취득한 분양권은 주택이 아니지만, 매매대금 완납 후 주택을 소유한 것으로 간주됩니다.
사전청약 무주택 유지
사전청약 당첨자 및 세대구성원은 본청약 모집공고일까지 무주택세대구성원 자격을 유지해야 합니다.
이후의 입주자격은 본청약 모집공고문에 따릅니다.
무주택세대의 구성원 유형별 분류
다자녀가구 특별공급 무주택기간 산정
다자녀가구 특별공급의 무주택기간은 청약 신청인의 경우 만 19세 이후의 주택 미보유 기간을 기준으로 합니다.
이때, 신청인과 배우자는 각자의 주택 소유 기간을 모두 고려하여 점수가 부여됩니다.
| 무주택 기간 | 점수 |
| 10년 이상 | 20 |
| 5년 ~ 10년 | 15 |
| 1년 ~ 5년 | 10 |
예를 들어, 공고일 기준으로 30세인 신청자와 28세인 배우자가 과거 주택을 소유하지 않은 경우, 무주택기간은 10년 이상이므로 20점이 부여됩니다.
반면에 32세인 신청자와 25세인 배우자가 현재 주택 소유 기간이 없는 경우, 3년의 무주택기간으로 10점을 받게 됩니다.
노부모부양 특별공급 무주택 기준
노부모부양 특별공급의 경우, 피부양 직계존속을 포함한 세대 구성원 전원이 무주택이어야 합니다.
만일 피부양 직계존속의 배우자가 주택을 소유하는 경우, 해당 기간은 무주택기간에서 제외됩니다.
- 만 65세 이상의 노부모를 부양하는 공급신청자의 경우, 만 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우에는 무주택자로 인정되지 않습니다.
- 세대에 노부모, 본인, 1주택 소유자인 누나 및 누나의 배우자가 함께 살고 있는 경우, 노부모부양 특별공급 신청이 가능합니다.
사전청약 무주택기간 3년 – 일반공급 1순위 내 경쟁
규제지역의 일반공급 및 생애최초 특별공급은 세대원이 청약할 수 없으며, 일반공급 1순위 자격요건을 모두 충족해야 합니다.
이에 무주택세대구성원으로서 3년 이상의 기간을 무주택자로서 인정받아야 합니다.
- 입주자저축 2년 경과 및 월 납입금 24회 이상 납입
- 세대주일 것
- 과거 5년 이내에 다른 주택의 당첨자가 되지 않은 무주택세대구성원
다만, 일반공급 1순위 자격요건 내에서 경쟁 시에는 무주택자로서 인정되는 기준이 중요하며, 무주택기간이 길수록 우대를 받을 수 있습니다.
생애최초 특별공급 무주택 기준
생애최초 특별공급의 경우, 주택 미보유 세대원이어야 하며, 세대원 중 배우자가 결혼 전 주택을 소유한 적이 없어야 합니다.
규제지역의 일반공급 및 생애최초 특별공급은 세대원이 청약할 수 없으며, 일반공급 1순위 자격요건을 모두 충족해야 합니다.
- 입주자저축 2년 경과 및 월 납입금 24회 이상 납입
- 세대주일 것
- 과거 5년 이내에 다른 주택의 당첨자가 되지 않은 무주택세대구성원