계약금 일부 지급 해제와 관련한 판례를 살펴보면, 계약금이 일부만 지급된 경우 계약금 배액배상 금액의 기준은 실제 지급 받은 금액이 아니라 약정한 금액이라는 것을 알 수 있습니다. 따라서 계약금 일부만 지급된 경우에도 계약이 자동으로 해지되지는 않으며, 계약을 해제하기 위해서는 계약금 계약이 성립되어야 하고, 계약금 포기나 계약금 배액상환으로 해제할 수 있습니다. 계약금을 이용하여 계약을 파기하고 싶다면, 계약금 명목의 돈을 실제로 지급해야 함을 명심해야 합니다. 계약금이 일부만 지급된 경우에는 자동해제되지 않으며, 계약해제를 원할 경우 상대방과의 합의나 적절한 절차를 거쳐야 합니다.
계약금 지급 전의 해제
계약금 해약금으로 추정되기 위한 조건
계약금이 해약금으로 추정되기 위해서는 먼저 계약금 계약이 성립되어야 합니다.
계약금 계약은 요물계약으로, 일반적인 계약과는 달리 반드시 계약금 명목의 돈을 실제로 지급해야만 합의가 성립됩니다.
계약금 계약의 특징
실제로 계약금을 지불해야만 계약금 계약이 성립되고, 이를 통해 계약금 포기 또는 계약금 배액상환을 통해 계약을 해지할 수 있습니다.
계약금 미지급 시의 문제
매수인이 계약금을 납입하지 않은 경우에는 계약금 포기로 계약을 해지할 수 없으며, 매도인이 계약금을 받지 못한 경우에는 계약금 배액배상으로 계약을 해지할 수 없게 됩니다.
- 대법원 판례: 계약금 계약은 교부를 요건으로 하므로 단순히 약정한 단계에서는 계약금으로서의 효력이 발생하지 않습니다.
계약금을 이용하여 쉽게 계약을 파기하고 싶다면 반드시 실제로 계약금을 지불해야 합니다!
계약해지 사유
계약금을 아직 지불하지 않은 상태에서는 계약금 포기나 계약금 배액상환으로 계약을 해지할 수 없지만, 계약상의 문제나 상대방의 위반으로 인해 계약을 해지할 수 있습니다.
예외적인 경우
예를 들어, 계약금을 지불하기로 약정했지만 실제로 납입하지 않는 경우는 계약 위반으로 간주될 수 있어 해지 및 손해배상이 가능할 수 있습니다.
계약 해지 시 계약금 없이 가능한 방법
계약금 없이 계약을 해제할 수 있는 경우
얼마 전, 한 회사와의 계약에서 계약금을 지급하지 않았고, 계약서에도 계약금에 관한 언급이 없는 상황이 발생했습니다.
이 경우에는 계약금이 지급되지 않았으며, 계약금 약정도 이루어지지 않았기 때문에 계약금 포기나 계약금 배액배상의 방법으로는 계약을 해제할 수 없습니다.
그러나, 이런 상황에서도 계약을 해제할 수 있는 경우가 있습니다.
바로, 3가지 계약파기 사유 중에 1번을 제외한 나머지 2가지 사유 중 하나에 해당할 때입니다.
- 계약금을 이미 지불한 경우
- 계약에 문제가 있는 경우
- 상대방의 동의를 받은 경우
실제로 이러한 상황에 처한 경험담을 한명이 공유해 주었습니다.
그는 계약서에 계약금을 지불할 의무가 없는 상황에서 계약상대방과의 합의를 통해 원만하게 계약을 해지할 수 있었다고 합니다.
이를 통해 계약금의 존재 여부보다 계약의 합의적 취지가 중요하다는 점을 재인식하게 되었습니다.
계약금 부분 지불 해제
계약금의 중요성과 성립 조건
계약금은 어떤 경우든 중요한 역할을 합니다.
일부만 지불하거나 전액을 지불하지 않는 경우, 계약이 성립되지 않을 수 있습니다.
이는 계약금이 전액 지불되지 않는 한 계약이 완전히 성립되지 않는다는 것을 의미합니다.
계약금의 부분 지급으로는 계약 파기 불가
계약금의 부분 지급만으로는 계약을 파기하거나 계약금을 포기할 수 없습니다.
즉, 계약금의 일부만을 지불한 경우에도 계약을 취소하거나 계약금을 반환받을 수 없습니다.
이는 해약금 해제가 불가능하다는 것을 의미합니다.
대법원 2008. 3. 13., 선고, 2007다73611, 판결 당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고. . . . . . 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금 계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다 할 것이다.
계약금 전액 지불 필요성
만약 계약을 파기하고 싶다면, 계약금을 전액 지불하는 것이 중요합니다.
계약금을 전액으로 지불하지 않는다면 계약 파기가 어렵거나 불가능할 수 있습니다.
계약금 부분 지불 해제 사례
전세계약 임차인이 계약금 부분 지불 후 잔액 미지불 사례
어떤 상황에서 임차인이 전세계약에서 약속한 계약금 중 일부인 100만원만을 입금하고, 남은 액수를 2주 동안 미지불하는 경우, 임대인은 어떻게 대응해야 할까요?
- 전세계약 보증금은 2.15억원
- 전세 계약금은 총 2천만원
- 계약서에 손해배상 조항이 포함되어 있음
- 임차인이 100만원만 입금하고 담배 냄새 확인 후 남은 계약금을 2주간 지불하지 않음
- 임대인은 임차인의 계약 의사 부재를 감지하고 다른 사람과 전세계약을 체결함
- 임차인이 다른 사람과 계약을 체결했다는 소식을 듣고 2천만원을 입금함
- 임대인은 임차인에게 2천만원을 반환하기 위해 계좌번호를 요청하는 문자를 보냄
법원 판결: 계약금 부분 지불로 인한 계약 해제 없음
위와 같은 사례에 대해 법원은 다음과 같이 판결하였습니다.
- 임대인은 계약 해제로 인한 원상회복으로 2,100만원을 반환해야 함
- 임대인은 손해배상 조항에 따라 손해배상 책임이 있음
- 임차인이 계약금의 부분 지불과 담배 냄새 확인을 이유로 2주간 남은 계약금을 지불하지 않았더라도 계약 해제나 무효화는 아님
- 임차인이 2천만원을 입금하기 전에 빨리 남은 계약금을 지불하고 계약 해제 의사를 통보해야 함
- 임대인이 2천만원을 반환하겠다는 메시지는 이행 거절로 해석되어 채무불이행에 해당함
- 다만, 계약금이 100만원에 불과하고, 제3자에게 임대하기로 한 후 남은 계약금을 지불하고 2주가 경과한 상황에서 손해배상액이 부당하게 높다고 판단되어 25%인 500만원으로 감액함
계약금 부분 지급시 대응 방법
나머지 계약금 지급일 및 계약의 자동해제 특약
계약금 일부를 지불하고 남은 금액은 나중에 지불하기로 한 경우, 나머지 계약금의 지불 일정을 미리 명시하는 것이 중요합니다.
이 특약에는 남은 계약금의 지불일, 자동해제 조항, 상대방에 대한 손해배상 청구 금지 사항을 명확히 기재해야 합니다.
계약해제 여부 체크할 것
매수자나 임차인이 일부만 계약금을 지불하고 남은 금액을 지불하지 않는 경우, 계약이 자동으로 해지된 것으로 오해해서는 안 됩니다.
계약 해지 사유와 그에 따른 해제 통지가 없는 한 계약은 자동으로 해지되지 않음에 유의하십시오.
기존 계약을 명확히 정리할 것
상대방이 계약금을 적절히 지불하지 않아서 제3자와 새 계약을 체결하고자 할 때, 새로운 계약을 체결하기 전에 먼저 이전 계약을 철저히 정리해야 합니다.
- 나머지 계약금의 지불 기한을 상세히 설명하고, 일정 기간 내에 지불하지 않을 경우 계약이 자동으로 해지됨을 알려야 합니다.
계약금 일부 반환해약금 해제 사례
매수인이 계약금을 일부 지불한 후 매도인이 해약금을 해제한 경우
한 예를 들어, 아파트 매매대금이 11억원으로 정해지고 계약금은 1.1억원으로 약정된 상황에서 매수인이 계약 당일 1천만원을 지불했다고 가정해 봅시다.
그러나 다음 날 매도인이 계약을 해제하면서 계좌를 폐쇄했습니다.
이에 매수인은 나머지 1억원의 계약금을 공탁했고, 매도인도 받은 계약금의 2배에 해당하는 2천만원을 공탁하고 해약 통고서를 발송했습니다.
이후 매수인이 잔금을 이행한 후에 해제 통고서를 보냈습니다.
계약금 일부 반환이 가능한가?
법원은 계약금 일부의 반환으로는 계약을 해제할 수 없다고 판단하며, 해약금의 기준은 실제로 받은 금액이 아닌 약정된 계약금으로 본다고 결정했습니다.
이는 계약금의 일부만 반환하는 것이 계약의 구속력을 약화시키고 부당할 수 있기 때문입니다.
해약금과 위약금의 기준은 약정된 금액이다!
법원은 매도인이 이행을 거부하여 계약이 해제된 상황에서, 매도인은 1천만원을 반환하고 위약금 1.1억원을 지급해야 하지만 과다하다고 판단하여 7700만원을 지불해야 한다고 판단했습니다.
계약금은 실제로 지급되는 것이 중요하지만, 해약금의 기준은 약정된 금액이기 때문에 계약서에 명시된 금액도 중요합니다!