전세계약 연장 주의사항과 전세 재계약 주의사항에 대해 설명합니다. 묵시적 갱신, 갱신청구권, 전입신고, 전월세신고 등에 대한 내용을 다루며, 전세 재계약과 묵시적 갱신의 차이, 갱신청구권의 행사 방법, 확정일자의 중요성 등을 확인할 수 있습니다. 또한, 보증금 증액에 대한 한도, 전입신고의 주의사항, 확정일자의 효력 등을 상세히 다루고 있습니다.
전세계약 연장 시 주의할 점
전세계약 연장 방법 4가지
- 임대기간이 2년이라고 주장하는 경우 => 연장 통보 필요
- 묵시적 갱신되는 경우(계약갱신청구권 행사 안 함) => 통보 불필요
- 계약갱신청구권 행사하는 경우 => 연장통보 또는 연장계약서 필요
- 전세계약 연장 합의하는 경우(전세 재계약) => 연장계약서 필요
전세 종료 절차
전세 연장 통보하기
전세 연장 계약서 작성하기
전세 재계약서 관련 사항 결정하기
전세계약 연장 후속조치 확인하기
- 전입신고 여부
- 확정일자 여부
- 전월세신고제 여부
전입신고 주의사항
전세 재계약 시 유의해야 할 사항
전세 재계약의 묵시적 갱신
전세 재계약은 양측이 합의하여 새로운 재계약서를 작성할 수 있지만, 묵시적 갱신으로 인해 자동 갱신되는 경우도 있습니다.
이 경우 갱신 기간은 2년이며, 새로운 재계약서 작성과 유사한 효과를 가집니다.
임차인이 중도 해지할 수 있는 점을 고려할 때, 임대인은 재계약서 작성이 더 나을 수 있습니다.
왜냐하면 2년이 지나지 않아 중도 해지될 경우, 임대인은 다시 복비를 부담하고 새로운 임차인을 찾아야 하기 때문입니다.
전세 재계약 갱신청구권
전세 재계약 청구권, 전세 재계약 갱신청구권, 전세계약 연장 청구권 등은 주택임대차보호법상의 계약 갱신청구권을 의미합니다.
이 권리를 행사할 때 재계약서를 작성할 수 있어, 새로운 재계약과 갱신청구권의 구분이 모호할 수 있습니다.
따라서 재계약서에 갱신청구권 행사 여부를 명확히 표시해야 합니다.
재계약과 갱신청구권의 구분
전세 재계약 기간
전세 재계약 주의사항 3 – 임대인은 재계약이 체결되면 최소 2년 이상임을 고려해야 하며, 임차인은 계약 기간 선택의 유연성을 갖기 때문에 연장 통보나 갱신청구권 행사 기간을 주의깊게 확인해야 합니다.
전세 재계약과 전입신고: 필수 절차들
전세 재계약 시 전입신고 의무는 없지만, 확정일자를 받아야 하는 이유
전세 재계약을 하게 되면서 거주지는 그대로이지만, 계약 기간만 연장되는 경우 전입신고 의무는 없습니다.
이사를 하지 않았기 때문에 전입신고를 할 필요가 없는 것입니다.
- 하지만, 전세 재계약이나 월세 재계약을 통해 보증금이 증액된 경우에는 확정일자를 받아야 합니다.
확정일자를 받지 않으면 증액된 보증금이 보호받지 못할 수 있습니다.
확정일자를 받았다고 해서 모든 경우에 증액된 보증금이 보호받는 것은 아닙니다.
몇 가지 사항을 반드시 확인해야 합니다.
아래에서는 전월세 신고제에 대한 간단한 설명과 함께 확정일자의 중요성에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
전세 재계약 일자 확정하기
권리변동 확인 후 보증금 증액 결정하기
부동산을 전세 또는 월세로 임대하는 경우, 보증금을 증액하기로 결정하기 전에 최초의 확정일자 이후 권리변동을 확인해야 합니다.
예를 들어 부동산등기부 등본을 확인했을 때, 최초 전세계약서에 명시된 확정일자 이후에 근저당권 등이 설정된 경우, 증액된 보증금은 후순위로 되어 보호받지 못할 수 있습니다.
따라서 증액된 보증금을 지불하지 않는 것이 추천됩니다.
다만, 근저당권이 없거나 금액이 소액인 경우에는 보증금 증액을 고려할 수 있습니다.
이 경우에도 보증금 증액 한도를 확인해야 합니다.
보증금 증액 한도 확인하기
권리변동 여부를 확인한 후 보증금을 증액하기로 결정된 경우, 증액할 금액을 합의해야 합니다.
월세나 전세 계약을 재계약하는 경우에는 새로운 계약이므로 보증금 증액에 한도가 없습니다.
따라서 5%를 초과하여 보증금을 인상할 수 있습니다.
그러나, 계약갱신청구권을 행사하고 재계약서를 작성한 경우에는 5% 한도 내에서만 보증금을 증액할 수 있습니다.
전입신고와 확정일자의 중요성
신규 전세나 월세계약을 체결한 경우, 임차인은 부동산을 인도받고 전입신고를 해야 합니다.
전입신고는 제3자에 대한 대항력을 얻기 위한 중요한 절차입니다.
대항력은 전입신고 다음날 오전 0시에 발생합니다.
또한 전세금에 대한 우선변제권을 행사하기 위해서는 확정일자도 받아야 합니다.
만약 전입신고 및 확정일자와 동일한 날에 근저당권이 설정된 경우, 우선순위를 결정할 수 있습니다.
전세 재계약과 확정일자의 필요성
- 임대차기간이 2년인 경우 = 확정일자 필요 없음
- 묵시적 갱신되는 경우 = 확정일자 필요 없음
- 계약갱신청구권을 행사하는 경우 = 보증금 증액시 확정일자 필요함
- 전세계약 연장 합의하는 경우 = 보증금 증액시 확정일자 필요함
확정일자의 효력 비교
재계약을 체결하고 증액된 전세금을 지급하면서 확정일자를 받은 경우, 우선변제권 효력이 발생합니다.
반면, 신규 전세계약의 경우 전입신고를 해야 하므로 대항력이나 우선변제권이 다음날 오전 0시에 발생합니다.
따라서 근저당권이 설정된 경우, 신규 전세계약은 근저당권이 우선되지만 전세 재계약은 동순위가 될 수 있습니다.
전세 재계약과 전월세 신고제 변경 사항
부동산거래신고법에 따른 전월세 신고 의무
부동산거래신고법에 따르면, 신규 임대차 계약을 체결하거나 기존 임대차 계약의 가격이 변동되거나 해지될 경우 전월세 신고 의무가 있습니다.
이 법은 2021년 6월 1일 이후부터 시행되었으며, 이후에 발생하는 임대차 계약 변경사항은 반드시 신고되어야 합니다.
주택 임대차 계약의 신고 의무
2021년 6월 1일 이후 신규 임대차 계약을 체결하거나 기존 계약의 보증금을 변경하는 경우에는 전월세 신고 의무가 발생합니다.
이러한 변경사항은 부동산거래신고법 부칙 제2조에 명시되어 있습니다.
주택 임대차 계약 변경사항의 신고 의무
주택 임대차 계약 변경사항은 신규 임대차 계약을 체결하거나 기존 계약의 보증금을 변경할 때 적용됩니다.
보증금이 5% 한도 내에서 증액된 경우에도 해당 내용은 반드시 신고되어야 합니다.
그러므로 전월세 신고 의무를 부담하는 경우, 증액된 금액이 소액일 경우에도 반드시 신고해야 합니다.
때때로 보증금을 증액하지 않는 것이 더 나은 선택일 수도 있습니다.