부동산을 매매할 때 대출을 승계하는 방법과 절차에 대해 알아보겠습니다. 대출승계란 매수인이 매매 대금에서 대출금을 공제하여 인수하는 것을 말하며, 면책적 채무인수, 중첩적 채무인수, 이행인수, 계약인수 등 4가지 종류로 구분됩니다. 주의해야 할 점으로는 대출을 승계하기 위해서는 근저당권 등기도 변경해야 하며, 채권자의 승낙도 필요하다는 점입니다. 또한, 대출승계 내용이 명확하지 않을 경우 판례에 따라 이행인수로 해석될 수 있어 주의가 필요합니다.
건물 매매 시 융자 활용 방법
말소와 승계: 융자 있는 건물 매매 방법 비교
융자 있는 건물을 매수하거나 매도하는 경우, 말소와 승계라는 두 가지 방법이 있습니다.
말소는 매수인이 대출금을 전액 갚아 근저당권을 말소하는 방식이며, 승계는 대출채무를 매수인이 승계하고 매매대금에서 공제하는 방식입니다.
피담보채무확인서 발급과 중요성
부동산을 매수하기 전에 근저당권이 설정된 상가 등의 경우, 피담보채무확인서를 은행으로부터 발급받아야 합니다.
이를 통해 피담보채무액을 확인하고 매매계약서 작성에 필요한 정보를 얻을 수 있습니다.
또한, 임대차보증금을 승계할 때도 승계 동의서를 받는 것이 좋습니다.
융자금을 갚고 근저당권 말소하기
피담보채무확인서를 받은 후에도 추가 채무가 발생할 수 있으므로 등기가 말소되었는지 반드시 확인해야 합니다.
중도금이나 잔금 날에 융자금을 갚고 근저당권을 말소하기로 한 경우, 변호사나 법무사에게 근저당권 말소 위임을 해야 합니다.
매수인의 융자금 승계 시 유의사항
피담보채무확인서를 받은 이후 채무자 변경이 있을 경우, 부담 내용은 특약으로 명시해야 합니다.
또한, 근저당권 변경이 있을 때 추가 채무가 있는지 다시 확인하는 것이 중요합니다.
근저당권의 채무자 상황에 대한 대처
매수인이 융자금을 갚지 않으면 건물이 경매되고, 매도인은 채무자로 책임을 져야 합니다.
따라서 대출금을 갚지 않으면 건물이 경매될 위험이 있으므로 융자금 처리에 주의해야 합니다.
대출승계의 의미
대출 승계의 4가지 종류와 방법
대출승계란 매수인이 아파트나 상가를 매수하면서 아파트나 상가에 설정된 근저당권과 대출을 함께 인수하는 것을 말합니다.
이는 법적으로 대출승계를 세분화하면 다음과 같이 4가지로 구분됩니다.
- 채무인수
- 면책적 채무인수: 채무자가 매도인에서 매수인으로 변경됩니다.
- 병존적 채무인수(중첩적 채무인수): 채무자에 매수인이 추가됩니다.
- 이행인수: 채무자가 변경되거나 추가되지 않습니다.
- 계약인수: 채무자가 매도인에서 매수인으로 변경됩니다.
대출 승계에 대한 이 4가지 종류를 자세히 설명하고 정리해보겠습니다.
융자를 활용한 부동산 매매 방법과 대출 승계
대출 승계에 대한 은행 동의 필요성
부동산을 매매하거나 대출을 승계하기 위해서는 은행으로부터 대출 승계에 대한 동의를 받아야 합니다.
대출을 승계하는 이유는 주로 매수인이 대출금을 공제하여 투자금을 줄이기 위해서입니다.
그러나, 매수인이 채무자로 변경되거나 추가되어야만 매매대금에서 공제가 가능합니다.
즉, 대출을 안고 건물을 매매하려면 근저당권자인 은행의 동의가 반드시 필요합니다.
피담보채무확인서의 중요성
대출을 승계하거나 상환하기 위해서는 피담보채무확인서를 발급받아야 합니다.
이는 근저당권으로 대출되는 채무액이 얼마인지 확인하기 위함입니다.
은행마다 양식이 다를 수 있으나, 관련 양식은 인터넷에서 다운로드 받을 수 있습니다.
매매계약서에 대출승계 특약 추가하기
매수인이 대출금을 공제받기 위해 부동산 매매계약서에 대출승계 특약을 넣어야 합니다.
이 특약에는 매수인이 피담보채무 확인서상의 채무를 인수하고, 매매대금에서 그 채무를 공제하는 내용이 포함되어야 합니다.
근저당권 변경을 위한 절차
대출을 받으면서 근저당권을 설정하게 되므로 대출 승계 시 근저당권의 내용도 변경되어야 합니다.
이를 위해서는 부동산등기부 등본에 기재된 근저당권을 변경하는 절차를 따라야 합니다.
인터넷 또는 현장 방문으로 근저당권 변경등기
근저당권 변경등기는 인터넷이나 관할 등기소를 방문하여 신청할 수 있습니다.
양 당사자가 공동으로 신청해야 하며, 대리인을 통해 신청하는 경우가 많습니다.
근저당권 변경을 위한 필수서류
변경등기를 위해 신청서와 첨부서류를 제출해야 합니다.
또한, 근저당권 변경계약서도 필요한데, 이는 등기권리자와 등기의무자의 승낙을 얻기 위함입니다.
이를 통해 대출 승계 중 매도인의 면책을 위한 필요한 서류입니다.
대출 승계 옵션
대출승계 방법 4가지
대출승계에는 다양한 방법이 있지만 주요한 4가지 방법은 다음과 같습니다.
- 면책적 채무인수
- 이행인수
- 병존적 채무인수(중첩적 채무인수)
- 계약인수
면책적 채무인수란?
면책적 채무인수는 채권자의 승낙을 받아 원래의 채무자가 면책되고, 새로운 채무자가 채무를 대신 인수 받는 것을 말합니다.
예를 들어, 은행의 근저당권변경계약서에 면책적 채무인수가 규정된 경우, 채권자의 승낙을 받아야 합니다.
이행인수의 의미
이행인수는 채무자에게 채무를 이행할 것을 약속하는 것으로, 채무자에 대한 의무를 부담하게 됩니다.
- 채권자는 인수인에게 직접 채무의 이행을 청구할 수 없음
- 인수인이 채무를 이행하지 않으면 채무자는 손해배상책임을 청구할 수 있음
병존적 채무인수(중첩적 채무인수)란?
병존적 채무인수는 종래의 채무자와 함께 채무를 중첩적으로 부담하는 방법으로, 채권자가 인수인에게 직접 청구할 수 있습니다.
계약인수(계약양도)의 의미
계약인수는 계약상의 지위를 이전하는 계약으로, 매도인이 대출계약상의 모든 권리와 의무를 매수인에게 이전하면서 대출계약에서 탈퇴하게 됩니다.
주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법에 따라 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우가 계약인수에 해당합니다.
가장 유리한 대출승계 방법
매도인과 채권자 모두에게 유리한 대출승계 방법은 면책적 채무인수와 계약인수입니다.
- 면책적 채무인수는 특정 채무만을 인수하는 반면, 계약인수는 모든 권리와 의무를 인수합니다.
채권자에게 유리한 방법은 중첩적 채무인수로, 종래의 채무자와 새로운 채무자 모두에게 직접 청구할 수 있는 장점이 있습니다.
대출 승계 요건
대출승계와 관련된 계약서 내용의 해석
매매계약서나 근저당권변경계약서에 명시된 대출승계 사항이 명확하게 기재되어 있는 경우, 해당 내용에 따라 처리하면 됩니다.
대출승계 사항이 모호한 경우의 해석
그러나, 계약서에 채무를 인수한다는 내용만 명시되어 있고 매도인의 면책 여부나 채권자의 승인 여부가 명확하지 않은 경우, 해당 대출승계를 어떻게 해석해야 하는지 궁금할 수 있습니다.
대법원은 주로 부동산이나 사업을 인수하는 사람이 해당 부동산에 결부된 부담을 인수하고 채무액만큼 매매대금을 공제하는 경우, 이를 이행인수로 간주하고 있습니다.
특히 최근 판례에서는 이행인수로 판단하고 있습니다.
부동산 거래 시 대출승계 관련 판례 1
2012다96526 판결 부동산이나 사업을 인수하는 사람이 해당 부동산에 결부된 부담을 인수하고 채무액만큼 매매대금에서 공제하는 약정이 이행인수에 불과한지 아니면 병존적 채무인수인지 판별할 때, 판별 기준은 계약 당사자가 제3자나 채권자에게 직접 채권을 취득시키기 위한 의사가 있는지 여부입니다. 이를 판단할 때는 계약 동기, 경위, 목적, 당사자의 지위, 이해관계, 거래 관행 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히 채무의 책임을 구성하는 권리관계가 함께 양도되거나 채무인수가 대가를 받을 경우, 일반적으로 이행인수가 아닌 병존적 채무인수로 간주됩니다.
부동산 거래 시 대출승계 관련 판례 2
2020다294516 판결 부동산을 매수한 사람이 해당 부동산에 대한 근저당권의 피담보채무를 인수하고 이를 매매대금에서 공제하는 약정이 특별한 이유가 없다면 매도인을 면책시키는 채무인수가 아닌 이행인수로 간주되어야 합니다.
대출승계: 이행인수 관점에서 본다
매수인이 승계 받은 대출금을 갚지 않은 경우
부동산을 매입한 매수인이 대출금을 갚지 않아도 대출금을 제외한 나머지 금액을 지불했다면, 매수인은 잔금 지불 의무를 다한 것으로 간주됩니다.
그러나 매도인은 여전히 대출 채무를 부담하게 되며, 나머지 금액만 받고 소유권 이전등기를 완료해야 하는 불합리한 상황이 발생할 수 있습니다.
2013년 판결 2013구단50169에 따르면, 부동산 매수인이 근저당권과 임대차금 반환채무를 인수하고 매매대금에서 공제하는 경우, 이는 매도인을 면책시키는 것이 아닌 이행인수로 간주되며, 매수인은 그 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담하게 됩니다.
따라서 매수인이 매매 대금에서 채무를 공제한 나머지를 지불함으로써 잔금 지급 의무를 완수한 것으로 간주됩니다.
이러한 약정은 매수인이 매도인에 대한 채무를 변제하기로 한 것으로, 채무인수에 대한 채권자의 승낙이 없더라도 당사자 간에 유효하게 성립한다는 것을 알 수 있습니다.
매도인이 대출금을 대신 갚은 경우
그러나 이행인수로 간주되더라도, 매도인이 대출 채무를 대신 변제한 경우, 매수인이 부담하는 구상채무나 손해배상채무는 매도인의 소유권 이전등기 절차 이행 의무와 동시이행 관계에 있습니다(2004다13083 판결).
따라서 매도인이 대출금을 대신 변제한 경우, 매수인은 대신 변제한 금액을 구상해줄 것을 조건으로 소유권 이전등기를 완료할 것을 요구할 수 있습니다.
대출 승계 시 주의할 점 3가지 – 집에서의 유용한 팁
대출 승계 시 근저당권 등기 변경 필요
대출을 승계하려면 근저당권 등기도 변경해주어야 합니다.
이는 대출 상황에서 반드시 고려해야 하는 중요한 사항 중 하나입니다.
채무자와 채권자 간 합의 필요
부동산을 매입하면서 대출을 승계하는 경우, 채무자와 채권자 간의 합의가 뒤따라야 합니다.
특히 매수자 입장에서 채무 부담에서 벗어나기 위해서는 채권자의 승낙을 받아야 합니다.
이행인수로 인한 불이익 방지
부동산 매매 및 대출 승계 시, 매매계약서와 근저당권 변경계약서에 대출 승계 내용이 명확하게 기재되어 있어야 합니다.
판례에 따르면 이행인수로 해석될 경우 매도인에게 불리하므로, 매매인은 자신이 면책되는 사항이 명확히 규정되어 있는지 확인해야 합니다.