전세 승계되는 경우 2가지, 전세 승계시 법률관계, 전세 끼고 매매시 부동산 매매계약서 양식, 임차인 승계 확인서 작성 방법 및 양식, 전세 승계 없이 매매하는 경우 계약서 양식, 전세 승계 거부 확인서 양식에 대해 알아보겠습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 임차인의 보호를 위한 주택임대차법의 입법 취지에 따라 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있습니다. 전세 안고 매매를 할 경우, 매도인은 임차인으로부터 승계에 대해 동의한다는 답변을 확보한 후 매매계약서에 이를 특약으로 넣어두는 것이 좋습니다. 부동산 매매계약서에는 임대차 승계에 대한 내용을 명확히 해두는 것이 중요합니다. 전세 승계 없이 매매되는 경우에 대한 법률관계와 관련된 내용도 살펴보았습니다. 전세 승계 거부 확인서가 필요한 경우에 대해서도 알아보겠습니다.
전세 승계의 매매 방법
전세 승계와 관련된 법률 상황
전세 승계는 두 가지 경우에 발생합니다.
첫 번째는 임차인이 대항력을 갖춘 경우로, 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대차는 법률적으로 승계됩니다.
두 번째는 임차인에게 대항력이 없더라도 매도인과 매수인이 전세를 끼고 주택을 매매하기로 약정한 경우입니다.
전세 승계 시 법률적인 관계
임차인에게 대항력이 있거나 전세 끼고 매매계약이 체결된 경우, 새로운 소유자는 임대인 지위를 승계하게 되며 보증금 반환 의무를 면책적으로 인수하게 됩니다.
이로써 종전 소유자는 보증금 반환 의무에서 면책됩니다.
- 2021다251929 판결에 따르면, 법률상 당연승계 규정에 따라 양수인은 보증금 반환채무를 면책적으로 인수하게 되고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 됩니다.
전세 승계 거부 가능성
임차인 입장에서는 전세계약을 했을 때 집주인이 변경되어도 계속 거주하고 싶어할 것입니다.
그러나 임차인은 임대인의 변경에 대해 이의를 제기할 권리를 가지고 있습니다.
- 대법원 판결에 따르면, 임차인이 임대인의 지위 승계를 원치 않을 경우, 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있습니다.
전세 끼고 매매 시 특약 및 합의서 필요성
임차인은 전세 승계에 대해 거부할 수 있지만, 이는 양도인과 양수인의 자금조달 계획에 영향을 줄 수 있습니다.
따라서, 매도인과 매수인은 전세 승계를 포함한 매매 계획을 세우고, 임차인의 승계 동의를 확인한 후 매매계약서에 이를 특약으로 명시하는 것이 중요합니다.
- 전세 끼고 매매 시, 매수인은 임대차보증금 만큼을 현금으로 조달해야 하고, 매도인은 임대차보증금을 반환해야 합니다.
이로 인해 매매대금 조달과 보증금 반환에 관한 계획이 어긋나게 될 수 있습니다.
부동산 거래 계약서의 특별 조항
부동산 매매계약서 작성 시 고려해야 할 사항
부동산 매매계약서에는 양수자가 매매대금으로 보증금을 부담하고 반환의무를 인수하는 내용이 포함됩니다.
이러한 내용을 명확하게 기재함으로써 추후 발생할 수 있는 분쟁을 방지할 수 있습니다.
임대차인 승계 계약서 작성 방법
임대차를 승계하는 경우, 부동산 매매계약서에는 (1) 매매대금 부분과 (2) 특약 부분이 포함되어야 합니다.
매매대금 대신 인수할 보증금 총액과 반환 의무를 인수하는 내용을 명시해야 합니다.
전세 끼고 매매시 필요한 첨부서류
전세를 끼고 매매할 때 주택을 매도하는 입장에서는 자신의 임대인 의무를 양수하게 되므로 임대차계약서를 첨부하는 것이 바람직합니다.
또한 매수인이 임차인의 상세한 정보를 알고 싶다면 확정일자 부여현황을 첨부하는 것이 좋습니다.
법률적인 측면을 고려해 임차인의 승계 확인서도 함께 제출하는 것이 좋습니다.
- 각 임대차계약서
- 확정일자 부여현황
- 각 임차인의 승계 확인서
임차인 승계 확인서 작성 방법 및 양식은 아래에 안내되어 있습니다.
임차인 승계 확인 문서
임차인 승계 확인서(임차인 승계 동의서)
임차인 승계 확인서는 임차인이 양수인의 임대인 지위 승계에 동의하고, 이후 임대차 승계에 이의를 제기하지 않겠다는 의사를 확인하는 문서입니다.
이 서류는 임대차 계약의 이전과 관련된 중요한 사항을 명시하고, 양수인과 임차인 간의 합의를 증명하는 역할을 합니다.
연체된 임대료 채권 등의 양도 승낙
임대료나 관리비를 연체한 경우, 임대차 승계에 동의함으로써 이러한 연체된 채무의 양도에 대한 승낙을 받는 것이 중요합니다.
이를 통해 임차인과 양수인 간의 채무 이전에 대한 합의를 명확히 할 수 있습니다.
전세 승계 없이 부동산 매매하는 방법
임대차 승계 없이 매매되는 사례
2025년 기준으로, 부동산 시장에서 임대차 승계 없이 주택이 매매되는 경우에 대해 알아보겠습니다.
이는 다양한 요인에 따라 발생할 수 있습니다.
- 경험담: 최근에 A씨는 임대차 승계 없이 주택을 매매하고자 했습니다.
그 이유는 매수인이 임차인 없는 주택을 원했기 때문이었습니다.
이에 임대인은 책임을 지고 임차인을 내보내기로 합의했습니다. - 실제 사례: B씨는 대항력이 있는 임차인이지만 임차인이 승계를 거부하여 매매계약이 체결되었습니다.
이 경우 매도인은 주택을 인도하기 전에 임차인을 내보내야 합니다.
임대차 승계 없는 매매의 법률적 쟁점
임대차 승계 없이 매매되는 경우, 매매대금에 임대차보증금이 포함되지 않아 현금으로 전액 결제해야 합니다.
또한, 임대인의 지위나 임대차보증금 반환에 대한 책임이 매수인에게 전이되지 않습니다.
- 매도인은 매매대금의 잔금일까지 임대차를 종료시키고 주택을 인도해야 합니다.
- 임차인이 승계를 거부한 경우, 매수인과 매도인은 주택 인도일과 합의금 등에 대한 조건을 사전에 협의해야 합니다.
임차인의 주택 명도
대항력 있는 임차인이 승계를 거부한 경우, 매수인은 빈 집을 받기 위해 매도인과 임차인 간의 합의를 기다려야 합니다.
이때, 임대차 기간이 남아 있다면 합의금을 주고 임대차를 종료시켜야 합니다.
- 임대차를 승계하면서 매매하는 것이 일반적이나, 임대차 승계 없이 매매하고 싶은 경우에는 사전에 모든 조건을 상의한 후 계약을 진행하는 것이 바람직합니다.
전세 승계 거부 확인서
임차인의 전세 승계 거부 내용을 입증하기 위해서는 내용증명이 필요합니다.
부족한 경우, 임차인으로부터 확인서를 받아두는 것이 좋습니다.
- 전세 승계 거부 확인서를 첨부하여 매매계약을 보다 확실하게 진행할 수 있습니다.