경매에서 임차인 배당순위와 여러 종류의 채권 배당순위를 정리한 내용을 요약하면, 경매에서 임차인 배당순위와 여러 종류의 채권 배당순위를 정리하기 위해 조세채권, 공과금, 근저당권, 가압류, 압류와의 배당 순서를 정리하고, 경매에서 다가구주택 매각대금의 배당순위 및 배당액 계산 방법을 알아보겠습니다. 소액임차인의 최우선변제금과 공과금채권, 조세채권, 가압류채권, 근저당권의 우선순위에 대한 내용과 경매 배당액 계산 방법에 대한 설명이 포함되어 있습니다. 경매에서의 임차인 배당순위와 채권 배당순위에 대한 상세한 내용을 다룬 요약문입니다.
임차인의 배당 우선 순위
임차인의 우선순위 변제권
임차인의 보증금이 소액보증금 이하이고, 경매개시결정등기 전까지 대항력이 발생한다면, 임차인의 보증금 중 최우선변제금 만큼은 근저당권으로 담보되는 채권, 조세채권 등 다른 어떤 채권 보다도 최우선하여 배당 받게 됩니다.
임차인의 일반채권
임차인이 우선변제권 요건을 갖추지 못했다면, 임차인의 보증금 반환채권은 일반 채권에 불과하므로 근저당권으로 담보되는 채권 보다 당연히 후순위로 배당 받게 됩니다.
대항력이 없는 소액임차인의 경우 후순위 임차인 보증금 회수 방법을 참고하거나, 대항력이 있는 임차인의 배당요구와 명도에 대해 알아보세요.
임차인의 우선변제권 확인
임차인이 대항력과 확정일자를 갖추면 우선변제권이 발생하는데, 일반채권에 불과한 임차인의 임대차보증금 반환채권이 우선변제권을 보유하게 되면 담보물권과 같은 보호를 받게 됩니다.
담보물권과의 우열은 우선변제권 발생일과 근저당권 설정일(=등기 접수일)의 선후에 따라 배당 순서가 결정됩니다.
우선변제권 순위를 확인하는 방법과 뜻, 요건, 확정일자, 대항력의 차이에 대해 알아보세요.
임차인의 채무 상환 우선순위
임차인과 조세채권 배당순위
2025년, 국세 및 지방세는 공과금채권 보다 우선하여 배당 받고, 가압류채권 등 기타 일반채권 보다도 우선하여 배당 받습니다.
근저당권으로 담보되는 채권의 경우 국세 및 지방세의 법정기일과 근저당권 설정일의 선후에 따라 배당을 받게 되며, 임차인의 보증금반환채권의 경우 임차인에게 우선변제권이 발생했다면 담보물권과 동일하게 취급되어 국세 및 지방세의 법정기일과 우선변제권 발생일의 선후에 따라 배당 순서가 결정됩니다.
임차인과 공과금 배당순위
공과금 채권인 국민건강보험료, 연금보험료는 국세 및 지방세 보다는 후순위로 배당 받지만, 가압류채권 등 다른 채권 보다 우선 순위로 배당 받습니다.
근저당권으로 담보되는 채권의 경우 보험료의 납부기한과 근저당권 설정일의 선후에 따라 배당 순위가 결정되고, 임차인의 보증금반환채권의 경우 임차인에게 우선변제권이 발생했다면 담보물권과 동일하게 취급되어 보험료 등 공과금 납부기한과 우선변제권 발생일의 선후에 따라 배당 순서가 결정됩니다.
임차인과 가압류 배당순위
가압류채권은 법원으로부터 가압류 결정을 받아 가압류 등기를 했더라도 일반채권에 불과합니다.
따라서, 임차인의 보증금반환채권은 우선변제권이 발생한 경우 가압류채권 보다 우선하여 배당 받게 됩니다.
다만, 가압류 등기 접수가 우선변제권 발생일 보다 앞선 경우, 임차인의 우선변제권은 그 가압류에 대하여 무효이므로 가압류채권과 임차인의 보증금반환채권은 평등하게 배당 받게 됩니다.
임차인과 압류 배당순위
조세채권과 공과금 채권이 부동산에 압류하는 경우, 압류 등기의 선후에 따라 근저당권이나 임차인의 우선변제권과의 배당 순서가 달라지는 것이 아니라 조세채권은 법정기일로 배당 순위가 달라지고, 공과금채권은 납부기한에 따라 배당순위가 달라지게 됩니다.
다가구 매각대금 배당 우선 순위 사례
최우선변제금과 소액임차인
2025년 기준으로 최우선변제금과 소액임차인에 대한 배당순위를 알아보겠습니다.
임차인 A의 보증금은 5000만원, 임차인 B의 보증금은 5500만원입니다.
두 임차인이 소액임차인에 해당하는지 여부는 다가구주택의 선순위 근저당권 F의 설정일(2020. 1. 9.) 당시의 소액보증금을 기준으로 판단됩니다.
서울 지역을 기준으로 근저당권 설정 당시의 소액보증금은 1.1억원 이하이며, 최우선변제금은 3700만원입니다.
공과금채권과 조세채권의 배당순위
공과금채권 C와 조세채권 D는 공과금의 납부기한과 세금의 법정기일을 기준으로 배당순위가 결정됩니다.
공과금 압류채권 C와 조세 압류채권 D는 근저당권 설정일(2020. 1. 9.)보다 우선하여 배당을 받게 됩니다.
가압류채권에 대한 배당순위
가압류채권은 일반채권에 속하지만 가압류 등기가 근저당권 등기보다 앞서면 평등 배당됩니다.
임차인 A와 임차인 B의 배당순위
임차인 A가 B보다 우선하여 배당을 받게 되는데, 둘 다 소액임차인이므로 최우선변제금을 제외한 나머지 보증금을 요구할 수 있습니다.
채권자들의 공동 2순위
1순위를 제외한 모든 채권자들은 2순위이며, 이는 각 채권자들의 배당순위가 서로 변동될 수 있기 때문입니다.
예를 들어 가압류채권 E와 근저당권 F는 평등 배당을 받아야 하며, 근저당권 F가 가압류채권 G보다 우선합니다.
경매 배당액 쉽게 계산하는 방법
안분 후 흡수 배당 원칙
배당순위가 충돌하는 경우 안분 후 흡수설에 따라 배당이 이뤄집니다.
이는 서울중앙지법 2023년 판결에 따라 규정되었습니다.
우선변제권을 주장할 수 없는 상황에서 배당순위의 충돌이 발생하면 안분 후 흡수방법이 적용됩니다.
1순위 소액임차인 배당금
예를 들어, 다가구주택을 경매한 경우 최우선변제금으로 소액임차인에게 배당이 이뤄집니다.
이때 남은 배당액은 적절한 방식으로 계산하여 배당됩니다.
- 계산식: 남은 배당액 = 총매각대금 – A임차인 배당금 – B임차인 배당금
2순위 안분배당
남은 배당액은 각 채권액에 비례하여 안분되어야 합니다.
이때, 채권 총액에 따라 적절한 안분액이 계산되어 배당됩니다.
- 예시: 채권 총액의 50%가 안분액으로 배당됩니다.
2순위 : 1차 흡수
공과금 압류채권자가 받아야 할 채권액과 안분된 배당액의 차이를 흡수해야 합니다.
이때, 후순위 채권자들로부터 적절한 금액을 흡수하여 배당을 받습니다.
2순위 : 2차 흡수
조세 압류채권자는 채권액과 안분액의 차이를 흡수해야 합니다.
이때, 후순위 채권자들로부터 적절한 금액을 흡수하여 최종 배당액을 받습니다.
2순위 : 3차 흡수
근저당권자는 채권액과 안분액의 차이를 흡수해야 합니다.
이때, 후순위 채권자들로부터 적절한 금액을 흡수하여 최종 배당액을 받습니다.
경매 배당액
조세 압류채권자, 공과금 압류채권자, 가압류채권자, 근저당권자의 최종 배당액은 각각 채권액과 동일하게 배당됩니다.
임차인들의 배당액은 적절한 방식으로 계산되어 정해집니다.
경매 세입자의 배당금 현황
임차인 A의 보증금 배당 과정
임차인 A의 보증금은 5000만원으로, 선순위 근저당권 설정일을 기준으로 소액보증금을 적용하면 소액임차인에 해당합니다.
이에 따라 임차인 A는 1순위에서 최우선변제금인 3700만원을 배당 받게 됩니다.
나머지 1300만원(= 5000만원 – 3700만원)을 2순위에서 요구한 임차인 A는 650만원을 안분 받았습니다.
임차인 A는 1~3차 흡수 과정에서 안분액을 전액 흡수당하였고, 최종 배당액은 3700만원(= 1순위 3700만원 + 2순위 0원)입니다.
임차인 B의 보증금 배당 과정
임차인 B의 보증금은 5500만원으로, 선순위 근저당권 설정일을 기준으로 소액보증금을 적용하면 소액임차인에 해당합니다.
이에 따라 임차인 B는 1순위에서 최우선변제금인 3700만원을 배당 받게 됩니다.
나머지 1800만원(= 5500만원 – 3700만원)을 2순위에서 요구한 임차인 B는 900만원을 안분 받았습니다.
임차인 B는 1~3차 흡수 과정에서 안분액을 전액 흡수당하였고, 최종 배당액은 3700만원(= 1순위 3700만원 + 2순위 0원)입니다.
- 임차인 A의 보증금: 5000만원
- 임차인 A의 최우선변제금: 3700만원
- 임차인 A의 최종 배당액: 3700만원
- 임차인 B의 보증금: 5500만원
- 임차인 B의 최우선변제금: 3700만원
- 임차인 B의 최종 배당액: 3700만원