다가구주택(원룸)의 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인하기 위해 hug 전세보증보험의 원룸 가입 조건 3가지를 살펴보았습니다. 선순위채권, 선순위보증금과 주택가액의 비율을 확인하여 사례를 통해 전세보증보험 가입 가능 여부를 정리했습니다. 다가구주택의 전세보증보험 가입은 선순위채권이 주택가액의 60% 이내여야 하고, 선순위보증금과 선순위채권의 합산액은 주택가액의 80% 이내여야 합니다. 이를 통해 다가구 전세보증보험의 가입 조건을 충족하는지 확인할 수 있습니다.
다가구주택 전세보증보험 가입 필요성과 혜택
전세보증보험이 가능한 주택의 종류
전세보증보험을 가입할 수 있는 주택의 종류는 다양합니다.
주거용으로 사용되는 주택 중 일부는 아래와 같습니다.
- 단독주택
- 다가구주택
- 다중주택
- 연립주택
- 다세대주택
- 노인복지주택
- 주거용 오피스텔
- 아파트
원룸의 법적 형태
원룸은 주로 다가구주택에 속하지만, 경우에 따라 다중주택이나 다세대주택에도 해당될 수 있습니다.
원룸의 정확한 형태를 확인하려면 건축물대장을 발급받아 건축물 용도를 확인해야 합니다.
건축물의 용도는 건축물대장에서 확인할 수 있으며, 해당 정보는 무료로 제공됩니다.
다가구주택은 다음과 같은 조건을 충족하는 주택으로, 공동주택이 아닌 것을 의미합니다.
- 주택으로 사용되는 층수가 3층 이하인 것.
단, 1층 중 필로티 구조로 된 주차장을 포함한 경우에는 주택으로 인정되지 않습니다. - 1개 동의 주택 바닥면적의 합이 660제곱미터 이하인 것
- 총 19세대 이하가 거주할 수 있는 것
hug 전세보증보험 원룸 가입 조건 3가지 요약
다가구주택의 전세보증보험 가입 요건
전세보증보험에 가입하기 위해서는 여러 가지 요건을 갖추어야 합니다.
그런데, 다가구주택(원룸)의 경우 세입자가 전세보증보험에 가입하기 위해서는 아래의 3가지 조건을 추가로 갖추어야만 합니다.
- 원룸 보증금 및 선순위채권의 합계액이 주택가액(=주택가격의 90%) 이내
- 선순위채권이 주택가액의 60% 이내
- 선순위채권 및 선순위보증금 합계액이 주택가액의 80% 이내
다가구주택(원룸 건물)의 주택가격을 확인하는 방법을 알아보고, 사례를 통해 3가지 조건 충족 여부를 확인해보겠습니다.
원룸 다가구주택의 가격 확인법
다가구주택(원룸)의 주택가격 확인하기
다가구주택인 원룸의 주택가격을 확인하는 방법은 다양합니다.
이를 살펴보면서 어떻게 주택가격을 산정할 수 있는지 알아보겠습니다.
원룸 건물은 다가구주택으로 분류되며, 주택가격을 산정하는 방법은 아래와 같습니다.
1. 개별단독주택가격 조회
개별단독주택가격은 국토부 공시가격 알리미 사이트를 통해 확인할 수 있습니다.
조회된 공시가격에 140%를 곱하여 주택가격을 산출합니다.
- 주택가격 = 공시가격 X 140%
2. 최근 거래된 매매가액 확인
만약 공시가격 알리미 사이트에서 주택가격 조회가 어려운 경우, 최근 1년 이내에 거래된 매매가액을 확인하여 주택가격으로 인정합니다.
3. 토지와 건물 가격 합산
공시가격 알리미 사이트에서 조회가 어렵고, 최근 거래내역이 없는 경우에는 토지와 건물을 별도로 조회한 후 합산하거나 감정평가금액을 활용합니다.
이때는 유리한 가격을 선택하여 주택가격을 결정합니다.
- 주택가격 = 토지의 공시지가 + 건물의 시가표준액
- 토지의 공시지가 = 토지의 개별공시지가 X 토지의 면적
원룸 건물만의 시가표준액 확인 방법 3가지
원룸 건물의 시가표준액을 확인하는 방법은 다양합니다.
아래의 방법을 통해 시가표준액을 산정할 수 있습니다.
- 서울시 이택스 또는 지방 위택스 사이트에서 조회
- 관할지자체(구청 등)에 전화하여 확인
- 임대인으로부터 취득세납부 확인서를 받아 확인
원룸 전세계약 시 보증보험 불가 사례
원룸 전세보증보험 불가 사례
원룸을 임차한 B씨가 전세보증보험을 가입하려고 했지만, 이미 선순위 근저당권이 설정된 상황에서 선순위채권과 선순위보증금을 계산해야 했습니다.
원룸 주택가액
국토부 공시가격 알리미 사이트에서 조회한 결과, 원룸 건물의 공시가격이 4억원이면, 주택가격은 5.6억원이고, 주택가액은 5억 400만원입니다.
- 주택가격 = 공시가격 X 140%
- 주택가액 = 주택가격 X 90%
원룸 선순위채권
선순위채권은 등기부등본을 확인하여 근저당권 등이 있는지 파악해야 합니다.
위 사례에서는 2022.5.1.자 선순위 근저당권이 설정되어 있어 선순위채권액은 2억원입니다.
원룸 선순위보증금
선순위보증금은 우선변제권 발생일이 빠른 다른 임차인의 보증금을 의미합니다.
대항력과 확정일자를 확인하여 선순위 보증금을 결정해야 합니다.
다가구 전세보증보험 가입 조건 안내 1
다가구 주택의 선순위채권 계산
다가구 주택의 경우, 공시가격과 주택가격, 주택가액을 정확히 계산해야 합니다.
예를 들어, 공시가격이 4억원이라면 주택가격은 5.6억원이 되며, 주택가액은 5억 400만원이 됩니다.
이는 공시가격의 140%와 90%를 각각 적용한 결과입니다.
다가구 주택의 경우, 선순위채권이 주택가액의 60% 이내에 있어야 합니다.
만약 등기부등본에 기입된 선순위 근저당권의 채권최고액이 3억 240만원을 초과하면 전세보증보험 가입이 불가능합니다.
첫 번째 전세보증보험 가입 조건
위 예시에서는 선순위 근저당권의 채권최고액이 2억원으로 주택가액의 60%인 3.024억원을 초과하지 않았습니다.
따라서 임차인 B는 첫 번째 가입 조건을 충족하게 됩니다.
다가구 전세보증보험 가입 조건 2요약
원룸 다가구의 전세보증보험 요건 분석
2025년 현재, 원룸 다가구의 전세보증보험을 신청하려는 경우, 임차인의 임대차보증금과 선순위채권의 총액은 주택가액 이내여야 합니다.
이 조건을 충족해야 전세보증보험이 발급됩니다.
- 임차인의 보증금 + 선순위채권 < 주택가액
원룸 전세보증보험 가입 가능 여부
임차인 B가 전세보증보험 가입을 고려하고 있는데, 그의 보증금이 1억원이고 선순위채권이 2억원이므로 두 항목을 합산한 총액은 3억원입니다.
이는 주택가액인 5.04억원을 초과하지 않아서, 임차인 B는 전세보증보험 가입 조건을 모두 충족하고 있습니다.
다가구 보증보험 가입 조건 안내
선순위보증금과 최우선변제금의 복잡한 관계
원룸 전세보증보험의 복잡한 계산 과정 중 후순위 임차인이 선순위보증금에 해당하는 경우가 있는지 알아보겠습니다.
임차인 C의 전입신고와 확정일자가 임차인 B보다 늦고, 공실인 원룸에 전입신고한 입주자가 없는 상황에서는 임차인 C의 보증금과 공실은 선순위보증금으로 고려되지 않습니다.
그러나, 임차인 C가 소액임차인이고, 추후 공실에 소액임차인이 입주한다면, 소액임차인은 최우선변제를 받을 수 있어 임차인 C와 공실의 보증금은 선순위보증금으로 고려됩니다.
다가구주택의 선순위보증금 계산 방법
원룸 건물에 입주한 임차인들의 최우선변제금을 확인하기 위해 다가구주택의 선순위 근저당권 설정일을 기준으로 살펴보겠습니다.
선순위 근저당권 설정일이 2022년 5월 1일인 경우, 소액임차인 표에서 해당 기간을 확인하여 최우선변제금을 계산합니다.
서울에 위치한 원룸 건물의 경우, 소액보증금은 1.5억원 이하이며, 최우선변제금은 5000만원입니다.
최우선변제금의 선순위보증금 포함 여부
임차인 C의 보증금이 8000만원이며 소액임차인에 해당하고, 공실은 소액임차인의 입주가 가능하므로 임차인 C와 공실의 최우선변제금이 선순위보증금에 포함됩니다.
다가구 선순위보증금 산정 방법
다가구 선순위보증금의 합계는 2.7억원으로, 임차인 A의 1.7억원, 임차인 C의 5000만원, 그리고 공실의 5000만원으로 구성됩니다.
- 임차인 A의 우선변제권 발생일이 빠르기 때문에 임차인 B에 비해 선순위로 고려됩니다.
- 임차인 C는 확정일자를 받지 않았지만, 보증금이 8000만원 미만으로 소액임차인으로 분류되며, 최우선변제금은 5000만원입니다.
- 공실은 현재는 공실 상태이지만, 뒤늦게 입주하더라도 경매개시결정등기 전까지 최우선변제권 행사 가능합니다.
전세보증보험 불가의 이유
선순위채권과 선순위보증금의 합산액이 주택가액의 80%를 초과하는 경우, 전세보증보험 가입이 불가능합니다.
- 선순위채권인 근저당권의 채권최고액은 2억원이며, 선순위보증금은 2.7억원으로 합산액은 4.7억원입니다.
- 다가구의 주택가액은 5.04억원이며, 주택가액의 80%는 4.32억원입니다.
따라서, 임차인 B는 전세보증보험 가입이 불가능합니다.
다가구 전세보증보험 가입 요건
전세보증보험 가입 조건
한 방이라도 전세보증보험 가입 조건을 모두 충족해야 전세보증보험 가입이 가능합니다.
이는 특히 다가구주택에 적용되는 가입 조건 3가지를 충족해야 합니다.
실제로, 전세보증보험 가입을 위해서는 3가지 조건을 모두 통과해야 합니다.
그러나 이것만으로 전세보증보험 발급이 가능한 것은 아닙니다.
나머지 가입 조건은 다음 링크를 통해 확인할 수 있습니다.
전세보증보험 가입 시 유의해야 할 사항
2025년 현재, 전세보증보험 가입 시 다가구주택의 조건뿐만 아니라 추가적인 조건을 충족해야 합니다.
이는 주택의 상태, 임대인의 자격, 계약서 등 여러 가지 요소를 고려해야 한다는 것을 의미합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q: 전세보증보험 가입 시 추가 조건은 무엇인가요?