전세보증보험과 최우선변제권의 차이를 알아보면, 전세보증보험은 보증금 제한이 있고 수수료를 내야하지만, 최우선변제권은 보증금이 소액이어야 하고 무료로 성립됩니다. 최우선변제권은 경매에서만 행사 가능하며 보증금 전액을 받지 못할 수 있습니다. 반면 전세보증보험은 보증금 반환 가능하며 선순위채권이 많은 경우에는 전세보증보험을 가입하는 것이 유리합니다. 임차인이 보증금을 회수하고 싶다면, 최우선변제권을 행사하거나 전세보증보험에 가입하는 것이 좋습니다.
전세보증보험과 최우선변제권의 차이
전세보증보험과 최우선변제권의 주요 차이
전세 또는 월세 세입자가 최우선변제권을 행사하기 위해서는 보증금이 소액보증금(예: 서울은 1.65억원) 이하여야 합니다.
반면, 전세보증보험에 가입하기 위해서는 보증금이 수도권 기준 7억원 (그 외 지역은 5억원) 이하이어야 합니다.
즉, 최우선변제권은 보증금이 소액이어야 하지만 전세보증보험은 최대 7억원까지 가능하므로 보증금 액수 제한에 큰 차이가 있습니다.
최우선변제권을 행사하기 위해서는 거주하던 주택이 경매 또는 공매되어야 합니다.
반면, 전세보증보험은 임차인이 보증금을 받지 못하는 경우(보증사고 발생)라면 보험금을 받을 수 있습니다.
보증사고란 임차인이 보증금을 회수하지 못하는 경우를 말하며, 주택이 경매되어 임차인이 배당에 참가했으나 보증금 전액을 회수하지 못한 경우 등이 해당됩니다.
결국 최우선변제권은 주택이 경매될 때만 행사 가능하고, 전세보증보험은 경매는 물론 경매가 진행되지 않더라도 행사가 가능하다는 차이점이 있습니다.
최우선변제권은 주택임대차보호법에 따른 권리이므로 수수료 없이 무료로 성립하지만 전세보증보험은 보증기관에게 보증수수료를 납부해야만 가입할 수 있다는 차이가 있습니다.
보증수수료는 주택 유형, 보증금 액수, 선순위채권 등 부채 비율에 따라 달라지며, 계산 방법에 따라 보증금액 X 보증료율 X 전세계약기간/365으로 결정됩니다.
최우선변제권은 확정일자를 갖출 필요 없이 전입신고만 하면 되지만, 전세보증보험은 전입신고는 물론 확정일자까지 받아야 한다는 차이가 있습니다.
또한, 최우선변제권은 늦어도 경매개시결정등기 전까지만 대항력(주택의 인도 및 전입신고)을 갖추면 되지만, 전세보증보험은 임대차계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 임대차 계약기간의 1/2 경과하기 전까지 가입 신청을 해야 합니다.
임차인이 최우선변제권을 행사하면 경매에서 최우선으로 배당을 받을 수 있지만 그 배당액은 보증금 전액이 아니라 최우선변제금까지만 가능합니다.
이에 반해, 전세보증보험은 보증한도 내에서 보증인이 신청한 금액을 반환 받게 되므로, 주택가격이 높고 선순위채권액이 작다면, 임차인은 전세금 전액을 회수할 수 있을 것입니다.
전세보증보험과 최우선변제권의 차이점
공인중개사의 역할과 차이
2025년 현재, 전세보증보험과 최우선변제권의 주요 차이점 중 하나는 공인중개사의 역할입니다.
전세보증보험은 공인중개사의 중개로 임대차계약을 체결해야 하지만 최우선변제권은 중개 없이도 행사 가능합니다.
보증금반환채권 관련 특약
임대차계약서에 보증금반환채권 담보 및 양도 금지 특약이 있는 경우, 전세보증보험은 가입이 거절되지만 최우선변제권은 특약과 관계 없이 행사 가능합니다.
은행 또는 금융기관과의 관련성
전세대출시 은행에 보증금반환채권을 양도한 경우, 전세보증보험은 가입이 거절되지만 최우선변제권은 금융기관이나 주택도시보증공사에 보증금반환채권이 양도된 경우에도 행사 가능합니다.
단, 보증금반환채권이 양도된 경우 최우선변제권은 임차인이 아닌 금융기관이나 주택도시보증공사가 행사하게 됩니다.
부동산 권리침해사항에 대한 대응
부동산의 등기부등본 갑구에 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)이 있을 경우, 전세보증보험은 가입이 거절되지만 최우선변제권은 행사 가능합니다.
부동산 등기부등본의 선순위채권 비율
부동산 등기부등본 을구의 선순위채권 등의 비율이 일정 기준을 초과할 경우, 전세보증보험은 가입이 거절되지만 최우선변제권은 행사 가능합니다.
이때, 선순위채권 등의 비율이 기준 이내일 경우에도 추후 보증이행시 선순위채권 등은 공제된 후 지급됩니다.
건축물 위반 여부에 따른 차이
건축물대장상 위반건축물로 기재된 경우, 전세보증보험 가입이 거절되지만 최우선변제권 행사는 가능합니다.
전세보증보험과 최우선변제권의 공통점
전세보증보험과 최우선변제권의 공통점
전세보증보험과 최우선변제권은 둘 다 주택(주거용 오피스텔 포함)에 한하여 가능합니다.
전세보증보험은 계약기간이 1년 이상이어야 하는데, 최우선변제권은 명확한 기준이 없습니다.
그러나, 단기임대차(일시임대차)에 해당하는 경우에는 주택임대차보호법이 적용되지 않으므로 최우선변제권도 계약기간이 1년 이상이어야 합니다.
최우선변제권은 배당을 요구해야만 배당을 받을 수 있지만, 전세보증보험은 보증사고 발생 후 보증이행을 청구해야만 보증금을 반환 받을 수 있습니다.
최우선변제권의 장점들
최우선변제권의 장점은 무엇일까?
최우선변제권은 부동산 경매에서 매우 유리한 위치에 있는 권리입니다.
이 권리를 행사하면 소액임차인이라도 다른 우선순위 권리자들을 뛰어넘어 무조건 1순위로 배당을 받을 수 있는데요.
즉, 다른 우선순위 권리자들이 있더라도 임차인이 받을 배당액에서는 그들의 금액은 공제되지 않고 임차인에게 먼저 지급됩니다.
최우선변제권의 성립 조건은 어떻게 되나요?
전세보증보험에 비해 최우선변제권은 성립이 쉽습니다.
전세보증보험은 다양한 조건을 충족해야 하지만, 최우선변제권은 보증금이 소액이고 대항력이 경매개시결정등기 전까지만 갖추면 성립됩니다.
최우선변제권은 수수료가 필요한가요?
전세보증보험과 달리 최우선변제권은 수수료를 납부할 필요가 없습니다.
전세보증보험은 수십만원의 수수료를 지불해야 하지만, 최우선변제권은 무료로 성립이 가능합니다.
최우선변제권의 단점과 해결책
소액임차인의 어려움
소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있는 큰 장점이 있지만, 소액임차인이 되는 것은 결코 쉬운 일이 아닙니다.
소액보증금 액수는 작을 뿐만 아니라, 이 액수는 임대차계약일이 아닌 선순위 근저당 설정일을 기준으로 결정됩니다.
배당액의 한계
최우선변제권을 행사하면 최우선으로 배당 받을 수 있지만, 이 배당액은 보증금 전액이 아닌 최우선변제금으로 제한됩니다.
또한, 최우선변제금은 임차인이 아닌 선순위 근저당 설정일을 기준으로 하므로 최종 배당액은 작을 수 있습니다.
경매에서의 특권
전세보증보험은 주택이 경매되지 않아도 보증이행 청구가 가능하지만, 최우선변제권은 경매나 공매에서만 행사할 수 있습니다.
따라서, 최우선변제권을 통해 보증금을 회수하려면 소송을 통해 직접 경매를 신청하거나 타 채권자의 경매를 기다려야 합니다.
전세보증보험의 장단점을 알아보자
전세보증보험의 장점과 단점
전세보증보험은 임대차가 종료된 이후에도 보증금을 반환받을 수 있는 점이 주목할 만하다.
이는 주택이 경매되지 않더라도 안전하게 보증금을 돌려받을 수 있는 큰 장점이다.
하지만, 전세보증보험에는 가입 조건이 까다로운 단점이 있다.
특히 선순위채권과 선순위보증금이 많은 다가구주택 등의 경우, 가입 조건을 통과하기 어려울 수 있다.
가입을 허용받더라도, 보증보험금 지급 시에는 선순위채권 등이 공제된 후에야 보증금이 지급된다.
또한, 전세보증보험가입시에는 수십만원의 보증수수료를 납부해야 한다.
전세보증보험의 가입 조건
- 다가구주택 등 선순위채권이 많은 경우
- 보증수수료 납부
Q&A: 전세보증보험 가입 시 고려해야 할 사항
Q: 선순위채권이 많은 주택의 경우 가입이 어렵다면 어떻게 해야 하나요?
A: 선순위채권이 많은 경우, 가입이 어려울 수 있으므로 전문가와 상담하여 가입 가능 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
Q: 보증수수료를 납부하기 어려운 경우 가입을 포기해야 하나요?
A: 보증수수료를 납부하기 어려운 경우, 가입 여부를 결정하기 전에 가입 조건을 다시 한번 검토해보는 것이 좋습니다.
또한, 부담을 줄일 수 있는 다양한 방법을 고려해볼 수 있습니다.
전세보증보험 최우선변제권 선택법
다가구 등 선순위채권이 많은 경우
부동산 투자 시 선순위채권이 많은 경우, 전세보증보험에 가입하지 못했거나 또는 가입은 했지만 선순위채권 등을 공제하고 남은 보험금이 부족한 경우가 발생할 수 있습니다.
이때는 최우선변제권을 확보하여 1순위로 변제금을 받는 것이 유리합니다.
특히 최우선변제권은 임대차보증금을 최우선변제금 이하로 약정할 경우, 보증금 전액을 최우선으로 받을 수 있는 혜택이 있습니다.
임대차보증금을 즉시 회수하고 싶을 때
보증금을 빠르게 회수하고 싶은 경우, 최우선변제권은 주택이 경매 또는 공매될 때만 행사할 수 있으므로, 전세보증보험에 가입하는 것이 좋습니다.
비록 수수료를 지불해야 할지라도 보증금을 즉시 환급받을 수 있는 장점이 있습니다.
임대차보증금 회수하는 실무 노하우
최우선변제권 및 전세보증보험 동시 확보하기
임대차보증금을 회수하는 방법에 대해 알아볼 때, 최우선변제권과 전세보증보험을 동시에 확보하는 것이 중요합니다.
예를 들어, 서울에 위치한 원룸을 5500만원의 임대차보증금으로 계약한 경우, 약 15만원의 보증수수료를 지불하고 전세보증보험에 가입할 수 있습니다.
- 보증료 = 보증금액 X 보증료율 X 전세계약기간/365
- 152,900원 = 5500만원 X 연 0.139% X 730/365
이렇게 함으로써, 임차인은 주택이 경매되어도 전액인 5500만원을 보증보험금으로 받을 수 있으며, 경매가 진행되더라도 5500만원을 최우선으로 받을 수 있습니다.
다만, 서울 지역의 최우선변제금은 5500만원이지만 선순위 근저당권 설정시에는 더 낮을 수 있습니다.
최우선변제권 확보 방법
(1) 임대차계약 체결 전 확인 사항
최우선변제권을 행사하기 위해 임대차계약을 체결하기 전에 부동산등기부에 경매개시결정등기가 있는지, 보증금이 소액보증금 또는 최우선변제금 이하로 약정되어 있는지 확인해야 합니다.
- 부동산등기부에 경매개시결정등기 있는지 확인할 것
- 보증금은 소액보증금 또는 최우선변제금 이하로 약정할 것
(2) 경매개시결정등기 확인
최우선변제권을 확보하려면 보증금이 소액이고 대항력을 경매개시결정 등기 전까지 가져야 합니다.
따라서 임차인은 임대차계약 체결일과 잔금 지급일에 부동산등기부 등본을 확인해야 합니다.
(3) 보증금 액수 정하기
최우선변제권을 행사하기 위해 보증금을 소액으로 약정해야 합니다.
이를 위해 임차인은 부동산 등기부등본을 확인하고, 소액임차인 표를 통해 적절한 보증금을 결정해야 합니다.
전세보증보험 가입하기
임대차계약 체결 후 해야 할 일
최우선변제권을 행사하기 위해서는 대항력이 중요합니다.
대항력은 최우선변제권 뿐만 아니라 자체적으로도 중요하므로 최대한 빨리 확보하는 것이 좋습니다.
또한, 최우선변제권으로 보증금을 전액 받지 못하는 경우를 대비하여 우선변제권도 빨리 확보하는 것이 중요합니다.