2025년 기준시가 조회 방법과 계산 방법에 대해 설명하고, 오피스텔과 상업용 건물의 기준시가 조회 방법과 계산 사례를 다루고 있습니다. 또한, 토지, 단독주택, 아파트 등의 공동주택 기준시가 조회 방법도 다루고 있습니다. 이를 통해 국세청 홈택스에서 기준시가를 확인하는 방법과 오피스텔, 상가의 기준시가 조회 방법 및 계산 방법을 상세히 설명하고 있습니다. 또한, 건물의 양도시와 상속 및 증여시의 기준시가 계산 방법도 다루고 있습니다. 전체적으로 건물의 기준시가 조회와 계산에 대한 정보를 상세하게 제공하고 있습니다.
기준시가 확인하는 방법
홈택스를 통해 기준시가 확인하기
기준시가는 부동산 양도세, 상속세, 증여세 부과시에 중요한 역할을 하는데, 국세청 홈택스 사이트를 통해 간편하게 확인할 수 있습니다.
기준시가는 부동산의 적정가격을 나타내며, 정확한 금액을 확인하기 위해선 국세청 홈택스를 방문해야 합니다.
홈택스에서 기준시가 조회하는 방법
홈택스에서 기준시가를 조회하려면 [조회/발급 – 기준시가조회 – 기준시가 안내] 순서로 클릭하면 됩니다.
각 단계를 차근차근 따라가면 손쉽게 기준시가를 확인할 수 있습니다.
- 국세청 홈택스 사이트 방문
- 상단 탭에서 [조회/발급] 클릭
- [기준시가조회] 선택
- [기준시가 안내] 클릭
위 단계를 따라가면 홈택스에서 기준시가를 조회할 수 있는 화면이 나타납니다.
각 항목을 자세히 살펴보면서 필요한 정보를 확인할 수 있습니다.
홈택스 기준시가 조회 방법
아파트 등 공동주택의 경우, 2005년까지는 국세청장이, 이후는 국토교통부장관이 공시가격을 결정합니다.
따라서 2005년 이전과 이후의 기준시가를 확인하려면 각각 다른 클릭을 해야 합니다.
토지와 단독주택의 경우 지자체장이, 현대의 공동주택 공시가격은 국토교통부장관이 결정합니다.
따라서 각각의 기준시가를 확인하려면 정확한 클릭이 필요합니다.
또한, 오피스텔 및 상업용 건물, 일반 건물의 양도시 및 상속 또는 증여 시의 기준시가를 확인하는 방법도 국세청 홈택스에서 제공하고 있습니다.
필요한 정보를 찾기 위해 각 항목을 차례로 클릭해보세요.
부동산 기준시가 확인하는 방법
토지, 단독주택, 아파트, 비주거용 부동산의 기준시가 조회 방법
부동산의 기준시가와 공시지가는 서로 다른 개념이지만, 토지, 단독주택, 아파트, 비주거용 부동산의 기준시가 조회 방법에 대해 알아보겠습니다.
각 부동산 유형에 따라 기준시가를 확인할 때 주의해야 할 점들이 있습니다.
토지 기준시가 조회
단독주택 기준시가 조회
아파트 기준시가 조회
비주거용 부동산 기준시가의 조회
비주거용 부동산인 오피스텔, 상업용건물(상가), 건물 등의 기준시가를 조회하는 방법을 정리하였습니다.
- 오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가는 토지와 건물의 합산 가격이며, 일반 건물의 경우 건축물만의 가격을 조회합니다.
2025년 기준 소득세법 제99조(기준시가의 산정) ① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
오피스텔 기준시가 확인하기
홈택스를 통해 오피스텔 기준시가 확인하기
오피스텔이나 상업용 건물의 기준시가를 확인하는 방법에 대해 알아보겠습니다.
홈택스를 통해 간편하게 기준시가를 조회할 수 있습니다.
2025년 현재, 홈택스 사이트에 접속하여 [조회/발급] 탭을 클릭한 후 [기준시가조회]를 선택합니다.
그리고 [오피스텔 및 상업용 건물]을 클릭하여 조회할 수 있습니다.
오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가 확인하기
홈택스 화면에서 전체 오피스텔과 일부 상업용건물의 기준시가를 조회할 수 있습니다.
만약 조회되지 않는 오피스텔이나 건물이 있다면 토지와 건물을 각각 계산하여 합산해야 합니다.
지번 주소로 조회할 경우에는 번지수 또는 건물명을 입력하고, 도로명 주소로 조회할 경우에는 검색을 클릭하여 선택해야 합니다.
오피스텔의 기준시가를 검색하고 결과 확인하기
법정동조회를 통해 지번주소로 조회하거나 상세주소 검색을 통해 동, 층, 호, 기준연도를 선택하여 오피스텔의 기준시가를 확인할 수 있습니다.
예를 들어, 강남역 가까이에 위치한 강남역센트럴푸르지오시티의 기준시가를 조회하려면 역삼동을 선택하고 번지수를 입력하거나 건물명으로 검색하여 원하는 오피스텔을 찾을 수 있습니다.
기준시가 산정 방법
호별 기준시가 계산 방법
오피스텔이나 상업용 건물에서 한 세대의 기준시가를 계산할 때는 건물 전체의 기준시가가 아닌 해당 세대의 기준시가를 구해야 합니다.
이를 호별 기준시가라고 합니다.
호별 기준시가는 기준시가에 건물면적을 곱하여 계산됩니다.
오피스텔 기준시가 계산 방법
예를 들어, 강남역센트럴푸르지오시티 중 15.86평의 오피스텔 기준시가를 계산해보겠습니다.
해당 오피스텔의 단위면적당 기준시가는 4,624,000원이며 건물면적은 52.43 제곱미터입니다.
이를 이용하여 호별 기준시가를 계산하면 약 2.4억원이 됩니다.
- 부속토지의 기준시가는 이미 포함되어 있으므로 별도로 계산할 필요가 없습니다.
- 건물면적은 전용면적과 공용면적을 합한 값으로, 계약면적 또는 연면적으로도 표현됩니다.
오피스텔 기준시가 평단가(평당 가격)
위 15.86평 오피스텔의 기준시가를 제곱미터당 가격에서 평당 가격으로 변환해보겠습니다.
제곱미터당 4,624,000원을 평당 약 1,500만원으로 계산할 수 있습니다.
오피스텔 실거래가와 시가표준액
오피스텔의 실거래가와 시가표준액을 확인하고, 기준시가와의 차이를 살펴봅시다.
다음으로 구분소유된 상업용 건물 중 상가의 기준시가를 살펴보겠습니다.
상업용 건물의 기준시가 확인하기
상업용 건물 사례 및 기준시가 조회 방법
상업용 건물은 근린생활시설 및 판매시설이 포함된 건물 중 연면적이 3,000㎡ 이상이거나 구분 소유된 100호 이상인 건물을 말합니다.
이에 대한 기준시가를 조회하는 방법을 설명드리기 위해 강남구 대치동에 있는 상가 건물을 사례로 살펴보겠습니다.
상가 기준시가 조회하는 방법
- 국세청 홈택스에 접속합니다.
- [조회/발급]을 클릭합니다.
- [기준시가조회]를 클릭합니다.
- [오피스텔 및 상업용 건물]을 선택합니다.
이후, 해당 옵션을 선택하면 화면에 관련 정보가 나타납니다.
주소로 상업용 건물 검색하기
- [오피스텔 및 상업용 건물]의 기준시가를 선택합니다.
- [지번주소로 조회]를 선택하고 [법정동조회]를 클릭하여 법정동을 선택합니다.
- [번지수]를 입력하고 [조회]를 클릭합니다.
- 검색된 관련 건물 중에서 해당 건물을 선택합니다.
예를 들어, 강남구 대치동 653번지로 조회하면 청우빌딩이 검색됩니다.
상가 기준시가 조회 결과
건물명(청우빌딩)을 클릭하면 [상세주소 검색]을 선택하고, [동, 층, 호, 기준연도]를 입력한 후 검색을 클릭하면 해당 세대의 기준시가가 나옵니다.
청우빌딩 101호 상가의 2022년 기준시가는 제곱미터당 21,512,000원이고, 건물면적은 82.160 제곱미터 입니다.
- 상업용 건물의 기준시가는 부속토지의 기준시가가 포함된 가액입니다.
기준시가의 평당가(평단가)
2022년의 경우, 청우빌딩 101호 상가의 기준시가는 평당 약 7111만원입니다.
(21,512,000원/제곱미터) X 3.305785 = (71,114,046원/평)
또한, 2023년의 경우, 101호의 제곱미터당 기준시가는 22,166,000원입니다.
상업용 건물의 호별 기준시가 계산
101호의 경우, 2022년과 2023년의 기준시가는 각각 계산되며, 호별 기준시가는 단위면적당 기준시가에 건물면적을 곱해 구할 수 있습니다.
2022년 101호 기준시가: 1,768,165,360원
2023년 101호 기준시가: 1,821,158,560원
2022년 호별 기준시가 = 21,512,000원 X 82.160 2023년 호별 기준시가 = 22,166,000원 X 82.160
상업용 건물과 일반 건물의 기준시가 비교
부속토지 포함 여부의 중요성
2025년 현재, 오피스텔과 특정 조건을 충족하는 상업용 건물의 기준시가는 부속토지를 포함한 총 가치입니다.
이는 부속토지까지 고려해야 하므로 중요한 문제입니다.
일반 건물의 경우에는 기준시가가 건축물만을 고려하므로 부속토지의 기준시가를 합산해야 합니다.
- 상업용 건물의 일정 조건은 근린생활시설 및 판매시설을 포함하고 연면적이 3,000㎡ 이상이거나 소유된 호수가 100개 이상인 건물을 말합니다.
주소 VS.
건물 정보 입력의 차이
상업용 건물은 주소만 입력하면 단위면적당 기준시가가 조회되지만, 일반 건물은 건물의 세부 정보를 입력해야 합니다.
이는 건물의 나이, 구조, 용도 등을 고려하여 기준시가를 조회하는 과정입니다.
기준시가 계산 방법
상업용 건물의 경우 단위면적당 기준시가를 곱해 호별 기준시가를 계산해야 합니다.
반면, 일반 건물은 건물면적을 입력하면 자동으로 기준시가를 계산해 줍니다.
아래에서는 일반 건물의 기준시가 계산 방법을 자세히 알아보겠습니다.
건물 기준시가 양도시 계산 방법
홈택스를 활용한 건물 양도시 기준시가 확인
홈택스를 이용하여 건물 양도세를 계산하기 위해 필요한 기준시가를 확인하는 방법에 대해 알아보겠습니다.
홈택스에서 건물 양도세 계산에 필요한 기준시가를 조회하기 위해 다음 순서를 따릅니다.
- 국세청 홈택스에 접속합니다.
- [조회/발급]을 클릭합니다.
- [기준시가조회]를 클릭합니다.
- [건물기준시가(양도)]를 클릭합니다.
위 과정을 통해 건물기준시가(양도)를 확인할 수 있습니다.
건물 기준시가 계산을 위한 정보 입력
건물 양도세와 관련된 기준시가를 계산하기 위해 건물의 기준시가를 확인하는 화면에서 다양한 건물 정보를 입력해야 합니다.
이러한 정보가 필요한 이유는 건물 기준시가 계산식에 필요한 다양한 지수를 제공하기 때문입니다.
건물 기준시가는 단위면적당 금액에 건물면적을 곱하여 구하며, 단위면적당 금액은 건물신축가격기준액에 구조지수, 용도지수, 위치지수, 경과연수별잔가율, 조정률 등을 곱하여 계산됩니다.
아래에서 건물 기준시가 계산 사례를 살펴보겠습니다.
건물 기준시가 계산을 위한 건물 정보 입력
건물 기준시가를 확인하기 위해 건물 정보를 입력하는 과정을 살펴보겠습니다.
먼저 건물 구조를 선택하기 위해 [검색]을 클릭하고 해당 건물이 철근콘크리트조인 경우 건물구조코드가 자동으로 입력됩니다.
다음으로 건물용도를 선택해야 하는데, 예를 들어 근린생활시설에 해당한다면 건물용도코드가 자동으로 입력됩니다.
건물 기준시가 중 건물구조 선택
건물 기준시가를 계산하기 위해 구조지수를 산출할 수 있도록 [취득당시 건물구조]를 입력해야 합니다.
건물구조는 [검색]을 클릭하여 선택해야 하며, 건물구조코드는 자동으로 입력됩니다.
건물 기준시가 중 건물용도 선택
건물구조코드가 입력되면 건물용도를 선택해야 합니다.
건물용도코드는 자동으로 입력되며, 주요한 용도 분류가 없는 경우에는 주된 용도의 용도지수를 적용합니다.
건물 양도시 기준시가 계산 방법
- 주차장형태가 기계식주차전용빌딩이라면 체크합니다.
- 신축년도를 선택합니다.
- 신축연도는 사용검사일(준공검사일)이 속하는 연도를 선택합니다.
- 신축연도와 구조별 내용연수는 경과연수별잔가율 계산에 필요한 내용입니다.
- 건물면적을 입력합니다.
- 연면적은 전유부분과 공용부분을 합산한 면적을 의미합니다.
- 취득년도를 선택합니다.
- 취득당시의 건물구조와 건물용도를 정할 때 취득당시 시점을 선택합니다.
- 양도년도를 선택합니다.
- 건물신축가격기준액은 양도년도를 기준으로 합니다.
- 양도연도는 양도당시의 건물구조와 건물용도를 정할 때 양도당시 시점을 선택합니다.
- 취득당시 건물구조와 건물용도를 검색하여 선택합니다.
- 건물 구조와 건물 용도는 주요한 재료와 용도에 따라 선택해야 합니다.
- 신축년도와 건물구조별 내용연수를 기준으로 경과연수별잔가율을 계산합니다.
- 양도당시 건물구조와 건물용도를 검색하여 선택합니다.
- 양도당시 규율에 따른 구조 및 용도 중에서 선택해야 합니다.
- 취득당시 개별공시지가를 입력합니다.
- 취득당시 위치지수를 결정하는데 필요한 정보입니다.
- 양도당시 개별공시지가를 입력합니다.
- 양도일 현재 공시된 개별공시지가를 입력하고 위치지수를 결정합니다.
- [기준시가 계산하기]를 클릭합니다.
건물 양도시 기준시가 계산 방법과 예시
건물정보 파악하기
건물기준시가를 계산하려면 건물구조, 건물용도, 건물면적, 신축년도, 개별공시지가 등의 정보가 필요합니다.
이 정보들을 알아내기 위해서는 서울부동산정보광장 사이트를 활용할 수 있습니다.
예를 들어, 강남구 대치동 653번지의 상업용 건물 정보를 조회하여 건물기준시가를 계산할 수 있습니다.
- 건물면적을 입력할 때 연면적을 사용합니다.
- 사용승인 일자는 신축년도를 의미합니다.
- 건물구조와 건물용도는 주구조, 지붕구조, 주용도를 참고해야 합니다.
이 정보가 실제와 다를 경우에는 사실상의 정보를 사용해야 합니다.
건물기준시가 계산 방법
강남구 대치동 653번지 건물 정보를 기반으로 건물기준시가를 계산해보겠습니다.
- 건물은 기계식주차가 아닌 것으로 가정합니다.
- 사용승인일자가 1987년이므로 신축년도는 1987년으로 선택합니다.
- 건물면적은 4711.54 제곱미터로 입력합니다.
- 취득년도와 양도년도는 임의로 선택합니다.
- 주구조는 철근콘크리트조, 주용도는 근린생활시설로 선택합니다.
- 취득 및 양도 당시의 개별공시지가를 입력합니다.
- [기준시가 계산하기] 버튼을 클릭하여 계산합니다.
건물기준시가 계산 결과
양도세를 계산할 때 양도가액을 기준시가로 사용한다면 취득가액도 기준시가로 계산되어야 합니다.
홈택스 건물기준시가 계산기를 활용하면 양도 및 취득 당시의 건물기준시가를 확인할 수 있습니다.
2022년 기준 건물신축가격기준액에 구조지수, 용도지수, 위치지수, 경과연수별잔가율을 곱하여 제곱미터당 금액을 계산한 후, 건물면적을 곱하여 양도당시 건물기준시가를 약 21억원으로 산출할 수 있습니다.
2015년 기준 건물신축가격기준액에 구조지수, 용도지수, 위치지수, 경과연수별잔가율을 곱하여 제곱미터당 금액을 계산한 후, 건물면적을 곱하여 양도당시 건물기준시가를 약 18.9억원으로 산출할 수 있습니다.
건물 기준시가 계산하는 방법과 상속 및 증여
홈택스를 활용한 건물 기준시가 확인 방법
건물을 상속받거나 증여받을 경우, 상속세 또는 증여세를 계산할 때 기준시가가 중요한 역할을 합니다.
홈택스를 통해 건물의 기준시가를 확인할 수 있습니다.
상속 또는 증여로 인한 건물 기준시가를 조회하려면 홈택스에 접속하여 [조회/발급] 메뉴를 클릭하고, 기준시가 조회를 선택한 후 건물기준시가(상속, 증여)를 클릭해야 합니다.
건물을 상속 또는 증여 받은 경우 기준시가 계산 사례
예를 들어, 강남구 대치동 653번지에 있는 건물 정보를 입력해보겠습니다.
이 건물의 사용승인일자는 1987년이며, 연면적은 4711.54 제곱미터입니다.
또한 주구조는 철근콘크리트조이고 주용도는 근린생활시설입니다.
상속 또는 증여 연도를 2022년으로 선택하고, 상속 또는 증여시의 개별공시지가와 조정률을 입력한 후 [기준시가 계산하기] 버튼을 클릭합니다.
이렇게 계산한 결과, 상속 또는 증여시의 건물기준시가는 약 18.9억 원입니다.
이 가격은 건물 양도와 관련된 기준시가와 유사합니다.
참고로, 조정률과 관련하여 해당하는 내용을 체크하여 확인할 수 있습니다.