1세대 1주택 양도세 비과세 요건에 대해 알아보겠습니다. 양도세가 면제되려면 1가구가 1주택을 보유하고 있어야 하며, 양도 당시 주택이 12억원의 고가주택이 아니어야 합니다. 또한, 보유기간이 2년 이상이어야 하고, 거주기간도 2년 이상이어야 합니다. 보유기간은 주택 취득일부터 계산되며, 상속, 증여, 재건축 등의 경우 보유기간이 합산됩니다. 해외 출국, 취학, 근무, 질병 등의 사유가 있는 경우에는 보유기간이 필요 없습니다. 이에 따라 양도세가 비과세 되는 조건을 충족하면 양도세를 면제받을 수 있습니다.
1세대 주택 보유자를 위한 양도세 비과세 조건
1가구 1주택 양도세 면제 조건 5가지
양도세를 면제받기 위해서는 아래의 5가지 조건을 충족해야 합니다.
이 조건들은 1가구가 1주택을 보유하고 있을 것, 양도 당시 주택이어야 할 것, 고가주택이 아니어야 할 것, 보유기간 2년 이상, 그리고 거주기간 또한 2년 이상이어야 합니다.
- 1세대 1주택을 보유하고 있어야 함 (일시적 2주택 포함)
- 양도 당시 주택이어야 함
- 양도 당시 고가주택(12억)이 아니어야 함
- 보유기간은 2년 이상이어야 함
- 거주기간은 2년 이상이어야 함 (취득 당시 조정대상지역 내에 있는 주택일 경우)
1세대 1주택 비과세 특례
1가구가 1주택을 보유하는 것은 당연히 1세대 1주택이지만, 2주택을 보유하더라도 특정 경우에는 양도세가 면제됩니다.
이러한 경우를 1세대 1주택 비과세 특례라고 합니다.
- 일시적 2주택
- 상속으로 2주택
- 동거봉양 합가로 2주택
- 혼인으로 2주택, 3주택
- 부득이한 사유로 2주택
- 장기임대주택 보유시 거주주택 양도 특례
- 주택과 조합원입주권 소유한 경우
- 주택과 분양권 소유한 경우
- 농어촌주택 취득시 특례
1세대 1주택이라도 양도세가 부과되는 경우
고가주택이면서 12억원을 초과하는 경우, 주택을 보유한 기간이 2년 미만인 경우, 또는 조정대상지역에 속한 주택에서 2년 미만 거주한 경우에는 양도세가 부과됩니다.
또한, 미등기 양도주택이나 다운 계약서를 작성한 경우에도 1가구 1주택이라도 양도세가 부과됩니다.
12억원을 초과하는 경우에는 양도세 계산 방법, 보유기간이나 거주기간이 필요하지 않은 경우 등을 고려해야 합니다.
1세대의 중요성과 특징
1세대의 개념
1세대는 어떤 사람과 그 가족이 같은 거주지에서 함께 생활하는 것을 의미합니다.
이는 취학, 질병 치료, 근로, 사업 등으로 인해 일시적으로 거주를 떠난 가족을 포함합니다.
예를 들어, 부부와 자녀가 같은 주소에서 생활하고 있는 경우를 1세대로 간주합니다.
이는 양도세를 면제받기 위해서는 한 집만 소유해야 한다는 것을 의미합니다.
여기서 한 집이라 함은 양도하는 사람뿐만 아니라 해당 가구의 모든 구성원이 소유한 주택을 합산한다는 것을 의미합니다.
1세대의 범위
1세대는 같은 거주지에서 생활하며 생계를 함께하는 직계 가족(부모, 조부모, 외조부모), 직계 비가족(자녀, 손자녀), 형제자매를 포함합니다.
또한, 동일 주소에서 함께 생활하는 경우 장인, 장모, 처남, 처제, 사위, 며느리도 1세대에 속합니다.
- 예를 들어, 장인과 사위가 따로 주택을 소유하고 있지만 같은 주소에서 함께 생활하고 있다면, 장인 또는 사위가 주택을 양도할 때 1세대로 간주되어 양도세가 부과됩니다.
다만, 동거 봉양 등 특별한 사정이 있는 경우에는 비과세 특례가 적용될 수 있습니다.
1세대 여부(동일 거주, 동일 생계)는 주택 양도일을 기준으로 판단하며, 주민등록상 상황과 실제 상황이 다를 경우에는 실제 상황을 우선시합니다.
배우자의 1세대 여부
배우자는 주민등록상 별도의 세대를 구성하고 있더라도 1세대에 포함됩니다.
또한, 배우자는 싸움 중이거나 별거 중이더라도 이혼하지 않은 경우에는 1세대로 간주됩니다.
법적으로 이혼했더라도 같이 생활하고 있는 경우에는 1세대에 포함됩니다.
예를 들어, 배우자가 별도의 세대를 구성하고 있더라도 주택을 보유하고 있으면, 자신이 소유한 주택과 합쳐져서 1가구 2주택으로 간주되어 양도세를 비과세로 받는 것이 어렵다는 점을 이해해야 합니다.
청년 1세대의 기준
대학생, 대학원생, 초년생 등이 원래의 가족과 독립하여 별도의 1세대로 인정받으려면 아래 조건을 충족해야 합니다.
따라서, 자녀가 주택을 취득한 후에는 세대분리(세대주 분리)를 하지 않으면 부모가 소유한 주택으로 인해 1가구 2주택 이상으로 간주되어 양도세를 비과세로 받기 어렵다는 점을 유의해야 합니다.
- 별도의 세대를 구성(원래의 가족과는 주소가 다름)
- 독립적으로 생활 유지(원래의 가족과는 생계가 다름)
- 다음 중 하나를 충족해야 함
- 청년이 결혼하여 배우자가 있는 경우
- 청년이 결혼했지만 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
- 청년이 미혼이지만 30세 이상인 경우
- 청년이 미혼이고 30세 미만이지만 소득이 중위소득의 40% 이상이고, 독립적으로 생활이 가능한 경우
2024년 기준 1인가구 중위소득은 월 2,228,445원이며, 1인가구 중위소득의 40%는 월 891,378원입니다.
각 가구원수에 따른 중위소득은 확인하세요.
1세대 주택 12억 미만 비과세 혜택
1세대 1주택 비과세 고가주택의 의미
부동산 시장에서 고가주택은 주택과 부수토지의 양도가액이 12억원을 초과하는 경우를 말합니다.
이는 1세대가 1주택을 소유하더라도 해당 주택이 고가주택에 해당되지 않으면 양도세를 전액 면제받을 수 있다는 것을 의미합니다.
- 2021년 12월 8일 이후, 고가주택의 기준이 9억원에서 12억원으로 개정되었습니다.
1세대 1주택 고가주택 양도세 계산 방법
고가주택이라도 1세대가 1주택에 해당되면 12억원까지는 양도세가 면제되며, 12억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세를 납부해야 합니다.
예를 들어, 어떤 사람이 1세대 1주택을 18억원에 양도하고 취득가액이 6억원이라면 전체 양도차익은 12억원이지만, 1세대 1주택이므로 12억원을 공제한 뒤 남은 양도차익을 계산하면 4억원이 됩니다.
- 양도차익 = 12억원 X (18억원 – 12억원) / 18억원
1세대 주택 보유기간에 따른 비과세 혜택
보유기간 재기산 폐지와 양도세 계산 변경
최근의 양도세 관련 제도 변경으로 인해 1가구가 2주택 이상을 소유하다가 1주택만 남기고 나머지를 처분할 경우, 남은 1주택의 보유기간을 계산하는 방법이 변화되었습니다.
과거에는 2021년 1월 1일부터 2022년 5월 9일 사이에 양도할 경우 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날부터 재기산하여 보유기간을 계산했지만, 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 그 주택의 취득일부터 보유기간을 계산하게 되었습니다.
양도세 비과세 보유기간 요건
1가구가 1주택을 양도할 때 양도세를 비과세로 받기 위해서는 주택을 보유한 기간이 2년 이상이어야 합니다.
이때 보유기간은 주택의 취득일부터 양도일까지를 의미하며, 초일을 산입하여 계산합니다.
예를 들어, A주택을 소유한 H가 A주택을 2024년 10월 5일에 취득했다면 2년이 만료되는 날은 2026년 10월 4일이며, H가 양도세를 비과세로 받기 위해서는 2026년 10월 4일부터 A주택을 양도할 수 있게 됩니다.
보유기간은 2년 이상이면 양도세 비과세의 요건을 충족하며, 2년을 초과하더라도 양도세에 영향을 미치지 않습니다.
반면, 장기보유특별공제의 경우에는 3년 이상의 보유기간이 요구되며, 보유기간이 길수록 공제율이 높아집니다.
취득일과 양도일 기준
취득일과 양도일은 양도대금의 잔금 지급일을 의미하며, 소유권이전등기를 접수하거나 잔금 지급일이 명확하지 않을 경우 소유권이전등기 접수일을 취득일 및 양도일로 간주합니다.
이러한 규정은 객관적 거래증빙에 의한 잔금청산일을 원칙으로 하며, 불분명한 경우에는 등기접수일을 양도시기로 보게 됩니다.
양도세 관련 제도 변경으로 인해 보유기간 계산 방법이 조정되었으며, 양도세 비과세를 받기 위해서는 주택 보유기간을 주의깊게 고려해야 합니다.
1세대 주택 보유기간 합산법과 비과세 혜택
상속된 주택 및 보유기간 합산
2025년 현재, 주택 양도세 비과세 관련하여 상속된 주택의 경우, 상속된 주택의 보유기간은 상속개시일(사망일)부터 시작되지만, 상속인과 피상속인이 동일 세대였다면 피상속인의 보유기간과 거주기간은 상속인의 기간과 합산됩니다.
증여 및 이혼으로 전달된 주택
1가구가 보유한 1주택이 배우자로부터 증여 받은 경우, 증여자의 보유기간과 증여를 받은 수증자의 보유기간은 합산됩니다.
그러나, 주택 증여 후 이혼하고, 이혼 후 양도하는 경우에는 보유기간이 합산되지 않고 증여 등기 접수일부터 계산됩니다.
또한, 배우자가 이혼 시 위자료로 주택을 받았다가 양도하는 경우에는 합산되지 않지만, 재산분할 청구권으로 주택을 받았다가 양도하는 경우에는 보유기간이 합산됩니다.
재개발 또는 재건축된 주택
만약 1가구가 보유한 1주택이 거주 또는 보유 중에 소실, 무너짐, 노후 등으로 인해 멸실되어 재건축되거나 도정법에 따라 재개발 또는 재건축된 경우, 종전 주택의 보유기간, 재개발 또는 재건축 공사기간, 그리고 재건축 또는 재개발된 건물의 보유기간 및 거주기간이 모두 합산됩니다.
비거주자가 거주자로 전환된 경우
비거주자가 해당 주택을 3년 이상 보유하고 그 주택에서 거주한 후 거주자로 전환된 경우, 해당 주택에 대한 거주기간과 보유기간이 합산됩니다.
1세대 주택 보유기간 비과세 요건 없음
임대주택 양도의 경우
임대주택을 취득하여 양도할 때, 세대 전원이 거주한 기간이 5년 이상이면 보유기간 및 거주기간 제한 없이 양도세가 비과세가 됩니다.
이는 민간건설임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입임대주택 모두 해당되는 사항입니다.
주택이 공익사업을 위한 토지로 수용되는 경우
주택 및 부수토지가 공익사업을 위한 토지로 수용된 경우에는 보유기간 및 거주기간 제한 없이 양도세가 비과세가 됩니다.
또한, 수용된 주택과 부수토지가 수용일로부터 5년 이내에 양도될 경우에도 보유기간 및 거주기간 제한 없이 양도세가 비과세가 됩니다.
해외이주로 출국하는 경우
해외이주법에 따라 세대전원이 해외로 이주하거나, 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상 형편으로 세대전원이 출국하는 경우, 출국 후 2년 내에 1주택을 양도할 경우 보유기간에 관계 없이 양도세가 비과세가 됩니다.
취학, 근무, 질병 등 부득이한 사유가 있는 경우
주택을 양도하는 경우, 부득이한 사유로 인해 양도를 해야 할 때 다음 조건을 갖추면 보유기간 2년 제한 없이 양도세가 비과세가 됩니다.
- 양도하는 주택에서 1년 이상 거주
- 세대 전원이 다른 시, 군으로 거주를 이전
- 양도일 현재 부득이한 사유 발생
- 고등학교, 대학교 등 취학
- 이직, 전근 등 근무상의 형편
- 1년 이상이 필요한 질병의 치료 또는 요양
- 학폭 피해자 전학
1세대 1주택 비과세 거주 요건은 2년째 유지 중
양도세 비과세 혜택을 받으려면 거주기간이 중요합니다
양도하는 주택이 취득 당시 조정대상지역에 위치한 경우, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.
이 거주기간은 주민등록 전입일부터 전출일까지로 계산되며, 주택 취득 당시 조정대상지역에 속한다면, 주택 양도시 조정대상지역에서 해제되었더라도 거주기간 요건이 필요합니다.
- 실제 거주기간은 주민등록상 내용과 다를 수 있으므로 실질적인 거주 상황에 맞게 계산되어야 합니다.
2017. 8. 2. 이전에 주택을 취득한 경우
2017년 8월 2일 이전에 주택을 취득한 경우, 조정대상지역 여부를 확인할 필요 없이 1가구 1주택 양도세가 비과세로 적용되며 거주기간 요건이 없습니다.
그러나 2017년 8월 3일 이후에 주택을 취득한 경우에는 조정대상지역 여부를 확인해야 합니다.
2017. 8. 3. 이후 주택을 취득한 경우
2017년 8월 3일 이후에 주택을 취득한 경우, 해당 주택이 취득 당시 조정대상지역에 속했는지 여부를 확인해야 합니다.
주택이 위치한 지역과 취득일을 고려하여 조정대상지역으로 지정되었는지 해제되었는지 확인해야 합니다.
예를 들어, 2017년 12월 8일에 경기도 용인시 수지구에 위치한 A주택을 취득한 경우, 해당 지역이 2018년 12월 31일 이전에 조정대상지역으로 지정되었으므로, A주택은 거주기간에 제한 없이 양도세를 비과세로 받을 수 있습니다.
1세대 1주택 비과세 거주조건 불필요한 경우
양도세 비과세 혜택을 받는 무주택자의 조건
양도세 비과세 혜택을 받기 위해 거주기간 요건이 없는 경우가 있습니다.
이는 다음과 같은 경우에 해당됩니다:
- 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 경우
- 조정대상지역으로 지정되기 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 무주택 세대인 경우
- 상생임대주택을 양도하는 경우
양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 계약금 완납이 중요합니다.
상생임대차계약은 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차계약을 말합니다.
지역주택조합 조합원 지위 승계취득
무주택자가 조정대상지역 공고 이전에 지역주택조합의 조합원 지위를 매매계약으로 취득한 경우, 거주요건은 적용되지 않습니다.
예를 들어,
- 무주택 세대인 H가 조합원 지위를 매매계약하고 계약금을 지불한 후, 해당 지역이 조정대상지역으로 지정된 경우
- H가 조합원 지위 승계계약에 대해 잔금을 청산한 후, 새로운 주택을 취득한 경우
이러한 경우에는 거주요건이 적용되지 않습니다.
재개발사업의 조합원입주권 매매계약
무주택자가 조정대상지역 공고 이전에 재개발사업의 조합원입주권을 매매계약으로 취득한 경우, 거주요건은 적용되지 않습니다.
지역주택조합원 지위와 분양권 매매계약
지역주택조합원 지위를 보유한 무주택 세대가 조정대상지역 공고 이전에 분양권을 매매계약하고 해당 주택이 완공되어 양도할 경우, 거주요건이 적용되지 않습니다.
- 분양권을 취득한 날짜와 주택 완공일을 확인하여 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
주택 양도세 비과세 범위
양도세가 비과세 되는 주택의 조건
양도세가 면제되기 위해서는 양도 당시 주택이어야 합니다.
예를 들어, 1세대가 보유하는 건축물이 상가 건물인 경우 양도세는 면제되지 않습니다.
주택이란 주거용으로 사용되는 건물을 의미하며, 주거용 여부는 사실상 용도에 따라 판단됩니다.
공부상 주택일 뿐 주거용이 아닌 경우
1세대가 보유하는 2채의 주택 중 A주택이 공부상 주택이지만 실제로는 상가로 사용되는 경우, 양도세를 면제받기 위해서는 B주택을 양도하기 전에 A주택을 상가로 용도 변경해두는 것이 좋습니다.
기존 주택을 헐고 신축할 예정인 경우
1세대가 보유하는 2채의 주택 중 A주택을 헐고 신축할 예정이고 B주택을 양도할 계획이 있다면, 양도세를 면제받기 위해서는 A주택을 헐고 멸실 신고하여 나대지가 된 상태에서 양도를 해야 합니다.
또한, 양도는 신축한 주택을 취득하기 전까지 이루어져야 합니다.
- 신축 주택의 취득시기는 사용승인서 교부일인데, 사용승인서가 교부되기 전에 실제 사용하거나 임시사용승인을 받았다면 그 사용일을 취득시기로 봅니다.
상가 겸용주택을 신축할 경우
주상복합건물 등 상가 겸용주택의 경우, 주택의 연면적이 주택 외 연면적보다 큰 경우 전체를 주택으로 간주하고, 작거나 같은 경우 주택 부분만 주택으로 간주하여 양도세를 계산합니다.
따라서, 양도세를 면제받기 위해서는 주택의 연면적이 주택 외 연면적보다 크도록 신축해야 합니다.
2025년 기준으로, 12억원을 초과하는 상가 겸용주택의 경우 주택 부분만 주택으로 간주하여 양도세를 계산합니다.
상가에 딸린 방, 지하실, 계단
(1) 영업용 건물에 딸린 방을 주거용으로 사용하더라도 영업장으로 함께 사용하는 경우 영업용 건물로 간주됩니다.
(2) 지하실의 주거용 여부는 실제 사용 용도에 따라 구분되며, 불분명한 경우 주택의 연면적과 외 연면적 비율에 따라 안분됩니다.
(3) 계단의 주거용 여부도 실제 사용 용도에 따라 구분되며, 불분명한 경우 주택의 연면적과 외 연면적 비율에 따라 안분됩니다.
예를 들어, 1층이 상가이고 2층이 주택인 겸용주택이 있는데, 2층으로 이어지는 전용계단이 1층에 설치되었다면 이 계단 면적은 주택으로 취급됩니다.
주택 부지 주변 땅
주택 부수토지 양도세 면제 범위
양도세가 면제되는 주택 부수토지의 범위에 대해 알아보겠습니다.
주택의 양도세가 면제될 경우, 주택에 딸린 토지의 양도세도 면제됩니다.
다만, 주택에 딸린 토지 전체가 면제되는 것이 아니라 특정 면적의 토지만 양도세가 면제됩니다.
- 도시지역 중 수도권 내의 주거지역, 상업지역, 공업지역 내 토지: 3배
- 도시지역 중 수도권 내의 녹지지역 내 토지: 5배
- 도시지역 중 수도권 밖의 토지: 5배
- 도시지역이 아닌 토지: 10배
부수토지의 건물정착면적
부수토지의 건물정착면적 또는 주택정착면적은 주택에 딸린 토지 중 양도세 면제 대상이 되는 면적을 말합니다.
건물이 정착된 면적은 1층의 바닥면적을 의미하며, 주택정착면적은 건물의 수평투영면적을 나타냅니다.
주택 부수토지 양도세 비과세 계산
예를 들어 A가 경기도에 B주택과 B주택에 딸린 C토지를 보유하고 있다고 가정해봅시다.
B주택의 바닥면적이 99㎡이고, C토지는 녹지지역에 위치하며 면적은 700㎡입니다.
C토지 중 양도세가 면제되는 부수토지는 495㎡이며, 추가로 무허가건물이 있다면 205㎡까지 비과세를 받을 수 있습니다.
도시지역과 수도권에서의 부수토지
국토는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉘며, 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분됩니다.
최근에는 수도권 도시지역 내 주거지역, 상업지역, 공업지역의 부수토지 면적이 3배로 축소되었습니다.