취득세와 양도세에서 다주택자 중과세와 관련한 1가구 2주택 확인방법과 판단 기준을 정리해보았습니다. 다주택자의 경우, 취득세와 양도세에서 중과세가 적용되는데, 중과세를 배제하는 경우를 확인해보겠습니다. 양도세에서 1가구 2주택 확인방법은 주택수를 산정하고, 중과세가 배제되는 주택을 확인하는 것입니다. 이를 통해 양도세가 중과세가 되지 않는 경우를 파악할 수 있습니다.1가구 2주택 양도세 비과세 특례 확인하기는 상속, 혼인, 일시적 2주택 등의 사유로 1가구 1주택으로 간주되는 경우에 해당하는지 확인해야 합니다. 이를 통해 양도세가 비과세가 되는 경우를 확인할 수 있습니다.
취득세 확인: 1가구 2주택 방법
다주택자의 취득세 확인 방법
주택을 취득하면 다주택자는 중과세율이 적용됩니다.
따라서 취득자가 다주택자로서 취득세가 중과세 되는지 확인하기 위해 7가지 단계를 거쳐 확인할 수 있습니다.
- 주택의 취득 원인 확인
- 취득하는 매물의 조정지역 여부 확인
- 취득자의 1세대 주택 수 계산
- 제외되는 주택 확인
- 가산되는 재산 확인
- 중과세 제외 주택 확인
- 일시적 2주택 여부 확인
주택 취득 원인을 확인할 것
주택을 취득하기 전에 취득 원인을 확인해야 합니다.
- 매매로 취득시 1~3%의 세율 적용
- 상속 또는 원시취득시 2.8%의 세율 적용
- 증여로 취득시 3.5%의 세율 적용
다주택자 여부 및 조정지역 여부 확인
유상취득거래시 다주택자 여부와 조정지역 여부에 따라 중과세가 적용됩니다.
- 무주택자가 주택을 취득하여 1주택이 될 경우 취득세율은 1~3%
- 기존에 1주택을 보유하던 자가 조정대상지역의 주택을 취득하여 2주택이 될 경우 취득세율은 8%
- 기존에 2주택을 보유하던 자가 조정대상지역의 주택을 취득하여 3주택이 될 경우 취득세율은 12%
조정대상지역 여부 확인
매매나 증여로 취득한 주택이 조정대상지역에 속하는지 확인해야 합니다.
- 비조정지역에 위치한 경우 1~3%의 세율 적용
- 조정지역에 위치한 경우 8% 또는 12%의 중과세율 적용
증여로 주택을 취득한 경우
증여를 받은 경우, 증여자와 증여 받은 주택의 조정대상지역 여부를 확인해야 합니다.
- 비조정지역이라면 3.5%의 세율 적용
- 조정지역이라도 시가표준액이 3억원 미만이면 3.5%의 세율 적용
- 조정지역이고 시가표준액이 3억원 이상이면 12%의 중과세율 적용
법인이 취득한 경우
법인이 주택을 취득하는 경우, 취득 재산이 주택이고 취득 원인을 확인해야 합니다.
- 유상취득시 12%의 중과세율 적용
- 무상취득 또는 다른 재산 취득시 기본 세율 적용
취득세 1세대 기준 적용법
다주택자 판단 시 주택수 계산 방법
2025년 기준으로 취득세에서 다주택자 여부를 판단할 때는 1세대를 기준으로 해야 합니다.
이는 취득자 본인이 아닌 1세대를 중심으로 주택수를 계산하는 것을 의미합니다.
하지만, 1세대란 취득자와 함께 주택에 거주하는 가족들이 포함된 세대를 가리킵니다.
이는 취득자의 주택에 함께 거주하는 가족들을 말합니다.
1세대 주택수 확인 방법
따라서, 다주택자 여부를 확인하기 위해서는 취득자 본인의 주택수만을 고려하는 것이 아니라, 취득자가 속한 1세대의 세대별 주민등록표를 확인하여 세대원들의 주택수를 합산해야 합니다.
특히, 취득자의 배우자와 미혼 30세 미만 자녀는 세대별 주민등록표에 등재되지 않았더라도 1세대에 포함되며, 마찬가지로 미혼 30세 미만 자녀를 갖는 주택 취득자의 부모도 1세대에 포함됩니다.
이에 따라, 세대별 주민등록표에 등재된 세대원의 주택수를 확인하고 합산해야 합니다.
자녀의 별도 세대 인정 조건
취득자의 자녀가 다른 주소에 거주하면서 아래 조건 중 하나를 충족하는 경우, 별도 세대로 간주됩니다.
- 자녀가 결혼하여 배우자가 있는 경우
- 자녀의 나이가 30세 이상인 경우
- 미혼이지만 소득조건을 갖춘 19세 이상 30세 미만인 경우
미혼 자녀의 별도 세대 소득 조건
미혼 19세 이상 30세 미만 자녀가 별도 세대로 인정 받기 위해서는 아래 조건을 충족해야 합니다.
- 자녀가 주택 취득 시 현재 소득이 있어야 함
- 자녀의 소득은 지속적이고 반복적이어야 함
- 12개월 동안의 소득이 기준 중위소득의 40% 이상이어야 함
- 12개월 동안 소득이 기준치에 미달할 경우 2년간의 소득을 기준으로 함
주택수 계산을 위한 세대별 주민등록표 확인
취득세에서 1세대 주택수를 계산하기 위해서는 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.
- 취득자의 세대별 주민등록표를 확인하여 세대원을 파악합니다.
- 별도 세대로 인정되는 경우(동거봉양, 해외체류신고, 60일 이내 주소 이전)를 제외하고, 세대원들이 보유한 주택수를 합산합니다.
- 취득자의 배우자가 있을 경우, 배우자의 주택수도 함께 합산합니다.
- 자녀가 있는 경우, 자녀가 별도 세대인지 확인하고 주택수를 합산합니다.
1가구 2주택 소유 판단 기준과 취득세
취득세 주택수 계산 방법
취득세를 계산할 때, 취득자 본인이 소유한 주택뿐만 아니라 취득자가 속한 1세대 구성원들이 소유한 주택 수를 모두 합산해야 합니다.
주택을 소유한다는 것은 주택을 단독으로 소유하는 것은 물론 주택의 공유지분이나 부속토지를 소유한 경우에도 해당합니다.
- 취득자의 1가구가 보유한 주택 중 시가표준액 1억원 이하의 주택은 주택수 계산시 제외되지만, 조합원입주권이나 주택분양권, 오피스텔을 보유한 경우는 주택이 아니지만 주택수 계산시 포함되어야 합니다.
1가구 2주택 제외 주택(주택수 제외) 확인하기
취득세 중과세 대상에서 제외되는 주택들이 있습니다.
따라서, 주택 취득자를 포함한 1세대가 보유한 주택에 해당하는 주택이 포함되어 있는지 체크한 후, 제외 대상이 있다면 주택수 계산시 제외해야 합니다.
- 저가 부동산 중 시가표준액이 1억원 이하인 주택, 시가표준액이 1억원 이하인 오피스텔, 부속토지만을 소유한 경우 등이 주택수 계산시 제외됩니다.
- 상속 받은 주택, 혼인 전 주택분양권, 농어촌주택, 노인복지주택 등도 주택수 계산시 제외되는 대상에 포함됩니다.
취득세 주택수 포함 확인하기
다주택자의 취득세 중과세 적용시, 2020년 8월 12일 이후에 취득한 조합원입주권, 주택분양권, 주거용 오피스텔은 주택수에 가산됩니다.
따라서, 다주택자의 1세대가 3가지 재산을 보유한 경우, 해당 재산이 2020년 8월 12일 이후에 취득되었다면 주택수에 포함시켜야 합니다.
- 오피스텔 분양권은 주택분양권과 다르게 주택수에는 포함되지 않습니다.
- 오피스텔은 주거용으로 사용 전이므로 일반 부동산 취득세율이 적용되지만, 주거용으로 사용되면 다른 주택을 취득할 때 주택수에 가산됩니다.
취득세 중과세 제외 주택 확인하기
취득세 중과세 대상에서 제외되는 주택들에는 주택수 산정시 시가표준액이 1억원 이하인 주택, 주택건설을 위해 취득한 주택 등이 포함됩니다.
따라서, 해당 주택을 취득할 때는 기본 세율을 적용하면 됩니다.
- 농어촌주택, 노인복지주택, 공공지원민간임대주택, 가정어린이집 등도 중과세 대상에서 제외됩니다.
취득세 일시적 2주택 확인하기
조정대상지역에 있는 주택을 취득하여 1가구 2주택이 되더라도, 그 2주택이 일시적 2주택에 해당된다면 기본 세율이 적용됩니다.
일시적 2주택이란 종전주택을 처분하고 신규주택을 취득한 후 3년 이내에 해당하는 경우를 말합니다.
- 만약, 종전주택이 조합원입주권이나 주택분양권이 있는 상태에서 신규주택을 취득하는 경우에도 일시적 2주택이 될 수 있습니다.
일시적 2주택으로 선언한 후 3년 이내에 종전주택을 처분하지 못하면 중과세율이 적용되어 추징될 수 있습니다.
양도세 1가구에 대한 2주택 확인 방법
다주택자의 양도세 확인 방법
양도세는 주택을 양도할 때 중과세율이 적용되는데, 다주택자의 경우 양도세가 중과되는지 여부를 확인해야 합니다.
다음은 2025년 기준 6가지 과정으로 확인하는 방법입니다.
- 양도하는 사람의 1세대 기준 주택수 합산
- 양도하는 주택이 조정지역에 속하는지 확인
- 양도인의 1세대 주택 수 계산
- 제외되는 주택 확인
- 양도세 중과세 제외 주택 확인
- 일시적으로 2주택 소유 여부 확인
1가구 2주택 양도세 종류
양도세는 비과세, 기본 과세, 중과세로 구분됩니다.
1가구 1주택은 일정 요건을 충족하면 비과세가 되지만, 그렇지 않으면 과세됩니다.
1가구 2주택은 다주택자로 중과세가 되는데, 특정 상황(혼인, 상속, 일시적 2주택 등)에 해당되면 1가구 1주택으로 취급되어 비과세가 될 수 있습니다.
다주택자의 양도세 중과세율
다주택자가 조정지역에 있는 주택을 양도하면 양도세가 중과됩니다.
1가구 2주택자는 기본 세율에 20%를 더하고, 3주택 이상은 30%를 더합니다.
다만, 2022년 5월 10일부터 2025년 5월 9일까지 2년 이상 보유한 주택을 양도할 경우, 중과세 제도가 배제됩니다.
그러나 2년 미만 보유 시에는 중과세가 적용됩니다.
양도세 1세대 범위 확인
양도소득세의 1세대는 본인과 배우자, 함께 거주하고 생계를 같이하는 가족을 의미합니다.
가족은 동일 주소에 거주하며 생계를 같이하는 직계존비속, 배우자, 형제자매를 포함합니다.
양도인이 속한 1세대의 모든 구성원이 보유한 주택수를 합산해야 하므로 세대원의 범위를 확인해야 합니다.
조정지역 주택 여부 확인
양도인의 1세대가 보유한 주택수가 1가구 2주택 이상이더라도 양도하려는 주택이 조정지역에 속하지 않으면 중과세가 적용되지 않습니다.
현재 조정지역은 서울의 4개 구이며, 지정일 및 해제일은 해당 표를 확인하세요.
양도세 부과 기준: 1가구 보유시 2주택 여부 확인하기
양도세 주택수 계산 방법
양도세를 계산할 때 중요한 요소 중 하나는 주택수입니다.
주택수를 계산할 때에는 양도인이 보유한 1가구 세대원들의 주택수를 모두 합산해야 합니다.
다만, 이때 고려해야 할 점이 있습니다.
주택 중에는 주택수에 산입되지 않는 주택이 존재하며, 이러한 주택은 주택수 계산 시에는 반드시 제외해야 합니다.
또한, 중과세율이 적용되지 않는 주택도 있으므로 양도하려는 주택이 중과세율이 적용되지 않는 주택인지 확인하는 것이 중요합니다.
1가구 2주택 제외 대상 확인
양도세 계산 시, 일반적으로 1~2번 항목은 주택수에 산입되지 않고 중과세도 배제되지만, 3~18번 항목은 주택수에는 포함되지만 중과세는 배제됩니다.
주요 내용을 간단히 정리해보면 다음과 같습니다.
중과세가 배제되는 경우 확인하기
주택수에는 포함되지만 양도 시 중과세가 배제되는 주택들에 대해 알아보겠습니다.
주요 내용을 간단히 정리하면 다음과 같습니다.
1가구 2주택에서만 중과세 배제되는 경우
특정 조건을 충족하는 경우, 1가구 2주택자가 보유할 때에만 중과세가 배제되는 주택들이 있습니다.
이에 대한 내용을 정리하면 다음과 같습니다.
1가구 2주택 비과세 특례 확인하기
양도세를 계산하며 중과세가 배제되는 경우를 확인한 후에는 1가구 1주택으로 간주되는 특례에 해당하는지 확인해야 합니다.
이에 대한 내용을 정리하면 다음과 같습니다.
특히, 1세대가 2주택을 보유하고 있지만 양도세가 비과세되는 경우에 대해 아래와 같은 사례가 있습니다.
- 동거봉양 합가로 2주택
- 부득이한 사유로 2주택