임차인이 경매에서 보증금을 회수하는 방법을 정리하면서 대항력 있는 후순위 임차인, 대항력 없는 소액임차인, 대항력 없는 후순위 임차인이 보증금을 회수하기 위해 최우선변제권을 확보하는 방법, 추가로 해야 할 일 3가지를 정리해보았습니다. 대항력 있는 임차인이 보증금을 반환 받는 방법, 대항력 없는 임차인이 보증금을 반환 받는 방법, 대항력 있는 후순위 임차인과 대항력 없는 소액임차인의 의미와 최우선변제권 확보 방법 등을 자세히 설명하고 있습니다. 최우선변제권을 확보하기 위한 조치와 대항력 없는 후순위 임차인이 해야 할 일 등을 참고하시기 바랍니다.
보증금 반환 절차를 알아보세요
보증금 반환 문제 해결하기: 임차인의 대응 전략
임차인이 임대차 계약기간 만료 또는 임대차계약 해지로 임대차계약이 종료되면 임차인은 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
그러나, 임대인이 보증금을 반환해주지 않는 경우에는 어떻게 해야 할까요?
임차인은 임대차계약을 체결한 채권자로써, 저당권자와 달리 바로 경매신청을 할 수 없습니다.
이에 따라 임차인이 임대인에게 보증금 반환을 요청했음에도 임대인이 돈이 없다는 이유로 거부할 경우, 임차인은 다음 두 가지 방법을 통해 대응할 수 있습니다.
첫 번째로, 임차인은 보증금 반환 청구 소송을 통해 스스로 경매를 신청할 수 있습니다.
두 번째로는, 다른 채권자가 경매 신청할 경우에는 배당을 요구할 수 있습니다.
- 청구 소송을 통한 경매 신청: 임차인이 보증금 반환을 요구했음에도 임대인이 돈이 부족하다고 하면, 임차인은 법적 절차를 통해 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.
이때, 임차인은 스스로 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다. - 다른 채권자의 경매 신청으로 배당 요구: 임대인이 보증금 반환을 거부하면 다른 채권자가 경매를 신청할 수 있습니다.
이때, 임차인은 해당 경매에서 배당을 요구하여 보증금을 회수할 수 있습니다.
임차인이 임대인에게 보증금 반환을 청구했지만 돈이 부족하다는 이유로 거부당할 경우, 이러한 대응 전략을 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.
경매 보증금 회수 방법
경매에서 임차인의 지위
임차인의 지위는 경매와 관련하여 3가지로 구분됩니다.
첫째, 대항력만 있는 경우에는 경매에 참여할 수 없지만 임차권을 주장할 수 있습니다.
둘째, 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 경우에는 2가지 권리 중 하나를 선택할 수 있습니다.
셋째, 대항력 없이 우선변제권만 있는 경우에는 보증금을 회수하기 위해 우선변제권을 행사하여 배당에 참가해야 합니다.
- 대항력만 있는 경우
- 대항력과 우선변제권 겸유하고 있는 경우
- 대항력 없이 우선변제권만 있는 경우(=대항력 있는 후순위 임차인)
임차인의 보증금 회수 방법
임차인이 대항력만 있는 경우에는 경매에 참가할 필요 없이 대항력을 주장하는 것이 좋습니다.
대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 경우에는 선택권이 있으며, 우선변제권을 행사하고 싶다면 소송을 통해 경매를 신청하거나 다른 사람이 신청하기를 기다려 배당을 요구할 수 있습니다.
대항력 없이 우선변제권만 있는 경우에는 경매 시작 시 우선변제권을 행사하여 보증금을 일부라도 회수해야 합니다.
대항력도 우선변제권도 없는 경우에는 일반채권자로 배당에 참가해야 합니다.
대항력 있는 임차인의 보증금 반환
대항력 있는 임차인이 우선변제권을 행사하지 않았다면 임차권은 낙찰자에게 인수되어 낙찰자의 지위를 승계하므로 보증금 전액을 반환 받을 수 있습니다.
우선변제권을 행사해서 보증금을 받은 경우에는 낙찰자에게 행사할 권리가 없습니다.
보증금을 받지 못했다면 나머지 보증금을 반환 받을 수 있습니다.
대항력 없는 임차인의 보증금 반환
대항력 없는 임차인은 경매 낙찰자에게 대항할 수 없기 때문에 보증금을 회수하는 유일한 방법은 경매에서 배당을 받는 것입니다.
이를 위해 우선변제권 또는 최우선변제권을 행사해야 합니다.
- 우선변제권 행사
- 최우선변제권 행사
대항력 있는 후순위 임차인과 대항력 없는 소액임차인
대항력 있는 후순위 임차인은 대항력은 있지만 낙찰자에게는 대항력이 없고 우선변제권을 행사해 후순위로 배당을 받을 수 있는 임차인을 말합니다.
대항력 없는 소액임차인은 대항할 수 없지만 보증금이 소액이어서 최우선변제권을 확보할 수 있는 임차인을 의미합니다.
소액 임차인을 위한 최우선 변제권 혜택
최우선변제권 확보 전략
소액임차인이 최우선변제권을 확보하기 위해서는 몇 가지 요건을 충족해야 합니다.
이를 위해 실제 사례를 통해 자세히 알아보겠습니다.
1. 선순위 저당권 확인
임대차계약을 체결하기 전, 부동산등기부 등본을 확인해야 합니다.
경매개시결정 등기가 기입되어 있는 주택은 피하는 것이 좋습니다.
2. 보증금 설정
보증금은 소액보증금 이하로 설정해야 합니다.
최우선변제금은 실제 소액보증금보다 훨씬 낮기 때문에 보증금을 최우선변제금 이하로 설정하는 것이 좋습니다.
- 예를 들어, 서울 지역의 소액보증금은 1.65억원이지만 최우선변제금은 5500만원입니다.
- 따라서 임대차보증금을 5500만원으로 설정하면 최우선변제권을 확보할 수 있습니다.
3. 선순위 저당권 확인
소액임차인이 최우선변제권을 확보하려면 선순위 저당권 설정일을 확인해야 합니다.
이는 소액보증금 적용 시기를 판단하는 중요한 기준입니다.
4. 대항요건 확보
경매개시결정 등기 전에 대항력을 확보해야 합니다.
가능하다면 전입신고는 입주와 동시에 신고하는 것이 좋습니다.
보증금이 최우선변제금보다 크다면, 추가 조치를 고려해야 합니다.
임차인이 해야 할 후순위 관련 사항
최우선변제권 확보 전략
세입자가 선택지가 제한되어 이미 근저당권이 설정된 주택에 입주해야 하는 경우, 세입자는 후순위 임차인으로 분류되어 경매 시 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.
이런 상황에서는 어떻게 대처해야 할까요?
- 임대차계약 전 경매개시결정 등기 확인
- 보증금 최우선변제금 이하로 약정
이러한 절차를 통해 최우선변제권을 확보할 수 있습니다.
또한, 경매가 진행되기 전까지는 후순위 임차인이라도 주택을 계속 거주할 수 있습니다.
하지만, 가능한 한 단기간만 주택을 이용하고, 경매 전에 이사를 준비하는 것이 좋습니다.
대항을 위한 빠른 준비
주택이 경매되지 않더라도 집주인이 주택을 제3자에게 판매할 수 있습니다.
이런 경우, 세입자는 대항을 위해 빠르게 대비해야 합니다.
즉시 전입신고를 통해 대항력을 확보해야 합니다.
우선변제권 순위 높이는 방법
경매가 시작되면 임차인은 후순위 임차인으로 분류되어 대항할 수 없게 됩니다.
따라서 보증금 회수를 위해서는 최우선변제 또는 우선변제권을 확보해야 합니다.
- 대항요건과 확정일자 빠르게 갖춤
- 우선변제권 발생일 빠르게 확보
임차인은 이러한 전략을 통해 우선변제권 순위를 높여야 합니다.
이를 통해 선순위 근저당권자나 다른 임차인보다 우선순위를 확보할 수 있습니다.