혼인으로 2주택(부부 1가구 2주택)이 된 경우, 혼인신고일부터 5년 이내에 양도하면 양도세 비과세가 가능하며, 혼인으로 1주택 1분양권, 2주택 1분양권 등이 된 경우 양도세 비과세가 가능합니다. 혼인으로 인한 일시적 3주택이 되는 경우에도 양도세 비과세 특례가 적용됩니다. 또한, 혼인으로 다수의 주택과 조합원입주권, 분양권을 보유한 경우에도 양도세가 중과되지 않고 비과세가 가능합니다. 혼인으로 인한 일시적 3주택 사례와 양도세 비과세 규정에 대한 자세한 내용이 포함되어 있습니다.
신혼부부 양도세 면제 조건
여러 주택 소유시 양도세 부담과 혼인합가 비과세 혜택
양도세는 한 가정이 여러 주택을 보유할 경우 중과되는데, 이는 1가구 1주택의 비과세 혜택을 받을 수 없음을 의미합니다.
혼인합가 비과세 혜택 조건
그러나, 1주택을 소유한 두 사람이 결혼하여 다수의 주택, 조합원입주권, 분양권을 보유하게 되면, 다음 4가지 경우에 양도세를 비과세로 받을 수 있습니다.
- 혼인으로 2주택을 보유한 경우
- 혼인으로 3주택을 보유한 경우
- 혼인으로 다수의 주택과 조합원입주권을 보유한 경우
- 혼인으로 다수의 주택과 분양권을 보유한 경우
이제 각 경우에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
부부가 혼인 후 2주택을 일시적으로 보유중
혼인으로 인한 일시적 2주택 양도세 비과세 혜택
결혼으로 인해 일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우, 5년 이내에 양도할 경우 양도세가 면제될 수 있는 혜택이 주어집니다.
이는 소득세법 시행령 제155조 제5항에 근거하고 있습니다.
혼인으로 인해 1가구 내에서 2주택을 보유하게 되는 경우 다음과 같은 상황이 해당됩니다:
- 남자와 여자가 각각 1주택을 보유한 뒤 결혼하여 1가구 내에서 2주택을 보유하는 경우
- 무주택자가(즉, 1주택을 보유하지 않는 사람) 1주택을 보유한 사람과 결혼하여 1가구 내에서 2주택을 보유하는 경우
이러한 경우에는 혼인일로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택이 양도세 면제 혜택을 받을 수 있습니다.
이에 대한 구체적인 내용은 아래와 같습니다:
소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) ⑤1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
이러한 혜택은 혼인 후 주택 양도를 계획 중인 개인들에게 중요한 혜택으로, 신혼부부나 주택 보유자들에게 많은 혜택을 제공하고 있습니다.
혼인으로 인한 2주택 양도세 면제 혜택을 통해 가정의 안정성을 높이고 재산 관리에 대한 부담을 줄일 수 있습니다.
혼인 후 1가구 보유 3주택 비과세 요건
혼인으로 인한 양도세 비과세 혜택
혼인으로 인해 부부가 각자 보유하던 주택이 합산되어 3주택이 되는 경우, 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 경우가 있습니다.
이러한 경우에는 양도세를 최소화할 수 있어 부부에게 경제적 이점을 제공합니다.
사례 1: 일시적 2주택과 1주택이 결혼하여 일시적 3주택이 된 경우
예를 들어, A씨는 일시적으로 2주택(A, B)을 보유하고 있고, B씨는 1주택(C)을 보유하고 있을 때, 두 사람이 결혼하여 일시적으로 3주택이 된 경우 양도세 비과세 혜택이 적용됩니다.
이 경우, A주택을 양도할 때는 B주택과의 관계에서 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되어 양도세 비과세가 가능하고, B주택 또는 C주택을 양도할 때는 혼인 합가 비과세 특례가 적용되어 양도세 비과세가 가능합니다.
사례 2: 1주택과 1주택이 결혼한 후 1주택을 추가 취득하여 일시적 3주택이 된 경우
또 다른 경우로, A씨와 B씨가 결혼한 후 일시적으로 1주택(C)을 추가 취득하여 총 3주택이 된 상황을 생각해 봅시다.
이 경우, A주택을 양도할 때는 B주택과의 관계에서 혼인합가 특례, C주택과의 관계에서 일시적 2주택 특례가 중첩적으로 적용되어 양도세 비과세가 가능하며, B주택을 양도할 때는 C주택과의 관계에서 일시적 2주택 특례가 적용되어 양도세 비과세가 가능합니다.
사례 3: 일반적인 2주택과 1주택이 결혼하여 일시적 3주택이 된 경우
마지막으로, 일반적인 2주택을 보유한 자와 1주택을 보유한 자가 결혼하여 일시적으로 3주택이 된 경우를 살펴봅시다.
이 경우, 3주택 중에 먼저 양도하는 주택은 양도세가 부과되지만, 나머지 2주택 중 어느 하나를 양도할 때 혼인합가 특례가 적용되어 양도세 비과세가 가능합니다.
- 일반적인 2주택자와 1주택자가 결혼한 경우, 양도세 부과와 비과세 혜택의 가능성
- 일시적 2주택자와 1주택자가 결혼한 경우, 양도세 비과세 혜택의 중첩 적용
이렇게 혼인으로 인한 주택 보유 상황에 따라 양도세 비과세 혜택이 달라지므로, 부부는 자신들의 상황에 맞는 최적의 세무 전략을 수립해야 합니다.
혼인으로 인한 3주택 임시 사례
일시적 3주택 보유 사례: 혼인 후 양도세 비과세 혜택 활용
한 남성이 A주택을 취득한 후 B주택을 취득한 여성과 결혼한 경우, 이후 C주택을 취득하면 총 3주택을 보유하게 됩니다.
이러한 경우, 혼인 이후 5년 이내에 A주택을 먼저 양도한 후, C주택을 취득한 날부터 3년 이내에 B주택을 양도하면 각각의 양도세가 비과세가 됩니다.
그러나 양도할 주택을 선택할 때 고려해야 할 사항이 있습니다.
양도세를 최소화하기 위해서는 양도차익이 가장 낮은 주택을 먼저 양도하고, 남은 주택들은 혼인합가 특례나 1가구 1주택 비과세 혜택을 활용하는 것이 좋습니다.
1세대 3주택 보유 후 양도세 혜택 활용 사례
| 2018.2.8. | 남자 A주택 취득 |
| 2019.1.29. | 여자 B주택 취득 |
| 2019.2.28. | 혼인신고 |
| 2019.9.18. | 남자 C분양권 취득 |
| 2021.10.29. | C주택 완공 |
| 예정 | A주택 양도 |
| 예정 | B주택 양도 |
만약 한 남성이 A주택을 보유하고, B주택을 보유한 여성과 결혼하여 1세대 2주택을 보유한 후 C주택을 취득하면 1세대 3주택이 됩니다.
이 경우, 혼인한 날부터 5년 이내에 A주택을 양도하고, C주택을 취득한 날부터 3년 이내에 B주택을 양도하면 각각의 양도세가 비과세가 됩니다.
양도할 주택을 선택할 때에는 주의가 필요합니다.
양도세를 최소화하기 위해서는 양도차익이 가장 낮은 주택을 먼저 양도하고, 나머지 주택들은 혼인합가 특례나 1가구 1주택 비과세 혜택을 활용하는 것이 좋습니다.
혼인으로 얻는 2주택 2조합원 입주 및 분양 권한
혼인으로 조합원입주권, 분양권 보유시 양도세 비과세 자격
혼인으로 양도세를 비과세 받을 수 있는 자격은 A, B, C 세 가지로 구분됩니다.
예를 들어, A와 A가 결혼하거나, A가 B와 결혼하거나, B와 C가 결혼하는 등 다양한 경우가 있을 수 있습니다.
혼인한 후 A, B, C가 각각 다수의 주택, 조합원입주권, 분양권을 보유하게 된 경우, 혼인한 날로부터 5년 이내에 보유 중인 주택 중 일정 조건을 충족하는 주택을 양도할 경우 양도세가 비과세가 될 수 있습니다(소득세법 제156조의 2 제9항).
- A(1개의 주택만 보유)
- B(1개의 조합원입주권 또는 1개의 분양권 보유)
- C(1개의 주택과 1개의 조합원입주권 또는 1분양권 보유)
혼인으로 보유하는 주택, 조합원입주권의 형태
A, B, C가 혼인한 경우 1가구가 보유하는 주택과 조합원입주권 등의 형태는 다양합니다.
- 1주택과 1조합원입주권
- 1주택과 2조합원입주권
- 2주택과 1조합원입주권
- 2주택과 2조합원입주권 등
양도세가 비과세 되는 주택 조건(최초양도주택)
(1) 혼인 후 다수의 주택과 조합원입주권, 분양권을 보유한 경우, 조합원입주권이나 분양권을 양도하는 것이 아닌 주택을 양도해야 비과세가 됩니다.
(2) 혼인 후 보유한 다수의 주택 중 최초로 양도하는 주택만 비과세가 가능합니다.
(3) A와 C의 경우, 혼인 이전에 보유한 주택이어야 비과세가 가능하고, B의 경우는 혼인 이후에 취득한 주택이어야 비과세가 가능합니다.
(4) C가 원조합원인 경우, 대체주택이어야 비과세가 가능하며, 승계조합원이라면 조합원입주권보다 먼저 취득한 주택이어야 비과세가 가능합니다.
분양권자인 경우에는 분양권보다 먼저 취득한 주택이어야 비과세가 가능합니다.
- A가 혼인 이전에 소유한 주택
- B가 혼인 이후에 재개발, 재건축 등으로 취득한 주택
- C가 혼인 이전에 소유한 주택 또는
- C(원조합원)가 취득한 대체주택(1년 이상 거주)
- C(승계조합원)가 조합원입주권보다 먼저 취득한 주택
- C(분양권)가 혼인 이전에 취득한 분양권보다 먼저 취득한 주택
혼인으로 2주택 2분양권 등을 보유하는 경우
혼인으로 다수의 주택과 분양권을 보유한 경우에도 주택을 양도할 때 비과세가 가능하며, 조합원입주권에 관한 비과세 특례 규정이 적용됩니다(소득세법 제156조의 3 제6항).
따라서 혼인 후 5년 이내에 최초로 양도하는 주택은 양도세가 비과세될 수 있습니다.
- 1주택과 1분양권
- 1주택과 2분양권
- 2주택과 1분양권
- 2주택과 2분양권 등
혼인 후 1주택 1분양권 구입 사례
2025년, 1주택과 1분양권 결합 후 양도세 면제 혜택
실제 사례를 통해 살펴보겠습니다.
2014년에 A주택을 취득한 H와 2021년 3월에 B분양권을 취득한 K가 이혼한 후 혼인하게 되었습니다.
이로 인해 혼인한 날부터 5년 이내에 A주택을 양도할 경우, 양도세가 면제된다는 혜택을 받게 됩니다.
- 2014년에 H가 A주택을 취득하였습니다.
- 2018년에 H가 재건축하여 A주택(신축주택)을 취득하였습니다.
- 2021년 3월에 K가 B분양권을 취득하였으며, 2021년 3월에 H와 K가 혼인신고를 하였습니다.
- 2021년 4월 이후 K가 B분양권의 1/2 지분을 배우자인 H에게 증여 예정입니다.
- 2024년에 B분양권이 주택으로 완공되어 B주택을 취득하고 A주택을 양도할 예정입니다.
2025년 법령해석:
2021년 1월 1일 이후 1주택을 소유하던 H가 2021년 1월 1일 이후에 취득한 1분양권을 소유하게 된 K와 혼인한 경우, 혼인한 날부터 5년 이내에 H가 당초 소유하던 A주택을 양도한다면 양도세가 면제됩니다. 이는 ｢소득세법 시행령｣ 제156조의3제6항 및 같은 영 제156조의2제9항에 따른 것입니다.
2021년 이전 취득한 1주택과 1분양권 결합 시 양도세 혜택 없음
| 2017년 상반기 | 남자가 A분양권을 취득합니다. |
| 2018년 상반기 | 여자가 B분양권을 취득합니다. |
| 2019년 6월 4일 | 남자가 A주택을 취득합니다. |
| 2021년 3월 | 남자와 여자가 혼인신고를 합니다. |
| 2021년 4월 | 남자가 B분양권의 1/2 지분을 여자에게 증여합니다. |
| 21년 8월 이후 | A주택을 양도하고 B주택을 취득할 예정입니다. |
남자가 A주택을 소유하고 여자가 B분양권을 소유(2020년 12월 31일 이전 취득)한 상황에서 혼인한 경우, A주택을 양도하더라도 양도세 혜택은 적용되지 않습니다.
2021년 법령해석:
1주택을 보유한 자와 2020년 12월 31일 이전에 1분양권을 취득한 자가 혼인하여 1주택과 1분양권을 보유하게 된 경우에는 양도세 혜택이 적용되지 않습니다. 이는 ｢소득세법 시행령｣ 부칙 제31442호 제10조 제1항에 따른 것입니다.
혼인 후 2주택 및 1분양권 케이스
혼인 후 2주택 소유 시 조합원입주권 양도
한 남성과 여성이 결혼하여 A주택과 B주택을 보유하게 되었습니다.
이후 B주택이 재건축되어 B조합원입주권으로 변경되어 1세대 1주택 1조합원입주권을 보유하게 되었고, 이어서 C주택을 취득하여 2주택 1조합원입주권을 보유하게 되었습니다.
이 경우, 혼인 후 5년 이내와 C주택 취득 후 3년 이내에 B조합원입주권을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
- 2008.04.05. A주택 취득
- 2008.05.31. B주택 취득
- 2011.09.25. 혼인
- 2013.04.00. B주택이 B조합원입주권으로 변경
- 2014.12.22. C주택 공동명의로 구입
- 2015.06.09. B조합원입주권 양도
이에 관한 부동산 서면에서는 혼인 후 1세대가 2주택(A, B)을 보유하고, 혼인 전에 보유하던 B주택이 재건축으로 인해 조합원입주권을 취득하여 1세대가 1주택(A)과 1조합원입주권을 소유한 상태에서 새로운 주택(C)을 취득한 경우, 특정 기간 내 양도 시 비과세 혜택이 적용된다는 내용이 있습니다.
일시적 2주택과 1분양권 소유 후 혼인
한 남성이 A주택을, 여성이 C분양권을 보유하고 있을 때, 혼인 후 B주택을 취득하여 1세대가 2주택 1분양권을 보유하게 되면, B주택 취득 후 3년 이내 A주택을 양도하면 양도세가 비과세가 됩니다.
| 2017. 4. | 남 A주택 취득 |
| 2021. 8. | 여 C분양권 취득 |
| 2021.12. | 남 B아파트 취득(완공) |
| 2023. 3. | 남·여 혼인신고 |
| 2023. 6. | C주택 완공 후 등기 예정 |
| 예정 | A주택 양도 |
1주택 1분양권 소유 후 혼인
한 남성이 A주택을, 여성이 B주택을 보유하고 있을 때, 혼인 후 C분양권을 취득하여 1세대가 2주택 1분양권을 보유하게 되면, 혼인 후 5년 이내 먼저 양도하는 주택(A 또는 B)은 양도세 비과세가 가능합니다.
| 2020. 5. | 남 A주택 취득 (취득 후 거주) |
| 2020. 6. | 여 B주택 취득 |
| 2023. 1. | 남 C분양권 취득 |
| 2023. 5. | 남·여 혼인신고 |
| 예정 | A 또는 B 양도 |
2주택 소유 후 1분양권 취득
한 남성이 A주택을, 여성이 B주택을 보유한 후 혼인하여 2주택을 소유하게 되었습니다.
이후 B주택 취득 후 1년 이상 경과하여 C분양권을 취득하고, C분양권 취득 후 3년 이내에 A주택을 양도한다면, 혼인합가 특례와 일시적 1주택 1분양권 특례가 적용되어 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
- 2019.3. 甲 A주택(경남 양산 소재) 취득
- 2020.9. 乙 B주택(경남 양산 소재) 취득
- 2021.5. 甲・乙 혼인
- 2022. C분양권 취득
- 2022. A,B주택을 순차적으로 양도 예정
이에 대한 부동산 서면에서는 A주택을 보유한 남자와 C조합원입주권을 보유한 여자가 혼인하여 2주택이 되고, B주택을 취득하여 1년 이상 경과한 후 C분양권을 취득한 경우, 특정 기간 내 양도 시 비과세 혜택이 적용된다는 내용이 있습니다.
1주택과 1조합원입주권 소유 후 혼인
한 남성이 A아파트를 보유하고 있고, 여성이 C조합원입주권을 소유하고 있을 때, 혼인 후 B아파트를 취득하여 2주택 1입주권을 보유하게 되었습니다.
이후 B아파트 취득 후 3년 이내와 혼인 후 5년 이내에 A아파트를 양도한다면 양도세가 비과세가 됩니다.
- 2005.12.19. H는 A아파트 취득
- 2014.02.27. H와 K는 혼인신고(K는 C조합원입주권 보유)
- 2015.03.20. B아파트 취득
- 2016.11.24. A아파트 양도
이에 관한 부동산 서면에서는 1주택과 1조합원입주권을 보유한 남성과 여성이 결혼하여 2주택 1조합원입주권을 보유하게 되었고, 특정 기간 내 양도 시 비과세 혜택이 적용된다는 내용이 있습니다.