필요비, 유익비, 부속물매수청구권에 대한 내용을 정리해보았습니다. 필요비는 임차물의 보존을 위해 지출하는 비용이며, 유익비는 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용입니다. 부속물매수청구권은 본체의 객관적 가치를 증가시키는 물건에 대한 권리를 말합니다. 필요비, 유익비, 부속물매수청구권을 포기하는 특약도 가능하며, 각각의 요건과 포기사례에 대해 설명하였습니다.
필요비와 유익비의 차이 알아보기
임차목적물 가치 향상을 위한 비용 투자의 중요성
임차목적물을 유지하기 위해 필요한 비용은 가치 증가를 요구하지 않습니다.
필요비는 단순히 임차물의 보존을 위해 필요한 비용으로, 이득을 얻을 필요가 없습니다.
반면, 유익비는 임차목적물의 실질적인 가치를 향상시키기 위해 투자된 비용으로, 임대차 계약이 종료될 때 임차목적물의 실제 가치가 증가해야 합니다.
비용 상환 시기는 언제인가?
필요비는 즉시 지출된 비용으로, 지출 즉시 상환을 요구할 수 있습니다.
반면, 유익비는 임대차 계약이 종료될 때 상환을 요구할 수 있습니다.
동시이행항변과 유치권 항변의 차이
필요비는 즉시 지출되는 비용으로, 월세 지급을 거절하기 위해 동시이행항변을 주장할 수 있습니다.
그러나 필요비를 즉시 청구하지 않고 임대차 계약이 종료될 때 비용을 청구하거나 유익비를 청구하는 경우, 임대인의 부동산 인도 요구에 대해 유치권 항변을 주장할 수 있습니다.
필요비와 유익비를 이해하는 유치권 특약
필요비와 유익비 포기 특약의 효력
2025년 현재, 필요비상환청구권과 유익비상환청구권에 관한 규정은 강행규정이 아니기 때문에 필요비와 유익비를 포기하는 특약은 효력이 있습니다.
실제로, 상가나 주택 임차인이 자신의 비용 부담으로 원상복구하여 임대목적물을 반환하기로 하는 특약을 한 경우, 이러한 특약은 임차인의 필요비상환청구권이나 유익비상환청구권을 포기하는 특약으로 간주됩니다.
예를 들어, 2011년 판례에서는 임차인이 임대인의 승인 하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구하기로 약정한 경우, 이는 필요비나 유익비의 상환청구권을 미리 포기하는 특약으로 해석되었습니다.
임차인의 유치권
임대인의 건물명도 소송에 대하여 임차인은 임차목적물을 점유할 권리가 있습니다.
이때, 임차인이 내세울 수 있는 대표적인 권리가 동시이행항변권과 유치권입니다.
다시 말해, 임대인의 건물명도 청구에 대하여 임차인은 필요비상환청구권이나 유익비상환청구권의 변제를 받을 때까지 임차목적물을 점유할 권리가 있으며 유치권을 행사할 수 있습니다.
그러나 유치권이 있더라도 건물을 실질적으로 사용수익했다면 월세 상당의 부당이득은 반환해야 합니다.
또한, 임차인이 필요비나 유익비를 포기하는 원상복구 특약이 있는 경우, 임차인은 유치권을 행사할 수 없습니다.
이를 통해 임차인과 임대인 간의 권리와 의무가 상호 균형을 이루며 임대차 관계를 안정화시키는 역할을 합니다.
예시 판결: 73다2010 판결에서는 건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장을 할 수 없다.
비상환 시 필요한 조치: 비상환청구권
필요비란 무엇인가?
필요비란 주택이나 상가를 임차한 사람이 하자를 수리하고 지출한 비용을 말합니다.
이는 임차물의 보존을 위해 필요한 비용으로, 주택이나 상가를 유지하기 위해 발생하는 지출을 포함합니다.
예를 들어, 낡은 출입문을 새로 만들거나 지붕을 수리하는 등 주택의 유지보수에 해당하는 비용은 필요비로 간주됩니다.
이러한 필요비는 임차인이 부담해야 하는 비용이며, 임대인이 이를 상환해야 합니다.
필요비에 해당하지 않는 것은?
반면, 전기요금이나 수도요금과 같은 사용수익을 위해 지출하는 비용은 필요비에 해당하지 않습니다.
또한, 음식점을 운영하기 위해 벽지를 설치하거나 장판을 교체하는 비용 또한 필요비로 간주되지 않습니다.
임차인의 필요비상환청구권
임대인은 임차인이 임차물을 사용하고 수익을 얻을 수 있도록 유지해야 하는데, 이에 따라 임차물에 하자가 발생할 경우 수선할 의무를 부담하게 됩니다.
만약 임차인이 필요비를 부담하고 수리를 했다면, 임대인에게 필요비 상환을 요구할 수 있습니다.
임차인이 필요비를 지출한 경우, 임대인은 이를 상환해야 합니다.
필요비상환청구권 요건
필요비는 임차물의 보존을 위해 필요한 비용으로, 임대인의 동의 없이 지출할 수 있습니다.
이에 따라 필요비 상환을 요구할 때 이득이 발생하지 않아도 지출한 비용 전액을 상환 요청할 수 있습니다.
필요비상환청구 시기
임차인은 필요비를 지출한 즉시 상환을 요구할 수 있으며, 임대인의 필요비상환 의무와 임차인의 차임지급 의무는 동시에 이루어지는 관계입니다.
따라서 임차인은 필요비를 지출한 금액 범위 내에서 월세를 거절할 수 있습니다.
또한, 임차인은 임대인이 목적물을 반환한 후 6개월 이내에 필요비상환청구권을 행사해야 합니다.
예를 들어, 임차인이 2기 이상의 차임을 연체한 경우에 대해 대법원은 임차인이 화재로 보수공사비를 부담한 경우 필요비와 연체 차임은 동시이행관계에 있어 연체된 차임에 필요비를 공제하여 임대차계약 해지를 부적법하다고 판단하였습니다.
필요비상환청구권 포기 특약
특약에 따라 임차인이 건물을 원상복구하는 비용을 부담하는 경우, 필요비와 유익비를 포기하는 특약이 존재할 수 있습니다.
이 경우, 임차인은 필요비상환청구권을 행사할 수 없습니다.
또한, 임차인이 대규모 수선을 부담하는 경우에는 임차인이 필요비를 지출한 경우 필요비상환을 요구할 수 있습니다.
유익한 비상환 청구 권리
유익비의 개념
유익비란 임차물의 가치를 향상시키기 위해 투입된 비용을 의미합니다.
예를 들어, 임대인이 부동산을 개선하거나 리모델링하는 데 지출한 비용을 말합니다.
유익비에 해당하지 않는 항목
음식점 운영을 위해 간판을 설치하거나 주방 인테리어를 고쳤을 때의 비용은 유익비에 해당하지 않습니다.
이는 임차인의 주관적인 이익을 위한 비용이기 때문입니다.
유익비 상환 요건
유익비 상환을 요구하기 위해서는 임대차 계약이 종료되고, 임차물의 가치가 실제로 증가했을 때 가능합니다.
이때, 임대인은 지출한 비용과 실제 증가액 중 선택하여 상환을 요구할 수 있습니다.
유익비 상환 시기
유익비 상환 요청은 임대차가 종료된 후에 가능하며, 임차인은 임대인에게 유익비 상환을 요구해야 하는데, 이 기간은 일반적으로 6개월 이내에 해야 합니다.
유익비 상환 포기 가능성
유익비 상환을 요구하는 것은 의무가 아니기 때문에, 임대인과 임차인 간에 이를 포기하는 특약이 가능합니다.
이러한 특약은 상세하게 계약서에 명시되어야 합니다.
유익비와 부속물의 차이
유익비는 임차물의 본체의 가치를 향상시키는 비용을 말하며, 부속물은 독립된 물건으로 본체와 구분됩니다.
따라서, 부속물의 경우에는 유익비 상환 요구가 아닌 부속물 매수 요구가 가능합니다.
부속물 매수 권리
부속물이란?
부속물은 임차인이 소유한 물건 중 건물 사용에 객관적인 편익을 가져다주는 것을 의미합니다.
이는 대중음식점을 운영하는데 필요한 시설물과 같은 것을 말합니다.
부속물매수청구권 요건
- 부속물은 독립성을 유지한 임차인의 소유여야 합니다.
- 부속물은 건물 사용에 객관적인 편익을 제공하는 물건이어야 합니다.
- 부속물은 임대인의 동의를 얻거나 매수한 물건이어야 합니다.
- 임차인은 채무불이행이 없어야 합니다.
부속물매수청구 시기
임차인은 임대차 종료 시에 임대인에게 부속물 매수를 요청할 수 있습니다.
부속물매수청구권 강행규정
부속물매수청구권은 강행규정이므로 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다.
따라서 부속물매수청구권을 포기하는 특약은 일반적으로 무효화되나 특별한 상황에서는 인정될 수 있습니다.
부속물매수청구권 포기특약
대법원은 부속물매수청구권을 포기하는 경우, 보증금과 차임을 저렴하게 하는 대신 시설비, 필요비, 유익비, 권리금 등을 청구하지 않는 특약이 유효하다고 판단하였습니다.
민법 제652조(강행규정) 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.
부속물매수청구권 유치권
부속물매수청구권이 인정된 경우, 임차인은 유치권을 행사할 수 있습니다.
그러나 채무불이행이 있는 경우 해당 권리를 행사할 수 없게 됩니다.
2015가합105456 판결 피고 ○○○○○은 부속물매수청구권을 행사하여 유익비를 상환받을 권리가 있지만, 임차인이 연체로 인해 권리를 박탈당할 수도 있음을 보여준 사례입니다.
부속물매수청구권에서 제외되는 대상
부속물매수청구권과 독립성
부속물매수청구권은 독립성을 유지하면서 임차인의 소유여야 한다는 원칙이 존재합니다.
따라서 아래의 사례는 부속물매수청구권의 대상이 아닙니다.
- 건물의 구성 부분은 비용상환청구 대상일 뿐, 부속물매수청구권의 대상이 아님
- 기존 건물에 증축 또는 개축한 시설물은 비용상환청구 대상일 뿐, 부속물매수청구권의 대상이 아님
- 임대인과의 약정으로 소유가 귀속된 것은 부속물매수청구권의 대상이 아님
- 쉽게 분리가 가능한 것은 수거 대상이므로 부속물매수청구권의 대상이 아님
- 가치가 감소하지 않는 것은 수거 대상이므로 부속물매수청구권의 대상이 아님
- 무형재산은 물건이 아니므로 부속물매수청구권의 대상이 아님
부속물의 특수 목적
부속물은 건물 사용의 객관적 편익을 가져와야 하며, 임차인의 특수 목적을 위해 부속된 경우에는 부속물매수청구권의 대상이 아니라고 판단됩니다.
예를 들어, 사무실을 삼계탕집으로 변경하기 위해 설치된 보일러, 온돌방, 주방내부 등은 부속물매수청구권의 대상이 아닙니다.
이러한 판례들은 임차인의 특수 목적을 위한 부속물은 부속물매수청구권의 적용을 받지 않는다는 것을 보여줍니다.
에어컨과 부속물매수청구권
냉난방공사나 에어컨과 같이 임차인의 특수 목적을 위해 설치된 물건은 부속물매수청구권의 대상이 아닙니다.
하지만, 천정에 부착된 에어컨은 일정 요건을 충족할 경우에는 부속물매수청구권이 인정될 수 있습니다.
- 임차인이 에어컨을 부착하기 위해 임대인의 동의를 받았거나 에어컨을 매수하여 부착한 경우
- 임차인이 상가건물의 용도와 일치하는 영업을 목적으로 냉난방공사를 한 경우
부속물매수청구권이 인정되지 않는 경우
임차인이 부속물매수청구권을 행사할 수 없는 경우가 있습니다.
아래의 5가지 경우는 부속물매수청구권이 인정되지 않는 경우입니다.
- 임차인이 월세를 연체하여 계약이 해지된 경우
- 시세보다 저렴하게 임대하면서 부속물매수청구권을 포기한 경우
- 임차인의 특수 목적을 위해 설치한 경우
- 임차인의 동의를 얻지 못한 물건
- 본체에 구성부분으로 되거나 임대인에게 소유권 귀속 약정을 한 경우