최우선변제권 조건 3가지와 소액보증금 범위에 대한 내용을 정리한 소액임차인 표, 최우선변제금액 계산 사례에 대해 살펴보겠습니다. 소액임차인 판단 시기와 최우선변제금 배당 방법, 그리고 경매 배당 순위 및 계산 방법에 대한 사례를 살펴봅니다. 또한, 소액보증금의 변동과 수도권 과밀억제권역의 변동에 대한 내용도 포함되어 있습니다. 최우선변제권 근저당 관계와 소액임차인 판단 사례를 통해 최우선변제금 계산 방법을 확인할 수 있습니다.
최우선변제권을 위한 필수 조건 3가지
최우선변제권 취득을 위한 3가지 요건
임차인이 최우선변제권을 취득하기 위해서는 다음과 같은 3가지 요건을 충족해야 합니다.
- 보증금이 소액이어야 함
임차인이 최우선변제권을 행사하기 위해서는 보증금이 소액이어야 합니다.
이는 임차인이 부담하는 금액이 적을수록 최우선변제권을 행사하기 쉽다는 것을 의미합니다.
- 경매신청 등기 전까지 대항력을 가져야 함
최우선변제권을 취득하기 위해서는 경매신청 등기(=경매개시결정등기) 전까지 대항력을 가져야 합니다.
대항력을 획득하면 임차인이 최우선변제권을 효과적으로 행사할 수 있습니다.
- 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 함
최우선변제권을 행사하기 위해서는 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다.
이를 통해 임차인은 최우선변제권을 효과적으로 행사할 수 있게 됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q: 최우선변제권을 취득하기 위해 필요한 조건은 무엇인가요?
A: 최우선변제권을 취득하기 위해서는 보증금이 소액이어야 하며, 경매신청 등기 전까지 대항력을 가져야 하고, 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다.
Q: 대항력을 어떻게 갖추어야 하나요?
A: 대항력을 갖추기 위해서는 경매신청 등기(=경매개시결정등기) 전까지 적절한 절차를 거쳐야 합니다.
대항력을 보유하면 최우선변제권 행사 시 우위를 가질 수 있습니다.
소액 보증금 범위 안내
2025년 최신 소액임차보증금 범위
최근 소액임차보증금 범위가 조정되어, 각 지역별로 다양한 기준이 적용됩니다.
이에 따라 2025년 기준으로 각 지역의 소액보증금 범위를 알아보겠습니다.
서울
서울 지역의 소액임차보증금 범위는 1.65억원 이하입니다.
이는 주택 임대인과 임차인 간의 보증금으로 사용되는 금액을 한정하는 법적 규정입니다.
수도권 과밀억제권역 및 기타 지역
수도권 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 지역의 소액임차보증금 범위는 1.45억원 이하입니다.
이에 비해 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시의 소액보증금 범위는 8500만원 이하이며, 기타 지역의 경우 7500만원 이하입니다.
수도권 과밀억제권역 상세정보
수도권 과밀억제권역에는 어떤 지역이 포함되는지 알아보겠습니다.
이 지역은 서울을 제외한 지역으로, 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시가 해당됩니다.
지역별 소액보증금 표
아래는 각 지역별 소액보증금 범위를 표로 정리한 것입니다.
| 지역 | 소액보증금 |
|---|---|
| 서울 | 1.65억원 이하 |
| 수도권 과밀억제권역(서울 제외) 세종특별자치시, 용인시 화성시 및 김포시 |
1.45억원 이하 |
| 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외) 안산시, 광주시, 파주시 이천시 및 평택시 |
8500만원 이하 |
| 기타 지역 | 7500만원 이하 |
수도권의 밀집 지역 통제 관련
2025년 수도권 과밀억제권역 소액보증금 기준
2025년 기준으로 수도권 과밀억제권역 중 소액보증금 기준은 1.45억원입니다.
이 기준에 따라 소액임차인이 해당되는 지역은 다음과 같습니다.
- 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외)
- 의정부시, 고양시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함)
- 하남시, 수원시, 성남시, 과천시
- 안양시, 부천시, 광명시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)
소액임차인 판단 시기
임대차보증금이 변동될 경우 소액임차인에 해당되는지 여부는 배당시를 기준으로 합니다.
예를 들어, 임차인이 최초에 소액임차인에 해당되었지만 보증금이 증액되어 배당시에 해당되지 않는다면, 최우선변제권을 행사할 수 없습니다.
또한, 임대차기간 중에 임대차계약을 새로 체결하여 보증금이 감액된 경우, 주택을 사용수익하려는 목적이 있다면 소액임차인에 해당될 수 있습니다.
우선 결제금액 설정하기
지역별 최우선변제금 범위
보증금이 소액인 임차인이라도 보증금 전액을 최우선으로 받을 수 없으며, 보증금 중 일부만 최우선으로 받을 수 있습니다.
- 서울 : 5500만원 이하
- 수도권 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 : 4800만원 이하
- 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 : 2800만원 이하
- 기타 지역 : 2500만원 이하
소액보증금과 최우선변제금
서울에 거주하는 임차인의 보증금이 1억 6500만원인 경우, 소액임차인으로서 최우선변제권 행사가 가능하지만 최우선 배당 받을 수 있는 금액은 5500만원으로 제한됩니다.
예를 들어, 서울에 거주하는 임차인 A의 보증금이 5500만원이라면 A는 소액임차인으로 분류되어 보증금 전액을 최우선으로 받을 수 있습니다.
주택가액 범위 내
최우선변제금은 주택 가액(대지 가액 포함)의 1/2까지만 최우선으로 받을 수 있습니다.
- 따라서, 소액임차인이 다수이고 주택 가액이 낮을 경우에는 최우선변제권에도 제한이 있음을 유념해야 합니다.
소액임차인이 다수인 경우
최우선변제권을 소유한 소액임차인이 여러 명인 경우, 각자의 보증금까지 배당 받을 수 있지만, 소액임차인들의 최우선변제금 합산액이 주택가액의 1/2를 초과할 경우, 주택가액 1/2에 해당하는 금액을 보증금 비율로 분배하게 됩니다.
더 읽어보면 유용한 정보:
소액 임차인의 특징
2025년 소액보증금 변동 사례
소액보증금은 지역과 시간에 따라 변동됩니다.
예를 들어, 2025년 기준 서울로 갈수록 소액보증금이 높아지며, 최근에는 기준 금액이 상승하는 추세입니다.
2023년 2월 21일 이전에는 서울 지역의 소액보증금이 1억 5000만원 이하였지만, 이후로는 1억 6500만원으로 인상되었습니다.
이에 따라 임차인 A의 1억 6000만원 보증금은 2023년 2월 21일 이전과 이후의 소액임차인 적용 여부가 달라지게 됩니다.
1번부터 10번까지의 소액임차인 구간은 해당 주택에 설정된 최선순위 근저당권 설정일에 따라 결정됩니다.
수도권 과밀억제권역 변동 사례
수도권 과밀억제권역은 시간에 따라 변동이 있습니다.
따라서 현재 거주하는 과밀억제권역이라 할지라도 설정된 선순위 근저당권을 고려해야 합니다.
그렇지 않으면 해당 지역이 과밀억제권역이 아닐 수도 있습니다.
최우선변제권과 근저당 관계
소액보증금 적용 기준
임대차보증금이 소액보증금에 해당되는지 여부는 임대차계약을 체결한 시점이 아니라 주택에 선순위 저당권이 설정된 시점을 기준으로 판단합니다.
이 기준은 최우선변제권 근저당과 관련하여 중요한 사항으로 고려되어야 합니다.
소액임차인 판단 사례
한 예시를 통해 설명하면, 2023년 5월 서울의 주택에 대한 임대차계약을 체결한 A씨가 전세금을 1억 6000만원으로 약정했습니다.
하지만, 해당 주택에는 이미 2015년 1월 1일에 근저당권이 설정되어 있었습니다.
A씨는 2023년 2월 21일에 소액보증금이 1억 6500만원으로 인상되었는데, 이로 인해 최우선변제권을 확보할 수 있을 것으로 판단했습니다.
하지만, 2015년 1월 1일에 이미 근저당권이 설정된 주택의 경우, 소액임차인 판단에서 6번 구간(2014년 1월 1일 이후)이 적용됩니다.
서울의 6번 구간 소액보증금은 9500만원인데, A씨의 보증금은 1.6억원이므로 A씨는 소액임차인으로 간주되지 않아 최우선변제권을 확보할 수 없습니다.
주택임대차보호법 시행령 부 칙 (대통령령 제33254호, 2023년 2월 21일) 제2조(소액보증금 보호에 관한 적용례 등) 제10조 제1항과 제11조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.
대법원 2002. 3. 29. 선고 2001다84824 판결 구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정되어 동일자부터 시행된 것) 부칙 제3항에 의하면 이 법 시행 전에 임대주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다고 규정하고 있어 위 법률 시행 후에 설정된 근저당권에 대하여는 위 법률의 규정에 따라 소액임차인에 해당하는지 여부를 가리는 것이 원칙이라 할 것이다.
관련 링크
최우선 변제금 산정하기
최우선변제금 계산 사례
서울에 위치한 주택에 은행 A가 2019년 1월 1일 근저당권을 설정했고, 그 후 임차인 B와 C가 2020년 1월 1일에 대항력을 갖췄으며, 은행 D가 2022년 1월 1일에 추가 근저당권을 설정했습니다.
이러한 상황에서 최우선변제금이 어떻게 계산되는지 알아봅시다.
임차인 B 및 임차인 C가 소액임차인에 해당하는지 여부
(1) 선순위 근저당권자 A를 기준으로 소액임차인 여부를 판단해야 합니다.
따라서 은행 A의 근저당권 설정일인 2019년 1월 1일에는 소액임차인 표에서 8번이 적용됩니다.
이에 따라, 서울 지역의 소액보증금이 1.1억원인 경우, 임차인 B는 소액임차인에 해당하며(최우선변제금은 3700만원), 보증금이 1.2억원인 임차인 C는 소액임차인이 아닙니다.
(2) 은행 D가 후순위 근저당권을 설정한 2022년 1월 1일을 기준으로, 임차인 B와 C는 모두 소액임차인에 해당하며, 최우선변제금은 5000만원입니다.
배당 순위
경매에서 배당 순위를 정리하면, 소액임차인 B가 최우선변제권을 행사하여 1순위로 배당 받고, 근저당권자인 은행 A가 2순위로 배당 받습니다.
임차인 B는 3순위로 나머지 보증금을 추가로 배당 받게 되며, 임차인 C는 3순위로 첫 배당을 받습니다.
- 1순위: 소액임차인 B
- 2순위: 근저당권자 A
- 3순위: 임차인 B와 임차인 C
- 4순위: 근저당권자 D
배당금이 7000만원인 경우
만약 총 배당금이 7000만원이고, 은행 A의 채권액이 5000만원이라면, 소액임차인 B가 최우선변제권을 행사하여 보증금 1억원 중 3700만원을 최우선변제금으로 1순위로 받게 됩니다.
- 1순위: 소액임차인 B = 3700만원
- 2순위: 근저당권자 A = 3300만원
- 3순위: 임차인 B와 임차인 C = 0원
- 4순위: 근저당권자 D = 0원
배당금이 1억 5000만원인 경우
(1) 은행 A의 채권액이 5000만원이고, 총 배당금이 1억 5000만원인 경우, 임차인 B만이 소액임차인에 해당되어 3700만원을 1순위로 받게 됩니다.
(2) 근저당권자 A는 2순위로 5000만원을 받게 되며, 근저당권자 D 설정 시점을 기준으로 임차인 B와 C는 모두 소액임차인에 해당합니다.
- 임차인 C는 3순위로 5000만원 중 3700만원을 먼저 받습니다.
- 임차인 B는 1순위로 3700만원을 받았기 때문에 3순위에서는 나머지 1300만원만 받으면 됩니다.
남은 금액인 2600만원은 최우선변제금 5000만원까지 안분배당하면 됩니다.
그 결과, 임차인 B와 C가 각각 5000만원씩 받게 됩니다.
- 1순위: 소액임차인 B = 3700만원
- 2순위: 근저당권자 A = 5000만원
- 3순위
- 임차인 B = 1300만원
- 임차인 C = 5000만원
- 4순위: 근저당권자 D = 0원