3기 신도시 사전청약에서는 전매제한에 대한 내용이 중요합니다. 전매제한은 주택 청약에 당첨된 후 일정 기간 동안 아파트를 매도하지 못하는 것을 말하며, 최소 3년에서 최대 10년까지 적용됩니다. 전매제한을 위반하면 3년 이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다. 또한, 전매제한 기간 동안은 전세나 월세를 제공할 수 없으며, 거주의무도 부여됩니다. 이러한 규정은 공공분양과 민간분양 모두에 적용되며, 분양가상한제 적용주택에 대한 전매제한 기간은 분양가와 인근 시세에 따라 다르게 결정됩니다.
청약 당첨 후 주택 판매 가능 여부
전매제한의 의미
청약에 당첨되어 아파트를 판매하고 싶은 경우, 전매제한이 적용될 수 있습니다.
이는 국가가 주택 시장의 안정을 위해 당첨 후 일정 기간 동안 아파트를 매도하지 못하도록 하는 제도입니다.
전매가 제한되는 기간은 최소 3년에서 최대 10년까지이며, 주택법에 따라 다양한 사유에 의해 적용됩니다.
전매제한 관련 법률
전매제한은 본 청약 당첨자 발표일부터 시작되며, 전매제한, 거주의무, 재당첨 제한 등은 본청약 모집공고일 당시의 법령을 따릅니다.
따라서 정확한 전매제한 기간은 본청약 모집공고문을 확인해야 합니다.
전매제한 기준과 기간
전매제한 기간이 2년 이상인 경우, 가장 긴 전매행위 제한기간이 적용됩니다.
예를 들어, 분양가상한제 적용주택과 투기과열지구 주택 중 더 긴 제한기간이 적용됩니다.
전매제한 소유권이전 및 등기
전매제한 기간이 3년 이내인 경우 소유권이전등기를 완료하면 전매제한 기간에 도달한 것으로 간주됩니다.
3년을 초과하는 경우, 3년이 지난 것으로 간주되며 추가로 소유권이전등기 완료 후 2년이 지나면 전매가 가능해집니다.
전매제한과 청약
일반적으로 아파트 청약(분양권 전매)은 소유권이전등기일까지 전매가 제한됩니다.
제한기간은 투기과열지구와 청약과열지역으로 구분되며, 각각 최대 5년과 3년까지 적용됩니다.
입주권 전매제한 기간의 의미와 유의점
수도권 내 분양가상한제 적용 주택
분양가상한제 적용 주택은 수도권과 비수도권으로 나뉘며, 수도권은 공공택지 여부와 투기과열지구 여부에 따라 구분됩니다.
구체적으로는 분양가격과 인근 주택 시세의 비교를 통해 전매제한 기간이 결정됩니다.
수도권(서울, 인천, 경기도) 내에서 투기과열지구는 분양가격에 따라 5년부터 10년까지 전매가 제한되며, 비투기과열지구는 3년부터 8년까지 전매가 제한됩니다.
- 수도권 투기과열지구: 전매제한 5년 ~ 전매제한 10년
- 수도권 비투기과열지구: 전매제한 3년 ~ 전매제한 8년
비수도권 내 분양가상한제 적용 주택
수도권 이외의 지역에서는 투기과열지구, 특별공급, 공공택지 여부에 따라 전매제한 기간이 결정됩니다.
- 비수도권 투기 특공: 5년 (세종시 공무원 특공 8년)
- 비수도권 투기 공택: 4년
- 비수도권 투기 비공택: 3년
- 비수도권 비투기 공택: 3년 (세종시 공무원 특공 5년)
전매제한 예외사항
주택법에 따른 전매가능 여부
주택법에 따르면 근무, 생업, 질병, 취학, 결혼 등의 사정이 있는 경우에만 전매가 가능합니다.
이는 대통령령으로 규정된 경우에 해당하며, 이에 대한 구체적인 내용은 다음과 같습니다.
- 근무 또는 생업상의 사정 등으로 인해 세대원 전원이 이전하는 경우
- 상속에 의한 주택 소유자의 이전
- 해외 이주 또는 해외 체류로 인한 이전
- 이혼으로 인한 주택 이전
- 공익사업으로 인한 주거용 건물 제공 및 이주대책용 주택 공급
- 채무 미이행으로 인한 경매 또는 공매
- 배우자에게 일부 주택을 증여하는 경우
- 실직, 파산, 신용불량으로 인한 경제적 어려움
주택법 시행령에 따른 전매제한 기간
주택법 시행령에 따르면, 주택의 전매행위 제한기간 및 전매가 불가피한 경우에 대한 규정이 있습니다.
이에 따르면 주택 전매가 불가피한 경우는 다음과 같습니다.
- 세대원의 근무, 생업, 질병치료, 취학, 결혼으로 인한 이전
- 상속에 따른 주택 이전
- 해외 이주 또는 체류로 인한 이전
- 이혼으로 인한 주택 이전
- 공익사업으로 인한 주거용 건물 제공 및 이주대책용 주택 공급
- 채무 미이행으로 인한 경매 또는 공매
- 배우자에게 주택 증여
- 실직, 파산, 신용불량으로 인한 경제적 어려움
이러한 조항들은 주택의 전매가 불가피한 특별한 상황일 때에만 적용되며, 각각의 사유에 따른 세부적인 내용은 관련 법령을 참고하시기 바랍니다.
3기 신도시 공공분양 사전청약 안내
3기 신도시 공공분양 사전청약 특징
2025년 현재, 3기 신도시 공공분양 사전청약(1~4차)은 특정한 지역적 특징을 갖고 있습니다.
이러한 특징은 수도권(서울, 인천, 경기도)에 위치한 공공택지이며, 분양가상한제가 적용된 주택으로 분양가격이 투기과열지구 또는 청약과열지역에 해당합니다.
3기 신도시 공공분양 사전청약 주택은 각 지역마다 다른 전매제한 기간이 적용됩니다.
특히, 분양가상한제 적용주택은 가장 긴 기간의 전매제한이 적용되며, 분양가격과 투기과열지구 여부에 따라 기간이 달라집니다.
| 투기과열지구 | 투기과열지구 이외 지역 | |
| 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 100% 이상 | 5년 | 3년 |
| 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80% 이상 100% 미만 | 8년 | 6년 |
| 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80% 미만 | 10년 | 8년 |
투기과열지구의 전매제한
따라서, 3기 신도시 공공분양 사전청약 1~4차 중 성남복정1, 성남신촌, 인천검단, 하남교산, 과천주암, 안산신길2 등의 지역은 수도권 분양가상한제 적용주택 중 투기과열지구에 해당하여 분양가에 따라 5년, 8년, 10년 동안 전매가 제한됩니다.
비투기과열지구의 전매제한
한편, 수도권 분양가상한제 적용주택 중 투기과열지구가 아닌 다른 지역은 분양가에 따라 3년, 6년, 8년 동안 전매가 제한됩니다.
민간분양 사전청약 전매 제한 규정
민간분양 사전청약의 특징
2025년 기준으로, 민간분양 물량 중 사전청약이 가능한 경우는 주로 공공택지에서 공급됩니다.
이러한 민간분양 사전청약 물량은 대부분 분양가 상한제가 적용되는 주택으로 분류되며, 분양가상한제 적용주택에 관한 전매행위 제한기간이 적용됩니다.
투기과열지구의 예시
실제 사례를 살펴보면, 민간분양 사전청약 2차 중 인천 검단지역은 투기과열지구로 분류되어 분양가에 따라 5년, 8년, 10년 동안 전매가 제한됩니다.
비투기과열지구의 특성
반면, 수도권 분양가상한제 적용주택 중 비투기과열지구에 해당하는 지역은 3년, 6년, 8년 동안 전매가 제한됩니다.
이에 해당하는 지역으로는 다음과 같은 곳들이 있습니다:
- 민간분양 사전청약 1차 중 평택고덕A49, 오산세교2
- 민간분양 사전청약 2차 중 평택고덕A46
비수도권 + 비투기과열지구의 특징
또 다른 예시로, 민간분양 사전청약 1차 중 부산 장안지역은 비수도권에 속하면서 비투기과열지구로 분류되어 3년 동안 전매가 제한됩니다.
(단, 세종시 공무원 특공은 5년 제한이 적용됩니다.
)
전매금지 규정 위반
전매제한과 형사처벌
전매제한을 위반하면 신고된 사례들을 통해 확인된 바와 같이, 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌칙이 부과됩니다.
이는 주택법 제101조에 명시된 내용으로, 위반 시에는 법에 따라 엄격한 처벌이 진행됩니다.
- 전매제한을 어기고 얻은 이익의 3배가 3천만원을 초과할 경우, 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 벌금이 부과됩니다.
이러한 벌칙은 형사처벌의 일환으로, 전매제한을 위반하거나 어겼을 경우에는 엄격하게 집행됩니다.
주택을 전매하는 행위나 전매 중개를 하는 경우에도 동일한 벌칙이 적용됩니다.
전매제한 분양권 거래
전매제한 의무거주
전매제한을 이행하는 것은 매우 중요합니다.
그러나 소유권을 유지하면서 제3자에게 전세나 월세로 임대를 주는 것은 가능한지 궁금한 분들이 많습니다.
이에 대한 세부적인 설명은 아래에서 제공드리겠습니다.
전세 전매제한 가능 여부
전세는 불가능한 의무거주기간
아파트 청약에서 중요한 문제 중 하나는 의무거주기간 동안 전세나 월세를 지불하는 것이 불가능하다는 점입니다.
이는 분양가 상한제 적용주택 중 일부에서 입주자에게 거주의무가 부여되기 때문에 발생하는 문제입니다.
수도권 분양가상한제 적용주택의 입주자 거주의무
분양가상한제 적용주택 중 수도권에 위치한 주택은 입주자에게 거주의무가 있습니다.
이는 해당 주택을 실제로 거주해야 한다는 것을 의미합니다.
전매제한과 의무거주
수도권 분양가상한제 적용주택은 전매제한이 적용되고, 동시에 거주의무도 부여됩니다.
이러한 주택은 분양가와 인근 시세를 비교하여 의무거주기간이 결정됩니다.
| 분양가상한제 적용주택 (공공택지) |
분양가상한제 적용주택 (공공택지 이외) |
|
| 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80% 이상 100% 미만 |
3년 | 2년 |
| 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80% 미만 |
5년 | 3년 |
3기 신도시 사전청약 – 의무거주기간
3기 신도시 공공분양 사전청약과 민간분양 사전청약은 대부분 공공택지에 공급되는 수도권 분양가상한제 적용주택이므로 분양가와 인근 시세의 비교에 따라 3년 또는 5년의 실거주 의무가 부여됩니다.
- 공공분양 의무거주기간 = 3년 또는 5년
- 민간분양 의무거주기간 = 3년 또는 5년
수도권에 속하지 않는 지역인 부산 장안의 경우 실거주 의무가 부여되지 않을 수 있으나, 확실한 정보는 해당 청약 모집공고문을 확인해야 합니다.
거주의무 위반
거주의무 기간에 실거주하지 않는 경우에는 형사 처벌을 받을 수 있습니다.
주택법 제104조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. 10. 제57조의2제1항 및 제7항을 위반하여 거주의무기간 중에 실제로 거주하지 아니하고 거주한 것으로 속인 자
거주의무 예외사유
거주의무기간에는 몇 가지 예외사유가 있습니다.
이는 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유에 해당하는 경우를 말합니다.
주택법 제57조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택의 입주자(상속받은 자는 제외한다.
이하 이 조 및 제57조의3에서 “거주의무자”라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다.
다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다.
주택법 제60조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무기간 등) ② 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다.
이 경우 제2호부터 제8호까지의 규정에 해당하는지는 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조의 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말한다.
이하 이 조에서 같다)의 확인을 받아야 한다.
1. 해당 주택에 입주하기 위하여 준비기간이 필요한 경우.
이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 최초 입주가능일부터 90일까지로 한다.
2. 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에 따른 거주의무자(이하 “거주의무자”라 한다)가 거주의무기간 중 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위하여 해외에 체류하는 경우 3. 거주의무자가 주택의 특별공급을 받은 군인으로서 인사발령에 따라 거주의무기간 중 해당 주택건설지역(주택을 건설하는 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군의 행정구역을 말한다.
이하 이 항에서 같다)이 아닌 지역에 거주하는 경우 4. 거주의무자가 거주의무기간 중 세대원(거주의무자가 포함된 세대의 구성원을 말한다.
이하 이 호에서 같다)의 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위하여 세대원 전원이 다른 주택건설지역에 거주하는 경우.
다만, 수도권 안에서 거주를 이전하는 경우는 제외한다.
5. 거주의무자가 거주의무기간 중 혼인 또는 이혼으로 입주한 주택에서 퇴거하고 해당 주택에 계속 거주하려는 거주의무자의 직계존속ㆍ비속, 배우자(종전 배우자를 포함한다) 또는 형제자매가 자신으로 세대주를 변경한 후 거주의무기간 중 남은 기간을 승계하여 거주하는 경우 6. 「영유아보육법」 제10조제5호에 따른 가정어린이집을 설치ㆍ운영하려는 자가 같은 법 제13조에 따라 해당 주택에 가정어린이집의 설치를 목적으로 인가를 받은 경우.
이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 가정어린이집을 설치ㆍ운영하는 기간으로 한정한다.
7. 법 제64조제2항 본문에 따라 전매제한이 적용되지 않는 경우.
다만, 제73조제4항제7호 또는 제8호에 해당하는 경우는 제외한다.
8. 거주의무자의 직계비속이 「초ㆍ중등교육법」 제2조에 따른 학교에 재학 중인 학생으로서 주택의 최초 입주가능일 현재 해당