집주인이 묵시적 갱신을 막으려고 특약을 추가했지만, 이는 주택임대차보호법에 위반되어 무효로 판정되었습니다. 따라서 집주인은 특약 위반을 이유로 계약을 해지할 수 없고, 세입자도 계약해지 의사로 간주되지 않았습니다. 계약갱신청구권을 금지하는 특약도 무효로 판정되었으며, 주택임대차보호법 강행규정에 따라 계약을 유지해야 합니다.
묵시적 갱신 방지를 위해 사용한 꼼수로 인해 역풍을 맞은 집주인
묵시적 갱신 금지 특약과 관련된 실제 사례
2025년, A씨는 B아파트를 빌리기 위해 계약을 체결했습니다.
계약에는 보증금 700,000,000원, 월 차임 1,500,000원(매월 1일 선불), 그리고 2019. 4. 1.부터 2021. 3. 31.까지의 임대차기간이 명시되어 있었습니다.
특약 제5조에는 “임차인은 임대기간 만료 3개월 전에 이주 또는 연장 여부를 임대인에게 통고해주기로 한다.
”라는 규정이 포함되어 있었습니다.
2021년, 세입자의 계약 갱신 요구에 따라 2021. 4. 1.부터 2023. 3. 31.까지로 갱신했으며, 이에 따라 월 차임은 1,600,000원으로 인상되었습니다.
묵시적 갱신 금지 특약 위반 시 계약 해지 가능 여부
A씨는 B아파트의 집주인이었고, 세입자가 특약을 위반했다고 주장했습니다.
그러나 특약 위반이 아니더라도 3개월 후에는 계약이 해지되어야 한다고 판단했습니다.
세입자는 만기 3개월 전까지 이사 또는 연장 여부를 통보하지 않아서 특약 위반으로 계약이 해지되었습니다.
묵시적 갱신 여부와 관계없이 세입자가 퇴거 의사를 밝힌 경우 3개월 후에는 계약이 해지되어야 합니다.
묵시적 갱신 위반 특약의 효력
법원은 특약이 주택임대차보호법에 위반되어 무효로 판단했습니다.
따라서 집주인은 계약을 해지할 수 없으며, 세입자의 퇴거 의사도 계약해지 의사로 인정되지 않았습니다.
관련 링크:
주택임대차보호법 강제 시행규정
세입자의 계약 만기 통보 의무
세입자에게는 임대차계약에서 계약 만기 3개월 전까지 이사나 계약 연장 여부를 집주인에게 통보해야 하는 의무가 있습니다.
이러한 통보는 계약상의 의무로써 세입자에게 주어진 것입니다.
- 임대차계약 특약 제5조
특약 제5조
임차인은 임대기간 만료 3개월 전에 이주 또는 연장 여부를 임대인에게 통고해주기로 한다.
묵시적 갱신과 주택임대차보호법
주택임대차보호법에 따르면 세입자가 계약 만기 2개월 전까지 특별한 통보를 하지 않으면 임대차 계약은 묵시적으로 갱신됩니다.
이로 인해 특약 제5조는 세입자에게 불리한 요소를 포함하고 있습니다.
특약 제5조는 (1) 법에서 규정되지 않은 통보 의무를 부과하고, (2) 통보를 계약 의무로 정하므로 통보하지 않으면 계약 위반이 되어 계약이 해지될 수 있는 부작용을 가지고 있습니다.
무효화되는 주택임대차보호법 위반 특약
주택임대차보호법 제10조에 따르면 임대차 계약서에서 주택임대차보호법을 위반하거나 세입자에게 불리한 조항이 포함될 경우 해당 조항은 무효가 됩니다.
- 주택임대차보호법 제10조
제10조 (강행규정)
이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
무효인 특약으로 인한 계약해지 불가
법원은 특약 제5조가 주택임대차보호법을 위반하고 세입자에게 불리하다고 판단하여 해당 특약을 무효화했습니다.
따라서 집주인은 무효인 특약을 위반한 이유로 계약을 해지할 수 없습니다.
2023가단123797 판결
특약이 주택임대차보호법을 위반하고 세입자에게 불리하다는 이유로 무효로 간주될 경우, 계약해지를 주장할 수 없습니다.
세입자의 중도 해지 의사 부인
법원은 세입자가 묵시적 갱신에 대해 이해하지 못한 채 이사를 하겠다고 한 것이며, 이후 의사를 번복하였기 때문에 계약해지 의사가 명확히 표시되지 않았다고 판단했습니다.
2023가단123797 판결
세입자가 묵시적 갱신에 대해 이해하지 못한 상태에서 계약해지 의사를 명확히 표시하지 않았기 때문에 계약해지를 주장할 수 없다고 결정되었습니다.
계약갱신청구권 금지 특약의 무효화
주택임대차보호법 제10조에 따른 계약갱신청구권 행사 금지 특약 무효
2025년, 주택임대차보호법 제10조에 따라 계약갱신청구권을 행사하는 것을 금지하는 특약이 무효로 판결되었습니다.
이는 임차인에게 불리하며, 법원이 이를 강행규정 위반으로 판단했습니다.
2021년 3월 11일, 수원지법은 2020가단569230 판결에서, 주택임대차보호법의 개정으로 임차인의 계약갱신요구권이 신설되었음을 확인했습니다.
해당 법은 2020년 7월 31일에 시행되었으며, 존속 중인 임대차에도 적용되었습니다.
이 판결은 2020년 8월 11일에 매매계약을 체결한 원고들이 계약갱신요구가 가능한 시기 이전에 퇴거를 요구받았던 상황을 고려하여 내려졌습니다.
법원은 원고들이 계약만료일에 퇴거하기로 합의한 상황에서 임차인에게 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정한 것은 임차인의 권리를 제한하는 부당한 조항으로 간주했습니다.
따라서, 주택임대차보호법 제10조에 따라 이러한 약정은 효력이 없다고 판단되었습니다.
영상을 통해 살펴본다면, 이러한 경우에 꼼수를 부려 계약갱신을 막는 것이 역풍을 맞을 수 있다는 사례도 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
- 계약갱신청구권을 행사하는 것을 금지하는 약정이 무효로 판결된 케이스는 어떤 경우인가요?
2025년 현재, 주택임대차보호법 제10조에 따라 임차인의 계약갱신요구권을 제한하는 약정은 법적으로 효력이 없다고 판결되었습니다.
이는 임차인의 권리를 제한하는 약정으로 간주되며, 법원이 이를 강행규정 위반으로 판단했습니다.