종부세에서 1세대 1주택 기준을 정리하기 위해 주택수 계산 방법, 주택수 제외 10가지, 종합부동산세에서 1세대 1주택자란 무엇인지, 2주택이지만 예외적으로 1세대 1주택에 포함되는 12가지, 합산배제주택과 특례주택, 동거봉양, 혼인, 공동명의를 정리해봅니다. 종부세에서 주택수를 계산하는 이유와 방법, 주택수 제외 10가지 사례, 합산배제주택과 특례주택에 대한 내용을 포함하여 종부세 1세대 1주택자의 기준과 1세대 1주택으로 포함되는 12가지 사례 등을 상세히 설명합니다. 종부세에서 주택수를 계산하는 이유와 주택수 계산 방법, 주택수 제외 10가지 경우, 합산배제주택과 특례주택에 대한 내용을 종합적으로 다룹니다.
주택 종부세 계산법
주택수 계산의 중요성
2025년에는 종부세에 대한 이해가 더욱 중요해집니다.
종부세는 한 세대당 한 채의 주택을 보유하는 경우 혜택을 받을 수 있지만, 세 개 이상의 주택을 보유하게 되면 중과세가 적용됩니다.
따라서 정확한 주택수 계산이 매우 중요합니다.
주택수 계산 방법
2025년 종합부동산세 주택수 계산 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.
- 매년 6월 1일을 기준으로 주택수를 계산해야 합니다.
- 납세의무자 1인을 기준으로 주택수를 계산하되, 1세대 1주택 판단을 위해서는 1세대를 기준으로 주택수를 계산해야 합니다.
- 다가구주택은 1동을 1주택으로 계산합니다.
- 혼인 후 5년 또는 동거봉양으로 합가한 후 10년 동안은 각각 1세대로 계산합니다.
- 1주택을 공동 소유한 경우, 각자 1주택씩 소유한 것으로 계산합니다.
- 공동명의 1주택자 특례가 인정될 경우 1주택으로 계산합니다.
- 주택수 계산시 특정 경우(임대주택, 사원용주택 등)를 제외해야 합니다.
아래 예시를 통해 주택수 계산 방법을 더 자세히 설명하겠습니다.
주택수 계산 예시
예를 들어, A씨가 6월 1일에 3개의 주택을 보유하고 있었지만 9월에 2개를 처분하여 1개의 주택을 보유하게 되었습니다.
하지만 종부세는 6월 1일 기준으로 계산되기 때문에 A씨는 여전히 3주택을 보유한 것으로 간주되어 중과세가 적용될 수 있습니다.
예시 중 5번을 보면, A씨는 1개의 주택을 소유하고 있지만 배우자가 2개의 주택을 소유하고 있습니다.
종부세는 개인별로 주택수를 계산하기 때문에 A씨는 1주택을 보유하고 있지만, 1세대 기준으로는 3주택을 보유하고 있어서 1세대 1주택이 되지 않습니다.
또한, 예시 중 3번을 보면, A씨는 2개의 일반주택, 1개의 부속토지, 1개의 임대주택을 보유하고 있습니다.
하지만 임대주택은 주택수에서 제외되기 때문에 A씨는 3주택을 보유한 것으로 간주됩니다.
그렇다면 주택수 계산 시 주택수에서 제외되는 10가지 경우에 대해 자세히 알아보겠습니다.
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주택수 제외한 종부세 관련 10가지
주택수를 고려한 종부세 계산 시 주택수 제외 사례
종합부동산세는 주택수에 따라 기본공제금액, 세액공제, 세율이 달라지기 때문에 종부세를 계산할 때는 주택수를 고려해야 합니다.
그러나 아래의 10가지 경우는 주택수 계산 시 제외됩니다.
- 주택분 재산세가 비과세 또는 면제되는 주택을 보유한 경우
- 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우(재건축 등으로 멸실되는 종전주택은 멸실될 때까지 주택수에 포함됨)
- 토지 권리 없는 자가 건축한 무허가주택의 부속토지
- 합산배제를 신고한 임대주택
- 합산배제를 신고한 사원용주택 등
- 특례주택 중 상속주택
- 특례주택 중 일시적 2주택의 신규주택
- 특례주택 중 지방 저가주택
- 2024. 1. 10.부터 2025. 12. 31.까지 취득한 소형 신축주택
- 2024. 1. 10.부터 2025. 12. 31.까지 취득한 준공 후 미분양주택
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종부세 합산배제주택과 특례주택에 대해 알아보기
합산배제주택 소유 시 세대원의 상황에 따른 계산법
2025년 기준으로 종부세를 계산할 때, 합산배제주택을 소유하고 있는 경우 세대원의 상황에 따라 세금이 부과되는 방식이 달라집니다.
실제 사례를 통해 살펴보겠습니다.
본인이 합산배제주택을 소유한 경우
예를 들어, 본인이 1개의 일반주택과 1개의 임대주택을 보유하고 있는 경우, 임대주택은 주택수 산정 시 제외되어 1세대 1주택자로 간주됩니다.
이는 주택세에 대한 혜택을 받을 수 있는 것을 의미합니다.
세대원이 합산배제주택을 소유한 경우
세대원이 합산배제주택을 소유한 경우, 본인이 일반주택을 보유하고 있는데, 배우자가 임대주택을 보유하고 있는 상황을 가정해 봅시다.
이 경우에도 합산배제주택은 주택수에서 제외되어 1세대 1주택자로 간주됩니다.
세대원이 특례주택을 소유한 경우
반면에, 세대원이 특례주택을 소유한 경우에는 주택수에서 제외되지 않습니다.
특례주택은 타인소유의 부속토지, 일시적 2주택의 신규주택, 상속주택, 지방 저가주택 등을 포함합니다.
따라서, 세대원이 특례주택을 소유할 경우 주택수에서 제외되지 않으며, 1세대 1주택자로 인정받지 못할 수도 있습니다.
특례주택 종부세 계산 방법
특례주택은 주택수에서 제외되지만 종합부동산세 과세표준 산출 시 공시가격에 포함됩니다.
예를 들어, 일반주택과 상속주택을 보유하고 있는 경우, 과세표준은 어떻게 산정될까요?
특례주택은 과세표준 계산 시 공시가격에 합산되며, 이를 통해 세금이 부과됩니다.
따라서, 일반주택과 특례주택의 공시가격을 합산한 후 일정 금액을 공제한 뒤 공정시장가액비율을 적용하여 과세표준을 계산합니다.
- 종부세법상 과세표준 = (공시가격 합계액 – 공제액) × 공정시장가액비율
- 예시: (일반주택 공시가격 + 특례주택 공시가격 – 공제액) × 공정시장가액비율
종부세 요금 산정 방법
종부세 1세대 1주택 특례 및 혜택
종부세 1세대 1주택 특례는 주택 소유자가 세금 혜택을 받을 수 있는 제도입니다.
보통 주택의 종부세 기본공제 금액은 9억원이지만, 1세대 1주택의 경우 기본공제 금액이 12억원으로 더 높습니다.
이는 주택의 공시가격이 12억원까지는 종부세가 비과세가 되는 것을 의미합니다.
또한, 종부세에서는 기본공제 이외에 세액공제가 없지만, 1세대 1주택은 연령별 공제와 보유기간별 공제를 받을 수 있습니다.
이러한 공제는 중복 적용이 가능하여 최대 80%까지 공제가 가능합니다.
- 연령별 공제율: 60세 이상(20%), 65세 이상(30%), 70세 이상(40%)
- 보유기간별 공제율: 5년 이상(20%), 10년 이상(40%), 15년 이상(50%)
이러한 혜택을 통해 종부세를 최대 80%까지 경감할 수 있는 1세대 1주택은 무엇일까요?
이에 대해 알아보겠습니다.
종부세 1세대 1주택자에 대한 범위
1세대 1주택자란 세대원 중 1명만 주택을 소유하고 있는 경우를 의미합니다.
이는 단독 소유뿐만 아니라 공동 소유이며 일부 지분만 소유한 경우에도 해당됩니다.
또한, 주택에 딸린 부속토지만 소유해도 1주택으로 인정됩니다.
1세대 1주택자는 일반적으로 2주택을 소유하는 경우이지만, 특별한 경우에는 1세대 1주택으로 인정받을 수 있습니다.
이러한 특별한 경우에는 총 12가지가 있습니다.
- 1세대 1주택 보유자가 합산배제주택 2종류(임대주택, 사원용주택 등)을 보유한 경우
- 1세대 1주택 보유자가 특례주택 4가지(타인소유주택의 부속토지, 상속주택, 신규주택, 지방 저가주택)를 보유한 경우
- 기타 주택수 제외가 인정되는 경우 3가지(무허가주택 부속토지, 소형 신축주택, 준공후 미분양주택)를 보유한 경우
- 혼인 관련 특례 3가지(혼인, 동거봉양, 부부 공동명의)
아래에서는 2주택이지만 예외적으로 1세대 1주택으로 인정되는 12가지를 자세히 알아보겠습니다.
1세대 1주택 종부세 포함 사항 12가지
1. 합산배제 임대주택
임대주택은 주택수 계산에서 합산이 배제되어 1세대 1주택을 보유한 사람이 추가로 임대주택을 보유해도 1세대 1주택으로 인정됩니다.
임대주택이 합산배제 되기 위한 요건은 임대업등록과 세무서에 주택임대 사업자등록을 모두 갖추어야 하며, 과세기준일 당시 납세자가 거주하고 있어야 합니다.
2. 합산배제 사원용주택 등
사원용주택 등은 복지 혜택과 관련된 주택으로, 종부세 주택수 계산시 합산이 배제되어 1세대 1주택으로 인정됩니다.
합산배제 사원용주택은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 신고가 필요합니다.
3. 타인소유주택의 부속토지
주택의 부속토지가 타인 소유 주택인 경우, 본인이 일반주택과 타인소유주택의 부속토지를 모두 보유하고 있어야 1세대 1주택으로 간주됩니다.
이 경우 종부세 계산시 부부 각각 9억원씩 공제됩니다.
4. 일시적 2주택의 신규주택
1세대 1주택에 해당하는 사람이 다른 신규주택을 취득하더라도 3년 이내에는 종부세 주택수 계산시 제외되어 1세대 1주택으로 인정됩니다.
주택수 산정 제외 신청이 필요합니다.