조합원 입주권은 주택을 양도하거나 취득할 때 중요한 역할을 합니다. 2006년 이후 재개발과 재건축 사업에서는 관리처분계획 인가를 받으면 조합원입주권을 취득하며, 소규모재건축 등은 사업시행계획 인가를 받아야 합니다. 주택수 포함 여부에 따라 취득세와 양도세가 달라지는데, 1세대 1주택 1입주권을 보유한 경우 양도세는 비과세가 됩니다. 이후 조합원입주권을 취득한 경우에는 양도세가 중과될 수 있습니다.
도시 재개발과 재건축 절차
재개발 및 재건축 사업 소개
재개발 및 재건축 사업은 기존 건물이 노후화되어 있는 지역에서 주거환경을 개선하거나 도시환경을 개선하기 위한 사업을 의미합니다.
이러한 사업은 노후불량 건물을 새롭고 현대적인 건물로 대체함으로써 지역의 경관을 개선하고 주거 환경을 향상시키는데 목적이 있습니다.
재개발과 재건축의 차이
재개발은 정비기반시설이 열악하거나 고강도로 밀집된 지역에서 진행되며, 주로 상업지역, 공업지역 등에서 도시환경을 개선하는 사업을 말합니다.
반면, 재건축은 정비기반시설은 양호하지만 노후불량한 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업을 의미합니다.
2025년 현재 재개발 및 재건축 사업 진행 절차
재개발 및 재건축 사업은 다음과 같은 절차를 거쳐 진행됩니다.
관리처분계획이 인가되면 A종 전주택은 A조합원입주권으로 전환되고, 신축공사가 완료되어 준공되면 A조합원입주권은 A신축주택으로 전환됩니다.
- 안전진단 실시
- 정비구역지정 단계
- 조합설립추진위원회 승인
- 조합설립 인가
- 사업시행 인가
- 조합원 분양 신청
- 관리처분계획 인가
- 조합원 분양
- 이주
- 철거
- 착공 신고
- 입주자모집 승인 신청
- 일반 분양
- 준공
- 입주
- 이전고시
- 수분양자 소유권이전등기
- 청산금 징수(추가분담금) 또는 청산금 지급
- 조합 해산
이와 같이 재개발 및 재건축 사업은 복잡한 절차를 거쳐 진행되며, 각 단계마다 정확한 계획과 실행이 필요합니다.
이는 지역의 주거환경을 개선하고 더 나은 도시 환경을 조성하기 위한 중요한 과정입니다.
조합원 입주권 이해하기
조합원입주권의 개념
조합원입주권은 주택이 재개발이나 재건축으로 철거되면 새로운 신축주택에 입주할 권리를 의미합니다.
이는 기존 주택의 대체물에 입주할 수 있는 권리를 보유하게 됩니다.
실제로 조합원입주권을 취득하는 과정에서 발생하는 주택정비사업은 2025년 기준으로 6가지 유형이 있습니다.
재개발과 재건축은 관리처분계획 인가일에 조합원입주권을 취득하며, 소규모재건축, 소규모재개발, 가로주택, 자율주택 정비사업은 사업시행계획 인가일에 조합원입주권을 취득합니다.
조합원입주권의 효과
조합원입주권을 취득하면 단순한 권리가 아닌, 다양한 소득세법 및 법령이 적용되는데, 이는 주택에 해당하는 권리이기 때문입니다.
원조합원과 승계조합원의 차이
재개발이나 재건축 과정에서 조합원은 원조합원과 승계조합원으로 구분됩니다.
원조합원은 A주택(종전주택)에 대한 조합원입주권을 취득한 자를 말하며, 승계조합원은 원조합원으로부터 조합원입주권을 승계취득한 자를 의미합니다.
또한, 승계취득 시 관리처분계획 인가일 이전에 부동산을 승계취득한 경우 원조합원에 해당하며, 인가일 이후에 승계취득한 경우 승계조합원에 해당합니다.
관련 글 안내
조합원 입주권 주택수 포함 시기 결정 방법
조합원입주권 주택수 포함 시기와 세금 혜택
재개발사업과 재건축사업에서는 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획을 인가받으면 조합원입주권을 취득할 수 있습니다.
이 경우, 해당 조합원입주권은 주택수 산정에 포함됩니다.
또한, 원조합원이 2006년 1월 1일 이전에 입주권을 취득했더라도, 승계조합원이 2006년 1월 1일 이후에 취득한다면 해당 조합원입주권도 주택수에 포함됩니다.
세부 사항과 세금 혜택
소규모재건축사업은 2018년 2월 9일 이후 사업시행계획을 인가받으면 조합원입주권을 취득할 수 있습니다.
또한, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업은 2022년 1월 1일 이후 사업시행계획을 인가받으면 조합원입주권을 취득할 수 있습니다.
이러한 조합원입주권 또한 주택수에 포함됩니다.
세금 혜택 비교
주택수가 조합원입주권에 포함되는 경우, 취득세와 양도세에 어떤 차이가 있는지 살펴보겠습니다.
| 구분 | 조합원입주권 주택수 미포함 | 조합원입주권 주택수 포함 |
|---|---|---|
| 취득세 | 기존 세율 적용 | 특별 감면 혜택 |
| 양도세 | 일반 세율 적용 | 세액 감면 혜택 |
조합원입주권의 주택수 포함 여부에 따라 세금 부담이 달라지므로, 세부 사항을 주의깊게 고려해야 합니다.
조합원입주권 주택수와 취득세 관련 정보
다주택자 취득세에 대해 알아보기
다주택자(1세대 2주택 이상 보유)가 새 주택을 취득할 때 취득세가 부과됩니다.
- 무주택자가 주택을 취득할 경우, 1세대 1주택으로 변경되며 취득세율은 취득가액에 따라 1~3%로 다르게 적용됩니다.
생애 최초 주택 구입 시에는 200만원 한도로 취득세를 감면해줍니다. - 1세대 1주택을 보유한 사람이 주택을 취득하여 1세대 2주택을 보유하는 경우, 조정대상지역에 있는 주택이면 취득세율은 8%이며, 아닌 경우에는 여전히 1~3%입니다.
- 1세대 2주택을 보유한 사람이 주택을 취득하면 1세대 3주택이 되며, 조정대상지역에 있는 주택이면 취득세는 12%, 아닌 경우에는 8%가 부과됩니다.
2025년 조합원 입주권 주택수 가산 규정
2020년 8월 12일에 신설된 지방세법 제13조의 3은 다주택자 여부를 결정할 때 조합원입주권을 고려하도록 했습니다.
이 규정은 2020년 8월 12일 이후 조합원입주권을 취득한 사람들에게 적용됩니다.
조합원입주권 주택수 포함 시기에 따른 취득세
(1) 예를 들어 1세대 1주택을 보유한 사람이 2020년 8월 12일 이전에 조합원입주권을 취득하여 1세대 1주택 1입주권이 되었다면, 조합원입주권은 주택수에 가산되지 않아 여전히 1세대 1주택입니다.
따라서 이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득하면 1세대 2주택자로서 취득세는 8%입니다.
(2) 예를 들어 1세대 1주택을 보유한 사람이 2020년 8월 12일 이후 조합원입주권을 취득하여 1세대 1주택 1입주권이 되었다면, 조합원입주권은 주택수에 포함되어 1세대 2주택자가 됩니다.
따라서 이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득하면 1세대 3주택자로서 취득세는 12%가 됩니다.
조합원입주권 주택수 양도세 변화
2025년 기준 1주택 1입주권에 대한 소득세법 개정 사례
소득세법이 2005년 12월 31일에 개정(2006년 1월 1일 시행)되면서, 1세대 1주택 1입주권은 양도세가 50~60%로 높게 부과되었고(제104조 제1항 개정), 장기보유특별공제가 배제되었으며(소득세법 제95조 제2항), 1세대 1주택 1입주권은 양도세가 일시적 2주택과 동일하게 비과세 대상이 되었습니다(소득세법 시행령 제156조의 2 신설).
- 2017년 12월 19일에 소득세법 제104조 제7항이 신설(2018년 1월 1일 시행)되어, 다주택자(1세대 2주택 이상)가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 경우 양도소득세가 중과(기본세율+20~30%)되었고, 2017년 12월 30일에는 지방세법 제103조의 3 제10항이 개정(2018년 4월 1일 시행)되어 지방소득세도 중과되었습니다.
조합원입주권을 보유하면서 주택을 양도하는 경우
소득세법이 개정되기 이전에 취득한 입주권은 권리에 불과했지만, 개정된 후에 취득한 조합원입주권은 주택수 산정에 포함됩니다.
예를 들어, 소득세법이 개정되기 전에 입주권을 취득한 경우, 1세대 1주택 1입주권을 보유한 자가 주택을 양도할 때 양도세가 중과되지 않았으며, 비과세 요건을 충족하면 양도세가 비과세가 됩니다.
그러나 소득세법이 개정된 이후에 조합원입주권을 취득한 경우, 1세대 1주택 1입주권 보유자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 경우 양도세가 중과되며, 특정 조건을 충족하면 양도세가 비과세가 됩니다.
조합원 입주권을 양도하는 경우
1세대 1개의 조합원입주권을 보유하고 양도하는 경우, 양도세는 비과세가 됩니다.
이러한 비과세 규정은 1998년 12월 31일에 신설된 구 소득세법 시행령 제155조 제16항에 규정되었으며, 이후에는 소득세법 89조 제1항 제4호로 이동되었습니다.