조합원입주권 양도세 계산 방법을 4단계로 정리하고, 분담금을 납부한 경우와 청산금을 수령한 경우로 나누어 양도차익을 계산하는 방법을 사례를 통해 정리하고, 조합원 입주권 장기보유특별공제에서 원조합원과 승계조합원의 보유기간 계산 방법, 양도소득세 세율과 보유기간 계산 방법을 정리했습니다. 이를 통해 조합원입주권 양도세 계산 방법과 장기보유특별공제에 대한 설명을 확인할 수 있습니다.
조합원 입주권 양도세 관련 정보
양도세 중과와 비과세
2025년을 기준으로, 주택이나 조합원입주권을 양도하는 경우 양도세에 대해 중과와 비과세 사항이 존재합니다.
양도세는 일반적으로 중과세율이 적용되지만, 특정 조건을 충족할 경우 비과세 혜택을 받을 수도 있습니다.
주택을 양도하는 경우
한 가구가 1주택 1조합원입주권 등을 보유하다가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우, 양도세는 중과세율이 적용됩니다.
하지만 2025년 5월 9일까지 중과세는 일시적으로 제외되어 있습니다.
특별한 사정이 있는 경우(대체주택, 상속, 혼인, 동거봉양 등)에는 양도세가 비과세로 적용될 수 있습니다.
조합원입주권을 양도하는 경우
조합원입주권을 양도하는 경우, 양도세가 부과되지만 다주택자처럼 중과세가 적용되지는 않습니다.
하지만 1개의 조합원입주권을 보유하다가 양도하는 경우에는 특정 요건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
조합원 입주권 양도세 계산하기
조합원 입주권 양도세 계산 방법
조합원 입주권 양도세를 계산하는 방법은 4가지 단계로 나누어 진행됩니다.
첫 번째로, 조합원 입주권의 양도차익을 계산할 때 관리처분계획인가를 기준으로 이전과 이후를 구분해야 합니다.
이때, 분담금을 납부하거나 청산금을 수령한 경우에는 양도차익을 산정할 때 양도가액에서 취득가액과 필요경비뿐만 아니라 청산금도 고려해야 합니다.
두 번째로, 양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제를 고려하여 계산됩니다.
이 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간에 따라 공제율이 달라지며, 보유기간은 원조합원과 승계조합원 여부에 따라 다릅니다.
세 번째로, 양도소득의 과세표준은 양도소득금액에서 기본공제(250만원)를 차감하여 계산됩니다.
마지막으로, 양도소득 산출세액은 과세표준에 양도세 세율을 적용한 후 누진공제를 고려하여 계산됩니다.
여기서 양도세 세율은 보유기간에 따라 다르며, 보유기간은 원조합원인지 승계조합원인지에 따라 결정됩니다.
조합원 입주권 양도차익
재개발이나 재건축 사업이 진행되면 관리처분계획 인가일을 기준으로 기존 주택은 조합원입주권으로 변경됩니다.
따라서 조합원입주권 양도차익은 관리처분인가일을 기준으로 관리처분인가 이전과 이후로 구분되어 계산됩니다.
- 관리처분계획인가 전 양도차익
- 관리처분계획인가 후 양도차익
아래에서는 관리처분인가 이전과 이후로 구분하여 조합원 입주권 양도차익을 계산하는 방법을 자세히 설명하겠습니다.
조합원 입주권 양도세 계산과 분담금 납부
조합원입주권 양도차익 계산 방법
조합원입주권 양도차익을 계산하는 방법은 관리처분계획인가 전과 후의 양도차익을 구한 후 이를 합산하는 것입니다.
양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제하여 구할 수 있습니다.
관리처분계획인가 전 양도차익 계산
관리처분인가 이전의 양도차익은 기존 건물과 부수토지의 평가액에서 취득가액과 필요경비를 공제하여 계산됩니다.
수식으로 나타내면 다음과 같습니다.
관리처분계획인가 전 양도차익(G) = 기존건물 평가액(B) - 기존건물 취득가액(A) - 필요경비 등(P)
관리처분계획인가 후 양도차익 계산
관리처분인가 이후의 양도차익은 양도가액에서 기존주택 평가액을 공제한 후 필요경비와 분담금을 공제하여 계산됩니다.
수식으로 나타내면 다음과 같습니다.
관리처분계획인가 후 양도차익(H) = 양도가액(D) - 기존건물 평가액(B) - 납부한 분담금(C) - 필요경비 등(P)
분담금(청산금)을 납부하는 조합원입주권 양도세 계산 사례
- 기존주택 및 부수토지 취득가액(A): 5억원
- 기존주택 및 부수토지 평가액(B): 9억원
- 납부된 분담금(청산금)(C): 4억원
- 조합원입주권 양도가액(D): 15억원
예를 들어, 5억원에 취득한 기존주택을 15억원에 양도하고 9억원으로 평가된 경우, 양도차익은 6억원이 됩니다.
- 관리처분계획 인가 전 양도차익: 4억원 = 9억원 – 5억원
- 관리처분계획 인가 후 양도차익: 2억원 = 15억원 – 9억원 – 4억원
조합원입주권 양도세 계산과 청산금 수령법
조합원입주권 양도차익 계산 방법
조합원입주권 양도차익은 관리처분계획인가 전과 후로 구분됩니다.
이는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제하여 계산됩니다.
관리처분계획인가 전 양도차익 계산 방법
청산금을 수령한 경우, 조합원입주권 양도세 계산시 청산금 양도세를 고려하여 계산됩니다.
관리처분인가 이전의 양도차익은 기존주택 평가액에서 취득가액과 필요경비를 공제한 후 청산금을 고려하여 계산됩니다.
관리처분계획인가 후 양도차익 계산 방법
관리처분인가 이후의 양도차익은 양도가액에서 기존주택 취득가액 대신 기존주택 평가액을 공제하고, 관리처분인가일 이후의 경비를 포함하여 계산됩니다.
청산금을 수령한 조합원입주권 양도세 계산 사례
- 기존주택 및 딸린 토지 취득가액(A): 4억원
- 기존주택 및 딸린 토지 평가액(B): 8억원
- 수령한 청산금(C): 2억원
- 조합원입주권 양도가액(D): 10억원
예를 들어, 기존주택을 4억원에 취득하고, 관리처분인가 기준 기존주택 평가액이 8억원, 수령한 청산금이 2억원, 그리고 조합원입주권 양도가액이 10억원이라면, 양도차익은 7억원입니다.
(1) 관리처분계획 인가 전 양도차익은 3억원입니다.
(2) 관리처분계획 인가 후 양도차익은 4억원입니다.
장기보유특별공제 유지 기간
장기보유특별공제 계산 방법
양도소득세를 계산할 때, 장기보유특별공제는 양도차익에서 공제되며 보유기간과 거주기간에 따라 공제율이 달라집니다.
예를 들어, 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 값으로 계산됩니다.
이때, 양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제를 뺀 금액으로 나타납니다.
장기보유특별공제는 양도차익에 보유기간 및 거주기간별 공제율을 곱한 값으로 계산됩니다.
장기보유특별공제 표2 적용 조건
2025년 기준으로, 원조합원이 관리처분계획인가일과 철거일 중 빠른 날을 기준으로 1세대 1주택 보유자에 해당하는 경우에 장기보유특별공제 표2가 적용됩니다.
이는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이며 고가주택인 경우에 해당합니다.
표2에는 보유기간과 거주기간에 따라 공제율이 다양하게 적용됩니다.
장기보유특별공제 표1 적용 조건
만약 1세대 1주택에 해당되지 않거나 거주기간을 충족하지 못하는 경우 등, 표2가 적용되지 않는 경우에는 장기보유특별공제 표1의 공제율이 적용됩니다.
이 경우 보유기간은 3년 이상이어야 합니다.
표1은 보유기간에 따라 공제율이 다르게 적용됩니다.
조합원입주권 장기보유특별공제 보유 기간을 알아보세요!
조합원입주권 장기보유특별공제 보유기간
원조합원이 조합원입주권을 양도하는 경우, 장기보유특별공제율을 결정하는 보유기간은 주택의 형태로 보유한 기간으로 계산됩니다.
이 기간은 종전주택 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기간을 포함합니다.
거주기간이 2년 이상이어야 표1을 적용할 수 있으며, 실제로 거주한 기간으로 계산됩니다.
원조합원의 조합원입주권 양도차익과 장기보유특별공제
조합원입주권을 양도하는 경우, 양도차익은 관리처분인가일 이전과 이후로 구분됩니다.
따라서 관리처분계획인가일 이전의 양도차익에만 장기보유특별공제가 적용됩니다.
관리처분계획인가일 이후 철거 전까지 거주한 경우
예를 들어, 원조합원 A가 종전주택 취득일 이후 관리처분계획인가일까지 18개월을 거주하고, 그 이후에도 철거되지 않는 종전주택에 추가로 7개월을 거주한 경우, 표2의 적용 여부를 판단할 때는 7개월을 포함하여 거주기간을 고려하지만, 공제율을 결정할 때는 이 7개월을 제외합니다.
승계조합원의 조합원입주권 장기보유특별공제
승계조합원은 관리처분계획인가일 이후에 조합원입주권을 취득하는 경우에 해당합니다.
승계조합원이 양도할 때는 주택의 형태로 보유한 기간이 없기 때문에 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.
재건축 장기보유특별공제 보유기간 비교
2025년 재건축 아파트 장기보유특별공제 보유기간
재건축 아파트의 장기보유특별공제 보유기간은 원조합원과 승계조합원에 따라 차이가 있습니다.
원조합원의 경우, 주택 형태로 보유한 기간과 재건축 공사기간을 합산하여 계산됩니다.
이 기간은 기존주택 취득일부터 신축아파트 양도일까지의 기간을 포함합니다.
반면, 승계조합원의 경우, 주택 형태로 보유한 기간만을 고려하여 계산됩니다.
이 기간은 신축아파트 준공일부터 양도일까지의 기간을 의미합니다.
2025년 조합원입주권 장기보유특별공제 보유기간
조합원입주권의 장기보유특별공제 보유기간은 원조합원과 승계조합원 사이에도 차이가 있습니다.
원조합원이 조합원입주권을 양도하는 경우, 주택 형태로 보유한 기간을 합산하여 장기보유특별공제가 인정됩니다.
이 기간은 기존주택 취득일부터 관리처분인가일까지의 기간을 포함합니다.
그러나, 승계조합원의 경우, 권리로 취득하고 권리로 양도하기 때문에 장기보유특별공제가 인정되지 않습니다.
조합원 입주권 양도세 세율과 보유 기간
조합원입주권 양도세 세율과 보유기간
조합원입주권을 양도할 때 세율은 보유기간에 따라 다르게 적용됩니다.
2025년 기준으로, 보유기간이 1년 미만인 경우 양도세율은 70%이며, 1년 이상 2년 미만이면 60%이고, 2년 이상이면 기본세율인 6~45%가 적용됩니다.
조합원입주권 양도세 세율과 보유기간의 예시
예를 들어, A가 관리처분계획 인가 이전에 주택을 취득했다면 원조합원에 해당하게 됩니다.
이 경우, 보유기간은 종전주택 취득일부터 입주권 양도일까지 계산되어 2년 이상을 충족할 수 있습니다.
따라서, 기본세율이 적용됩니다.
반면, A가 관리처분계획 인가 이후에 주택을 취득했다면 승계조합원에 해당하며, 보유기간은 조합원입주권을 취득일부터 양도일까지 계산됩니다.
이 경우, 보유기간이 1년 미만이면 양도세 세율은 77%이고, 1년 이상 2년 미만이면 66%가 적용됩니다.
보유기간에 따른 조합원입주권 양도세 세율
- 1년 미만: 70%
- 1년 이상 2년 미만: 60%
- 2년 이상: 6~45%
양도세 세율을 결정 짓는 보유기간은 중요한 요소이며, 원조합원과 승계조합원에 따라 다르게 적용됩니다.
세부사항은 실제 상황에 따라 달라질 수 있으므로 세무사나 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.