조합원입주권 비과세 조건 및 제한범위

1주택 1입주권, 1주택 2입주권, 2주택 1입주권 등을 보유하다가 주택을 양도하는 경우 양도세 비과세 특례(입주권 일시적 2주택)와 조합원입주권을 양도하는 경우 비과세 규정(1주택 1입주권 비과세, 입주권 무주택자 비과세), 대체주택 비과세 요건, 조합원입주권 비과세, 입주권 1가구 2주택 국세청 사례를 정리했습니다. 주택과 조합원입주권을 보유하다가 양도할 때 양도세가 비과세되는 경우는 1입주권 +0주택, 1입주권 +1주택, 일시적 1주택+1입주권 등입니다. 추가로, 대체주택 비과세 요건, 조합원입주권 양도시 비과세 규정, 2주택 1입주권 보유 중 종전주택 양도, 2입주권 후 신축주택 양도 사례 등도 다루고 있습니다.

1주택 소유자를 위한 입주권 비과세 혜택

조합원입주권 양도세 비과세 특례 11가지

조합원입주권 양도세에 관한 특례는 다양한 경우에 따라 다르게 적용됩니다.
아래는 1주택 1입주권 비과세 특례에 대한 11가지 사례입니다.

1. 1입주권 + 0주택
2. 1입주권 + 1주택
3. 일시적 1주택 + 1입주권
4. 실수요 1주택 + 1입주권
5. 1입주권 + 대체주택

조합원입주권 비과세 적용 법률

조합원 입주권 비과세 조건

입주권 무주택 비과세 혜택

한 주택만을 소유하다가 재개발이나 재건축으로 A조합원입주권으로 전환된 경우, 무주택자인 경우에는 해당 A조합원입주권을 양도할 때 양도세가 비과세가 됩니다.
이 혜택은 소득세법 제89조 제1항 제4호에 근거합니다.

1. A주택의 관리처분계획인가일과 철거일 중 빠른 날을 기준으로 A주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 합니다.
   이는 보유기간이 2년 이상이고, 취득 당시 조정대상지역 주택이며 거주기간도 2년 이상이어야 합니다.
2. (1가구 1입주권 0주택) A조합원입주권을 양도할 때, 다른 주택이나 분양권이 없어야 합니다.

1주택 1입주권 비과세 혜택

A주택을 보유하다가 재개발이나 재건축으로 A조합원입주권을 전환한 후 추가로 B주택을 취득한 경우, B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A조합원입주권을 양도하면 양도세가 비과세가 됩니다.
이 혜택도 소득세법 제89조 제1항 제4호에 근거합니다.

1. A주택의 관리처분계획인가일과 철거일 중 빠른 날을 기준으로 A주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 합니다.
   이는 보유기간이 2년 이상이고, 취득 당시 조정대상지역 주택이며 거주기간도 2년 이상이어야 합니다.
2. (1가구 1주택 1입주권) A조합원입주권을 양도할 때, A조합원입주권 및 B주택(분양권 제외)을 보유한 상태여야 합니다.
3. B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A조합원입주권을 양도해야 합니다.

다만, 경매나 공매 진행 중이거나 재개발이나 재건축과 관련하여 소송 중인 경우에는 3년이 경과한 후에 조합원입주권을 양도해도 양도세가 비과세가 될 수 있습니다.

원조합원의 입주권 양도만 비과세 가능함

조합원입주권을 양도할 때 비과세 혜택을 받을 수 있는 경우는 모두, 원조합원의 입주권을 의미합니다.
이는 기존 주택을 보유하다가 재개발이나 재건축 사업 등으로 조합원입주권을 취득한 원조합원의 입주권을 말하며, 승계조합원의 입주권을 의미하지 않습니다.

2주택 입주권 비과세 혜택

입주권 일시적 2주택 혜택

입주권을 통해 1가구가 2주택을 일시적으로 보유할 수 있는 혜택이 제공됩니다.
이는 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 적용되며, 아래의 3가지 요건을 충족해야 합니다.

1. 종전주택을 취득한 후 1년 이상 경과한 후 조합원입주권을 취득
2. 조합원입주권 취득 후 3년 이내에 종전주택을 양도
3. 종전주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 함(양도가액 12억원 이하, 보유기간 2년 이상, 취득 당시 조정대상지역 주택이면 거주기간도 2년 이상)

실수요 목적 입주권 2주택 혜택

3년이 경과된 후에 종전주택을 양도하는 경우, 재개발이나 재건축 주택에 1년 이상 거주하는 등 실수요 목적으로 조합원입주권을 취득할 경우 양도세가 비과세 됩니다.
아래의 5가지 요건을 충족해야 합니다.

1. 종전주택을 취득한 후 1년 이상 경과한 후 조합원입주권을 취득
2. 조합원입주권 취득 후 3년 경과 후에 종전주택을 양도
3. 재개발, 재건축 주택이 완성된 후 3년 이내에 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주
4. 재개발, 재건축 주택이 완성되기 전 또는 완성 후 3년 이내에 종전주택을 양도
5. 종전주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 함(양도가액 12억원 이하, 보유기간 2년 이상, 취득 당시 조정대상지역 주택이면 거주기간도 2년 이상)

조합원입주권 취득 시 양도세 비과세 혜택

종전주택을 취득한 후 1년 이상 경과한 후에 조합원입주권을 취득해야 양도세가 비과세가 되지만, 일부 경우에는 종전주택 취득일로부터 1년 이내에 조합원입주권을 취득해도 양도세가 비과세 됩니다.

1. 5년 이상 거주한 임대주택을 양도하는 경우
2. 주택이 수용되는 경우
3. 1년 이상 거주한 주택을 부득이한 사유로 양도하는 경우(취학, 근무, 질병 등)

대체주택 비과세 조건

대체주택 비과세 요건 해석

한 세대가 소유한 주택이 재건축이나 재개발로 조합원 입주권으로 전환되어 대체주택을 구입한 경우, 특정 조건을 충족하면 대체주택 양도시 양도세가 면제됩니다.

• 종전주택 사업시행 인가일 이후 대체주택 구입
• 대체주택 구입 당시 해당 가구가 1주택 소유
• 대체주택에서 1년 이상 거주
• 재건축이나 재개발 완료 후 3년 이내에 세대 전원 이사 및 1년 이상 거주
• 대체주택을 완공 전 또는 이후 3년 이내에 양도

대체주택은 실제 거주 목적으로 구입된 것이므로, 소유 및 거주 기간 제한이 없이 양도세가 면제됩니다.
또한, 재건축 또는 재개발 주택이 완공 후 3년 이내에 해외로 출국하는 경우, 출국 후 3년 이내에 귀국하여 1년 이상 거주해야 합니다.

대체주택 비과세 부정 사례 해부

대체주택 2개 보유 시 세무 상황

대체주택을 2개 취득한 경우, 1개의 대체주택을 취득하지 않고 1주택 및 1상가를 취득하거나 2주택을 취득한 경우에는 대체주택 비과세 특례가 적용되지 않습니다.

예를 들어, 국내에 1주택을 소유한 가정이 주택에 대한 재건축사업의 사업시행일 이후에 1주택(C주택)과 1조합원입주권(B상가)을 취득한 경우, 1주택(C주택)을 양도하는 경우에는 대체주택에 해당하지 않습니다.

또한, 소득세법 시행령 제156조의2 제5항에 따른 대체주택에 대한 1세대1주택 특례를 적용함에 있어 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행일 이후 취득한 주택이 2개인 경우, 해당 주택 중 먼저 양도하는 주택은 대체주택에 해당하지 않습니다.

“1+1 재건축사업”으로 두 대체주택 양도 시 세무 상황

한편, 1개의 주택이 재건축 사업으로 2개의 조합원입주권으로 전환된 후 2개의 신축주택으로 전환된 경우에는 대체주택 양도세 비과세 특례에서 1세대 1주택 비과세 조건을 충족하지 못하므로 대체주택 비과세 특례에 해당되지 않습니다.

예를 들어, 국내에 1주택을 소유한 가정이 주택에 대한 도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축 사업으로 조합원입주권을 2개 취득하여 재건축으로 완공된 신축주택(C, D주택)을 보유한 상태에서 대체주택(B주택)을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 특례가 적용되지 않습니다.

조합원 입주권 비과세 사례 인정하기

경험담: A주택 B입주권 보유 중 A입주권 양도하는 경우

저희는 최근 H씨의 사례를 살펴보았습니다.
H씨는 A주택을 보유하고 있었고, B조합원입주권을 승계취득한 후 A주택이 A조합원입주권으로 전환되었습니다.
그 결과, H씨는 현재 A조합원입주권을 양도할 예정입니다.

2025년 기준: 소득령 156조의 2 적용 여부

위 사례에서 종전주택을 양도하는 것이 아니라 조합원입주권을 양도하는 것이므로 소득세법 시행령 제156조의 2는 적용되지 않고, 소득세법 제89조 제1항 제4호가 적용 가능합니다.

조항 분석: 소득법 제89조 제1항 제4호 적용 여부

(1) 소득세법 제89조 제1항 제4호에 따르면 비과세 혜택을 받기 위해서는 입주권은 1개여야 하고, 주택은 0개 또는 1개여야 합니다.

• 위 사례에서 H가 2개의 입주권(A, B)을 보유한 상태에서 A조합원입주권을 양도한다면 위 조건에 부합하지 않습니다.
  따라서 H가 A조합원입주권 양도세를 비과세 받기 위해서는 B조합원입주권이 B신축주택으로 완성된 이후에 A조합원입주권을 양도해야 합니다.

(2) 조합원입주권 보유자가 추가로 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도해야 합니다.

• 위 사례에서 H가 B조합원입주권에서 전환된 B신축주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A조합원입주권을 양도해야 양도세가 비과세 될 수 있습니다.

서면-2021-법규재산-6289
조합원입주권(A’) 양도일 현재 승계받은 조합원입주권(B’)을 포함하여 2개의 조합원입주권(A’, B’)을 보유한 경우, 소득령 §156의2③․④ 및 소득법 §89①(4)에 따른 비과세 특례를 적용받을 수 없는 것이며, 신규 입주권이 주택으로 완공된 후 조합원 입주권 양도 시 소득법 §89①(4)나목 적용이 가능함

2주택 소유자가 종전주택 매각 시 입주권 이전 방법

조합원입주권 비과세 혜택을 받으려면?

2025년 현재, A주택(종전주택)을 소유한 상태에서 1개의 조합원입주권(B)을 승계취득하고, 그 후 C주택을 취득한 뒤 양도했을 때, 승계한 조합원입주권(B)의 취득일부터 3년이 경과한 후 A주택(종전주택)을 양도하는 경우, 소득세법 시행령 제156조의 2 제4항 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세 특례에 해당하여 양도세가 비과세 됩니다.

• 원문에 따르면, 1주택(A, 종전의 주택)을 소유한 1세대가 해당 주택을 양도하기 전에 1개의 조합원입주권(B)을 승계취득하고 또 다른 1개의 주택(C)을 취득 및 양도한 후에 조합원입주권(B)을 승계취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우, 소득세법 시행령 제156조의 2 제4항 각 호의 요건을 모두 충족하면 이를 1세대 1주택으로 간주하여 양도세를 비과세로 적용합니다.

조합원입주권 비과세 혜택의 조건은?

조합원입주권을 통해 양도세를 비과세로 받기 위해서는 다음 조건을 충족해야 합니다.

1. 1주택(A)을 소유한 상태에서 조합원입주권(B)을 승계취득하고, 그 후 다른 주택(C)을 취득 및 양도한 후 3년이 지나야 합니다.
2. 양도할 주택(A)의 양도 시점에서 조합원입주권(B)의 취득일로부터 3년이 경과했어야 합니다.
3. 소득세법 시행령 제156조의 2 제4항 요건을 모두 충족해야 합니다.

비과세 혜택을 받기 위한 주의사항

조합원입주권 비과세 혜택을 받기 위해서는 주의해야 할 사항이 있습니다.
실수로 조건을 위반하면 부가적인 부담이 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.

이런 이유로, 세부사항을 정확히 숙지하고 전문가와 상담한 후 결정하는 것이 중요합니다.
그렇게 함으로써 비과세 혜택을 최대한 활용할 수 있을 것입니다.

2입주권 이후 신축주택 양도 시 주의사항

2개의 조합원입주권 후 신축주택 양도 사례

한국의 부동산 양도세에 관한 법률에 따르면, A주택을 보유하던 H가 A조합원입주권으로 전환된 후 A신축주택으로 완공되기 전에 B조합원입주권을 취득한 경우, H가 신축된 A주택을 양도할 때 양도세가 비과세가 될 수 있는지 알아보겠습니다.

• H가 A주택(종전주택) 취득
• H가 A조합원입주권 취득(A주택이 조합원입주권으로 전환됨)
• H가 B조합원입주권 취득
• H가 A신축주택 취득(A조합원입주권이 A신축주택으로 완공됨)

3년 이내 신축주택 양도하는 경우

만약 B조합원입주권을 취득한 후 3년 이내에 신축된 A주택을 양도하려는 경우, 양도세가 비과세가 될 수 있는 조건을 살펴보겠습니다(2025년 기준).

1. 종전의 A주택을 취득한 후 1년 이상 경과 후 B조합원입주권을 취득
2. B조합원입주권을 취득한 후 3년 이내에 신축된 A주택을 양도
3. 신축된 A주택은 1세대 1주택 비과세 조건 충족(보유기간 2년 이상, 취득 시 조정대상지역 주택이면 거주기간도 2년 이상)

3년 경과 후 신축주택 양도하는 경우

그러나, B조합원입주권을 취득한 후 3년이 경과한 후에 신축된 A신주택을 양도하더라도 양도세가 비과세가 될 수 있는 조건을 살펴보겠습니다(2025년 기준).

1. 종전의 A주택을 취득한 후 1년 이상 경과 후 B조합원입주권을 취득
2. B조합원입주권을 취득한 후 3년 경과 후에 신축된 A주택을 양도
3. 재개발, 재건축 등으로 B주택이 완성된 후 3년 이내에 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주
4. 재개발, 재건축 등으로 B주택이 완성되기 전에 신축된 A주택을 양도하거나 또는 B주택 완성 후 3년 이내에 신축된 A주택을 양도
5. 신축된 A주택은 1세대 1주택 비과세 조건 충족(보유기간 2년 이상, 취득 시 조정대상지역 주택이면 거주기간도 2년 이상)

부가정보: 기획재정부 재산세제과-962에 따르면, 소득세법에 따라 조합원입주권으로 변환된 후 신규조합원입주권을 취득한 후 3년이 지난 후에 양도하는 경우 양도세가 비과세가 될 수 있습니다.
양도세의 비과세 여부는 관련 조건을 충족했는지에 따라 결정됩니다.

조합원입주권으로 전환된 2주택 보유자

2025년, 2주택 양도시 양도세 비과세 가능한 조합원입주권 전환

최근에는 주택을 보유하고 있는 사람들이 많은데, 한 사람이 2주택을 양도할 때 양도세를 비과세로 할 수 있는 방법이 있는지 궁금하신가요?
실제로 어떤 조건을 갖추어야 하는지 살펴보겠습니다.

이야기를 시작하기에 앞서, A씨는 2012년 5월 31일 아파트 분양권을 취득하고, 2013년 7월 16일 A주택을 취득했습니다.
그리고 2019년 12월 6일에 B주택을 취득하고, 2020년 7월 21일에 C주택을 취득했습니다.
B주택은 2020년 11월 20일에 조정대상지역으로 지정되었고, C주택은 2021년 1월 5일에 양도되었습니다.
또한, 2021년 2월 3일에 B조합원입주권을 취득했고, 2022년 12월에 A주택을 양도할 예정입니다.

이야기의 주요 포인트는 H씨가 A, B, C 주택을 보유하다가 C주택을 양도하고, 나머지 2주택 중 B주택이 B조합원입주권으로 전환되어 A주택과 B조합원입주권을 보유하게 된 것입니다.

A주택을 보유한 상태에서 B주택이 조합원입주권으로 전환된 경우, 새로운 조합원입주권을 취득한 것이 아니라 전환된 것으로 소득세법 시행령 제156조의 2는 적용되지 않습니다.
다만, 아래의 일시적 2주택 비과세 특례(소득세법 시행령 제155조 제1항) 요건을 충족하면 양도세 비과세가 가능합니다.

• 1년 이상 경과한 후 B주택을 취득
• B주택 취득 후 3년 이내에 A주택을 양도

더 궁금한 점이 있다면, 3주택(A, B, C)을 보유한 1세대가 1주택(C)을 먼저 양도하고 2주택(A, B)이 된 상태에서 B주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획인가에 의해 조합원입주권으로 전환된 경우에 대해 알아봅시다.
2022년 5월 10일 이후 B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우, 소득세법 시행령 제155조 제1항에 따른 1세대 1주택 특례가 적용되며, A주택의 1세대 1주택 비과세 보유기간은 해당 주택의 취득일부터 재기산됩니다.

• 2022년 5월 31일, 소득세법 시행령이 개정되어 보유기간 재기산 제도가 폐지되었습니다.
  이러한 개정 규정은 2022년 5월 10일 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용됩니다.

1주택 2입주권 소유자가 조합원입주권 양도하기

조합원입주권 양도 시 비과세 여부

한국의 부동산 소유 및 양도에 관한 법률은 복잡한 경우가 많습니다.
예를 들어, H씨는 1994년 A주택을 상속받고, 2000년 B주택을 증여받았으며, 2014년 C주택을 취득했습니다.
이후 2015년 B주택과 2017년 C주택이 조합원입주권으로 전환되었습니다.

H씨는 현재 1주택(A) 및 2개의 조합원입주권(B, C)을 보유하고 있습니다.
이 상태에서 B조합원입주권을 양도할 경우, 다음과 같은 이유로 양도세는 비과세가 되지 않습니다.

• 조합원입주권을 양도하면 주택을 양도할 때 적용되는 비과세 특례(소득세법 제155조 또는 제156조의 2)는 적용되지 않습니다.
• 1주택 2입주권인 경우, 0주택 1입주권 또는 1주택 1입주권에 적용되는 비과세 규정(소득세법 제89조 제1항 제4호)이 적용되지 않습니다.

법령해석재산에 따르면, 1세대가 1주택(A)을 취득하고 B주택을 취득한 후 C주택을 취득하여 1세대가 3주택을 소유한 상황에서 B주택과 C주택이 주택재개발 또는 재건축 사업에 따른 관리처분계획에 의해 조합원입주권(B, C)으로 변환된 후 B를 양도한 경우, 1세대 1주택 비과세 특례 규정이 적용되지 않습니다.

조합원이 아파트를 구매한 경우

양도세 비과세 특례: 조합원입주권으로 인한 주택 양도 시 고려해야 할 사항

양도세 비과세 특례에는 몇 가지 주의할 점이 있습니다.
예를 들어, 1주택과 1조합원입주권을 보유한 상태에서 양도하는 경우에는 양도세 비과세 특례가 적용됩니다.
그러나 주택이 조합원입주권으로 전환된 후 양도할 경우에는 다른 규정이 적용됩니다.

경험담: 2주택 중 1개가 조합원입주권으로 전환된 후 양도한 경우

어느 날, A씨는 2주택을 보유하고 있었습니다.
그 중 한 채가 조합원입주권으로 전환되어 1주택과 1조합원입주권을 가지게 된 상황에서 양도를 결정했습니다.
그러나 이 경우, 양도세 비과세 특례는 적용되지 않습니다.
이유는 이미 1주택과 1조합원입주권을 보유한 상태에서 양도하기 때문입니다.

1/2 지분 주택이 조합원입주권으로 전환된 경우

또 다른 상황으로, A주택과 B주택의 1/2 지분을 소유하던 사람이 B주택의 1/2가 조합원입주권으로 전환된 경우를 생각해 봅시다.
비록 1주택과 1조합원입주권을 보유하고 있더라도 양도세 비과세 특례가 적용되지 않습니다.
이는 조합원입주권을 추가로 취득한 것도 아니고, 일시적으로 보유하는 상태가 아니기 때문입니다.

조합원입주권 2개로 변환된 주택 양도 시

H씨가 A주택을 소유하던 중 B주택을 취득하였고, B주택이 2개의 조합원입주권으로 전환된 경우를 살펴봅시다.
이 경우, H씨는 A주택을 양도할 때 2개의 B조합원입주권을 보유하고 있었기 때문에 양도세 비과세 특례가 적용되지 않습니다.