임차인이 갱신요구를 하면 임대인에게 갱신거절 사유가 없는 한 갱신요구가 효력이 발생하며, 갱신된 후 중도 해지를 하면 통지 후 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다. 이에 따라 임차인이 해지통지를 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 3개월이 지나면 무조건 해지된다. (출처: 쇼츠 #33, 2023다258672 판결)
세입자 소송의 이유와 사실관계
세입자와 집주인 간의 분쟁
세입자 김땡땡씨는 임대차보증금 2억원, 월세 168만원에 거주하고 있었습니다.
그런데 세입자는 임대차계약 갱신을 요구하는 통지를 했지만, 집주인은 월세를 250만원으로 인상하거나 실거주로 갱신을 거절하겠다고 말했습니다.
이에 세입자는 집주인과의 갈등을 피하기 위해 이사를 결정하고, 임대차계약을 해지하는 통지를 보냈습니다.
분쟁의 원인
세입자는 1월 28일 임대차계약을 해지하는 통지를 보내었고, 이는 1월 29일에 임대인에게 도착했습니다.
그리고 세입자는 이 해지 통지가 도착한 날부터 3개월 후인 4월 30일까지의 월세를 지불하고 주택을 반환했습니다.
하지만 집주인은 갱신된 임대차계약의 해지는 3월 10일부터 시작되어 3개월 후인 6월 9일에 이루어진다고 주장했습니다.
법적 판단
결국 세입자와 집주인 간의 분쟁은 법적으로 해결되어야 했습니다.
2023다258672 판결에 따르면, 세입자는 2019. 3. 4.에 피고로부터 부동산을 임대한 것으로 확인되었으며, 갱신 요구 통지가 2021. 1. 5.에 도착했다는 내용이 있습니다.
소송 및 결론
세입자는 나머지 약 두달치 월세를 반환받기 위해 집주인을 상대로 소송을 제기했습니다.
결국, 집주인은 6월 9일까지 발생한 월세를 공제하고 보증금을 반환했습니다.
이로써 분쟁은 잘 해결되었습니다.
위와 같은 사례를 통해 임대차 계약 시 주의할 점과 법적인 측면을 고려하여 계약을 체결하는 것이 중요함을 알 수 있습니다.
갱신과 해지: 선택의 기로에서
대법원 판결에 따른 임대차 계약 해지 시점
대법원은 임대차 계약의 갱신 기간 개시 여부와 관계 없이, 임대차 계약 해지는 통보가 도달한 날부터 발생한다고 판단하였습니다.
따라서, 4월 29일을 기준으로 미지급된 월세를 공제하고 보증금을 반환해야 한다는 결론을 내렸습니다.
- 임차인의 갱신요구가 있으면 임대인에게 갱신거절 사유가 없는 한 갱신요구가 임대인에게 도달한 때부터 효력이 발생합니다.
따라서 갱신 기간이 개시되지 않았더라도 일단 갱신은 된 것임 - 임차인의 갱신요구에 따라 갱신이 되면 임차인은 언제든지 중도 해지를 할 수 있음
- 중도 해지는 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생하므로 계약해지 통지가 임대인에게 도달한 후 3개월이 지나면 효력이 발생함
- 임대차계약의 갱신 기간이 개시되지 않았더라도 갱신된 후 중도 해지를 하면 해지 통보가 도달한 때부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하는 것임
이에 따라, 원심 법원과 대법원 사이의 견해차이로 인해 임대차 계약 해지 시점에 대한 판례가 나뉘게 되었습니다.
원심 법원은 갱신된 임대차계약 기간이 개시된 후 3개월이 지난 6월 9일을 기준으로 해지 효력이 발생한다고 판단했지만, 대법원은 통보가 도달한 날인 4월 29일을 기준으로 판단하였습니다.
이러한 법리를 종합하여 보면, 임차인이 갱신을 요구하고 갱신된 임대차계약에서 중도 해지를 하게 되면 통지가 도달한 날부터 3개월이 지난 후에 해지의 효력이 발생하게 됩니다.
따라서, 임대차 계약 당사자들은 통보 및 해지 시점을 주의깊게 고려하여야 합니다.