전세사기 유형, 예방법, 안당하는법, 특별법, 대책, 깡통전세 뜻, 피하는법, 계산기 방법 등 다양한 내용을 정리해봤습니다. 안심전세 앱을 활용하여 전세계약 체결 전 세입자는 안전하게 정보를 확인할 수 있고, 임대인이 주택소유자가 맞는지 확인하는 방법 등을 소개했습니다. 또한, 깡통전세에 대한 설명과 피하는법, 세입자의 대항력을 확보하는 방법, 전세사기 특별법과 대책 등을 상세히 다루었습니다. 전세사기 예방법과 깡통전세 계산법 등 다양한 정보를 제공하고 있습니다.
전세사기의 다양한 유형들
전세사기 유형
전세사기에는 다양한 유형이 있습니다.
그 중에서 가장 흔한 유형은 깡통전세, 몰래 매도 또는 근저당 설정, 신탁사기, 이중계약, 중복계약이 있습니다.
깡통전세 뜻
깡통전세란 전셋집의 가치가 빈 깡통처럼 낮아서 세입자가 전세금을 회수하기 어려운 경우를 말합니다.
일반적으로 전세금과 선순위 권리 합산액이 시세의 70~80%를 초과하는 경우를 깡통전세라고 합니다.
2025년 기준으로 깡통전세는 부동산 시장에서 주택 가격 급등으로 인해 더 많이 발생하고 있습니다.
이로 인해 세입자들은 전세금을 회수하기 어려워 고심하는 경우가 늘어나고 있습니다.
깡통전세는 세입자에게 많은 위험을 안겨줄 수 있습니다.
세입자가 전세금을 낸 후 집주인이 사라지는 경우가 발생할 수 있으며, 세입자는 전세금을 회수하기 어려울 수 있습니다.
이로 인해 실제 거주하지 않고 전세금을 낸 세입자들이 피해를 보는 경우도 많이 발생하고 있습니다.
깡통전세를 예방하기 위해서는 전세금과 선순위 권리 합산액이 시세의 적정 비율을 초과하지 않도록 주의해야 합니다.
또한, 계약 시에 꼼꼼한 확인과 조사를 통해 안전한 전세 계약을 체결해야 합니다.
전세사기 예방법 4가지
전세계약 전 안심전세 앱 활용하기
전세계약을 체결하기 전에는 안심전세 앱을 활용하여 안전한 전세 매물을 찾을 수 있습니다.
이 앱은 주택의 시세 조회부터 위험성 진단, 집주인 정보 확인, 전세계약 시 유의사항 체크리스트, 공인중개사 조회, 전세보증금 반환보증 가입 신청, 법률상담 신청까지 다양한 기능을 제공합니다.
- 앱을 통해 원하는 주택의 주소를 입력하면 건축물 위반 여부와 주변 전세 실거래가를 확인할 수 있습니다.
- 적정한 전세금과 전세보증보험 가입 가능성을 진단할 수 있어요.
- 집주인의 세금 체납 여부, 전세보증 사고 이력, 공인중개사의 이력을 확인할 수 있습니다.
임대인 확인하기
전세계약 전, 부동산 등기부등본상의 소유자 정보와 전세계약을 체결할 임대인의 정보가 일치해야 합니다.
소유자와 임대인 정보가 일치하지 않을 때에는 다음 3가지 경우가 있습니다.
- 소유자가 임대인에게 임대할 권리를 부여한 경우
- 대리인이 대신 전세계약을 체결한 경우
- 임대인이 소유자의 동의 없이 사기를 시도한 경우
전세계약서와 특약사항 확인하기
전세계약서에는 전세집 정보와 부동산 등기부등본 정보가 일치해야 하며, 임대인과 소유자 정보도 일치해야 합니다.
전세계약서 작성법, 양식, 특약사항은 아래에서 다운로드할 수 있습니다.
대항력과 우선변제권 확보하기
전세권을 설정하지 않은 세입자도 주택임대차보호법으로 법적 보호를 받을 수 있습니다.
대항력을 확보하고 우선변제권을 확보하기 위해 전입신고를 하고, 전세계약서에 확정일자를 받아야 합니다.
전세사기 예방하는 방법 1
깡통전세의 함정과 피하는 방법
깡통전세는 전세금이 실제로는 매매가격의 일정 비율만큼 낮아져 세입자가 속는 상황을 말합니다.
예를 들어, 1억원에 매매되어야 하는 신축빌라A를 1.5억원에 매매된다고 속이면서 1.2억원의 전세금을 요구하는 것이 그 예시입니다.
이때, 세입자는 실제로는 전세금의 반 이하만을 받게 되는 깡통전세의 피해를 입게 됩니다.
이를 피하기 위해서는 몇 가지 주의해야 할 점이 있습니다.
깡통전세 피하는 방법
깡통전세를 피하는 가장 좋은 방법은 시세를 확인하고 계약하는 것입니다.
이를 위해 몇 가지 단계를 따라야 합니다.
- 시세 확인하기: 국토교통부의 실거래가 시스템을 활용하여 해당 전세매물이나 유사 매물의 시세를 확인해야 합니다.
- 중개업소 방문: 실거래가가 조회되지 않을 경우, 공인중개업소를 방문하여 실제 거래되는 가격을 문의해야 합니다.
- 안심전세 앱 활용: 국토교통부의 제공하는 안심전세 앱을 통해 적정한 전세금과 전세보증보험에 대한 정보를 확인할 수 있습니다.
이를 통해 깡통전세의 함정을 피하고 안전한 전세 계약을 할 수 있습니다.
전세사기 예방 팁 2
깡통전세를 피하는 법 – 선순위 권리의 중요성
깡통전세는 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받아 우선변제권을 확보했어도 5순위에 해당하여 선순위 권리와 5순위 중 선순위 채권액이 과도할 경우 발생합니다.
선순위 권리 중요성을 이해하기 위해 각 순위를 살펴보겠습니다.
- 제1순위 : 집행비용
- 제2순위 : 필요비, 유익비
- 제3순위 : 소액보증금 중 일부, 근로자의 임금 등
- 제4순위 : 당해세(세금 체납)
- 제5순위 : 담보물권, 우선변제권 있는 임차인
선순위 권리의 중요성
선순위 권리는 깡통전세를 피하는 핵심 요소입니다.
선순위 권리에는 어떤 것들이 있는지 알아보겠습니다.
- 제1순위 : 경매 집행비용
- 제2순위 : 필요비, 유익비는 저당물의 제3취득자가 부동산의 보존이나 개량을 위해 지출한 비용을 의미합니다
- 제3순위 중 세입자 중 보증금이 소액인 경우, 최우선변제를 받을 수 있음
- 제4순위 : 당해세
- 제5순위에 있는 담보물권 중 선순위 권리자에 해당하여 먼저 배당받음
깡통전세 피하는 방법 – 선순위 권리 확인하기
깡통전세를 피하기 위해 세입자는 전세계약을 체결하기 전과 잔금을 치르기 전에 선순위 권리를 확인해야 합니다.
선순위 권리 확인은 부동산 등기부등본을 발급받아야 합니다.
납세증명서 제출 의무
임대인은 임대차계약을 체결할 때 국세와 지방세에 관한 납세증명서를 제출해야 합니다.
납세증명서 양식은 다운로드 받을 수 있습니다.
미납국세 열람제도
임대인이 납세증명서를 제출하는 대신 임차인이 미납국세 열람을 신청할 수 있습니다.
미납국세 열람신청서 양식이 필요한 경우 다운로드 받을 수 있습니다.
전세사기 예방하는 3가지 방법
대항력과 우선변제권 확보의 중요성
임대차계약을 체결하였다면, 선순위 권리 금액이 적다고 느끼더라도, 대항력과 우선변제권을 즉시 확보해야 합니다.
이는 임대인 또는 임차인과의 분쟁 시에 중요한 보호장치가 됩니다.
- 전세권을 등기하여 물권 확보하기
- 주택임대차보호법에 따른 대항력과 우선변제권 확보
전세권 등기의 이유
대항력과 우선변제권을 확보하는 데는 전입신고 및 확정일자 부여만으로 충분하지만, 전세권을 등기하는 이유는 다음과 같습니다.
- 임대인이나 임차인의 사정으로 전입신고가 어려운 경우
- 법인 등 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하는 경우
- 집주인이 몰래 매도하거나 근저당 설정의 위험이 있는 경우
Q&A: 대항력과 우선변제권이란?
Q: 대항력과 우선변제권은 무엇을 의미하는가요?
A: 대항력은 임대인 또는 임차인이 상대방에 대해 제기한 일정한 권리에 대해 그 권리를 행사할 수 있는 권한을 말하며, 우선변제권은 임차인이 임대인이 제출한 보증금 등을 우선적으로 환급 받을 수 있는 권리를 말합니다.
전세사기 예방을 위한 4가지 방법
가장임차인 사례와 주의사항
한 세입자가 소액임차인으로서 보호를 받을 수 있다는 말에 속아, 싸게 전세계약을 체결한 사례가 법원에 의해 가장임차인으로 판단되었습니다.
이는 해당 세입자가 소액임차인으로서의 보호를 받을 수 없다는 결론을 이끌어냈습니다.
- 아파트 시가를 훨씬 초과하는 근저당권이 설정된 상황에서 임대차계약을 체결
- 아파트 전세 시세가 2.5~2.8억원인데, 3500만원으로 임대차계약 체결
- 최우선변제를 받을 수 있는 보증금에 근사한 가격으로 임대차약 체결
- 임대차약 체결 후 3개월도 채 지나지 않아 임의경매 결정
- 경매개시결정 이후에도 임대인의 전입신고가 있음
소액임차인으로 보호 받는 방법
세입자가 소액임차인으로 보호를 받고 싶다면 다음 5가지 사항에 주의하여 전세계약을 체결해야 합니다.
- 선순위 권리가 너무 많다면 전세계약을 맺지 말 것
- 시세보다 지나치게 싸게 전세계약을 맺지 말 것
- 경매가 곧 예정된다면 전세계약을 맺지 말 것
- 최우선변제권 요건을 충족시켜야 함
전세사기를 예방하는 5가지 방법
세입자의 대항력 미흡으로 발생하는 문제
세입자는 주택을 임대하는 입장에서 집주인과의 임대차 계약을 체결한 채무자에 불과합니다.
이에 따라 물권을 보유한 제3자인 소유권자나 저당권자에 대항할 수 없는 것이 일반적인 원칙입니다.
그러나 주택임대차보호법은 세입자의 보호를 위해 세입자가 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)을 먼저 갖추기만 하면 제3자에게 대항할 수 있는 물권적 대항력을 제공하고 있습니다.
하지만, 만약 집주인이 세입자가 대항력을 확보하기 전에 전셋집을 제3자에게 소유권을 이전하거나 저당권을 설정한다면, 세입자는 채무자로서 물권자인 제3자에게 대항할 수 없게 됩니다.
예를 들어, 집주인이 세입자로부터 보증금에 대한 잔금을 받자마자 소유권을 이전하거나 근저당권을 설정했다면, 제3자는 소유권이전등기와 근저당권설정등기가 기입되어 세입자의 대항력을 방해할 수 있습니다.
따라서, 세입자가 주택을 인도 받더라도 대항력은 전입신고 다음날 오전 0시부터 발생하게 되어, 세입자의 대항력이 제3자의 소유권이나 저당권보다 하루 늦게 발생하게 됩니다.
빠르게 대항력을 확보하는 방법
세입자가 제3자보다 먼저 대항력을 확보하기 위해 고려해볼 수 있는 세 가지 방법은 다음과 같습니다:
- 세입자가 제3자의 소유권이나 저당권보다 먼저 전세권을 등기하여 물권적 우선권을 취득하는 방법
- 임대차계약서에 세입자의 대항력 발생 전까지 집주인에게 매매나 저당권 설정이 금지된다는 특약을 부여하는 방법
- 세입자가 전입신고를 미리 하여 제3자와 동시에 대항력을 확보하는 방법
전세사기 특약의 효력
매매나 저당권 설정을 일정기간 동안 금지하는 특약 문구의 예시는 다음과 같습니다:
<매도 또는 근저당 금지 특약 예시> 임대인은 전세 보증금의 잔금을 받은 때로부터 5일이 경과할 때까지 제3자에게 매도하거나 근저당 등 새로운 권리를 설정할 수 없으며, 이를 위반할 경우 손해를 배상해야 한다.
그러나 이러한 특약은 계약에 불과하기 때문에, 처음부터 사기를 치렀던 임대인은 특약상의 의무를 이행하지 않을 것이고, 이에 따라 손해배상 판결을 받더라도 손해를 배상할 능력이 없을 것입니다.
따라서, 사기 의도가 없는 임대인에게는 불법행위를 방지할 예방 조항으로서의 역할을 할 수 있다고 생각됩니다.
전세사기 예방을 위한 6가지 방법
부동산 신탁등기와 전세계약의 중요성
부동산등기부 등본의 갑구의 소유자가 신탁등기된 경우, 전세계약을 체결하려는 세입자는 꼭 신탁원부 및 신탁계약서상의 제한사항을 확인해야 합니다.
전세계약을 체결하기 전에 신탁등기된 부동산에 대한 권리 제한을 확인하지 않으면, 수탁자 등의 신탁회사에 대항할 수 없는 상황에 놓일 수 있습니다.
따라서 신탁등기된 부동산의 전세계약이나 매매계약을 체결하는 방법은 매우 중요합니다.
전세 사기 방지를 위한 7가지 팁
이중계약의 함정과 대응 방안
- 임대인이 제시한 신분증과 해당 인물의 얼굴을 대조합니다.
- 신분증의 위조 여부를 확인합니다.
- 부동산등기부 등본의 소유자 정보와 신분증의 정보를 대조합니다.
- 인감증명서나 본인서명사실확인서의 위조 여부를 확인합니다.
- 인감증명서의 인적사항과 신분증의 정보를 대조합니다.
대리권 주장 시 확인해야 할 사항
대리권을 주장하는 경우에는 해당 대리권이 유효한지 확인해야 합니다.
대리인이 소유자로부터 권한을 위임받았다고 주장할 때는 아래의 사항을 검토해야 합니다.
- 어떤 권리를 위임받았는지를 확인합니다.
- 위임장에 첨부된 인감증명서가 유효하고 위조 여부를 확인합니다.
- 위임장에 쓰인 인감도장과 인감증명서의 정보를 대조합니다.
- 대리인의 신분증이 유효한지 확인합니다.
- 위임장에 기재된 대리인의 정보와 신분증의 정보를 대조합니다.
- 대리인이 자신의 신분증을 가지고 있는 경우 해당 신분증을 확인합니다.
- 영상통화를 통해 신분증과 얼굴을 대조할 수 있습니다.
전세사기 방지하는 8가지 팁
중복계약 전세사기 대처방안
전세사기 중 중복계약은 집주인이 동일한 전세목적물에 대하여 비슷한 시기에 중복으로 전세계약을 체결하여 전세금을 2배로 받는 사기 유형입니다.
이때 세입자들은 서로 다른 세입자를 확인할 수 없도록 전세보증금의 잔금 지급일을 같은 날로 조정합니다.
이러한 상황에 대처하기 위해 다양한 방법을 종합적으로 고려해야 합니다.
아래는 효과적인 대처 방안입니다.
- 권리변동 확인: 계약 체결 전부터 잔금 지급 전까지 다시 한번 권리변동 여부(다른 세입자의 존재 여부 등)를 확인해야 합니다.
- 부동산등기부 등본 확인
- 전입세대열람내역과 확정일자 부여현황 확인
- 전세목적물 현장 확인
- 부동산 인도: 잔금 지급과 동시에 부동산을 인도받는 것이 중요합니다.
- 대항력 확보: 대항력과 우선변제권을 최대한 빠르게 확보해야 합니다.
- 월세 계약 고려: 소액으로 하는 월세 계약을 고려해보세요.
- 전세권 설정: 전세권을 설정하고 등기하는 것도 방법 중 하나입니다.
- 전세보증보험 가입: 전세보증보험을 가입하여 안전을 확보하세요.
위의 대처방안을 준수하면 중복계약 전세사기에 대한 예방과 대응이 가능합니다.
안전한 전세 계약을 위해 신중한 조치가 필요합니다.
전세사기 예방을 위한 9가지 방법
전세보증금 반환보증이란?
전세 사기 대책법
전세사기 대책 특별법 안내
2025년을 맞아 전세사기 대책 특별법이 더욱 중요해지고 있는 시기입니다.
전세사기로 인해 퇴거 위기에 처한 피해자들을 위해 경매 유예나 정지를 신청할 수 있는 제도가 마련되어 있습니다.
이를 통해 주거 안정을 도모할 수 있습니다.
조세채권 안분 시스템
임대인이 보유한 주택에 대한 국세 또는 지방세는 가격 비율에 따라 안분되어 징수됩니다.
이는 공정한 세금 체계를 유지하기 위한 조세채권 안분 시스템입니다.
우선매수권 제도
전세사기 피해자는 최고매수신고가격과 동일한 금액으로 주택을 우선매수할 수 있는 권리가 주어집니다.
이는 피해자의 권익을 보호하기 위한 제도입니다.
매입임대 프로그램
전세사기 피해자는 LH 등 공공주택사업자를 통해 해당 주택을 매입한 뒤 공공임대로 공급받을 수 있는 매입임대 프로그램을 이용할 수 있습니다.
이는 안정적인 주거 환경을 제공하기 위한 서비스입니다.
경공매 대행 서비스 안내
주택도시보증공사에서는 전세사기 피해자들을 위해 경매 대행 서비스를 제공하고 있습니다.
이를 통해 대행수수료의 70%를 HUG가 부담하여 피해를 최소화하고 있습니다.
금융지원 프로그램
최우선변제금 미지급 피해자들을 위해 최장 10년간 무이자로 전세자금 대출을 지원하는 금융지원 프로그램이 마련되어 있습니다.
이는 금융적 어려움을 겪는 피해자들에게 큰 도움이 될 것입니다.
긴급복지지원 서비스
전세사기 위기 상황에 처한 피해자들을 위해 생계비나 주거비 등을 지원해주는 긴급복지지원 서비스가 제공됩니다.
이를 통해 피해자들의 어려움을 빠르게 해결할 수 있습니다.
신용회복 프로그램 안내
최장 20년간 무이자로 분할 상환할 수 있는 신용회복 프로그램이 마련되어 있습니다.
또한 연체정보 등록 면제도 제공되어 피해자들의 신용회복을 도와줍니다.
깡통전세 기준과 요건
깡통전세란 무엇인가요?
깡통전세는 전셋집의 가치가 낮아 세입자가 전세금을 회수하기 어려운 경우를 의미합니다.
이는 다음과 같은 3가지 유형으로 나뉘어집니다.
깡통전세의 다양한 유형
- 저가 경매 + 높은 전세금
- 미납된 세금이나 선순위 권리가 많은 경우
- 소액 임차인이 주요 임대인으로 취급되는 경우
깡통전세는 전세금을 회수하기 어려운 상황을 나타내며, 이는 주로 부동산 시장에서 발생하는 문제입니다.
2025년을 기준으로, 깡통전세는 전월세 시장에서 계속해서 발생하고 있습니다.
이는 임대인과 임차인 간의 계약 문제로 인해 발생할 수 있습니다.
깡통전세의 유형은 다양하며, 임차인의 입장에서는 적절한 조치를 취해야 합니다.
| 유형 | 특징 |
|---|---|
| 저가 경매 + 높은 전세금 | 전설된 집의 시가가 낮아 전세금이 높게 책정된 경우 |
| 미납된 세금이나 선순위 권리가 많은 경우 | 전세인이 미납 세금이나 선순위 권리로 인해 전세금을 회수하기 어려운 경우 |
| 소액 임차인이 주요 임대인으로 취급되는 경우 | 임차인이 소액임차인으로 여겨져 전세금 회수가 어려운 경우 |
2025년 깡통전세 상황
2025년에는 부동산 시장의 변화로 인해 깡통전세가 계속해서 발생하고 있습니다.
임차인은 임대인과의 계약 시 유의해야 하며, 깡통전세 상황을 피하기 위한 방법을 고민해야 합니다.
실제 사례를 통해 깡통전세의 위험성을 파악하고, 전세금 회수를 위한 대책을 마련해야 합니다.
전세 계약서 깡통 확인하기
부동산 경매에서의 가격 결정 요소
부동산 경매는 최저매각가격 이상으로 입찰해야 유효하며, 이 최저매각가격은 감정평가액을 나타냅니다.
감정평가액은 일반적으로 시세의 80~90% 수준으로 책정됩니다.
부동산 경매에서의 낙찰가율
부동산 경매에서의 낙찰가율 또는 매각가율은 부동산의 감정평가액 대비 낙찰가격(매각가격)의 비율을 의미합니다.
낙찰가율이 100%를 초과하면 감정가격보다 비쌌다는 뜻이며, 100% 미만이면 감정가격보다 싸게 낙찰되었다는 것을 의미합니다.
2021년 9월부터 2022년 8월까지의 서울 법원경매 기준에 따르면, 낙찰가율은 최저 86.1%에서 최고 101.8%까지 변동하며, 평균적으로 90~95%로 추정됩니다.
깡통전세와 관련된 계산법
부동산이 경매되면 보통 시세의 70~80% 수준으로 저렴하게 경매됩니다.
- 낙찰가격 = 감정평가액(시세의 80~90%) X 낙찰가율 약 93%
- 낙찰가격 = 시세의 70~80%
따라서 세입자의 전세금과 선순위 권리자의 배당금의 합계가 시세의 70~80%를 초과하면 세입자가 전세금을 회수하기 어려울 수 있습니다.
이런 경우 해당 주택은 깡통전세 또는 깡통주택이라 불립니다.
깡통전세 = (전세금 + 선순위 금액) 합산액이 시세의 70~80%를 초과