임대인이 보증금을 반환하지 않을 때, 임차인은 전세금이나 월세 보증금을 반환 받기 위한 절차를 밟아야 합니다. 보증금 반환 절차 7가지를 순서대로 설명하고, 보증금 반환 지연에 따른 지연이자 계산법, 임대차계약 종료 통보 양식, 보증금 반환 내용증명 양식, 지연이자 계산법과 지연이자 청구 내용증명을 정리해야 합니다. 지연이자는 보증금 X 이자율 X 지연기간으로 계산되며, 지연이자율을 특약하지 않는 경우 법정이자율이 적용됩니다. 세입자는 보증금 반환과 관련하여 임대인을 압박하고 싶다면 보증금 반환 지연과 관련된 이자율을 특약해두는 것이 좋습니다. 지연이자는 보증금 반환일 다음날부터 발생하며, 임차인은 보증금 반환과 동시에 이행관계에 있는 의무를 이행해야 합니다. 임대인이 보증금 반환을 지연하면 지연이자를 배상해야 하며, 지연이자율을 약정하지 않는 경우 법정이자율이 적용됩니다. 지연이자를 청구하기 위해서는 지연손해금 청구가 필요하며, 지연이자는 지급명령을 통해 청구할 수 있습니다. 보증금 반환 청구 소송을 추천하는 경우, 임차인이 보증금을 반환 받지 못한 경우 소송을 통해 지연이자를 청구할 수 있습니다.
보증금을 돌려받지 못하는 상황에서의 대처법
세입자 입장에서의 전세금 반환 지연 시 발생하는 손해
전세금 반환을 받지 못하게 된 세입자는 새로운 주거지나 상가의 매매 또는 임대 계약의 잔금을 치르지 못해 어려움을 겪을 수 있습니다.
이로 인해 계약이 해지되거나 높은 이율의 대출을 받아야 할 수도 있어 중도상환수수료나 대출 이자 등을 부담하게 될 수 있습니다.
지연된 전세금 반환으로 인한 임대인의 지연이자 배상
임대인이 보증금을 반환하지 않거나 지연하여 반환할 경우, 이는 금전채무불이행에 해당합니다.
민법은 금전채무불이행에 대한 특칙으로, 채권자가 입는 실제 손해와는 무관하게 채무자에게 지연이자를 배상하도록 규정하고 있습니다.
전세금 반환 지연이자 계산 방법
임대인이 보증금 반환을 지연할 경우, 임대인이 지급해야 할 지연이자를 계산하는데는 이자율과 지연 기간이 필요합니다.
- 이자율
- 지연기간
지연이자는 보증금에 이자율을 곱하고 지연된 기간을 곱하여 계산됩니다.
- 지연이자 = 보증금 X 이자율 X 지연기간
임대인으로부터 보증금을 반환 받고 지연이자를 요구하기 위해 7가지 절차를 따라야 합니다.
전세보증금 환불 절차 7단계
전세금 반환을 위한 순서대로 밟아야 할 절차
전세금을 반환 받기 위해서는 아래의 절차를 따라야 합니다.
- 임대차계약서 작성시 보증금 반환 지연에 관한 이자율 약정하기
- 대항력과 우선변제권 취득하기
- 임대차계약 해지 통보하기
- 임차권등기명령 신청 및 임차권등기 완료
- 임대차목적물 반환하기
- 보증금 반환 및 지연이자 청구 내용증명 발송하기
- 보증금 반환 관련 소송(지급명령 또는 청구 소송)
임대차계약서를 작성할 때 보증금 반환 지연에 관한 이자율을 명확하게 약정해야 합니다.
이를 통해 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다.
최신 데이터에 따르면 2025년 기준 이자율은 시장 평균 이자율을 따르는 것이 권장됩니다.
전세금 반환을 위해 대항력과 우선변제권을 취득해야 합니다.
대항력이란 세입자가 임차인에 대한 채무로 인해 임차인에게 제공하는 채권을 말하며, 우선변제권은 세입자가 전세금 반환을 위해 임차인의 재산을 우선적으로 압류할 수 있는 권리를 말합니다.
임대차계약을 해지하기 위해 임대인에게 서면으로 통보해야 합니다.
통보서에는 명확히 해지 사유와 전세금 반환 요청 내용을 포함해야 합니다.
전세금 반환을 위해 임차권등기명령을 신청하고 완료해야 합니다.
이를 통해 세입자의 권리를 보호할 수 있습니다.
임대차목적물을 반환하여 임대인에게 전세금 반환을 요청해야 합니다.
반환 시에는 목적물의 상태를 확인하고 관련 서류를 준비해야 합니다.
보증금 반환과 지연이자 청구를 위해 관련 서류를 작성하고 임대인에게 발송해야 합니다.
이를 통해 보증금 반환에 대한 분쟁을 방지할 수 있습니다.
보증금 반환에 관한 분쟁이 발생할 경우 소송을 진행해야 합니다.
이를 통해 세입자의 권리를 보호하고 전세금 반환을 요구할 수 있습니다.
임대차계약 체결 전 준비 사항
법정이자율 대 약정이자율: 임대인과 세입자의 이해
임대인이 보증금 반환을 지연하여 지연이자를 배상해야 할 때, 법정이자율(연 5% 또는 연 6%)이 기본적으로 적용됩니다.
그러나 임대차계약서에 보증금 반환 지연에 따른 이자율을 특약한 경우, 약정된 연체이율이 적용됩니다.
이는 세입자가 보증금 반환을 압박하고 싶을 때 유용한 방법입니다.
보증금 반환 지연이자율 제한과 적절한 설정
금전소비대차의 최고이자율이 연 20%로 제한되어 있지만, 보증금 반환 지연으로 인한 연체이자는 다른 법적 제한이 적용되므로 주의가 필요합니다.
소송촉진특례법에 따라 연 12%로 약정하는 것이 적절하며, 이자제한법상 최고이자율인 연 20%를 넘지 않도록 설정하는 것이 바람직합니다.
지연이자율 특약의 장단점
보증금 반환 지연에 대한 이자율을 특약하면 법정이자를 초과하는 높은 이자를 받을 수 있지만, 실제 손해는 배상받을 수 없는 단점이 있습니다.
세입자는 약정된 이율에 따라 지연이자를 받을 수 있지만 초과된 손해액은 보상받을 수 없습니다.
보증금 반환 이자 특약 문구 및 양식
임대차계약 체결 후 해야 할 일
세입자의 보증금 반환을 위한 필수 조건: 대항력 및 우선변제권
세입자가 보증금을 환급받기 위해서는 집주인 변경 시를 대비하여 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다.
이는 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법에 따라 세입자 보호를 위해 부여된 권리입니다.
이러한 권리를 통해 세입자는 보증금을 받지 못하는 상황에서도 대항력과 우선변제권을 통해 보호를 받을 수 있습니다.
따라서 세입자는 이러한 권리를 취득하여 안정적인 임대환경을 유지할 수 있습니다.
대항력과 우선변제권: 중요한 절차
세입자가 대항력과 우선변제권을 취득하지 못한 상황에서는 임대차계약을 종료하기 전에 이를 미리 취득해두어야 합니다.
이를 위해 대항력과 우선변제권을 취득하는 절차는 다음과 같습니다.
- 대항력: 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 완료해야 합니다.
- 우선변제권: 대항력을 취득한 후, 대항요건과 확정일자를 충족해야 합니다.
이러한 절차를 통해 세입자는 안전하고 투명한 임대환경을 유지할 수 있으며, 집주인 변경 시에도 보호를 받을 수 있습니다.
전세보증금 반환을 위한 5가지 필수 조치
5가지 단계로 이루어진 임대차계약 종료 절차
- 임대차계약 종료 통보
- 임차권등기명령
- 임대차목적물 반환
- 보증금 반환 청구 및 지연이자 지급 청구
- 지급명령 신청
임대차계약 종료 통보 및 보증금 반환 청구 과정
임차인이 대항력과 우선변제권을 확보한 상태에서 보증금을 반환받기 위해 임대차계약을 종료해야 합니다.
이렇게 함으로써 보증금을 환급받을 수 있습니다.
임차인은 다음 4가지 경우에 따라 임대차계약을 종료할 수 있으며, 내용증명, 문자 또는 전화 등을 통해 종료 통보(갱신거절 통보, 계약해지 통보 등)를 해야 합니다.
- 임대차계약 만기가 임박한 경우 : 갱신거절을 통지해야 함
- 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 : 중도해지 통보 가능
- 임대차계약이 갱신요구권에 따라 갱신된 경우 : 중도해지 통보 가능
- 계약기간이 긴 경우
- 임대인의 수선의무 위반으로 인한 계약해지 통보
- 쌍방 합의를 통한 임대차계약 해지
이사 전 필수 체크리스트
세입자와 집주인의 이사 일정 협의
임대차계약이 종료될 때 대부분의 경우, 세입자와 집주인은 이사 일정을 상의하게 됩니다.
상의된 날짜에 세입자는 집을 나가며, 이사를 마치면 집주인으로부터 보증금을 반환받을 수 있습니다.
임차권등기명령을 신청하는 이유
그러나 집주인이 새로운 세입자를 찾지 않거나 이사 일정에 협조하지 않는 경우, 보증금을 반환받지 못할 가능성이 있습니다.
이런 경우에는 임차권등기명령을 신청하여야 합니다.
보증금을 돌려 받지 못해도 이사를 해야 한다면, 임차권등기를 완료해야 합니다.
전세사기에 대비하기
임대차물품 반납하기
최신 동시이행관계 이해하기
임차인이 임대차보증금을 반환 받기 위해서는 동시이행관계에 있는 자신의 의무를 이행해야 합니다.
즉, 임차인은 주택이나 상가 등 임대차목적물을 반환해야만 보증금을 반환받을 수 있습니다.
2025년 임대차계약 종료일 VS.
임대차목적물 반환일
임대인이 보증금을 반환해야 하는 시기는 임대차계약 종료일이 아닌 임차인이 임대차목적물(주택, 상가)을 반환한 날을 기준으로 합니다.
이는 임차인이 주택이나 상가를 반환하거나 이행제공해야만 보증금 반환 의무가 발생한다는 것을 의미합니다.
따라서 세입자가 임대인에게 보증금 반환 지연에 대한 책임으로 지연이자를 청구하고 싶다면, 보증금 반환과 동시이행관계에 있는 자신의 의무(주택이나 상가 반환)를 이행해야 합니다.
이를 위해 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 완료해야 합니다.
임대차목적물 반환 시 고려해야 할 사항
임차인이 주택이나 상가를 반환하지 않는 경우, 임대인의 이행거절이 있는 상황에서 임차인이 이행제공을 했다면 임대인에게 지체책임이 발생합니다.
다만, 임대인의 이행거절은 쉽게 인정되지 않습니다.
2017가단88276 판결에 따르면, 피고들이 이행거절의사를 표시하고 이행거절상태가 계속된 상황에서 원고가 새로운 주거지에 대한 임대차계약을 체결하고 포장이사계약을 체결한 정도만으로도 이 사건 아파트에 관한 원고의 인도의무를 이행제공한 것으로 봅니다.
따라서 피고들은 임대차보증금 반환의무를 불이행하였다고 판단됩니다.
알리지 않은 임차인의 퇴거와 지연이자
임차인이 퇴거했지만 임대인에게 알리지 않았다면 임대차목적물 명도 의무를 이행제공한 것으로 간주되지 않습니다.
따라서 임대인은 지체책임(지연이자)을 부담하지 않습니다(2001다77697 판결).
임차인이 전세권을 말소해야 하는 의무
전세권 말소 서류 미제출로 인한 보증금 반환 거절
전세권 말소와 보증금 반환은 동시에 이행되어야 하는 관계이기 때문에 임대인이 필요한 서류를 정확하게 받지 못한 경우, 보증금을 반환하지 않아도 지연이자가 발생하지 않습니다.
이 점은 2001년 판례에서도 확인할 수 있습니다.
그렇다면 임차인이 전세권 말소 서류를 어떻게 제출해야 할지, 이를 통해 보증금 반환에 대한 지체책임이 발생하는지 알아보겠습니다.
보증금 반환을 위한 말소 서류 제출 방법
보증금 반환 지연으로 인한 연체이자를 청구하기 위해서는 말소 서류를 다음과 같이 준비해야 합니다.
- 전세권 말소 서류를 현실적으로 제공해야 합니다.
- 말소 서류를 준비하고 통지하여 임대차 보증금을 지급하고 동시에 수령해야 합니다.
- 법무사 사무실에 말소 서류를 보관하고 잔금을 상환하여 수령해야 합니다.
임차권등기 말소로 인한 보증금 반환 거절 여부
임차권등기는 임대인의 보증금 반환과 관련된 등기이므로 전세권설정등기와는 다르게 먼저 말소되어야 합니다.
따라서 임차인이 임차권등기명령을 받았지만 말소하지 않았다면, 이미 건물을 인도했다면 임대인은 보증금 반환 지연으로 인한 지연이자를 지급해야 합니다.
이 점은 2005년 판례에서도 명시되어 있습니다.
전세보증금 반환 내용증명 및 지연이자 요청 방법
보증금 반환 지연이자 발생 시기
임차인이 건물을 인도받은 날 다음날부터 보증금 반환일까지, 임대인이 보증금 반환을 미룰 경우 발생하는 지연손해금인 지연이자는 세입자가 청구를 해야 합니다.
보증금 반환 시기는 임대차계약 종료일이 아니라 임대차목적물이 반환된 날을 의미합니다.
보증금 반환 청구 필요성
임대인은 보증금 반환을 위해서는 임대차계약이 종료되어야 하며, 보증금 반환 지연으로 인한 지연손해금은 기한이 정해지지 않은 채무에 해당합니다.
따라서 지연손해금을 청구하기 위해서는 임대차목적물 반환 의무를 이행하여 임대인에게 지체책임을 부여해야 합니다.
보증금 반환 지연이자 내용증명
보증금 반환 요청과 함께 지연이자를 청구하기 위한 내용증명 양식이 필요하다면 아래의 링크를 통해 다운로드 받을 수 있습니다.
계속 거주 가능 여부
임대차계약 종료 후 보증금 반환이 동시이행 관계에 있는 경우, 세입자는 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 주택을 계속 거주할 수 있습니다.
부당이득반환 의무
보증금 안줄 이유
임대인이 원상복구 불이행을 이유로 보증금 반환을 지체할 경우, 지연손해금을 부담하게 됩니다.
99다34697 판결 임차인이 금 326,000원이 소요되는 전기시설의 원상회복을 하지 아니한 채 건물의 명도 이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 금 125,226,670원의 잔존 임대차보증금 전액의 반환을 거부할 동시이행의 항변권을 행사할 수 없다고 한 사례.
보증금 반환 지연이자 계산 방법
보증금 반환 지연이자 계산법
임대인이 보증금 반환 지연에 대해 알아야 할 중요한 사항 중 하나는 지연이자 계산 방법입니다.
임대인은 반환해야 할 임대차보증금에 법정이자율이나 약정이자율을 곱하고, 지연기간을 곱하여 지연이자를 계산해야 합니다.
- 지연이자 = 보증금 X 이자율 X 지연기간
임차인이 주택이나 상가 등 임대차목적물을 반환한 날 다음 날부터 보증금이 전액 반환된 날까지의 지연기간을 고려해야 합니다.
지연이자율 특약 없어서 법정이자율이 적용되는 경우
임대차계약서에 보증금 반환 지연이자 특약이 없는 경우, 법정이자율(5% 또는 6%)이 적용됩니다.
예를 들어, 임차인이 계약기간 만료로 7월 5일 이사를 나가면서 보증금 반환 및 지연이자를 청구하였는데, 임대인이 10월 20일까지 반환하지 않았다면 얼마의 연체이자를 지급해야 할까요?
- 전세 또는 월세 보증금: 1000만원
- 임차인의 건물인도 날짜: 7월 5일
- 지연이자 계산 기간: 107일(2022. 7. 6. ~ 2022. 10. 20.)
임대인이 1000만원의 보증금 반환을 지연함에 따라 지급해야 하는 법정이자는 약 15만원 정도입니다.
- 보증금 X 지연기간/1년 X 법정이자율 = 1000만원 X 107일/366일 X 0.05 = 146,174원
지연이자율 특약이 있는 경우
월세계약이나 전세계약에서 보증금 반환 지연에 따른 이자율을 연 12%로 약정한 경우 지연이자는 다음과 같습니다.
임대인과 임차인 사이에서 전세금 반환 지연에 대한 이자율을 연 12%로 약정했다면, 임대인이 지불해야 하는 지연이자는 약 526만원이며, 연 20%로 약정했다면 약 877만원 정도의 지연이자를 지급해야 합니다.
- 1.5억원 X 107일/366일 X 0.12 = 5,262,295원
- 1.5억원 X 107일/366일 X 0.2 = 8,770,491원
지급명령과 지연이자: 효과적인 처리 방법과 이해하기 쉬운 해설
보증금 반환 문제 해결을 위한 2가지 방법
임대인으로부터 보증금을 반환받지 못한 경우, 임차인은 두 가지 방법으로 해결할 수 있습니다.
첫 번째는 법원에 지급명령을 신청하는 것이고, 두 번째는 보증금 반환과 지연이자 청구를 위한 소송을 제기하는 것입니다.
- 지급명령 신청
- 보증금 반환 소송 제기
지급명령의 장단점
지급명령을 신청하는 것은 소송비용이 적게 들며 빠르게 법원의 명령을 받을 수 있는 장점이 있습니다.
그러나 상대방이 이의를 제기할 경우 소송 절차로 이관되어 시간이 낭비될 수 있습니다.
지급명령 신청을 추천하는 경우
- 임대인이 임대차계약 종료에 이의가 없는 경우
- 임차인이 임대물을 반환한 후 원상복구에 이의가 없는 경우
- 법정이자를 초과한 지연이자를 받고 싶은 경우
- 임대인이 잠적한 경우
- 보증금 반환 청구 내용증명이 도달하지 않아서 지연이자 발생을 명확히 하고 싶은 경우
전세금 반환을 위한 지급명령 신청
보증금 반환 지급명령 신청시 지연이자 청구
보증금 반환과 지연이자를 청구하는 경우, 지급명령이 송달되면 지연손해금 청구 가능합니다.
지급명령 송달 이후 보증금을 갚을 때까지 지연이자가 발생하며, 연 12%의 비율로 지연이자를 청구할 수 있습니다.
임대차보증금 지급명령
지급명령은 채권자(임차인)가 청구한 대로 발령되며, 임대인의 이의로 소송이 발생해도 송달일부터 지연이자가 발생합니다.
세입자가 주택을 반환하지 않고 거주 중인 경우, 법원에 임대인이 주택을 인도 받고 보증금을 반환해야 한다는 내용으로 지급명령을 신청할 수 있습니다.
보증금 반환 소송과 지연이자 처리법
보증금 반환 청구 소송의 권장 사례
채무자가 지급명령을 받은 후 이의를 제기하지 않으면 지급명령이 확정됩니다.
즉, 지급명령이 유효하려면 임대인에게 송달되어야 합니다.
그러므로 집주인이나 상가 임대인이 연락을 받지 못하거나 잠적한 경우, 임대인에게 지급명령이 송달되지 못하게 되어 결국 소송 절차로 넘어가는 경우가 많습니다.
이러한 상황에서는 지급명령을 신청하는 대신 즉시 보증금 반환 청구 소송을 하는 것이 좋습니다.
- 임대인에게 지급명령이 송달되지 못할 것으로 예상되는 경우
- 임대인이 보증금에서 공제되는 내역, 계약 종료 여부 등에 이의를 제기할 것으로 예상되는 경우
전세금 반환 소송과 지연 이자
임차인은 보증금 반환 및 지연 이자를 청구하면서 소장에 최대한 유리하게 기재하므로, 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 소송 촉진 등에 관한 특례법상의 이율을 적용한 지연 이자를 요구합니다.
그러나 법원 판결문은 보통 판결 선고일까지는 법정 이자율을, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송 촉진 등에 관한 특례법에서 정한 이율을 적용하여 지연 이자를 계산합니다.