전세나 월세 계약에서 곰팡이 발생 시 집주인의 책임과 세입자의 권리에 대해 정리합니다. 집주인에게 곰팡이 책임이 있는 경우와 없는 경우를 6가지와 5가지로 구분하고, 벽지, 장판, 천장에 곰팡이 발생 시 손해배상이나 위자료 청구가 얼마나 인정되는지 설명합니다. 또한, 월세 감액이 어떻게 이루어지는지에 대한 판례도 소개합니다. 집주인의 곰팡이 책임 요건, 수리의무 불이행 시 세입자의 권리, 그리고 법원 판결을 통해 확인할 수 있는 월세 감액 사례 등을 종합적으로 다룹니다.
원룸 곰팉이 문제, 집주인의 책임은? 6가지 방법
집주인의 곰팡이 책임 요건
최근 늘어나고 있는 원룸에서의 곰팡이 문제는 세입자와 집주인 간의 분쟁을 야기하고 있습니다.
곰팡이 책임이 집주인에게 있는 경우, 집주인은 수리의무가 있음에도 불이행해야 합니다.
이를 위해서는 다음과 같은 2가지 요건이 필요합니다.
- 집주인에게 수리의무가 있을 것
- 집주인이 수리의무를 불이행할 것
집주인에게 수리의무가 발생하는 경우
집주인은 아래 6가지 경우에 곰팡이를 제거하거나 수리해줄 의무가 있습니다.
- 입주전(종전 세입자가 거주할 때부터) 곰팡이가 있었는데 집주인이 제거하지 않고 그대로 임대한 경우
- 입주 당시 종전 세입자의 이삿짐이 빠지고 나니 곰팡이가 발견된 경우
- 입주 초기부터 곰팡이가 발생한 경우(입주 초기이므로 세입자가 관리를 잘못할 시간도 없었음)
- 같은 건물의 다른 호실에도 동일한 부분에 곰팡이가 발생한 경우
- 바닥과 천장 등에 누수, 하수구 역류 등 건물 자체에 하자가 있는 경우
- 곰팡이가 주택 전체에 광범위하고 빠르게 발생한 경우
집주인이 수리의무를 불이행할 경우
건물 구조상 하자 등으로 집주인에게 수리의무가 있음에도 불구하고 수리의무를 제대로 이행하지 않으면 집주인에게 손해배상 책임이 발생합니다.
- 집주인이 수리를 거절하는 경우
- 집주인이 곰팡이 방지조치를 해주지 않은 채 세입자가 난방과 환기를 제대로 하지 않았다고 탓하는 경우
- 집주인이 임시조치만 해줘서 곰팡이가 계속되는 경우
- 집주인이 곰팡이 방지를 위한 도배가 아니라 일반 도배만 해준 경우
- 집주인이 도배 및 석고보드 교체 공사 이외에 결로 현상을 막기 위한 다른 조치를 하지 않은 경우
세입자의 집주인 책임에 대한 대응
만약 집주인에게 곰팡이 책임이 있다고 판단된다면, 세입자는 다음과 같은 조치를 취할 수 있습니다.
- 전세나 월세 계약을 해지
- 재산적 또는 정신적 손해배상을 받을 수 있음
- 사용수익이 지장 받는 만큼 월세를 감액 받을 수 있음
세입자의 관리 잘못과 결합된 경우
만약 집주인이 수리의무를 제대로 이행하지 않은 상태에서 세입자의 관리 잘못도 결합된 경우, 법원은 손해배상 액수를 정하거나 월세를 얼마나 감액할지 판단할 때 세입자의 과실도 참작될 것입니다.
- 세입자가 난방과 환기를 제대로 하지 않은 경우
- 세입자가 가습기를 사용하면서 제대로 환기하지 않은 경우
원룸 곰팉이 문제, 집주인 책임 없을 때 주의해야 할 5가지
원룸 곰팡이 책임이 집주인에게 없는 경우
원룸을 임대받은 세입자가 집주인에게 수리를 거절하는 등 다양한 상황에서, 집주인에게는 곰팡이에 관한 책임이 없는 경우가 있습니다.
이는 세입자가 월세나 전세 계약을 해지할 수 없고, 곰팡이로 인한 손해배상을 받을 수 없음을 의미합니다.
- 세입자가 집주인에게 수리할 시간과 기회를 주지 않고 계약해지를 통보한 경우
- 집주인이 수리를 시도했으나 세입자가 거절한 경우
- 건물 구조상 하자가 명백하지 않은 상태에서 세입자가 곰팡이 수리를 요청했을 때, 집주인이 방습제를 사용하여 도배를 새로 해준 경우
- 종전 세입자가 거주할 때는 곰팡이가 없었고, 다른 세입자 호실에도 곰팡이가 없는 상황에서 세입자가 거주하다가 갑자기 곰팡이가 발생한 경우
- 세입자가 오랜 기간 거주한 후에 곰팡이가 발생하고, 세입자가 난방, 환기, 청소 등을 제대로 하지 않은 경우
따라서, 세입자와 집주인 간의 곰팡이 책임은 위와 같은 상황에 해당할 때 집주인에게 책임이 없다는 점을 명심해야 합니다.
원룸 곰팡이로 인한 손해배상과 위자료 요청
월세 곰팡이 손해배상 판결 사례
한 세입자가 이사를 하던 당일 월세 주택에 곰팡이가 발견되었고, 이를 집주인에게 요구했지만 집주인은 수리를 거부했습니다.
이에 법원은 세입자가 이사비와 물품보관비로 총 286만원을 청구했으나, 세입자가 면밀한 확인을 하지 않은 잘못이 있어 집주인의 책임을 70%로 제한하여 약 200만원을 배상하도록 판단했습니다.
월세 곰팡이 중개수수료 손해배상
법원은 중개수수료가 집주인의 불법행위와 무관한 손해라면 배상받을 수 없다고 판단했습니다.
아파트 구조적 하자로 인한 곰팡이 발생 판례
아파트에 발생한 결로와 곰팡이는 건물 자체의 구조적 문제로 인한 것으로 판단되었습니다.
다양한 이유로 이를 인정했으며, 이에 대한 판례를 상세히 설명하였습니다.
곰팡이로 인한 손해배상 판정
고인이 곰팡이로 인해 피해를 입었다면 집주인은 약 2000만원 중 70%인 약 1400만원을 배상해야 한다고 판단되었습니다.
곰팡이 위자료 판례
세입자가 집주인과 협의가 이루어지지 않아 계약이 만료된 경우, 집주인은 세입자에게 위자료로 500만원을 배상해야 한다는 판례를 상세히 설명하였습니다.
원룸 곰팡이 위자료 판례
건물의 하자와 세입자의 사용상 과실이 결합하여 곰팡이가 발생하였다면 월세가 감액되어야 하고, 위자료를 500만원으로 인정받을 수 있습니다.
자취방 곰팡이 위자료 판정
특별한 사정이 존재하는 경우에만 정신적 고통에 대한 손해배상인 위자료를 인정받을 수 있으며, 해당 사례를 자세히 설명하였습니다.
빌라와 원룸 곰팡이로 인한 월세 감액 사례
빌라 곰팡이로 월세 감액 받는 사례
최근 2025년에는 빌라에서 발생하는 곰팡이로 인한 월세 감액 사례가 늘어나고 있습니다.
입주 초기부터 곰팡이 문제가 발생하여 임시조치를 취했지만 상황이 악화되는 경우가 많습니다.
예를 들어, 한 세입자는 빌라의 방 한 곳에서 곰팡이가 발생하여 집주인에게 수선을 요구했습니다.
집주인은 365,000원을 들여 임시조치를 취했지만 상태는 계속 악화되었습니다.
법원 판례와 월세 감액 비율
법원은 세입자가 사용수익에 지장이 있는 한도 내에서 월세 지급을 거절할 수 있다고 판단하며, 세입자의 빌라 사용수익이 제한되는 비율은 40%로 인정되었습니다(2017나60546 판결).
감액 비율에 따른 사례
2021년에는 원룸에서 곰팡이로 인해 월세가 20% 감액되는 사례가 있었습니다.
건축된지 40년 이상 지난 노후주택이었고, 입주 초기부터 누수와 곰팡이가 발생한 경우에 해당합니다(2021가단12026 판결).
또 다른 사례로는 월세가 50% 감액된 경우가 있습니다.
법원은 세입자가 상당 기간 거주했으므로 사용수익이 불가능한 것은 아니라고 판단하여 월세의 50% 감액을 인정했습니다(2023가단859 판결).
이와 같이 곰팡이로 인한 월세 감액은 각각의 사정에 따라 다양한 비율로 판결되고 있으니, 세입자와 집주인은 법률적인 조언을 받아 상황을 신중히 판단해야 합니다.