전세나 월세 계약에서 세입자가 이사 나갈 때 곰팡이 원상복구를 요구하기 위해서는 세입자의 잘못으로 곰팡이가 발생하고, 통상의 손모를 초과하는 훼손이 있어야 합니다. 집주인이 원상복구를 요구하기 위해 필요한 증거와 세입자가 이를 대처하기 위해 필요한 증거, 그리고 관련 판례에 대해 정리되어 있습니다. 세입자가 곰팡이 원상복구를 부정한 판례와 집주인이 원상복구 비용 공제를 주장한 판례, 빌라 전세 곰팡이 원상복구 부정 판례 등도 함께 다루고 있습니다. 임대인의 지배관리 영역의 하자로 인한 곰팡이 원상복구 판례도 소개되어 있습니다.
월세 계약 종료 시 꼭 알아두어야 할 곰팡이 원상복구 조건 2가지
1. 세입자의 책임으로 인한 곰팡이 발생
2025년 기준으로 월세나 전세 계약에서 세입자가 이사를 떠날 때, 세입자가 원상복구 의무를 부담하기 위해서는 세입자의 책임으로 인한 곰팡이 발생이 있어야 합니다.
- 예시: 최근에 A씨는 월세로 집을 빌렸습니다.
그러나 이사를 떠날 때 집안 곳곳에 곰팡이가 번졌습니다.
A씨는 이를 원상복구해야 할 책임이 있습니다.
2. 통상의 손실을 초과하는 훼손이 있어야 함
단순히 세입자의 책임으로 곰팡이가 발생한 것만으로는 세입자가 원상복구를 해야 하는 것은 아니며, 통상의 손실을 초과하는 훼손이 있어야 세입자가 원상복구 의무를 부담하게 됩니다.
- Q: 곰팡이 발생 후 세입자가 바로 나가야 할까요?
- A: 곰팡이가 통상의 손실을 초과하는 훼손이 아닌 경우, 세입자는 즉시 나가지 않고 추가적인 절차를 거쳐야 합니다.
월세와 전세에서 나가는 경우 곰팡이 원상복구 대처법
집주인이 원상복구 비용 요구하기 위한 방법
집주인에게 입증책임이 있기 때문에 세입자에게 곰팡이 원상복구 비용을 요구하기 위해서는 아래의 2가지 증거를 준비해야 합니다.
- 세입자의 관리 잘못으로 곰팡이가 발생했다는 증거 확보할 것
세입자가 집을 관리하는 과정에서 발생한 곰팡이에 대한 입증이 필요합니다.
종전 세입자들이나 다른 호실 세입자들에게 곰팡이 발생 여부를 물어보고 이에 대한 증거를 확보해야 합니다.
또한, 입주 당시 상태를 동영상이나 사진으로 촬영하여 관리 상태를 입증할 수 있습니다.
- 곰팡이 발생이 통상의 손모를 초과한다는 증거 확보할 것
또한, 곰팡이 발생이 일반적인 범위를 벗어난 심각성을 입증해야 합니다.
곰팡이가 피어 있는 상태를 증명하는 동영상이나 사진을 제출하여 손해의 정도를 입증할 수 있습니다.
세입자가 집주인의 원상복구 요구에 대한 대처법
세입자에게는 입증책임이 없지만 협상이나 소송에서 유리하게 대처하기 위해서는 아래 중 가능한 증거를 확보해두시는 것이 좋습니다.
- 임대인의 잘못으로 곰팡이가 발생했다는 증거를 확보할 것
세입자는 곰팡이 발생이 임대인의 잘못으로 인한 것임을 입증해야 합니다.
이를 위해 임대 전에 관련자들에게 직접 확인하고 증거를 확보할 필요가 있습니다.
- 이사 나갈 때 집 상태를 동영상이나 사진으로 찍어둘 것
이사를 나갈 때 집의 상태를 촬영하여 곰팡이 유무와 정도를 확인해야 합니다.
상태에 따라 적절한 대응을 취할 수 있도록 증거를 확보하는 것이 중요합니다.
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곰팡이 피해 복구 인정 사례
곰팡이 원상복구 판례 분석
한 주택의 월세 계약에서 곰팡이가 발생한 경우, 세입자의 관리 부주의와 모조리 기여한 것으로 판단될 때에는 원상복구 비용을 부담해야 합니다.
이는 최근 2025년 판례를 통해 확인된 사실입니다.
판례 내용
2022가단5334619 판결에 따르면, 세입자의 관리 부주의로 인해 곰팡이가 발생하고 주방 손잡이 및 대문이 손상된 경우, 해당 세입자는 곰팡이 제거 및 보수 비용을 부담하여야 합니다.
이는 임차인의 책임으로 인정되는 사례로, 3,500,000원의 손해배상액을 세입자가 지불하여야 합니다.
이 판례는 세입자의 관리 부주의로 인한 곰팡이 발생과 주택 내 구조물 손상에 대한 책임을 명확히 하고 있습니다.
세입자는 주택을 사용하면서 발생한 곰팡이 문제와 구조물 손상에 대한 보수비용을 부담하여야 합니다.
이는 임차인의 책임으로 인정되는 것이며, 원고가 거주한 기간 중 발생한 문제에 대한 손해배상액을 청구할 수 있습니다.
Q&A
- 세입자가 곰팡이 발생 시 책임은 누구에게 있나요?
- 보증금과 월세 외에 추가로 부담해야 하는 비용이 있나요?
세입자의 관리 부주의로 곰팡이가 발생한 경우, 세입자가 해당 문제에 대한 책임을 져야 합니다.
세입자가 곰팡이 발생 및 구조물 손상으로 인한 보수비용을 추가로 부담하여야 합니다.
이는 판례를 통해 명확히 되어 있는 사항입니다.
판례 요약
2022가단5334619 판결에 따르면, 세입자의 관리 부주의로 인한 곰팡이 발생과 주택 내 구조물 손상에 대한 책임을 명확히 하고 있습니다.
세입자는 해당 문제에 대한 보수비용을 부담하여야 하며, 이는 최근의 판례를 통해 확인된 사실입니다.
월세 곰팡이 원상복구 판례 해석
집주인이 주장한 곰팡이 원상복구 비용 공제
한 세입자가 강남구의 다가구주택에 전세로 입주한 후, 중간에 소유자가 변경되어 월세 계약을 다시 맺었습니다.
이후 집주인은 곰팡이 원상복구 비용으로 159만원을 임대차보증금에서 공제하겠다고 주장했습니다.
곰팡이 원상복구에 대한 판례
법원은 임차인에게 통상의 손모를 원상회복할 의무가 없다고 판단했습니다.
해당 사건에서 (1) 세입자가 곰팡이 발생의 책임이 있다는 입증이 없으며, (2) 곰팡이가 통상적인 손해를 초과한다고 보기 어렵다는 판단을 내렸습니다.
따라서 세입자에게 원상복구 의무가 없다는 결론을 내렸습니다.
판결 내용
2021나61408 판결 해당 사건에서는 보건대, 을 제4 내지 19호증의 자료만으로는 이 주택에 초기에는 파손이나 곰팡이가 없었음에도, 세입자가 사용하는 동안에 파손이나 곰팡이 발생 여부를 충분히 입증하지 못했고, 일반적인 주택 임대로 인해 발생하는 손해를 초과하는 곰팡이 발생 여부를 입증하지 못했습니다. 따라서 집주인의 비용 공제 주장은 인정받지 못했습니다.
전세 곰팡이 원상복구 판례 부정하기
전세집 곰팡이 원상복구 비용에 대한 법적 판단
한 세입자가 전세금 2000만원을 지불하고 청주시 다가구 전세집에 거주하고 있었습니다.
그런데 집주인은 청약금에서 곰팡이 도배비용 등 총 88만원을 공제하려고 주장했습니다.
이에 대한 법원의 판단은 다음과 같습니다.
판례 내용과 법원 판단
2018년에 나온 한 판례에서 법원은 세입자의 관리소홀로 인해 곰팡이가 발생했다는 증거가 없고, 곰팡이로 인한 도배 비용이 특별한 사정을 초과하는 경우가 없다면 세입자의 원상복구 의무를 부인할 수 있다고 판결했습니다.
이 경우 벽면이나 싱크대에 곰팡이가 발견되었지만, 세입자가 건물을 임차할 당시 건물 상태를 알 수 있는 자료가 없기 때문에 관리소홀로 인한 곰팡이 발생을 단정하기 어렵다고 판단했습니다.
게다가 세입자의 관리소홀이 일부 영향을 미쳤다고 하더라도, 도배 비용, 싱크대 수리비용, 청소비용 등은 일반적으로 임대인이 부담해야 하는 비용으로 판단되며, 이러한 비용이 특별한 사정을 초과했다는 근거가 없다고 판단했습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
- 질문: 세입자가 곰팡이로 인해 발생한 원상복구 비용을 누가 부담해아 하는가?
- 답변: 법원은 세입자의 관리소홀로 인해 발생한 특별한 사정이 없는 한, 세입자가 곰팡이로 인한 원상복구 비용을 부담해아 한다고 판단합니다.
- 질문: 세입자가 관리소홀로 인해 곰팡이가 발생한 경우에는 어떻게 판단되는가?
- 답변: 만약 세입자의 관리소홀이 곰팡이 발생에 영향을 미쳤다면, 그에 따른 비용은 세입자가 부담해아 하지만, 일반적인 마모나 감가상각 정도를 초과하는 경우에 한해서 입증되어야 한다.
빌라 전세 곰팡이 원상복구 소송 사례
세입자의 전세집에서의 경험
세입자는 거제시 빌라에서 보증금 1억원의 전세집에 거주하고 있었습니다.
이전에는 조용하고 편안한 환경에서 살았지만, 어느 날 욕조 바닥이 파손되었고 세입자는 이를 집주인에게 알리지 않은 채 사용을 계속했습니다.
결과적으로 벽지에 곰팡이가 발생하고 마루가 썩은 상태가 되었습니다.
임대인의 지배관리 영역의 하자와 대법원 판례
대법원은 임대인의 지배관리 영역의 하자로 인해 훼손이 발생하면 임대인에게 수리 의무가 있고, 임차인은 원상복구 의무가 없다고 판단했습니다.
임대인은 임차인에게 훼손에 따른 손해배상책임을 물을 수 없습니다.
빌라 전세 곰팡이 원상복구 사건
법원은 주택의 누수가 집주인의 지배관리 영역에 있는 건물 노후화 등으로 발생했기 때문에 집주인은 세입자에게 수리비나 원상복구비를 청구할 수 없다고 판단했습니다.
주택의 누수가 임대인의 지배관리 영역에서 발생한 이유
- 주택 건축된지 14년 이상 경과
- 임대차계약 당시 이미 곰팡이가 존재
- 세입자가 거주하던 중 베란다 물고임 등을 고지
- 벽지 곰팡이나 나무마루 부식은 세입자의 잘못으로 단정할 수 없음
이 사건 주택의 누수는 지배·관리 영역에 존재하는 건물 노후화 등으로 발생한 것으로 판단되어, 피고로서 세입자에게 손해배상금이나 원상회복비용을 청구할 수 없다는 결론을 이끌었습니다.