전대차계약서 작성법과 주의사항 7가지

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전대차와 임대차의 차이점

전대차 vs.
임대차: 어떤 차이가 있을까?

전대차와 임대차는 부동산 임대에 관련된 용어로, 각각의 개념과 특징을 이해하는 것이 중요합니다.

임대차는 주택 소유자가 직접 임대를 하는 것을 말합니다.
이 경우 주택 소유자는 임대인이 되고, 세입자는 임차인이 됩니다.
임대인과 임차인 간에는 일반적으로 월세 또는 전세금을 지불하는 계약이 체결됩니다.

전대차는 임대 받은 세입자가 다시 제3자에게 임차하는 것을 의미합니다.
예를 들어, 쉐어하우스와 같은 공유 주거 시설에서 전세계약을 맺은 후 다른 사람에게 월세로 임대하는 경우가 전대차에 해당됩니다.
주택 소유자는 임대인이 되고, 전세를 받은 세입자는 임차인이자 전대인이며, 쉐어하우스 입주자는 전차인이 됩니다.

전대차의 의미와 특징

전대차는 주택 소유자와 세입자 간의 관계에서 발생하는 특별한 임대 방식으로, 임차인이 임대인이 되어 다시 임차하는 형태를 띄고 있습니다.
이는 부동산 시장에서 다양한 형태로 나타날 수 있습니다.

전대차의 경우, 임대인과 임차인 간에 체결된 전세계약을 기반으로 제3자에게 임차를 하는 것이기 때문에 월세 또는 기타 대여금을 지불하게 됩니다.
이러한 구조는 부동산 시장에서 특히 쉐어하우스나 다주택 등에서 많이 활용되는데, 임대인과 임차인 간의 계약 조건이 전대차 계약에 어떻게 반영되는지 주의해야 합니다.

전대차의 효력과 불법 여부

전대차계약에서 임대인의 동의 필요성

2025년 현재, 전대차계약에서 임대인의 동의가 없어도 전대차는 효력이 있으며 불법이 아닙니다.
이는 전대인이 임대인으로부터 동의를 받지 않았더라도 전대차가 유효하다는 것을 의미합니다.
따라서 임대인은 전대인이 동의를 받지 않았다는 이유로 목적물 반환을 요구할 수 없습니다.

무단전대로 인한 임대차계약 해지 가능 여부

임대인의 동의가 없이 전대인이 물건을 임대한 경우, 이는 무단전대에 해당하며 임대인은 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629조 제2항).
그러나 일부 예외적인 경우에는 임대인의 해지권 행사가 제한될 수 있습니다.

임대인의 해지권 행사 제한 사례

임대인의 해지권 행사가 제한되는 경우는 다음과 같습니다:

• 1. 계약 내용: 임대인과 전대인 간의 계약 내용에 따라 임대인의 해지권이 제한될 수 있습니다.
• 2. 특별한 사정: 특별한 사정이 있을 경우, 예를 들어 전대차계약이 특정한 이유로 체결된 경우에는 임대인의 해지권이 제한될 수 있습니다.

전대차 동의 절차

전대차 동의의 중요성과 책임

전대차 계약에서 전대인은 임대인의 동의를 받아야 합니다.
만약 전대인이 임대인의 동의를 얻지 못하고 타인의 물건을 임대했을 경우, 전차인은 담보책임을 부담하게 됩니다.
따라서 전차인은 전대차계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다.

전대차 묵시적 동의의 가능성

임대인은 임차인이나 전차인에게 동의의 의사표시를 할 수 있으며, 전대차 동의는 묵시적으로도 가능합니다.
대법원은 과거에 임대인이 임차권 양수인에게 월 임대료를 받고 영수증을 작성하여 준 사례에서, 임대인이 묵시적으로 동의했다고 판단한 바 있습니다(79다2059 판결).

• 전대차 동의는 전대인과 임대인 간의 합의를 필요로 합니다.
• 묵시적 동의는 명시적인 서면 동의가 아니더라도 행동이나 상황으로 인정받을 수 있습니다.

전대차 동의 불필요한 상황, 3가지

전대차동의 특약이란?

임대차계약에서 무단 전대를 방지하기 위해 전대차동의 특약을 추가하는 것이 중요합니다.
민법 제629조에 따르면 임차인은 임대인의 동의 없이 임대목적물을 무단으로 전대할 수 없습니다.
그러나 이는 강행규정이 아니기 때문에 임대차계약에 특약을 추가하여 임대목적물의 전대를 미리 동의하고, 임차인은 별도의 임대인 동의 없이 전대할 수 있다고 규정할 수 있습니다.

이러한 특약은 2025년 기준으로 더 강력한 보호를 제공하며, 임대인과 임차인 간의 권리 및 의무를 명확히 하기 위해 필수적입니다.

건물 소부분 전대 제한

건물의 소부분에 관한 경우, 민법 제632조에 따라 무단 전대가 가능하지만, 이는 강행규정이 아니기 때문에 당사자 간의 특약으로 다르게 규정할 수 있습니다.
건물의 소부분도 다른 곳과 마찬가지로 임대인의 동의 없이 무단으로 전대할 수 없다고 특약할 수 있습니다.

이러한 제한 특약은 건물 전체와 소부분에 대한 무단 전대를 방지하고, 임대인과 임차인 간의 분쟁을 예방하는 역할을 합니다.

특별한 사정에 따른 배신행위

• 가족이나 친구와 동거하거나 동업하는 경우 무단전대를 이유로 계약을 해지할 수 없음
• 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있는 경우 임대인은 무단전대를 이유로 해지할 수 없음

이와 같이 특별한 사정에 따라 임대인이 임차인에 대해 배신행위로 인정할 수 없는 경우가 있습니다.
예를 들어, 임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 않고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에도 임차인의 행위가 배신행위로 인정되지 않을 수 있습니다.

이러한 특별한 사정은 임대차계약의 해지 가능성을 제한하고, 공정한 계약의 이행을 촉진합니다.

전대차계약서 작성가이드 및 샘플양식

전대차계약서 작성시 주의할 점

전대차계약서 작성 시 주의해야 할 점들이 있습니다.
전대차계약서는 임대인과 임차인 간의 계약을 명확히 정의하고 보호하기 위한 중요한 문서입니다.
이를 효율적으로 작성하기 위해서는 몇 가지 주의할 점들이 있습니다.

• 전대차계약서는 임대인과 임차인을 명확히 구분해야 합니다.
  임대인은 전대인, 임차인은 전차인으로 표시해야 합니다.
• 전대차 목적물을 명확히 표시해야 합니다.
  이는 전대차계약의 주요 내용 중 하나입니다.
• 보증금과 월임대료를 명확히 기입해야 합니다.
  이는 임차인과 임대인 간의 금전적인 의무를 명확히 정의하는 중요한 부분입니다.

위 주의사항들을 지켜가며 전대차계약서를 작성하면 임대인과 임차인 간의 분쟁을 예방하고 보다 원활한 임대차 관계를 유지할 수 있습니다.

전대차계약서의 특약 사항

제1조는 전대차계약에 관한 판례 등을 고려하여 작성한 특약입니다.
이 특약에는 몇 가지 중요한 내용이 포함되어 있습니다.

1. 전대인은 전대차계약에 대한 동의를 받아올 의무가 있습니다.
2. 전차인이 동의를 받아오지 못할 경우 계약을 해제하고 위약금을 받을 수 있습니다.
3. 전차인이 임대인의 요구에 따라 월임대료를 지불했다면 면책됩니다.
4. 임대인이 임대인의 요구에 따라 목적물을 반환했다면 전대인에 대한 의무는 면책되지만 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

이러한 특약 사항들은 전대차계약의 성격을 명확히 하고 임대인과 임차인의 권리와 의무를 보호하는 역할을 합니다.

전대차계약서 양식 다운로드

전대차동의서 양식