재건축 아파트 양도세 계산 방법에 대해 분담금을 납부했을 경우와 청산금을 수령했을 경우로 구분하여 설명합니다. 양도차익 계산, 청산금 양도소득세 계산, 장기보유특별공제 보유기간과 거주기간, 양도소득세 세율 적용시 보유기간 계산 방법을 원조합원과 승계조합원으로 구분하여 상세히 안내합니다. 또한, 관리처분계획인가 전과 후의 양도차익 계산 방법, 청산금을 납부한 경우와 수령한 경우의 양도세 계산 사례도 제시하며, 재건축 아파트 양도세 세율에 대한 설명도 포함되어 있습니다. 최종적으로 양도세 계산 과정을 4단계로 요약하여 설명합니다.
재건축 아파트 양도세 계산법
재건축 아파트 양도세 계산 방법
재건축 아파트 양도세 계산은 주택의 재건축이나 재개발 과정에서 발생하는 양도세를 계산하는 과정을 말합니다.
이를 위해 다음 4가지 단계로 진행됩니다.
첫 번째, 양도차익을 구하는 것이 중요합니다.
재건축 아파트의 경우 관리처분계획 인가일을 기준으로 양도차익을 계산해야 합니다.
양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제하여 구하며, 분담금 납부나 청산금 수령까지 고려해야 합니다.
두 번째, 양도차익에 장기보유특별공제를 적용하여 양도소득금액을 계산합니다.
장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간에 따라 달라지며, 보유기간 계산은 원조합원인지 승계조합원인지 여부에 따라 다릅니다.
세 번째, 양도소득금액이 산출되면 기본공제(250만원)를 고려하여 과세표준을 계산합니다.
네 번째, 과세표준에 양도세 세율을 적용하고 누진공제를 고려하여 최종 양도세를 산출합니다.
양도세 세율은 보유기간에 따라 다르며, 보유기간 계산은 원조합원인지 승계조합원인지 여부에 따라 달라집니다.
1. 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 2. 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제 3. 양도소득 과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제 4. 양도소득 산출세액 = 양도소득 과세표준 X 세율 - 누진공제
재개발 또는 재건축 아파트와 조합원입주권 양도차익
재개발 또는 재건축 사업이 이루어지면 기존 주택은 관리처분계획 인가일을 기준으로 조합원입주권으로 전환됩니다.
따라서 조합원입주권이나 재개발 재건축 아파트의 양도차익은 관리처분인가일을 기준으로 전후로 나뉘어집니다.
아래에서는 청산금 양도차익, 분담금 납부 또는 청산금 수령에 따른 재건축 아파트의 양도차익을 계산하는 방법을 자세히 설명하겠습니다.
- 관리처분계획인가 전 양도차익
- 관리처분계획인가 후 양도차익
청산금 양도세 계산법
재건축 청산금의 수령과 납부
재건축 과정에서 발생하는 청산금은 기존 건물과 부수토지의 가치가 조합원 분양가와 다를 때 발생합니다.
기존 건물과 부수토지의 가치가 분양가보다 높을 경우, 조합원은 청산금을 받게 되고, 반대의 경우에는 청산금을 조합에 납부해야 합니다.
예를 들어, 조합원이 재건축을 위해 납부한 기존 부동산의 가치가 분양될 신축아파트의 가치보다 높다면, 그 차액을 돌려받아야 합니다.
그 반대의 경우에는 부족한 차액을 추가로 납부해야 합니다.
수령한 청산금에 대한 양도세
수령한 청산금은 기존 건물과 부수토지 일부의 양도로 간주되어 양도세를 계산하여 납부해야 합니다.
- 청산금에 대한 양도차익 = C – (A + P) X C / B
청산금 양도세 계산 예시
예를 들어, 기존주택 및 딸린 토지의 취득가액이 5억원이고, 평가액이 10억원일 때, 수령한 청산금이 2억원이라면, 양도차익은 1억원으로 계산됩니다.
- 1억원 = 2억원 – (5억원 X 2억원 / 10억원)
Q: 재건축 청산금은 어떻게 계산되나요?
A: 재건축 청산금은 기존 건물과 부수토지의 가치와 조합원 분양가의 차이에 따라 발생하며, 양도세 계산시에는 어떻게 해야하는지 주의해야 합니다.
관련 링크
재건축 아파트 양도세 분담금 계산하기
재건축 아파트 양도차익 계산 방법
재건축 아파트 양도차익을 계산하는 방법은 관리처분인가일을 기준으로 2가지로 구분되며, 기존건물 부분과 청산금 납부분을 따로 계산한 후 합산하는 것입니다.
관리처분인가 전 양도차익 계산
관리처분인가 이전의 양도차익은 관리처분인가일을 기준으로 양도가액이 평가되는데, 이는 기존 건물과 부수토지의 평가액에서 종전주택 취득가액과 필요경비를 공제하여 구합니다.
예를 들어, 기존주택과 딸린 토지의 평가액이 9억원이고 취득가액이 5억원, 필요경비 등이 P원이라면, 관리처분인가 전 양도차익(G)은 다음과 같이 계산됩니다.
관리처분인가 전 양도차익(G) = 9억원 - 5억원 - P
관리처분인가 후 양도차익 계산
관리처분인가 후의 양도차익은 기존건물 부분과 청산금 납부분을 구분하여 계산하며, 기존건물 평가액과 청산금의 비율로 나누어 계산됩니다.
기존건물 평가액을 B원, 청산금을 C원, 양도가액을 D원, 필요경비를 P원이라고 할 때, 양도차익은 다음과 같이 계산됩니다.
H 중 기존건물 부분의 양도차익 = [D - (B+C) - P] X B/(B+C)
H 중 청산금 납부분의 양도차익 = [D - (B+C) - P] X C/(B+C)
청산금을 납부한 재건축 아파트 양도세 계산 사례
예를 들어, 기존주택과 딸린 토지 취득가액(A)이 5억원, 평가액(B)이 9억원, 납부된 청산금(분담금)(C)이 4억원, 재건축 아파트 양도가액(D)이 15억원이라면, 양도차익은 6억원입니다.
관리처분인가 전 양도차익은 4억원이며, 관리처분인가 후 양도차익은 기존 건물분과 청산금 납부분을 각각 계산하여 합산한 값으로 약 2억원입니다.
- 기존 건물분 양도차익: 1.38억원
- 청산금 납부분 양도차익: 0.61억원
재건축 아파트 양도세 계산과 청산금 수령 방법
재건축 아파트(신축아파트) 양도차익 계산 방법
재건축 아파트(신축된 분양 아파트) 양도차익은 관리처분인가일을 기준으로 2가지로 구분되며, 기존건물 부분과 청산금 납부분으로 나누어 양도차익을 계산한 후 합산합니다.
- 1. 관리처분계획인가 전 양도차익
- – 기존건물 부분의 양도차익
- 2. 관리처분계획인가 후 양도차익
- – 기존건물 부분의 양도차익
- – 청산금 납부분의 양도차익
양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제하여 계산됩니다.
관리처분계획인가 전 양도차익 계산
청산금을 수령한 경우, 관리처분인가 이전의 양도차익은 기존주택 평가액에서 기존주택 취득가액과 필요경비를 공제한 후 청산금을 고려하여 계산됩니다.
- G = (B – A – P) X (B – C) / B
관리처분계획인가 후 양도차익 계산
관리처분인가 이후의 양도차익은 양도가액에서 기존주택 취득가액 대신 관리처분계획 인가일을 기준으로 기존주택 평가액을 공제합니다.
또한, 필요경비와 청산금을 고려하여 계산됩니다.
- H = D – (B – C) – P
청산금을 수령한 재건축 아파트 양도세 계산 사례
- 기존주택 및 딸린 토지 취득가액(A) : 4억원
- 기존주택 및 딸린 토지 평가액(B) : 10억원
- 수령한 청산금(C) : 2억원
- 재건축 아파트(신축아파트) 양도가액(D) : 15억원
양도차익은 11.8억원으로 계산되며, 관리처분계획 인가 전 양도차익은 4.8억원, 관리처분계획 인가 후 양도차익은 7억원입니다.
참고 자료:
장기보유특별공제 유효기간
장기보유특별공제와 양도소득세 계산의 비밀
양도소득세를 계산할 때 장기보유특별공제는 중요한 고려 요소입니다.
장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간에 따라 다양한 공제율이 적용됩니다.
표2: 장기보유특별공제 적용 조건
만약 재건축 아파트를 양도하려는 경우, 1세대 1주택 보유자로서 고가주택을 보유하고 있으며, 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이라면 장기보유특별공제 표2가 적용됩니다.
표2에는 보유기간과 거주기간에 따라 다른 공제율이 적용됩니다.
표1: 일반적인 경우의 장기보유특별공제
만약 표2의 조건에 해당되지 않는 경우, 보유기간이 3년 이상인 경우 장기보유특별공제 표1이 적용됩니다.
표1은 보유기간에 따라 다른 공제율이 적용됩니다.
양도차익과 장기보유특별공제 계산
양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감한 금액을 말합니다.
양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제를 차감한 금액을 의미합니다.
장기보유특별공제는 양도차익에 보유기간과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산됩니다.
재건축 원조합원의 장기보유특별공제 기간
원조합원의 재건축 아파트 장기보유특별공제 보유기간
재건축이나 재개발 아파트를 양도할 때, 양도세를 계산할 때 장기보유특별공제를 고려해야 합니다.
장기보유특별공제는 보유기간에 따라 공제율이 달라지는데, 부동산 중에서도 재개발이나 재건축의 경우에는 종전주택을 보유한 기간, 재건축 공사기간, 그리고 완공된 신축주택을 보유한 기간이 통산하여 계산됩니다.
따라서, 원조합원이 재건축 아파트를 양도할 경우, 보유기간은 종전주택 취득일부터 신축아파트 양도일까지의 기간으로 계산됩니다.
원조합원의 재건축 아파트 장기보유특별공제 거주기간
재건축 아파트가 1세대 1주택으로서 표1을 적용하고 싶다면 거주기간도 2년 이상이어야 합니다.
거주기간은 보유기간 내에서 실제로 걉는 기간으로 계산됩니다.
- 재건축 주택을 양도하는 경우, 보유기간 계산에는 멸실된 구주택의 보유기간, 재건축기간, 그리고 재건축한 신주택의 보유기간이 모두 합산되며, 거주기간은 구주택에서의 실제 거주기간과 신주택에서의 거주기간을 합산합니다.
승계조합원의 재건축 아파트 장기보유특별공제 보유기간
승계조합원은 조합원입주권을 취득해서 신축아파트를 분양 받게 된 경우, 장기보유특별공제를 위한 보유기간은 입주권 취득일부터 기산해야 할 것이라고 할 수 있습니다.
그러나 장기보유특별공제에서는 주택의 형태로 보유한 기간만을 고려하므로, 승계조합원이 재건축 아파트를 양도할 때는 신축아파트 준공일부터 양도일까지의 기간으로 계산됩니다.
승계조합원의 재건축 아파트 장기보유특별공제 거주기간
재건축 아파트가 1세대 1주택으로서 표1을 적용하고 싶다면 거주기간도 2년 이상이어야 합니다.
거주기간은 보유기간 내에서 실제로 걉는 기간으로 계산됩니다.
- 재건축된 주택의 보유기간 기산일은 해당 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되며, 재건축된 주택의 보유기간은 해당 일부터 양도일까지의 기간으로 계산됩니다.
재건축 아파트 소유 기간 정리하기
장기보유특별공제 보유기간 계산 방법
2025년 기준, 재건축 아파트를 양도할 때 주택을 취득한 시점에 따라 원조합원과 승계조합원으로 구분됩니다.
원조합원은 관리처분계획 인가 이전에 주택을 취득한 경우를 말하며, 승계조합원은 관리처분계획 인가 이후에 주택을 취득한 경우를 말합니다.
표2와 표1의 적용
재건축 아파트 양도 시 1세대 1주택에 해당되며, 일시적으로 2주택을 보유하는 경우, 표2가 적용됩니다.
이 경우 보유기간 및 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.
원조합원은 공사기간을 포함하여 대부분의 기간을 충족할 것으로 예상되며, 승계조합원은 신축아파트 준공일부터 보유 및 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.
만약 재건축 아파트 양도 시 1세대 1주택에 해당되지 않거나 보유기간 및 거주기간을 충족하지 못하는 경우, 표1이 적용됩니다.
이 경우 보유기간이 3년 이상이어야 합니다.
원조합원은 공사기간을 포함하여 3년 이상의 보유기간을 충족하기 쉬울 것으로 예상되며, 승계조합원은 신축아파트 준공일부터 보유기간이 3년 이상이어야 합니다.
FAQ
- Q: 장기보유특별공제 보유기간을 계산할 때 주택을 취득한 시기가 중요한 이유는 무엇인가요?
- A: 주택을 취득한 시기에 따라 원조합원과 승계조합원이 결정되며, 각각의 보유기간이 다르게 적용됩니다.
- Q: 표2와 표1의 차이점은 무엇인가요?
- A: 표2는 2년 이상의 보유기간이 요구되고, 표1은 3년 이상의 보유기간이 요구됩니다.
재건축 후 양도세 세율 계산법
보유기간에 따른 양도소득세 세율
재건축 아파트를 양도하는 경우, 보유기간에 따라 양도세율이 결정됩니다.
보유기간이 1년 미만이면 양도세율은 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%, 2년 이상이면 기본세율인 6~45%가 적용됩니다.
예를 들어, A가 관리처분계획 인가 이전에 주택을 취득했다면 원조합원에 해당하게 되어 종전주택 취득일부터 공사기간을 포함하여 보유기간을 계산하므로 대부분 2년 이상의 보유기간이 되어 기본세율이 적용될 것입니다.
반면에 A가 관리처분계획 인가 이후에 주택을 취득했다면 승계조합원에 해당하게 되어 신축아파트 준공일부터 보유기간을 계산하게 됩니다.
이 경우, 신축아파트를 분양 받아 2년 이내에 양도한다면 단기보유 세율(60~70%)이 적용됩니다.
재건축 아파트 양도세 세율 보유기간
원조합원의 경우, 멸실된 종전주택 보유기간, 재건축 공사기간, 신축주택 보유기간을 합산하여 계산합니다.
반면 승계조합원은 부동산으로 보유한 기간을 기준으로 계산됩니다.
재건축 아파트 양도세 세율 사례
재건축된 아파트가 조정대상지역에 있는 주택이고 양도인이 다주택자인 경우 양도세가 중과될 수 있습니다.
단, 2025년 5월 9일까지 양도세 중과가 일시적으로 배제됩니다.
재건축 아파트 보유기간이 2년 이상인 경우(기본세율)
재건축 아파트를 2년 이상 보유한 경우에는 기본세율이 적용됩니다.
과세표준에 따라 세율과 누진공제액이 달라집니다.