조합원 입주권 양도세를 비과세 받기 위해서는 보유기간과 거주기간을 갖추어야 합니다. 재건축 아파트 양도세 비과세를 받기 위한 보유기간은 원조합원과 승계조합원으로 구분됩니다. 원조합원은 구축아파트 취득일부터 기산되지만 승계조합원은 신축아파트 준공일부터 기산됩니다. 따라서 승계조합원은 보유기간을 계산할 수 없어 비과세가 불가능합니다. 관리처분계획인가 변경된 경우에도 최초의 관리처분계획인가가 유효하며, 관리처분계획 변경 인가가 최초의 인가를 무효로 만들지 않는 한 여전히 원조합원으로 간주됩니다.
재건축 아파트 양도세 면제
재건축 아파트 비과세 요건과 보유기간
재건축 아파트의 경우, 보유기간은 2년 이상이어야 하며, 취득 당시 조정대상지역에 위치한 주택이라면 거주기간도 2년 이상이어야 합니다.
그러나 재개발이나 재건축 아파트는 종전주택이 입주권으로 전환되고, 다시 신축아파트로 전환되는 과정을 거치므로 일반주택과는 다소 차이가 있습니다.
특히, 입주권을 취득한 승계조합원의 경우 보유기간과 거주기간을 어떻게 계산해야 할지가 중요한 문제입니다.
이에 대한 자세한 계산 방법은 아래에서 살펴보겠습니다.
원조합원과 승계조합원의 보유기간 차이
재건축 아파트를 양도할 때 비과세를 위한 보유기간 계산은 원조합원과 승계조합원 간에 차이가 있습니다.
원조합원의 경우 구축아파트 취득일부터 보유기간이 시작되지만, 승계조합원은 신축아파트 준공일(취득일)부터 보유기간을 기산합니다.
재건축 아파트 비과세 보유 기간 안내
재건축 아파트 비과세 보유기간
재건축 아파트의 비과세 보유기간은 매우 중요한 사안으로, 원조합원이 보유한 기간을 정확히 계산해야 합니다.
종전주택을 철거하고 신축주택을 분양받은 경우, 보유기간은 종전주택 보유기간, 재건축 공사기간, 신축아파트 보유기간을 모두 합산해야 합니다.
이 정보는 소득세법 시행령 제154조 제8항 제1호에서 확인할 수 있습니다.
예를 들어, 국세청의 사례에 따르면 이러한 계산이 필요합니다.
재건축 아파트 비과세 거주기간
재건축 아파트의 비과세 거주기간은 종전주택 취득 시 조정대상지역에 위치한 주택인 경우, 거주기간도 2년 이상이어야 합니다.
이 기간은 보유기간 내에서 실제로 거주한 기간으로 계산됩니다.
따라서 실제 거주 여부를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.
재건축 아파트 양도 사례
재건축 아파트의 양도 사례를 통해 이해를 도와드리겠습니다.
예를 들어, A씨가 재건축조합 설립 인가 이후 구축아파트를 취득하고 관리처분계획 인가를 받았다면, A씨는 원조합원에 해당합니다.
만약 A씨가 준공 후 즉시 양도한다면, 보유기간은 4년 이상이어야 하며, 종전주택 취득일부터 재건축아파트 양도일까지의 기간을 고려해야 합니다.
- 2023.6.30. 재건축조합 설립 인가
- 2024.5.29. 구축아파트 취득
- 2024.10.28. 사업시행 인가
- 2025.10.19. 관리처분계획 인가
- 2028.5.9. 재건축아파트 준공 예정
- 2028.6.00. 재건축아파트 양도 예정
위와 같은 예시를 통해 A씨가 원조합원이며, 비과세 혜택을 받기 위해 보유기간을 충족시킬 수 있는지 확인할 수 있습니다.
이러한 사례를 토대로 자신의 상황을 정확히 파악하고 비과세 혜택을 올바르게 신청하는 것이 중요합니다.
재건축 아파트 비과세 보유 기간: 승계 조합원
재건축 아파트의 비과세 보유기간과 거주기간
재건축 아파트를 양도할 때 양도세를 비과세로 받기 위해서는 보유기간과 거주기간이 중요합니다.
이에 대한 예시를 통해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
승계조합원의 재건축 아파트 비과세 보유기간
한 예로, A씨가 관리처분계획 인가 이후 B구축아파트를 취득하여 거주하기 시작했다고 가정해봅시다.
그러나 철거로 인한 소송으로 재건축 사업이 지연되다가 A씨가 이주한 후, 재건축이 완공되어 신축아파트를 즉시 양도한다면 양도세를 비과세로 받을 수 있을까요?
- B아파트에 관한 재건축 조합 설립인가 : 2016. 8. 18.
- 사업시행인가 : 2020. 5. 17.
- 사업시행변경인가 : 2021. 2. 9.
- 관리처분계획인가 : 2021. 8. 11.
- B아파트 취득 : 2021. 8. 20.
- 관리처분 등에 관한 분쟁으로 현재 소송 계속 중
- A가 B아파트에 2년 이상 거주
- 철거 및 착공
- 재건축 아파트 준공 후 즉시 양도 예정
이 경우, A씨는 관리처분계획 인가 이후 B아파트를 취득하여 승계조합원에 해당합니다.
따라서 A씨가 양도세를 비과세로 받기 위해서는 신축아파트 준공일부터 2년 이상을 보유해야 합니다.
거주기간도 2년 이상이어야 하며, 거주기간은 보유기간 내에서 실제로 거주한 기간으로 계산됩니다.
승계조합원의 재건축 아파트 양도 시 고려할 점
재건축 아파트를 양도할 때는 주택의 보유기간과 거주기간이 중요한데, 이를 통해 양도세를 비과세로 받을 수 있습니다.
따라서 양도 전에 보유 및 거주 기간을 신중히 고려해야 합니다.
재건축 아파트 소유 기간 사례법
재건축 양도세 보유기간과 공사기간 합산 여부
양도세에 대한 보유기간과 공사기간 합산 여부는 양도자의 신축 아파트 보유 상황에 따라 달라집니다.
예를 들어, 원조합원이 신축 아파트를 양도할 때는 재건축 공사기간을 포함하여 보유기간을 계산해야 합니다.
그러나, 승계조합원이 신축 아파트를 양도할 경우 신축 아파트 준공일부터 보유기간이 시작되므로 공사기간은 합산되지 않습니다.
단독주택 노후로 멸실 후 다세대주택 신축한 경우
실제 사례를 보면, A씨는 단독주택을 약 20년 간 보유한 후 주택이 노후되어 철거하고 다세대주택을 신축하였습니다.
이후 A씨는 신축된 다세대주택 중 1세대에서 거주하기로 하고 다른 세대를 판매하였습니다.
만약 A씨가 2년 이상 거주하지 않고 이 1세대도 양도하려 한다면, 양도세를 비과세로 받을 수 있을까요?
단독주택이 노후로 재건축되는 경우, 보유기간은 통산되며 A씨가 단독주택을 20년 이상 보유한 경우 양도세를 비과세로 받을 수 있습니다.
관리처분계획인가 변경된 경우
최초 관리처분계획인가가 유효한 상태에서 관리처분계획인가가 변경되더라도 해당 변경이 최초 인가를 무효화하지 않는 한 최초의 관리처분계획인가는 여전히 유효합니다.
예를 들어, A씨가 최초의 관리처분계획인가 이후 주택을 취득한 후 변경된 인가가 있을 때, 최초의 인가가 취소되지 않는 한 A씨는 승계조합원으로 남게 됩니다.
그러나 최초의 관리처분계획인가를 무효화하는 변경이 있을 경우 A씨는 원조합원으로 분류됩니다.
입주권 유효기간
조합원 입주권 양도 시 비과세 요건
2025년 현재, 조합원이 입주권을 양도할 때 양도세가 비과세 되기 위해서는 관리처분계획인가일과 철거일 중 빠른 날 기준으로 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상의 보유기간 등)을 충족해야 합니다.
원조합원과 승계조합원의 보유기간 차이
조합원이 입주권을 양도할 때, 양도세 비과세를 위한 보유기간 계산은 원조합원과 승계조합원 간에 차이가 있습니다.
원조합원의 경우 구축아파트 취득일부터 관리처분계획인가일까지 계산되지만, 승계조합원은 비과세 혜택이 없기 때문에 보유기간 계산이 필요하지 않습니다.
예를 들어, A씨가 2018년 아파트를 구매하여 조합원이 되었습니다.
그 후 2022년에 조합원입주권을 양도하려고 하는데, 이 경우 A씨는 구축아파트 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 보유기간을 고려해야 합니다.
반면 B씨는 A씨로부터 조합원입주권을 승계받았지만, 승계조합원으로서 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없기 때문에 보유기간 계산이 필요하지 않습니다.
조합원입주권 비과세 보유기간에 대한 원조합원 권리
원조합원의 조합원입주권 비과세 보유기간과 거주기간
원조합원이 조합원입주권을 양도하는 경우, 비과세 혜택을 받기 위해 필요한 보유기간은 입주권의 형태가 아닌 주택의 형태로 보유한 기간을 의미합니다.
이는 1세대 1주택 비과세 조건을 충족해야 하기 때문입니다.
따라서 원조합원의 조합원입주권 비과세 보유기간은 종전주택 취득일로부터 관리처분계획 인가일까지 계산되며, 이 기간은 2년 이상이어야 합니다.
만약 종전주택 취득 당시 주택이 조정대상지역에 있었을 경우, 거주기간 또한 2년 이상이어야 하며 이는 보유기간 내에서 실제로 거주한 기간을 의미합니다.
사실상 주거용으로 사용된 경우
원조합원이 관리처분계획 인가일 이후 주택이 철거되기 전까지 사실상 주거용으로 사용되었다면, 이 기간은 보유기간 및 거주기간에 합산됩니다.
이는 1세대 1주택 비과세 특례 적용을 위한 중요한 요소입니다.
사전-2019-법령해석재산-0739 관리처분계획의 인가일 이후에도 기존주택이 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용되고 있는 경우에는 해당 기간을 1세대 1주택 비과세 특례 적용을 위한 보유기간 및 거주기간에 합산하는 것입니다.
승계조합원의 조합원입주권 비과세 보유 기간
조합원입주권의 비과세 보유기간
2025년 기준으로 조합원입주권을 양도하는 경우, 비과세 보유기간은 입주권의 형태로 보유한 기간을 제외하고 주택의 형태로 보유한 기간만을 의미합니다.
이 점을 명심해야 합니다.
예를 들어, 관리처분계획 인가 이후에 주택을 취득한 경우, 해당 사람은 승계조합원에 해당합니다.
승계조합원은 입주권(권리)을 취득해서 보유하다가 입주권(권리)을 양도하는 것이므로 주택의 형태로 보유한 기간이 없습니다.
따라서, 승계조합원은 권리(조합원입주권)만 보유했을 뿐 주택을 보유한 적이 없기 때문에 1세대 1주택 비과세 요건을 충족시킬 수 없어서 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
재건축 양도세 비과세 기간과 보유 기간의 차이
조합원입주권 양도세 비과세 보유기간
조합원입주권을 보유하다가 양도하는 경우, 2025년 기준으로 원조합원의 보유기간은 주택의 형태로 보유한 기간(기존주택 취득일로부터 관리처분일까지)이 보유기간으로 인정됩니다.
그러나 승계조합원은 주택의 형태로 보유하지 못하고 권리로 보유하다가 양도하는 것이기 때문에 보유기간을 계산할 수 없으며, 따라서 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
재건축 아파트 양도세 비과세 보유기간
재개발이나 재건축 아파트를 양도하는 경우, 2025년 기준으로 원조합원의 보유기간은 재건축에 따른 기간이 모두 합산되어 기존주택 취득일부터 신축아파트 양도일까지 계산됩니다.
하지만 승계조합원의 보유기간은 주택의 형태로 보유하게 된 기간만을 고려하여 신축아파트 준공일로부터 양도일까지 계산됩니다.