임차권등기를 마친 후 이사를 하려면 부동산 등기부등본에 임차권등기까지 마무리해야 합니다. 이후에는 집주인에게 열쇠를 돌려주거나 비밀번호를 알려줘야 보증금 지연이자를 받을 수 있습니다. 이러한 절차를 거치지 않으면 보증금을 받을 수 없는 사례도 있으니 주의가 필요합니다.
임차권 등기 후 언제 이사해아 할까요?
임차권등기의 중요성
임차권등기명령을 신청했다고 해서 모든 것이 끝나는 것은 아닙니다.
부동산 등기부등본에 임차권등기가 완료된 후에야 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있습니다.
따라서, 이사를 하기 위해서는 임차권등기가 완료되어야 합니다.
주택임대차보호법의 규정
주택임대차보호법 제3조의 3 제5항에 따르면 임차권등기명령을 신청하고 법원의 결정이 내려졌더라도 등기가 완료되어야 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있습니다.
이에 따라 임차권등기가 완료된 후에야 이사를 하실 수 있습니다.
주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 완료하면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득합니다. 임차인이 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.
세입자가 2월 17일을 고집한 이유
한 사례에서는 집주인이 계약 만기인 1월 5일이 아닌 2월 17일을 계약 종료일로 고집한 이유가 있습니다.
이는 임차권등기가 완료되어야 이사를 할 수 있기 때문으로 추정됩니다.
집주인은 임차권등기를 비밀리에 추진하다 보니 신청과 등기까지 걸리는 시간을 고려하여 2월 17일을 계약 종료일로 정한 것으로 보입니다.
또한, 이 사건 집주인은 계약 만료일에 보증금을 반환하고 이사비용을 부담할 의향을 밝히면서도 세입자가 2월 17일을 거부한 이유에 대해 의문을 제기합니다.
왜 세입자가 이사비용을 받을 수 있는데도 임차권등기를 진행하고 소송까지 진행했는지 궁금해합니다.
임차권등기 후 비번 알려주는 이유 (2022가합517560 판결)
전세계약 상세 내용
2020년 1월 4일부터 2022년 1월 4일까지, 세입자와 집주인 간에 임대차보증금 7억 원과 임대차기간을 포함한 임대차 계약이 체결되었습니다.
묵시적 합의해지로 이어진 전세계약 종료
법원은 임대차 계약 만기일이 2022년 1월 5일이었지만, 2022년 2월 17일에 묵시적 합의해지로 종료되었다고 판단했습니다.
- 세입자와 집주인은 갱신에 대해 논의했지만 합의에 이르지 못했습니다.
- 집주인은 2021년 12월 7일, 세입자에게 부동산에 입주할 것을 밝히며 임대차 계약 종료일인 2022년 1월 5일에 임대차보증금 반환을 약속했습니다.
- 세입자는 2021년 12월 20일, 2022년 2월 17일에 이사할 것을 집주인에게 통지했습니다.
- 집주인은 2022년 1월 5일에 임대차보증금 반환을 위해 퇴거를 요청했지만, 세입자가 이를 거절했습니다.
- 집주인은 2021년 12월 30일, 세입자에게 이사가 불가하다는 이유로 계약 파기를 제안했습니다.
- 세입자는 2022년 1월 20일, 집주인에게 임대차 계약 종료를 확인하고 2022년 2월 17일까지 퇴거하고 임대차보증금 반환을 요청하는 내용증명우편을 발송했습니다.
사례분석
위 사례에서는 세입자와 집주인 간의 갈등으로 인해 임대차 계약이 묵시적 합의해지로 종료되었습니다.
이러한 상황에서는 양측의 의사소통과 합의가 중요하며, 법적인 절차를 정확히 따라야 합니다.
FAQ
Q: 묵시적 합의해지란 무엇인가요?
A: 묵시적 합의해지는 명시적인 합의 없이 양측의 행위로 인해 계약이 종료되는 것을 말합니다.
이는 법원에서 판단할 수 있는 상황이며, 주의 깊게 다뤄져야 하는 문제입니다.
세입자와 집주인의 입장 대립
임차인의 입장에서 본 원상회복과 동시이행 주장
한 부동산 임차인이 2025년에 임대차계약이 종료되면서 집주인으로부터 보증금 반환을 요청했지만, 집주인은 카톡으로만 사진을 보내고 열쇠를 제공하지 않았습니다.
이에 대해 원상복구 확인이 불가능하다는 주장을 펼쳤습니다.
법원은 이러한 집주인의 주장이 타당하다고 판단했습니다.
임대차계약이 종료된 후, 임차인은 목적물을 원래 상태로 되돌려주고 건물의 명도의무를 이행해야 합니다.
이러한 동시이행 관계로 인해, 임대인은 임대차계약이 종료되더라도 임차인이 목적물을 반환하거나 이행의 제공을 하기 전까지 동시이행의 항변권을 행사하여 보증금 반환을 거절할 수 있습니다.
이행제공 주장과 부동산 인도 의무
한 세입자는 2022년 2월 17일에 부동산에서 이사를 하면서 집주인에게 사진 5장을 보내고 아래와 같이 카톡 메시지를 보냈습니다.
세입자는 이로써 부동산 인도 의무를 다한 것으로 주장합니다.
이사가 완료되었습니다.
보증금과 보승금 등이 상환되면 열쇠를 제공하겠습니다.
보증금 지연이자를 받지 못하는 세입자의 이유
세입자의 이행제공과 동시이행항변권
실제로 주택을 반환하거나 반환할 의사를 통지하는 세입자는 이행제공을 계속해야 합니다.
이는 집주인의 동시이행항변권을 소멸시키는 중요한 요소입니다.
세입자가 보증금 지연이자를 받을 수 없는 이유
법원은 세입자가 보증금 지연이자를 받을 수 없다고 판단하였습니다.
이는 다음과 같은 이유에 근거합니다:
- 보증금 반환과 주택 반환은 동시이행 관계에 있습니다.
- 세입자가 주택 열쇠나 비밀번호를 제공하지 않았습니다.
- 집주인도 보증금을 늦게 지급하였으나 책임이 없습니다.
세입자의 이행제공이 부족한 이유는 다음과 같습니다.
세입자의 이행제공이 없었다고 판단한 이유
법원은 세입자가 지속적으로 이 사건 부동산의 인도를 제공하지 않았다고 판단하였습니다.
① 세입자는 디지털도어락의 비밀번호를 공유하지 않았으며, 우편물을 수령하기 위해 방문하며 사실적 지배를 유지하였습니다.
② 세입자는 이사일이 다가오기 전에 임차권등기를 신청하였으며, 후속임차인을 구하기에 협조하지 않았습니다.
③ 세입자는 주택임차권등기를 완료하였으나 인도를 거부하였습니다.
④ 세입자는 특약사항을 위반하여 집주인의 요청에 협조하지 않았습니다.
⑤ 세입자는 계약갱신권을 행사하였다고 보기 어렵고, 집주인의 요청을 거부하였습니다.
⑥ 세입자는 부동산을 원상으로 회복하였는지 확인할 수 없는 상태로 이사를 마무리하였습니다.