부동산 임대차에서 보증금에서 차감되는 연체된 월세와 계약 만료 후 거주로 발생하는 월세, 연체이자 계산법과 관련된 내용을 알아보겠습니다. 보증금 공제 기준에는 월세 미납시 대처법, 연체된 임대료, 관리비, 부가가치세, 소송비용, 원상복구 비용 등이 포함됩니다. 계약 종료 후 거주에 따른 부당이득반환 여부, 연체이자 계산 사례, 법정 연체이자율, 약정 연체이자율, 연체이자 계산기 등을 확인할 수 있습니다. 월세 보증금에서 차감하는 방법과 관련된 장단점, 해결책, 연체이자 공제 계산법, 소송비용, 원상회복 기간 동안의 월임대료 공제 등에 대한 자세한 내용을 살펴보세요.
월세 미납 시 조치 방법
월세 미납시 대처 방법
주택이나 상가 세입자가 월세를 미납할 경우, 상황에 대비하여 대처 방법을 알아두는 것이 중요합니다.
아래는 월세 미납시 대응 순서를 정리한 것입니다.
- 보증금 적절히 설정하기
- 연체 가능성이 높을 때는 연체된 월세와 이자를 공제할 수 있도록 충분한 보증금을 설정해 두어야 합니다.
- 임대 계약 종료 안내
- 계약 종료 시점에 따라 종료 안내를 전달합니다.
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- 계약 만료로 종료되는 경우
- 계약 만료 전 종료되는 경우
- 주택 월세 2기 연체 사례
- 상가 월세 3기 연체 사례
- 연체이자 청구
- 연체된 월세에 대한 이자를 청구할 수 있습니다.
- 건물 인도 및 반환
- 보증금 반환을 위한 절차를 완료하고 건물 인도를 요청합니다.
- 원상 복구를 요구할 수 있습니다.
- 보증금 정산 및 반환
- 임대차 보증금에서 미납된 월세, 이자, 비용 등을 공제한 후 반환합니다.
- 건물 인도와 동시에 이행됩니다.
- 미납 임대료 소송
- 보증금이 부족한 경우 소송을 통해 미납된 임대료를 청구할 수 있습니다.
- 건물 인도 관련 소송
- 임차인이 건물을 인도하지 않을 경우 소송을 진행할 수 있습니다.
- 점유이전금지가처분 및 건물인도청구를 할 수 있습니다.
월세 보증금 차감 방법
임대차 보증금의 의미와 중요성
임대차 보증금은 임대차계약에서 중요한 역할을 합니다.
보증금은 임차인이 부담하는 금액으로, 임대차 관계에서 발생하는 모든 채무를 담보합니다.
예를 들어, 부동산 임대차 계약에서 수수된 보증금은 임료채무 뿐만 아니라 목적물의 멸실 또는 훼손으로 인한 손해배상채무 등 임대차인의 모든 채무를 보장합니다.
보증금 공제의 기준과 주의사항
- 임대차 종료 후 목적물 반환 시에는 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됩니다.
- 그러나 임대차가 종료되었더라도 목적물이 반환되지 않은 경우에는 당연히 공제되는 것이 아니며, 임차인은 보증금을 이유로 연체된 월세 지급을 거절할 수 없습니다.
- 또한, 보증금에서 월세를 충당할 것인지 여부는 임대인이 선택할 수 있습니다.
보증금 반환시 주의해야 할 사항
임대차 계약이 종료되고 보증금을 반환받을 때, 공제 여부가 문제가 될 수 있는 항목들이 있습니다.
다음은 주의해야 할 사항들입니다.
- 월세
- 불법점유 여부
- 부당이득 여부
- 거주 여부에 따른 부당이득 여부
- 월세 연체에 따른 연체이자
- 관리비
- 종료 후의 월세에 대한 부가가치세
- 소송비용
- 원상회복 비용
임차인이 계약 만료 후 계속 거주하여 보증금 반환받기
임대차계약 종료 후 거주 문제 해결하기
임대차 계약이 종료된 후에도 보증금을 돌려받지 못해 주택을 반환하지 않는 경우, 이는 불법 점유로 간주될까요?
불법 점유로 인해 손해배상으로 월세를 지급해야 할까요?
2025년 기준, 임대인이 임대차 종료로 건물인도를 요구할 때, 임차인은 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
동시에 건물인도를 약속한 경우, 보증금 반환과 건물인도가 동시에 이루어질 수 있습니다.
이러한 조항은 임차인이 보증금을 반환받지 못한 경우에도 계약 종료 후 거주가 불법 점유로 간주되지 않음을 의미합니다.
그러나 임차인은 월임대료 상당의 부당이득 반환의무를 부담하게 됩니다.
즉, 임대목적물을 반환하지 않고 거주하거나 사용한 경우, 임차인은 월세를 계속 지급해야 합니다.
이 경우, 임대인은 월세를 받지 못한 경우 연체이자와 함께 보증금에서 차감할 수 있습니다.
부당이득 반환 문제 해결하기
임대차계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 않아 계속 거주하게 된 경우, 임차인은 어떻게 움직여야 할까요?
계약이 종료되었더라도 임대목적물을 반환할 때까지 월세를 지급해야 한다는 원칙이 있습니다.
이는 임차인이 주택이나 건물을 반환하지 않고 계속 거주하거나 사용한 경우 해당합니다.
이러한 경우, 임차인은 월세를 계속 지급해야 하며, 임대인은 이를 보증금에서 공제할 수 있습니다.
따라서 임차인은 부당이득 반환의무를 준수해야 합니다.
계약 만료 후 미거주 상황
부당이득반환 의무와 실질적 이익
임차인이 임차주택을 반환하지 않고 열쇠로 잠가두면서 실제로 거주하지 않았다면 월세를 납부해야 할 필요가 있을까요?
임차인이 보증금을 반환 받지 못해서 열쇠로 잠가둔 채 임대차목적물을 반환하지 않았다면, 실질적으로 이익을 얻지 못했기 때문에 부당이득반환의무가 발생하지 않습니다.
임대차 상가의 영업 여부와 부당이득반환
상가임대차의 경우, 영업 여부에 따라 실질적 이익의 여부가 판단됩니다.
따라서 문을 닫고 영업을 하지 않거나 폐업신고를 한 경우, 실질적인 이익을 얻지 못했기 때문에 월세에 대한 부당이득반환 의무가 없습니다.
그러나, 실질적인 이익을 증명하는 것은 쉽지 않을 것입니다.
대법원 1998. 7. 10 선고 98다8554 판결 원심이 적법하게 확정한 바와 같이 피고들이 이 사건 임대차가 종료한 이후인 1996. 6. 20. 이 사건 볼링장의 문을 닫고 더 이상 경영하지 아니하였다면, 피고들은 그 다음날인 1996. 6. 21.부터는 이 사건 볼링장을 이 사건 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없다고 할 것이므로 원고는 피고들이 이 사건 볼링장의 사용·수익을 종료한 날인 1996. 6. 20.까지의 임료 및 부당이득을 구할 수 있을 뿐이다.
폐업신고 후 비품 보유와 부당이득반환
비품을 그대로 보유한 채 폐업신고를 한 경우, 실질적인 이익이 없다고 판단되어 부당이득반환 의무가 발생하지 않습니다.
2018다240424, 2018다240431 판결 피고가 커피전문점 영업에 필요한 비품 등을 그대로 남겨둔 채 점포에 대한 폐업신고를 한 이후에는 비록 그 점유를 계속하고 있었다 하더라도 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익을 한 것이 아니어서 실질적인 이익을 얻은 바 없으므로, 그로 인하여 원고들에게 손해가 발생하였다 하더라도 피고의 부당이득반환의무는 성립하지 않는다.
보증금 반환을 위한 방을 계속 거주하는 방법과 장단점 및 해결책
임차인의 장단점
임차인이 계속 거주하는 한, 종전임차인은 신규세입자를 받을 수 없다는 단점이 있습니다.
이는 종전세입자 입장에서는 대항력이나 우선변제권 외에도 또 다른 장점으로 작용할 수 있습니다.
하지만 임차인은 보증금을 돌려받기 위해 계속해서 거주해야 하며 월임대료를 계속 지불해야 하는 단점이 있습니다.
또한 임대인은 임차인이 계속 거주하는 한 월세를 받을 수 있기 때문에 새로운 세입자를 찾아올 필요가 없어지고 보증금 반환이 늦어질 수 있는 우려도 있습니다.
임차인을 위한 해결책
임차인이 주택에 계속 거주하는 한 월세를 계속 지급해야 하지만, 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 한 후 이사를 나가면 월세를 지불하지 않아도 됩니다.
또한, 보증금 반환 지연에 따른 지연이자를 청구하여 보증금 반환을 가속화할 수 있습니다.
월세 보증금 공제 방법
연체된 임대료에 대한 처리 방법
임대차 계약 종료 전에 연체된 임대료는 보증금에서 공제되며, 이는 전세나 월세 계약 종료 전까지 발생한 연체된 월세(임대료)를 말합니다.
보증금에서 공제되는 이유는 임차인이 월세를 지불하지 않아 발생한 부분을 처리하기 위함입니다.
계약 종료 이후 발생하는 임대료 처리 방법
임대차 계약이 종료되었지만 임차인이 보증금을 반환 받지 못해 계속 거주하는 경우, 보증금에서 거주하는 기간 동안의 월세가 공제됩니다.
이는 임차인이 보증금을 반환 받지 않은 상태에서 계속해서 임대물을 사용하고 있는 경우에 해당합니다.
- 다만, 실질적인 이득 여부에 따라 부당이득반환 의무가 발생하지 않아서 보증금에서 공제되지 않을 수도 있습니다.
임대료 연체에 따른 지연이자 처리 방법
월세를 연체하면 연체이자가 발생하게 되는데, 이 경우 연체이자도 보증금에서 공제되어야 합니다.
연체이자의 계산 방법은 해당 연체이자를 자세히 설명하였습니다.
관리비에 대한 처리 방법
임차인이 임대물을 반환하기 전까지 발생한 관리비는 임차인이 부담하여야 하며, 임차인이 지불하지 않은 경우 보증금에서 공제해야 합니다.
이는 임차인이 임대물을 사용하고 수익을 얻지 않고 계속 점유하는 경우에 해당합니다.
다만, 임대차계약이 종료된 경우 임대차보증금이 반환되지 않은 상태에서 임차인이 임대물을 사용하고 있는 경우, 해당 관리비는 임대인이 부담하여야 합니다.
부가가치세 처리 방법
임차인이 계약 종료 전에 월세에 부가가치세를 부담하기로 한 경우, 계약 종료 후에도 임차인이 부당이득반환 의무에 관한 부가가치세를 부담해야 합니다.
대법원 2002. 11. 22 선고 2002다38828 판결 임대차계약 해지 후의 계속점유를 원인으로 차임 상당액을 부당이득으로 반환하는 경우에 종전 임대차에서 약정 차임에 대한 부가가치세 상당액을 공급을 받는 자인 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 달리 특별한 사정이 없는 한 부당이득으로 지급되는 차임 상당액에 대한 부가가치세 상당액도 계속점유하는 임차인이 부담하여야 하는 것으로 봄이 상당하다.
소송비용 처리 방법
임대차 보증금은 임대차와 관련된 채무를 담보하므로, 임대인이 소송 및 연체된 임대료 청구 소송을 제기함에 따른 소송비용은 임대차와 관련된 채무로서 보증금에서 공제되어야 합니다.
2012다49490 판결 부동산임대차에서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인이 임차인을 상대로 차임연체로 인한 임대차계약의 해지를 원인으로 임대차목적물인 부동산의 인도 및 연체차임의 지급을 구하는 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용 및 차임지급의무 불이행으로 인한 것이어서 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무에 해당하므로 이를 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다.
원상회복 기간 동안의 임대료 처리 방법
원상회복 기간 동안의 임대료는 보증금에서 공제되며, 원상회복 기간은 임대인이 스스로 원상복구하는데 필요한 기간을 의미합니다.
법원은 임차인이 원상복구를 하지 않아서 임대인이 대신 원상복구 하였을 때, 원상복구에 소요된 실제 기간이 아닌 임대인이 스스로 원상복구하는데 필요한 기간을 고려하여 임대료를 공제하였습니다.
서울중앙지방법원 2007. 5. 31 선고 2005가합10027 판결 임대차 종료시 임차인의 원상회복의무 지체로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다( 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결, 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결 등 참조). 앞서 본 전제사실과 증인 소외 2의 증언에 의하면, 원고가 실제로 임대목적물의 원상회복공사를 완료한 날은 2006. 1. 9.이지만, 당초의 공사예정기간은 2005. 12. 2.부터 2005. 12. 16.까지 15일간이었고, 그 공사의 주된 내용도 원상회복을 위한 철거공사와 바닥 및 천정공사로서 특별하게 오랜 공사기간을 필요로 하지 않는 것으로 보이며, 실제 공사도 약정된 공사개시일로부터 며칠이 지나서 시작되었고, 공사기간 종료예정일을 경과해서 2006. 1. 9.까지 공사를 하게 된 것은 원고의 요청에 따라 미비한 부분을 보충한 것에 불과한 사실을 인정할 수 있다. 이와 같은 사정과 아울러 피고가 임차한 건물을 원상회복하는데 필요한 기간은 임차인이 설치한 시설물의 내용과 정도에 따라 다르지만, 그에 관한 원ㆍ피고 쌍방으로부터 아무런 구체적인 주장과 입증이 없으므로 위와 같은 공사내용과 그 정도에 비추어 임대인인 원고가 스스로 원상회복할 수 있었던 기간은 길어도 5일을 넘지 않는다고 봄이 상당하다. 따라서 피고는 원고에게 원상회복의무 불이행에 따른 손해배상으로서 이 사건 건물에 대한 5일간의 차임 상당액 2,306,452원(=1,430만 원 × 5/31)을 지급할 의무가 있다.
보증금 연체이자 공제 방법
법정 연체이자율
법률에 따르면 연체이자율이 특별히 정해지지 않았을 경우, 법정이율이 적용됩니다.
2025년 기준으로 법정이율은 연 5%입니다.
그러나 상가 임대차의 경우에는 연 6%가 적용될 수 있습니다.
약정 연체이자율
지연이자 계산 사이트
연체이자를 계산하려면 법률구조공단 홈페이지의 [소송비용 등 자동계산] 카테고리를 참고하면 됩니다.
월세 연체이자 계산기(지연이자 계산기)
법률구조공단 이자 계산기를 사용하여 연체이자를 계산할 수 있습니다.
예를 들어, 임차인이 매월 5월 8일에 월세 100만원을 지급해야 하는데 5월과 6월을 연체하고 9월 28일에 이사를 나가는 경우를 가정해보겠습니다.
임대차계약서에는 연 12%의 연체이자가 특약으로 되어 있다고 가정합니다.
임대료 연체이자 계산법
연체된 5월분 월세와 6월분 월세에 대한 연체이자를 계산해보겠습니다.
- 5월분 월세의 연체이자: 47,013원
- 6월분 월세의 연체이자: 36,821원
보증금에서 연체이자 공제 계산법
만약 보증금이 1000만원이라면 연체된 2달치 월세 200만원과 연체이자 83,834원을 공제해야 합니다.
월세 보증금 차감 계산법
월세 계약 해지 후 보증금 환급 계산
한 세입자가 월세 계약을 통해 아래와 같이 임대인과 계약을 맺었습니다.
- 월세 보증금: 1000만원
- 월 임대료: 100만원 (매월 8일 납부)
- 연체이자율: 연 12%
해당 세입자가 5월과 6월 월세를 납부하지 않은 후, 임대인은 연체이자를 청구하고 6월 9일에 계약 해지 통지를 보냈습니다.
세입자가 9월 28일에 이사를 떠나게 되어 임대인이 보증금을 반환해야 할 경우, 환급해야 할 금액을 계산해보겠습니다.
- 미납된 월세
- 5월: 100만원
- 6월: 100만원
- 월세계약 해지 후의 월세
- 6월: 100만원
- 7월: 100만원
- 8월: 100만원
- 9월: 666,666원
- 연체이자: 83,834원
- 관리비: 131만원
총 계산 결과, 월세 보증금 1000만원에서 공제해야 할 금액은 7,060,500원이며, 환급해야 할 나머지 보증금은 2,939,500원입니다.
- 7,060,500원 = 미납된 월세 200만원 + 월세계약 해지 후의 월세 3,666,666원 + 연체이자 83,834원 + 관리비 1,310,000원
- 10,000,000원 – 7,060,500원 = 2,939,500원
- 계약 종료 이전까지 연체된 월세는 보증금에서 공제되어야 합니다.
- 계약 종료 이후 발생한 월세에 대한 공제 여부는 다음과 같습니다.
- 임차인이 보증금 반환 전까지 불법점유가 아니므로 손해배상은 필요하지 않습니다.
- 실제 사용한 경우 부당이득반환을 해야 하며, 그렇지 않은 경우 공제할 필요가 없습니다.
- 월세 연체에 따른 연체이자와 관리비는 공제 대상입니다.
- 계약 종료 후의 월세 부가가치세, 소송비용, 원상회복 비용은 임대인이 필요한 경우 공제 가능합니다.