곰팡이 계약해지 조건에는 집주인의 수리의무 불이행과 건물 구조상 하자로 인한 곰팡이 발생이 포함됩니다. 곰팡이 계약해지를 위해 집주인에게 수리 요청하고 기회를 주며, 집주인의 수리의무 불이행에 관한 증거를 확보한 후 계약해지를 통보해야 합니다. 이를 통해 곰팡이를 이유로 계약을 해지할 수 있는 판례와 부정된 판례를 확인할 수 있습니다.
곰팡이 계약 해지 조건 정리
집주인의 곰팡이 수리의무 불이행
집주인에게 곰팡이를 제거할 의무가 인정되어야만 전세나 월세 계약을 해지할 수 있습니다.
또한, 집주인이 수리의무를 불이행해야만 합니다.
이 때 집주인에게 수리의무가 인정되는 경우에는 건물 구조상 하자로 인해 곰팡이가 발생한 경우나 집주인이 곰팡이를 제거하지 않고 새로운 세입자에게 임대한 경우가 있습니다.
건물 구조상 하자로 인한 곰팡이 발생
건물 구조상 하자로 인해 곰팡이가 발생한 경우에는 세입자가 월세나 전세 계약을 파기할 수 있는 가능성이 높습니다.
이때 곰팡이가 발생한 시기, 다른 호실에도 곰팡이가 발생한 여부, 건물 전체에 광범위하게 발생한 경우 등을 고려합니다.
- 세입자가 거주하기 시작한 초기에 곰팡이가 발생한 경우
- 세입자가 거주 중에 곰팡이가 발생하고 다른 호실에도 발생한 경우
- 세입자가 거주 중에 곰팡이가 발생하고 종전 세입자가 거주할 때에도 발생한 경우
- 바닥이나 천장에 누수가 있거나 하수구가 역류한 경우
- 곰팡이가 건물 전체에 광범위하게 발생하고 빠르게 번식한 경우
- 건물 감정 결과 건물 구조상 하자가 확인된 경우
집주인이 곰팡이를 제거하지 않고 임대한 경우
건물 구조상 하자로 인한 곰팡이 발생이 아닌 경우에도, 종전 세입자의 관리 부족으로 곰팡이가 발생했더라도 집주인은 새로운 세입자에게 임대하기 전에 곰팡이를 제거해야 합니다.
만약 집주인이 기존 곰팡이를 제거하지 않고 새로운 세입자에게 임대하고 나중에 곰팡이를 제거하지 않는다면 세입자는 계약을 해지할 수 있습니다.
- 이전 세입자가 거주할 때부터 곰팡이가 있었던데도 제거하지 않고 새로운 세입자에게 임대한 경우
- 이전 세입자의 이삿짐이 있어서 곰팡이를 발견하지 못했지만, 새로운 세입자가 입주 후에 곰팡이를 발견한 경우
곰팡이 계약 취소 방법
세입자가 집주인에게 수리 요청하기(고지하기)
한 세입자가 곰팡이 발견으로 임대차 계약을 파기하고 싶을 때, 곰팡이 발견 즉시 집주인에게 알리고 수리를 요청해야 합니다.
손해배상을 받기 위해서는 즉시 하자를 알렸어도 피할 수 없는 손해만 배상받을 수 있습니다.
예를 들어, 서울중앙지법 판례에서 임차인이 곰팡이 하자를 늦게 알려 손해배상을 받지 못한 사례가 있습니다.
세입자 스스로 곰팡이 제거해야 할까?
집주인에게 알려야 할까?
건물 구조 문제나 곰팡이 발생 초기에는 집주인에게 알리고 요청해야 합니다.
하지만 만약 세입자가 청소, 환기, 난방 등을 소홀히 해서 곰팡이가 발생하고 일시적이라고 판단된다면 집주인에게 알리지 않고 직접 제거하는 것이 바람직할 수 있습니다.
판례를 참고하여 세입자가 스스로 결정해야 합니다.
집주인에게 수리할 기회를 주기(기다려주기)
곰팡이를 이유로 계약을 해지하려면 집주인에게 수리를 요청하고 수리 기회를 주어야 합니다.
수리 기회를 주지 않고 계약을 해지하면 적법하지 않을 수 있습니다.
다만, 집주인이 불법 증축으로 곰팡이 발생시킨 경우, 세입자가 도배를 거부하고 계약을 해지한 판례도 있습니다(2020가합39726 판결).
집주인의 수리의무 불이행에 관한 증거 확보하기
세입자가 집주인의 수리의무 불이행을 이유로 계약을 해지하려면 증거를 확보해야 합니다.
집주인에게 수리의무 증거와 불이행 증거를 확보해야 합니다.
곰팡이 발견 시 사진이나 동영상으로 증거를 확보하고, 집주인에게 요청과 대답을 캡쳐해야 합니다.
집주인에게 계약해지 통보하기
수리 요청과 증거 확보 후에도 집주인의 수리의무 불이행이 확인되면 세입자는 전화, 문자, 카톡으로 집주인에게 계약해지를 통보해야 합니다.
계약을 통보하지 않으면 계약은 해지되지 않으며, 월세, 지연이자, 손해배상 등을 고려하여 즉시 계약해지를 통보하는 것이 좋습니다.
곰팡이 계약 해지 내용 확인하기: 실제 사례로 살펴보기
곰팡이 계약해지 시 중요 내용 포함하기
곰팡이로 인해 계약을 해지하는 것은 계약 만기가 도래했을 때 갱신을 거절하는 것이 아니라, 계약 위반을 이유로 계약을 종료하는 것입니다.
곰팡이 계약해지 통보에는 집주인의 수선 의무 불이행으로 세입자가 계약을 해지한다는 내용이 간단히라도 포함되어야 합니다.
이 내용은 전화, 문자, 카톡 또는 내용증명서 등을 통해 전달될 수 있습니다.
곰팡이 계약해지 내용증명 예시
- 내용증명에는 발신인이 임차인임을 명시해야 합니다.
- 여러 임대차 계약이 있을 수 있으므로 주택 주소와 계약일자를 기재하는 것이 좋습니다.
- 민법과 판례에 따른 임대인의 수선 의무 및 임차인의 해지 및 손해배상 규정을 포함해야 합니다.
서울 00동 00구 00번지 주택 00호에 대한 0000. 00. 00. 임대차 계약을 체결한 임차인 000입니다. 민법 제623조에 따르면 임대인은 목적물을 유지하고 수선할 의무가 있으며, 수선 불이행 시 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다(대법원 판례 참조).
곰팡이 계약해지 사례와 판례
- 세입자의 수리 요청과 집주인의 수리 의무 불이행
- 세입자가 사용 및 수익을 못하는 상황
- 임대차 계약 해지 및 손해배상 청구 의사표시
저는 000. 00. 00. 입주 초기에 곰팡이를 발견하고 수리를 요청했지만, 임대인이 즉각 대응하지 않았습니다. 이로 인해 일상생활이 불편했고, 이에 계약을 해지합니다. 손해배상을 청구할 예정입니다.
전세와 월세 곰팡이 계약 파기 인정 판례
이사 당일 곰팡이 발견된 경우
한 세입자는 이사 당일 종전 임차인의 짐이 모두 빠진 상태에서 집 내부를 확인할 수 있었고, 이삿짐을 옮기기 전에 집안에 들어가자 곰팡이와 누수가 발견되었습니다.
이에 법원은 집주인이 수선 의무를 이행하지 않았으며, 세입자가 곰팡이를 확인하고도 수선을 거부한 상황에서 하자가 발생했기 때문에 집주인에게 수선 의무가 있다고 판단했습니다.
- 임차인은 수리를 거부한 집주인으로부터 최고 없이 임대차 계약을 해제할 수 있음
- 집주인은 이사비와 물품보관비로 286만원을 세입자에게 배상해야 함
반지하 자취방 곰팡이로 계약해지 인정된 경우
법원은 집주인이 수선의무를 불이행하여 세입자가 계약을 해지할 수 있다고 판단했습니다.
- 세입자는 반지하주택을 임차보증금 45,000,000원, 월차임 130,000원으로 임대차계약을 체결함
- 세입자가 3개월만에 곰팡이 발견 후 집주인에게 요청했지만 수리를 거부당함
- 집주인은 자신의 책임 회피하고 대책을 세우지 못했음
아파트 전세 입주시 벽지 곰팡이 발견된 경우
법원은 인도 전 벽지에 심한 곰팡이가 발견되어 집주인이 수선의무가 있음을 판단했습니다.
- 세입자가 계약해지권을 행사하면서 계약금과 지연이자를 돌려받을 수 있었음
- 곰팡이가 심한 집을 인도한 집주인은 계약을 해제할 수 없음
불법 증축으로 결로와 곰팡이 발생한 경우
법원은 건물의 불법 증축으로 곰팡이가 발생한 경우 세입자의 계약해지가 적법하다고 판단했습니다.
- 건물 구조적인 하자로 세입자가 사용·수익할 수 없는 상태였음
- 집주인은 수리 요청을 받았지만 적절한 조치를 취하지 않았음
- 건물의 불법 증축으로 인한 결로와 곰팡이 발생으로 인해 수선이 필요하며, 도배만으로는 충분하지 않음
전세 월세 곰팡이 계약 해지 소송 판결
빌라 전세 곰팡이 벽지 새로 해준 경우
한 빌라 전세 세입자가 곰팡이 발생을 이유로 전세계약을 해지하고 보증금 반환과 위자료로 500만원을 청구했습니다.
그러나 법원은 집주인이 도배를 한 번 해줬음에도 세입자가 적절한 난방과 환기를 하지 않아 곰팡이가 발생했다는 사실을 듣고 집주인에게 수리의무 위반이 없다는 결론을 내렸습니다.
따라서 세입자는 계약해지를 할 수 없고, 위자료도 받을 수 없다는 결과를 받았습니다.
- 세입자가 곰팡이 발생 사실을 알리자, 집주인이 확인 후 방습제를 넣어 도배를 다시 해주었습니다.
- 한 해 후 현관 주변에 곰팡이가 생겼다면서 다시 도배를 요구했지만, 집주인은 난방과 환기를 해달라는 요청을 거절했습니다.
- 종전 세입자가 거주했을 때는 곰팡이가 발생하지 않았음
세입자가 수리할 기회를 주지 않은 경우
법원은 집주인이 수리의무를 이행하지 않았다는 이유로 세입자의 계약해지와 손해배상 청구를 인정하지 않았습니다.
누수로 인해 곰팡이 냄새가 발생한 경우, 누수 원인을 찾아 해결하는 데에는 시간이 필요하며 세입자도 이에 협조할 의무가 있습니다.
누수로 인해 아파트 사용에 큰 지장이 없다면서 세입자가 단 한 주만에 계약해지를 통보한 것도 문제가 되었습니다.
- 누수로 인해 곰팡이 냄새가 발생하자, 집주인이 수차례 누수 공사를 요청했지만 세입자가 거절했습니다.
세입자가 곰팡이 발생을 통지하지 않은 경우
세입자가 곰팡이 발생 사실을 통지하지 않고 이사를 떠난 경우, 법원은 손해배상을 청구할 수 없다고 판단했습니다.
이론적으로는 기발생 손해에 대해서만 손해배상을 청구할 수 있지만, 이 사건에서는 대부분의 손해배상 청구가 인정되지 않았습니다.