취득세 등 지방세 관련 오피스텔 공시지가 및 공시가격 조회 방법, 시가표준액 계산 방법과 1억원 이하 중과시 주택수 산정 방법을 확인합니다. 오피스텔 시가표준액 조회와 산정 방법, 사례를 통해 정리하고, 시가표준액 계산의 필요성과 이유를 설명합니다. 또한, 오피스텔 시가표준액의 조회와 계산 방법, 산정 사례를 통해 오피스텔 시가표준액을 직접 계산하는 방법을 안내합니다.
오피스텔의 장점과 특징
오피스텔의 법적 분류와 관련된 최신 정보
2025년 현재, 오피스텔은 건축법에 따르면 주로 업무를 위해 사용되는 시설인 업무시설로 분류됩니다.
그러나 오피스텔이 주거 목적으로 사용될 경우 주택법에 따라 준주택으로 분류됩니다.
오피스텔이 건축법에 따라 업무시설로 분류되는 것은 건물의 주요 용도가 업무에 있기 때문입니다.
한편, 주택법에 따르면 오피스텔이 주거 목적으로 사용될 경우 준주택으로 분류되는데, 이는 주택 외의 건축물이지만 주거시설로 이용할 수 있는 시설을 의미합니다.
오피스텔 과세 현황과 관련된 최신 정보
오피스텔을 취득할 때에는 건물 취득세율이 적용되며, 주거용으로 신고할 경우 재산세율이 적용됩니다.
또한, 아파트 등 분양주택 청약시에는 주택수에 산입되지 않습니다.
그러나 주거용으로 사용될 경우 주택수에 산입되어 양도세와 종부세 부과시 중과세율이 적용될 수 있습니다.
- 건축법 : 주로 업무를 위해 사용되는 업무시설
- 주택법 : 주거 목적으로 사용될 경우 준주택으로 분류
오피스텔 공시지가 확인하기
오피스텔의 적정가격: 시가표준액 또는 기준시가
오피스텔 공시지가나 공시가격이라고 자주 불리지만, 이 용어들은 토지와 주택에 대한 적정가격을 나타내는 것입니다.
따라서 오피스텔의 적정가격을 나타내는 정확한 용어는 공시지가나 공시가격이 아닌 시가표준액 또는 기준시가로 부르는 것이 옳습니다.
시가표준액은 취득세와 같은 지방세를 부과할 때 중요하며, 기준시가는 양도세와 같은 국세를 부과할 때 중요합니다.
따라서 지방세가 관련된 경우 오피스텔의 시가표준액을 확인하고, 국세가 관련된 경우 오피스텔의 기준시가를 확인해야 합니다.
- 오피스텔의 적정가격에 대한 요약
- 지방세 부과 시: 오피스텔 시가표준액 확인
- 국세 부과 시: 오피스텔 기준시가 확인
오피스텔 시가표준액 검색하기
오피스텔 시가표준액 확인하기: 두 가지 방법
오피스텔 시가표준액은 특정 오피스텔 호실의 특성을 반영하여 계산되는데, 이를 구하는 방법은 다양합니다.
행정안전부장관이 고시한 표준가격기준액에 지역별 지수를 곱해 계산하는 방법 외에도 서울시 이택스나 지방 위택스 사이트에서 간편하게 조회할 수도 있습니다.
오피스텔 시가표준액 계산의 중요성
오피스텔의 시가표준액을 계산하는 이유는 건축물 가격만이 아닌 대지의 시가표준액까지 고려해야 하기 때문입니다.
이를 통해 오피스텔의 총 소유 가치를 산정할 수 있으며, 예를 들어 시가표준액 1억원 이하인 오피스텔 등은 취득세 중과에서 주택수 산정에서 제외되므로 정확한 계산이 필요합니다.
- 간편한 계산 방법: 오피스텔 시가표준액 조회 시 건축물 가격만 확인되므로 토지의 시가표준액을 별도로 구해 합산해야 합니다.
시가표준액 조회와 산정의 차이
오피스텔 시가표준액을 조회하거나 산정하기 위해서는 이택스나 위택스 사이트를 활용할 수 있습니다.
또한, 시가표준액이 어떻게 산정되는지 이해하는 것이 중요하며, 건축물의 시가표준액을 정확히 파악하는 것이 필요합니다.
오피스텔 시가표준액 검색하기
서울 오피스텔 시가표준액 조회 방법
서울에 있는 오피스텔의 시가표준액 조회를 원하시나요?
실제 사례를 통해 알려드리겠습니다.
서울시 인터넷 세금납부 시스템인 이택스(ETAX)를 통해 간단히 조회할 수 있습니다.
- 서울시 이택스(etax) 사이트에 접속합니다.
- 이택스 홈페이지에서 [ETAX 이용안내] 탭을 클릭합니다.
- [조회/발급]을 선택합니다.
만약 지방에 있는 오피스텔의 시가표준액을 조회하려면 위택스(wetax) 사이트를 사용해야 합니다.
아래에서 자세히 설명드리겠습니다.
지방 오피스텔 시가표준액 조회 방법
시가표준액 조회 화면이 나타납니다.
- [위택스 사이트 – 지방세 정보 – 정보공개 – 시가표준액 조회]를 차례로 클릭하면 건물의 시가표준액을 조회할 수 있는 화면이 표시됩니다.
- 건물의 종류를 선택하고, 관할 지자체와 오피스텔 주소를 입력하고, 시가표준액의 기준연도를 선택해야 합니다.
오피스텔 공시가격 조회 사례 분석
서울 강남역 오피스텔 사례
서울 강남역 근처에 위치한 강남역센트럴푸르지오시티는 대표적인 오피스텔 중 하나로, 시가표준액을 확인해보겠습니다.
오피스텔은 다양하게 분포되어 있지만, 이곳의 사례를 통해 자세히 알아보겠습니다.
서울시 이택스로 오피스텔 시가표준액 조회해보기
강남역센트럴푸르지오시티의 주소인 강남구 역삼동 825-20을 입력하여 시가표준액을 조회할 수 있습니다.
해당 오피스텔의 전체 세대를 확인하려면 번지수만 입력하면 되며, 동과 호수는 입력할 필요가 없습니다.
- [주택 외 건물 시가표준액 조회] 클릭
- 기준연도(2024) 선택/관할구청(강남구) 선택/ 법정동(역삼동) 선택/ 상세주소(825-20) 입력
- [조회] 클릭
- 조회 결과 중 원하는 호수 선택하기
오피스텔 시가표준액 조회 결과
강남역센트럴푸르지오시티의 52.43제곱미터 연면적을 가진 세대의 2024년 시가표준액은 83,009,705원(약 8300만원)입니다.
건축물의 시가표준액을 확인한 후에는 부속토지의 시가표준액을 더해 계산해야 합니다.
- 연면적은 전용면적과 공용면적을 합산한 것이며, 부동산 매물사이트의 계약면적(공급면적)과 유사합니다.
오피스텔 건축물만의 시가표준액
강남역센트럴푸르지오시티의 15.86평 오피스텔 건물만의 시가표준액은 다음과 같습니다.
- 2022년 시가표준액 8987만원
- 2023년 시가표준액 8280만원
- 2024년 시가표준액 8300만원
오피스텔 시가 산정 방법
오피스텔 시가표준액 계산의 필요성
최근 네이버 부동산에서 확인한 강남역 센트럴 푸르지오 시티에 위치한 15.86평 오피스텔의 시세가 약 3.3억원이라는 사실을 고려할 때, 오피스텔의 시가표준액과 실거래가 간의 상당한 차이가 발생합니다.
이는 실거래가와 시가표준액의 차이 뿐만 아니라, 시가표준액이 건축물만을 고려한 것이기 때문입니다.
오피스텔은 건축물과 대지로 이루어져 있기 때문에 오피스텔의 시가표준액을 계산하기 위해서는 건축물과 대지의 시가표준액을 따로 구한 후에 합산해야 합니다.
특히 시가표준액이 1억 이하인 경우, 취득세나 양도세 중과세를 피할 수 있는 방안으로 활용됩니다.
오피스텔 시가표준액 계산 방법
오피스텔의 시가표준액을 계산하기 위해서는 건축물에 대한 시가표준액 뿐만 아니라 해당 오피스텔 소유자가 보유한 대지지분에 대한 시가표준액도 고려해야 합니다.
오피스텔 시가표준액 = 건축물 시가표준액 + 대지지분 시가표준액
이에 따라, 강남역 센트럴 푸르지오 시티에 위치한 15.86평(계약면적 52.43 제곱미터) 오피스텔의 보유한 대지지분의 시가표준액을 조회하고 계산해보겠습니다.
오피스텔 대지지분 시가표준액 확인하기
오피스텔 대지지분 조회 방법
오피스텔 공시지가 조회 및 계산
대지지분을 알아두었다면 해당 대지지분에 곱할 시가표준액을 구해야 합니다.
오피스텔이 위치한 토지의 시가표준액은 토지의 공시지가를 의미하며, 부동산 공시지가 알리미 사이트에서 개별공시지가를 확인할 수 있습니다.
개별공시지가를 열람한 후, 해당 오피스텔의 주소를 입력하고 검색을 클릭하면 오피스텔 대지의 시가표준액(개별공시지가)이 조회됩니다.
2023년 공시지가를 기준으로 1제곱미터당 37,320,000원으로 확인되었습니다.
위 오피스텔의 대지지분이 3.697 제곱미터이며, 2023년 공시지가가 37,320,000원이므로 해당 오피스텔의 시가표준액은 137,972,040원입니다.
즉, 오피스텔의 공시지가는 약 1.38억원에 해당합니다.
3.697m2 X 37,320,000원/m2 = 137,972,040원
오피스텔 시가 산정 방법
오피스텔 시가표준액 산정 방법
2025년 기준으로 오피스텔의 시가표준액을 계산하는 방법은 오피스텔 건물과 대지지분의 시가표준액을 합산하는 것입니다.
예를 들어, 오피스텔 건물의 시가표준액이 82,800,000원이고 대지지분의 시가표준액이 137,972,040원이라면, 이를 더해 오피스텔의 총 시가표준액을 구할 수 있습니다.
위 예시에서는 오피스텔의 시가표준액이 220,772,040원으로 산정됩니다.
시가표준액 1억원 이하 오피스텔에 해당 여부
재산세 부과시, 주택으로 신고된 오피스텔 중 시가표준액이 1억원 이하인 경우에는 주택으로 취급되지 않습니다.
이는 주택수에 포함되지 않아 새 주택을 취득할 때 취득세가 중과되지 않는 장점이 있습니다.
하지만, 강남역에 위치한 오피스텔의 경우 시가표준액이 2.2억원으로 1억원을 초과하므로 주택수에 포함되어 새 주택 구입 시 취득세가 중과됩니다.
지방세법에 따른 주택 취득세 중과 기준
법인의 주택 취득 시 중과 기준에는 다양한 조건이 존재합니다.
예를 들어, 1세대 2주택에 해당하는 경우와 1세대 3주택 이상에 해당하는 경우에는 각각 다른 세율이 적용됩니다.
또한, 주택 수의 판단 범위에서는 주택으로 과세되는 오피스텔은 해당 주택을 소유한 자의 주택 수에 가산되며, 시가표준액이 1억원 이하인 오피스텔은 소유주택 수에서 제외됩니다.
- 1세대 2주택에 해당하는 경우: 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율이 적용
- 1세대 3주택 이상에 해당하는 경우: 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율이 적용
주택 수 산정방법
주택 수를 산정할 때, 법 제4조에 따른 시가표준액이 1억원 이하인 오피스텔은 소유주택 수에서 제외됩니다.
따라서 시가표준액이 해당 기준을 초과하는 오피스텔은 소유주택 수에 포함되어 주택 수의 산정에 반영됩니다.
오피스텔 시가표준액과 실거래가 비교하기
강남역 오피스텔 실거래가 분석 결과
강남역 부근에 위치한 15.86평의 오피스텔을 네이버 부동산에서 검색해본 결과, 해당 건물의 실거래가는 약 3.3억원으로 확인되었습니다.
이에 따라 해당 오피스텔의 시가표준액 합계액은 220,772,040원으로 계산되었습니다.
15.86평의 오피스텔 시가표준액이 실거래가의 약 67%를 차지하는 것으로 나타났습니다.
66.90 = 220,772,040원 / 330,000,000원 X 100
공시지가와 실거래가 비교
오피스텔 시가표준액 산정하는 방법
시가표준액 산정 방법
부동산 시장에서 중요한 개념 중 하나인 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 의해 공시된 가액을 말합니다.
주택을 포함한 토지의 시가표준액은 법률에 따라 공시되지만, 주택 이외의 건축물과 기타 물건은 지방자치단체장이 정한 기준에 따라 결정됩니다.
시가표준액은 기준이 되는 가격에 지수를 곱하는 방식으로 계산되며, 건축물의 용도, 위치, 면적 등을 고려하여 산정됩니다.
오피스텔과 일반 건축물을 구분하는 이유
오피스텔은 건축법상 일반업무시설이지만 주택법상 준주택에 해당되기 때문에 일반 건물과는 다른 계산 방법으로 시가표준액이 산출됩니다.
오피스텔 시가표준액 계산식
오피스텔 시가표준액 = 표준가격기준액 X 용도지수 X 층지수 X 면적 X 가감산율
오피스텔 시가표준액은 표준가격기준액에 용도지수, 층지수, 면적, 가감산율을 곱하여 결정됩니다.
이때, 가감산율은 면적에 따라 달라지는 지수를 나타내며, 용도지수와 층지수는 주거용 여부와 층수에 따라 결정됩니다.
2024년 오피스텔 표준가격기준액
2024년 오피스텔 표준가격기준액은 행정안전부장관이 개별 오피스텔마다 정한 기준가격에 기초하여 산정됩니다.
이 기준가격은 오피스텔 주소를 통해 검색할 수 있으며, 2024년 6월 1일 이후에 납세의무가 성립하는 경우에 적용됩니다.
용도지수
오피스텔의 용도지수는 주거용 여부에 따라 다르며, 주거용으로 신청하지 않으면 1이고, 주거용으로 신청했을 경우 1.050입니다.
층지수
층지수는 주거용과 사무용에 따라 다르며, 사무용의 경우 지하층을 제외하고는 높이에 관계없이 1이고, 주거용의 경우 단계별로 차이가 있습니다.
층지수는 각 층의 위치를 고려하여 계산됩니다.
가감산율
면적에 따라 가감산율이 달라지며, 50제곱미터를 기준으로 적용되는 지수가 단계별로 적용됩니다.
면적이 클수록 가감산율이 작아집니다.
오피스텔 시가표준액 산정 사례 해설하기
사무용 오피스텔 시가표준액 계산 방법
사무용 오피스텔의 시가표준액을 계산하는 방법은 다음과 같습니다.
시가표준액은 표준가격 기준액에 용도지수, 층지수, 면적, 가감산율을 곱한 값으로 구합니다.
(1) 2024년 사무용 오피스텔의 표준가격기준액은 1제곱미터당 85만원입니다.
(2) 해당 오피스텔은 주거용이 아니므로 용도지수는 1입니다.
(3) 층지수는 사무용이므로 1이 적용됩니다.
- 층지수 계산식: 0.636 = (11층 – 4층) / (15층 – 4층)
(4) 전용면적 35m2와 공용면적 30m2을 합한 총 면적은 65m2입니다.
(5) 총 면적이 65m2이므로 가감산율은 0.999가 적용됩니다.
(6) 따라서, 사무용 오피스텔의 시가표준액은 다음과 같이 계산됩니다.
- 오피스텔 시가표준액 = 55,194,750원
주거용 오피스텔 시가표준액 계산 방법
주거용 오피스텔의 시가표준액을 계산하는 방법은 사무용과 마찬가지로 표준가격 기준액에 용도지수, 층지수, 면적, 가감산율을 곱한 값으로 구합니다.
(1) 2024년 주거용 오피스텔의 표준가격기준액은 1제곱미터당 165만원입니다.
(2) 해당 오피스텔은 주거용으로 신청했으므로 용도지수는 1.050이 적용됩니다.
(3) 층지수는 주거용이므로 1.003이 적용됩니다.
- 층지수 계산식: 0.909 = (14층 – 4층) / (15층 – 4층)
(4) 전용면적 120m2와 공용면적 120m2을 합한 총 면적은 240m2입니다.
(5) 총 면적이 240m2이므로 가감산율은 0.996이 적용됩니다.
(6) 따라서, 주거용 오피스텔의 시가표준액은 다음과 같이 계산됩니다.
- 오피스텔 시가표준액 = 415,212,480원
지하층 오피스텔 시가표준액 계산 방법
지하층 오피스텔의 시가표준액을 계산하는 방법도 사무용과 주거용과 동일하게 표준가격 기준액에 용도지수, 층지수, 면적, 가감산율을 곱한 값으로 구합니다.
(1) 2024년 지하층 오피스텔의 표준가격기준액은 1제곱미터당 97만원입니다.
(2) 해당 오피스텔은 주거용이 아니므로 용도지수는 1입니다.
(3) 층지수는 지하층이고 사무용이므로 0.9가 적용됩니다.
(4) 전용면적 102m2와 공용면적 102m2을 합한 총 면적은 204m2입니다.
(5) 총 면적이 204m2이므로 가감산율은 0.996이 적용됩니다.
(6) 따라서, 지하층 오피스텔의 시가표준액은 다음과 같이 계산됩니다.
- 오피스텔 시가표준액 = 177,379,630원
오피스텔 시가 계산 방법 알아보기
오피스텔 시가표준액 – 조회 VS.
계산
오피스텔 시가표준액은 건축물 시가표준액과 대지지분 시가표준액을 합산하여 계산됩니다.
이는 강남역 센트럴푸르지오시티 오피스텔의 경우에도 마찬가지입니다.
그렇다면, 실제로 시가표준액을 계산해보겠습니다.
시가표준액 계산식 이용
오피스텔 시가표준액 = 표준가격 기준액 X 용도지수 X 층지수 X 면적 X 가감산율
우선, 강남역센트럴푸르지오시티 오피스텔의 2023년 표준가격기준액은 1,505,000원이고, 2024년 표준가격기준액은 1,468,000원입니다.
용도지수는 주거용으로 신청하면 1.050이고, 층지수는 해당 오피스텔의 층수에 따라 다르게 결정됩니다.
면적은 전용면적과 공용면적을 합산한 값으로, 가감산율은 면적에 따라 달라지며 50제곱미터 이상의 경우 1보다 작아집니다.
사무용 오피스텔 시가표준액 계산
강남역센트럴푸르지오시티 오피스텔 15.86평이 사무용이라면, 2023년 시가표준액을 계산해보면 다음과 같습니다.
- 오피스텔 시가표준액 = 표준가격 기준액 X 용도지수 X 층지수 X 면적 X 가감산율
- 76,890,273원 = 1,468,000원 X 1 X 1 X 52.43 X 0.999
주거용 오피스텔 시가표준액 계산
만약 강남역 오피스텔이 주거용이라면, 2023년 시가표준액은 다음과 같이 계산됩니다.
단, 층지수는 정확한 숫자가 아니라 최고층과 최저층, 다른 세대의 주거용 여부에 따라 달라집니다.
- 오피스텔 시가표준액 = 표준가격 기준액 X 용도지수 X 층지수 X 면적 X 가감산율
- 80,815,521원 = 1,468,000원 X 1.050 X 1.001 X 52.43 X 0.999
오피스텔 시가표준액의 비교
강남역 오피스텔의 2023년 시가표준액을 조회한 결과는 82,800만원이며, 사무용으로 계산한 시가표준액은 76,890만원, 주거용으로 계산한 시가표준액은 80,815만원입니다.