오피스텔 주택수 포함과 제외되는 경우, 취득세, 양도세, 부가가치세, 주거용 오피스텔 확인 기준을 국세청 사례를 통해 정리합니다. 오피스텔은 주택이 아니므로 취득세율은 4.6%이며, 주거용 오피스텔이 주택으로 인정되면 양도세 중과될 수 있습니다. 주거용 오피스텔 판단 기준은 내부구조, 기능, 시설 등이 주거용에 적합한지 여부입니다. 부가가치세 면제는 오피스텔이 사업의 포괄적 양도로 인정되거나 국민주택의 공급에 해당해야 가능합니다.
오피스텔 주택수 포함 요건
오피스텔의 세금 안내 및 국세청 사례 분석
오피스텔을 주택으로 고려할 때 주택 청약의 경우, 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않습니다.
하지만 오피스텔을 취득할 때에는 주택이 아니라는 점을 고려해야 합니다.
또한, 오피스텔이 고급주택에 해당하는 경우 취득세 중과가 가능하니 유의해야 합니다.
또한, 다른 주택을 취득할 때 오피스텔을 보유하고 있다면 오피스텔이 주택으로 취급될 가능성이 있습니다.
이에 따라 임대소득세의 경우 주거용 오피스텔은 주택임대소득으로 과세되며, 주거용이 아닌 오피스텔은 상가임대소득으로 과세됩니다.
양도소득세의 경우에도 오피스텔 중 공부상 용도 구분과 관계 없이 주거용으로 사용하는 경우 주택 수에 포함됩니다.
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오피스텔 주택수 청약 안내
오피스텔 소유자도 청약 가능할까?
주택 청약 자격을 얻기 위해서는 무주택자 또는 무주택세대구성원이어야 합니다.
그렇다면 오피스텔은 주택으로 간주되어 청약 자격을 얻을 수 있을까요?
주거용 오피스텔이 주택에 포함되는지 궁금할 것입니다.
오피스텔과 주택법
주택에는 단독주택, 공동주택, 그리고 주택과 구별되는 준주택이 있습니다.
오피스텔은 주택법상 준주택으로 분류됩니다.
- 주택
- 단독주택 : 단독주택, 다중주택, 다가구주택
- 공동주택 : 아파트, 연립주택, 다세대주택
- 준주택 : 기숙사, 다중생활시설, 노인복지주택, 오피스텔
오피스텔 소유자도 무주택자로 인정
결론적으로 오피스텔은 주택법상 주택이 아니기 때문에 오피스텔 소유자라고 해도 주택을 소유한 것으로 간주되지 않습니다.
따라서 오피스텔 소유자도 무주택자로 인정되어 청약이 가능합니다.
주거용 오피스텔 소유자도 무주택자로 인정
또한, 주거용 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 전입신고나 재산세 납부 형태에 관계없이 주택 청약 자격 관련해서는 무주택자로 인정됩니다.
오피스텔 취득세 안내
오피스텔 취득세율 4.6 %
오피스텔은 주택과는 다른 부동산 유형으로, 오피스텔을 취득할 때는 주택에 적용되는 취득세율이 적용되지 않습니다.
즉, 오피스텔 취득세율은 4%입니다.
그러나 매매가 아닌 신축, 상속, 증여 등으로 취득하는 경우에는 4%보다 낮은 비율이 적용됩니다.
- 오피스텔 매매로 취득한 경우: 취득세율 4%
- 오피스텔 신축, 상속으로 취득한 경우: 취득세율 2.8%
- 오피스텔을 증여로 취득한 경우: 취득세율 3.5%
오피스텔을 매매로 취득한 경우, 취득세율은 4%이며, 농어촌특별세 0.2%와 지방교육세 0.4%가 함께 부과되므로 오피스텔 취득시 부과되는 세율은 4.6%입니다.
오피스텔 취득세 계산
취득세 = 과세표준액(매매가격) x 취득세율(4.6%)
오피스텔 취득세 등록세
오피스텔 취득을 위한 등기에서는 등록면허세가 제외되며, 일반적인 취득의 경우 등록면허세를 납부하지 않고, 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세만 납부하면 됩니다.
과거에는 취득세와 별도로 등록면허세를 납부했지만 현재는 등록면허세가 선반영되어 일반적인 취득의 경우 별도로 등록세를 납부하지 않습니다.
고급주택에 해당되는 오피스텔을 취득하는 경우
오피스텔은 주택이 아니지만, 고급주택에 관한 취득세가 중과될 때에는 오피스텔이 주택으로 취급될 수 있습니다.
공부상 업무시설(오피스텔)이라 하더라도 주거용 건축물에 해당하는 경우에는 고급주택에 포함됩니다.
오피스텔 취득세와 주택수 포함 여부
오피스텔 소유가 다주택자로 취급될 수 있다?
오피스텔을 구입하면 주택이 아닌 부동산으로 분류되어 취득세율 4.6%가 적용됩니다.
그러나 최근에는 오피스텔을 주택으로 과세하는 경우가 늘어나고 있습니다.
2025년에는 오피스텔을 취득하면 다주택자로 간주될 수 있습니다.
예를 들어, 최근에 오피스텔을 구매하고 해당 오피스텔이 재산세로 과세되면 주택수에 추가될 수 있습니다.
오피스텔 분양권은 주택으로 취급되지 않음
2020년 8월 12일 이후에 취득한 조합원입주권이나 주택분양권은 주택수에 가산되지만 오피스텔 분양권은 주택으로 고려되지 않습니다.
가상의 상황을 예를 들어보면, 최근에 오피스텔 분양권을 취득한 경우에는 주택수에는 포함되지 않을 것입니다.
취득세에서 오피스텔 주택수 제외 3가지
- 2020년 8월 12일 이전에 매매계약이 체결된 업무용 오피스텔은 2020년 8월 12일 이후에 주거용 오피스텔로 변환해도 주택수에 포함되지 않습니다.
- 2020년 8월 12일 이후에 오피스텔을 취득해도 시가표준액이 1억원 이하인 경우 주택수 산정에서 제외됩니다.
- 오피스텔을 상속 받은 경우 상속 개시일로부터 5년 이내에는 주택수에 포함되지 않습니다.
오피스텔 취득세 감면과 면제
주거용 오피스텔 국세청 확인 기준 분석
실례와 함께 알아보는 국세청 주거용 오피스텔 문제
국세청은 최근 법정 판례를 통해 오피스텔을 보유하고 있는 경우, 상가주택, 아파트, 단독주택을 양도하는 경우에도 오피스텔이 주거용인지 여부를 판단하여 다주택자로 취급합니다.
이로 인해 양도세 산정에서 불리한 부분이 발생할 수 있습니다.
오피스텔 주거용 여부를 판단하는 국세청의 기준
법원은 다양한 사례를 통해 오피스텔이 주거용에 해당하는지 여부를 판단하고 있습니다.
주거용 오피스텔의 판단 기준은 다음과 같습니다:
- 오피스텔 내부구조와 시설이 주거용에 적합한 상태여야 함
- 임차인이 전입신고를 해야 함
- 인근 대학교 학생 등이 주거로 사용한 경우 주거용으로 판단
- 임대차 계약이 전세계약인 경우 주거용으로 판단
- 오피스텔 광고에서 주거용 기능을 강조하는 경우
주거용 오피스텔로 취급되지 않을 조건
- 내부구조, 기능, 시설이 주거용에 적합한 상태가 아닐 경우
- 임차인의 전입신고를 금지하고 주거용으로 사용하는 것도 금지할 경우
- 임차인이 오피스텔을 사업장으로 사용하고 사업자등록을 한 경우
- 임대차 계약이 전세계약이 아닌 월세계약인 경우
- 오피스텔 광고에서 주거용으로 표시하거나 주거 기능을 강조하는 경우
이러한 국세청의 기준을 통해 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 세무상의 이슈를 사전에 파악하고 대비하는 것이 중요합니다.
오피스텔 양도세 안내
오피스텔 양도세에 대한 판례
오피스텔 양도세에 대한 판례에 따르면, 오피스텔의 구조, 기능, 시설 등이 주거용으로 사용되어 주택으로 취급될 수 있습니다.
이는 오피스텔이 주거용으로 사용되는 경우, 양도세에 대한 적용이 달라질 수 있다는 것을 의미합니다.
오피스텔 양도세 계산 방법
- 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 = 양도차익
- 양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제액
- 양도소득과세표준 = 양도소득금액 – 기본공제(250만원)
- 양도소득 산출세액 = 양도소득 과세표준 X 세율 – 누진공제
오피스텔 양도세율에 대한 고려사항
오피스텔을 양도할 때, 해당 오피스텔이 주거용이 아닌 경우에는 업무시설로 인정되어 상가와 동일한 양도세율이 적용됩니다.
반면 주거용으로 인정되는 경우에는 다른 주택을 보유하고 있는 경우, 다주택자의 양도세가 적용됩니다.
오피스텔 양도세 중과
오피스텔이 주거용으로 사용되어 주택으로 인정되는 경우, 보유하고 있는 다른 주택과 함께 다주택자가 되어 양도세 중과 부담을 지게 될 수 있습니다.
오피스텔 양도세 비과세 혜택
양도세 비과세에는 다양한 사례가 있습니다.
예를 들어 1세대 1주택 비과세 혜택이 있으며, 주거용 오피스텔이 주택으로 취급되는 경우에 적용될 수 있는 비과세 규정이 있습니다.
- 1세대 1주택 비과세
- 1세대 2주택 비과세(일시적, 상속, 혼인, 동거봉양 등)
오피스텔 양도세 비과세 사례
오피스텔 양도세에 대한 사례를 살펴보면, 주거용 오피스텔을 보유하고 있는 경우에는 다양한 양도세 혜택이 적용될 수 있습니다.
그러나 다주택자의 경우에는 양도세가 중과될 수 있으니 주의가 필요합니다.
오피스텔 분양권 양도에 대한 고려사항
오피스텔 분양권을 양도하는 경우, 보유기간에 따라 양도세율이 달라집니다.
주거용 오피스텔 분양권은 주택 분양권이 아니므로 주택 분양권에 적용되는 중과세율이 적용되지 않습니다.
오피스텔 부가가치세 안내
오피스텔 부가가치세: 조기환급과 면제
오피스텔을 매수하면서 부가가치세 조기환급을 받는 경우와 오피스텔을 매도하면서 부가가치세 면제를 받는 경우에 대해 알아봅시다.
오피스텔 부가가치세 조기환급
오피스텔을 감가상각자산으로 구입한 사업자는 부가가치세의 조기환급을 신청할 수 있습니다.
부가가치세법 제59조 및 동법 시행령 제107조에 따라, 납세지 관할 세무서장이 환급을 신고한 사업자에게 환급세액을 조기에 환급할 수 있습니다.
- 영세율을 적용받는 경우
- 대통령령으로 정하는 사업 설비를 신설, 취득, 확장 또는 증축하는 경우
- 재무구조개선계획을 이행 중인 경우
감가상각자산은 소득세법 시행령 제62조에 따라 해당 사업에 직접 사용하는 건물, 차량, 선박, 기계, 동물, 식물 등을 말합니다.
오피스텔 부가가치세 면제
오피스텔을 매매(양도)하면서 사업의 동일성이 유지되면서 사업이 양도된 것으로 인정되면 부가가치세가 면제됩니다.
이때, 오피스텔이라는 특정재화가 양도된 것으로 판단됩니다.
법원 판결에 따르면, 오피스텔 양도 시 부가가치세를 처음부터 면제 받거나 뒤늦게라도 환급 받고 싶다면, 오피스텔 양도가 사업의 포괄적 양도로 인정받아야 합니다.
오피스텔 부가가치세 관련 판례
오피스텔을 폐업 후 양도한 사례에서, 법원은 오피스텔 양도가 사업의 포괄적 양도로 인정되지 않았던 사례를 살펴보겠습니다.
- 영위하던 부동산임대사업을 포괄적으로 양도・양수하지 않았음
- 오피스텔 양수인이 부동산임대업 사업자로 등록되지 않았고, 오피스텔을 부동산임대사업으로 사용하지 않았음
- 폐업 사유를 양도・양수로 표시하지 않았음
이를 토대로, 오피스텔 양도가 단순한 재화의 양도가 아니라 사업의 포괄적 양도로 인정받아야 부가가치세를 환급 받을 수 있습니다.
오피스텔 공급과 부가가치세
주상복합건물을 분양하는 사업자가 오피스텔을 국민주택의 공급으로 오해하여 부가가치세를 면제받을 수 있다고 생각한 사례에 대해 고찰해봅시다.
법원은 오피스텔이 국민주택에 해당하지 않으며, 주거 용도로 사용되더라도 부가가치세 면제 대상이 아니라고 판단했습니다.