아파트 상속세 기준과 상속 받은 아파트값 하락 시 고려 사항

아파트 상속세 계산에 관한 사례를 정리한 내용으로, 상속세를 계산할 때 상속 받은 아파트와 유사한 아파트의 거래가격을 기준으로 하는 방법과 관련된 내용을 다루고 있습니다. 상속 받은 아파트와 유사한 다른 아파트에 대한 거래가격이 상속세 계산에 영향을 미치는 경우에 대해 상세히 설명하고 있습니다. 또한, 공동주택가격이 동일하거나 유사한 아파트에 대한 거래가격을 기준으로 상속세를 계산하는 방법과 관련된 조세심판원의 결정 내용도 포함되어 있습니다. 상속세 계산시 주의할 점과 관련된 다양한 사례가 포함되어 있습니다.

상속세를 낼 때 고려했던 아파트값의 변동성

실제 상황과 경험담

2022년 6월 15일에 조세심판 청구인(K)의 부모가 사망하고, K는 C동 아파트를 상속받았습니다.
이후 2022년 12월 28일에 K가 상속세를 신고하고 납부했지만, 국세청은 2023년 7월 24일부터 2023년 9월 26일까지 K에 대한 상속세 조사를 실시했습니다.
국세청은 C동 아파트와 동일 단지에 위치한 A동 아파트(501동 1702호)가 2021년 12월 28일에 거래된 사실을 확인하고, 그 거래액을 기준으로 상속세를 계산했습니다.

K는 이에 이의를 제기했는데, 이유는 A동 아파트가 거래된 날짜가 아파트값이 상승할 때이기 때문에 부당하다고 주장했습니다.

상속개시일과 가까운 거래일

K는 C동 아파트를 상속받았는데 거래액이 둘 이상이라면 상속개시일과 가장 가까운 날짜의 거래액을 기준으로 상속세를 계산해야 한다고 주장했습니다.
그러나 국세청은 A동 아파트의 거래액을 기준으로 상속세를 부과한 것이 적법하다고 반박했습니다.

아파트값 하락 시 상속세

K는 2021년 하반기에 아파트 가격이 상승했지만, 2022년에는 하락했다고 주장했습니다.
따라서 A동 아파트의 거래액을 기준으로 상속세를 계산하는 것은 부당하다고 주장했습니다.
그러나 국세청은 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 우선 적용해야 한다는 규정에 따라 A동 아파트를 기준으로 상속세를 부과한 것이 적법하다고 주장했습니다.

국세청의 주장

국세청은 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 우선 적용해야 한다는 규정에 따라 A동 아파트를 기준으로 상속세를 계산한 것이 적법하다고 주장했습니다.

아파트 상속세 계산 시 현재 시가란 무엇인가?

아파트 상속세 계산 방법

아파트를 상속받을 때 상속세는 상속개시일(사망일) 현재의 시가를 기준으로 계산됩니다.
이것은 부모님의 사망일 당시의 시가를 기준으로 상속세가 부과된다는 것을 의미합니다.

통상 거래가액

상속 받은 아파트의 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된 가액을 말합니다.
구체적인 평가 방법은 대통령령에 규정되어 있습니다.

상속개시일 전후 6개월 이내 거래가액

상속세 계산 기준인 상속개시일 현재의 시가는 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매, 공매가 있는 경우에 해당하는 거래 가액을 말합니다.

일반적으로는 가까운 날짜의 거래 가액이 기준이 됨

상속개시일 전후 6개월 이내 통상 거래가액이 둘 이상이면 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액이 적용됩니다.
다만, 동일하거나 유사한 재산이 있는 경우에는 다른 기준이 적용됩니다.

동일하거나 유사한 재산에 대한 거래가 있다면?

상속 받은 아파트와 동일하거나 유사한 다른 아파트에 대한 거래 가액이 있다면 해당 가액을 기준으로 상속세가 계산됩니다.
어떤 경우를 동일하거나 유사한 재산으로 볼지는 기획재정부령에 규정되어 있습니다.

아파트 상속세 산정 방법

상속세와 유사한 재산의 개념

상속세와 유사한 재산이란, 공동주택인 경우 3가지 조건을 모두 충족해야 하며, 아파트 이외의 재산은 면적, 위치, 용도, 종목, 기준시가가 동일하거나 유사한 경우를 말합니다.

예를 들어, 상속받은 아파트가 있으면서 다른 아파트를 추가로 상속받았을 때, 공시가격 차이가 작은 아파트를 기준으로 상속세를 계산하게 됩니다.

동일하거나 유사한 아파트의 다중 거래

만약 동일한 조건을 갖는 아파트가 둘 이상 거래되었을 경우, 공시가격 차이가 작은 아파트를 기준으로 상속세를 산정합니다.

이때 주의할 점은 공시가격이 낮은 아파트가 아니라, 상속받은 아파트와 공시가격 차이가 작은 아파트를 선택해야 한다는 것입니다.

아파트 상속세 기준의 예시

예를 들어, A씨가 상속받은 아파트가 있고 B씨가 상속받은 아파트가 있다고 가정해 봅시다.
A씨의 아파트와 B씨의 아파트가 조건을 모두 충족하면서 공시가격 차이가 작다면, 상속세 계산 시에 공시가격 차이가 작은 아파트를 기준으로 산정됩니다.

이처럼 아파트 상속세의 기준을 이해하고, 공시가격 차이가 작은 아파트를 선택하여 상속세를 정확히 산정할 수 있습니다.

아파트 상속세 계산 기준: 조세심판원 결정 관련 정보

상속세 부과시 재산 가액의 결정

상속세 및 증여세법에 따르면 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가를 기준으로 합니다.
이때, 일정한 기준이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가 있다면 해당 가액을 시가로 간주합니다.