임대인이 임차인의 갱신청구를 거절할 때 정당한 사유가 없다면 부당한 갱신거절로 간주되어 손해배상을 해야 합니다. 손해배상액은 임대인이 제3자에게 임대한 환산 월차임에서 갱신거절 당시 기존 월차임을 공제한 차액에 2년을 곱하여 계산됩니다. 예를 들어, 집주인이 월세를 150만원 인상한 경우, 손해배상액은 환산 월차임 차액에 2년을 곱한 금액으로 계산됩니다.
실거주 중 발생한 손해배상 사례 인정하기
새로운 임차인에게 임대한 경우: 법원 판결 분석
한 달 만에 새로운 임차인에게 임대한 경우, 집주인이 손해배상 책임을 지게 된 사례에 대해 살펴보겠습니다.
임대차 계약에서 임차인이 갱신을 요청하였지만, 집주인은 갱신을 거절하고 임차인이 이사를 강행한 상황에서, 집주인은 새로운 임차인에게 재계약을 체결한 것입니다.
- 집주인은 기존 주택을 매도하기 위해 노력했지만 실패했고, 월세 수입이 필요하여 다시 임대한 것이라고 주장하였습니다.
- 하지만, 법원은 집주인이 기존 주택에 단 하루도 거주하지 않고, 현재도 다른 지역에 거주하고 있음을 확인하였습니다.
또한, 집주인은 새로운 임차인과의 임대차 계약에서 월세를 증액하였으며, 기존 임차인과의 보증금 협의를 3년간 지속한 사실을 고려할 때, 법원은 집주인의 정당한 사유 주장을 받아들이기 어렵다고 판단하였습니다.
이러한 이유로, 법원은 집주인이 임차인에게 손해를 배상하여야 한다고 결정하였습니다.
거주 없이 3개월만에 임대한 경우: 법원 판결 분석
실제로 거주하지 않고 3개월만에 임대한 경우, 집주인의 정당한 사유 주장에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.
집주인은 거주를 위한 이사를 하였으나 갑작스러운 사정으로 종전 주택으로 다시 이사하였고, 전입신고나 출입증 발급 등의 사실이 없었음을 주장하였습니다.
- 법원은 집주인이 전기사용료와 상하수도 사용료를 납부한 기록을 확인하였으며, 거주 주택을 전세 매물로 올리는 행위 등을 고려하여 정당한 사유 주장을 인정하기 어렵다고 판단하였습니다.
- 또한, 집주인이 재건축이 논의되는 주택으로 이사한 이유가 명확하지 않았으며, 지인 부부에게 부분 임대한 계약이 이례적이라는 점도 고려되었습니다.
이러한 이유로, 법원은 집주인이 새로운 임차인과 체결한 임대차 계약에 대한 손해배상 책임을 인정하였습니다.
거절된 계약갱신 요구로 인한 손해배상액 계산법
임대보증금을 월세로 계산하는 비율과 방법
임대보증금을 월세로 환산하기 위해 사용하는 비율은 5.5%입니다.
이 비율을 사용하여 보증금을 월차임으로 환산한 후 12개월로 나누고, 월세와 합산합니다.
이러한 계산 방법은 주택임대차보호법 제7조의 2에 근거하여 결정됩니다.
이 법에 따르면 은행 대출금리와 기준금리를 고려하여 정한 낮은 비율을 사용하여 환산 월차임을 결정하게 됩니다.
현재 1호는 10%이고, 2호에서는 기준금리인 3.5%와 대통령령으로 정한 2%를 더하여 5.5%가 됩니다.
따라서 1호(10%)와 2호(5.5%) 중에서 낮은 비율은 2호의 5.5%입니다.
집주인이 월세를 인상한 경우의 계산
집주인이 기존 임차인에게 월세를 150만원 인상한 경우, 다음과 같이 계산됩니다.
- 확인 필요
전세로 임대 후 반전세로 변경한 경우의 손해배상액
집주인이 전세로 임대한 후 반전세로 변경한 경우, 손해배상액을 계산해야 합니다.
이때 손해배상액은 다음과 같이 계산됩니다.
- 확인 필요