임차인의 계약갱신청구권에 대한 손해배상액 계산 방법과 관련한 판례 내용은, 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액이나 증액된 보증금과 동일한 수준의 아파트를 임차하는데 필요한 보증금의 차액에 대해 2년간의 대출이자 상당액으로 판단됩니다. 이와 관련한 판례에서는 집주인이 실거주를 이유로 갱신거절한 후 제3자에게 매도한 경우, 정당한 사유가 없을 경우 손해를 배상해야 한다는 결론이 내려졌습니다.
실거주 갱신거절 손해배상 판례 인정
인테리어 공사 후 매도: 갱신거절로 인한 손해 배상
한 집주인이 인테리어 공사를 하다가 집을 매도하려고 했던 사례에서, 법원은 집주인이 실제로 거주할 의사가 없었음을 판단했습니다.
오히려 집주인은 주택을 매도할 의사로 갱신을 거절했기 때문에 집주인은 갱신거절로 인한 손해를 배상해야 한다고 결론 내렸습니다.
- 집주인은 계속하여 세금 혜택을 받기 위해 주택을 매도할 예정이라고 말하면서 세입자가 협조할 경우 이사비를 지원하겠다고 했습니다.
- 임차 주택에 전입신고 한지 3개월 만에 주택을 매도한 집주인
- 매도 후 세금 혜택을 받은 사실
- 집주인이 주택을 매도할 의사를 포기한 사정변경이 없었음
- 실거주 의사를 번복할 만한 사정변경이 없는데도 주택 매도
- 갱신 거절 시 이미 매수자 확보
- 인테리어 공사 비용을 과장하여 주장했지만 실제 지출은 500만원
- 전입신고 후 관리비가 평균 대비 적은 금액
임대차 계약 중 제3자에게 매도한 경우: 갱신거절 사유 부정
임대차 계약 중에 집주인이 제3자에게 집을 매도한 경우, 법원은 집주인의 갱신거절에 정당한 이유가 없음을 판단했습니다.
- 임대차 계약 중에 제3자에게 집을 매도한 집주인
- 자신 또는 딸이 거주할 목적 주장하나 증거 부족
- 매도 후에도 자신이 거주할 것을 전제로 이사 날짜 문의
갱신거절 손해배상액 산정법
손해배상 액수 계산 방법
손해배상 액수를 계산하는 방법은 다양하지만, 법원은 단순히 계산 방법을 선택하는 것이 아니라 임차인이 청구하는 방법과 손해액을 기준으로 판단합니다.
임차인의 상황에 따른 손해배상액
만약 집주인이 새로운 임차인에게 임대를 한 경우, 임차인은 일반적으로 주택임대차보호법 2호에 따라 손해배상액을 청구할 수 있습니다.
그러나 만약 집주인이 집을 매각한 경우에는 2호 기준으로는 손해배상액을 계산할 수 없습니다.
주택임대차보호법에 따른 손해배상액 계산 방법
주택임대차보호법
제6조의3(계약갱신 요구 등)
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
- 갱신거절 시 손해배상액은 거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액 중 큰 금액을 책정합니다.
- 임대인이 제3자에게 임대한 경우, 환산월차임과 갱신거절 당시의 차액을 2년분 계산하여 손해배상액을 산정합니다.
- 갱신거절로 인한 손해액도 손해배상액에 포함됩니다.
위의 주택임대차보호법에 따른 손해배상액 계산 방법을 참고하여, 임차인과 집주인 간의 예상 손해액에 대한 합의가 이루어지지 않을 경우 해당 조항에 따라 손해배상액을 산정하게 됩니다.
1호 사고로 인한 손해배상 청구 방법
임차인의 손해배상액 산정 방법
어떤 상황에서는 집주인이 제3자에게 임차 주택을 매도할 수 있습니다.
이때, 임차인은 법에 따라 배상액을 청구할 수 있습니다.
예를 들어, 전세금이 18억원이라면, 이를 월세로 환산한 금액은 825만원이고, 3개월치는 2,475만원입니다.
이는 환산율에 따라 달라집니다.
예전 법원 판결 당시의 환산율은 2.5%였지만, 현재는 5.5%입니다.
- 환산 월세 계산식: 18억원 X 5.5% / 12개월 = 825만원
- 3개월치 금액: 825만원 X 3개월 = 2,475만원
임차인이 구하는 손해배상액은 제6조의3 제6항 제1호에 따라 계산됩니다.
갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액으로 산정되며, 계산식은 다음과 같습니다: 11,250,000원[= 환산월차임 3,750,000원(= 임대차보증금 1,800,000,000원 × 주택임대차보호법 제7조의2 제2호에 따라 산정한 이율 연 5.5% ÷ 12개월) × 3개월].
자주 묻는 질문(FAQ)
Q: 환산율이란 무엇인가요?
A: 환산율은 전세금을 월세로 환산할 때 사용되는 비율을 말합니다.
이는 법률에 따라 변동할 수 있습니다.
불법행위로 인한 손해배상 청구 방법
임차인의 보증금 손해배상 청구
임차인이 새로운 임대차 계약에 따라 지급한 보증금과 기존 보증금의 차액을 손해배상으로 요구했지만, 법원은 새로운 주택과 기존 주택을 동일한 수준으로 인정하기 어렵다고 결정했습니다.
법원은 불법행위로 인한 손해를 평가할 때, 새로운 주택을 임차할 때 필요한 보증금과 이전 주택과 동일한 수준의 아파트를 임차하는 데 필요한 보증금의 차액에 대해 2년간의 대출 이자 상당액을 손해로 인정했습니다.
법원은 임차인이 동일한 수준의 주택으로 이사하기 위해 필요한 전세금을 3억원의 60%(1.8억원)로 평가했으며, 기존 임대보증금이 갱신될 경우 5% 증액이 가능하다고 판단하여 9,345만원으로 평가했습니다.
이로 인해 2년간의 대출 이자는 총 8,665,000원이 발생합니다.
또한, 법원은 중개수수료와 이사비 합계 512,000원을 통상적인 손해로 인정했습니다.
그러나, 재산적 손해의 배상으로 회복할 수 없는 정신적 손해가 발생한 경우에는 특별한 사정으로 간주되어 위자료 청구 부분은 인정되지 않았습니다.