갭투자로는 집주인 하기 힘든 이유와 관련하여 실거주 갱신거절을 위해 주의할 사항 3가지와 갭투자로는 실거주 갱신거절이 힘든 이유를 정리한 판례를 살펴보겠습니다. 갱신청구권과 실거주 갱신거절에 대한 법적 규정과 주의사항, 그리고 갱신거절 사유와 실거주 갱신거절의 주요 사유 등을 자세히 알아보세요.
갱신청구권과 실거주 거절 관련 이슈
갱신청구권
2025년 기준으로 세입자는 임대 계약이 만료되는 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 갱신을 요청할 수 있습니다.
이 때, 갱신요구권은 한 번만 행사할 수 있습니다.
그러나, 갱신을 요청했음에도 집주인이 갱신을 거절하는 경우, 묵시적 갱신이 불가능해집니다.
이 경우에는 아래의 2가지 중 어떤 것을 선택할지 고민해야 합니다.
- 집주인과 협의하여 임대료 등을 조정하고 갱신 합의, 재계약 등을 체결
- 갱신요구권을 행사
주택임대차보호법에 따르면, 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.
갱신거절 사유
세입자가 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있는 것처럼, 집주인 또한 갱신을 거절할 권리가 있습니다.
다만, 집주인은 법에서 정한 사유에만 따라 갱신을 거절할 수 있습니다.
법에서 규정한 갱신거절 사유에는 총 9가지가 있으며, 주로 문제가 되는 사유들은 다음과 같습니다:
- 임차인이 차임을 연체한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 보상을 제공한 경우
- 임차인이 동의 없이 목적 주택을 전대한 경우
- 목적 주택의 점유를 회복해야 하는 경우
- 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
- 기타 현저한 계약 위반 등
실거주 갱신거절
9가지 갱신거절 사유 중에서 가장 많이 주장되는 사유는 바로 실거주 갱신거절입니다.
이는 집주인이나 직계 존비속이 실제로 주택에 거주할 것이라고 주장하여 갱신을 거절하는 경우를 말합니다.
주택임대차보호법에 따르면, 임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 이유 없이 거절할 수 없습니다.
다만, 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 예외가 적용됩니다.
실거주 갱신거절 시 필수 주의사항 3가지
실거주 갱신거절 주의사항 3가지
집주인이 실거주 목적으로 갱신거절을 인정 받고 싶다면 아래의 4가지를 지켜야 합니다.
- 실거주를 위해 이사할 준비를 한다
- 기존 거주지가 전월세라면 기존 거주지 집주인과 연락한 문자, 카톡 등
- 기존 거주지가 소유한 주택이라면 매매 또는 전월세로 내놓기
- 세입자에게 보증금 반환할 준비를 한다
- 보증금 반환을 위해 기존 거주지 이사를 통해 자금을 마련한다.
- 대출을 통해 자금을 마련한다.
- 실거주와 반대되는 행동을 하지 않는다
- 실거주하겠다고 해놓고 매물 또는 임대로 내놓으면 안됨
이러한 4가지 주의사항은 아래의 판례를 통해 정리한 겁니다.
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2025년에는 실거주 갱신거절에 대한 법률이 명확히 정의되어 있습니다.
실거주 목적으로 갱신거절을 인정받기 위해서는 정해진 주의사항을 엄격하게 준수해야 합니다.
이를 위해 세심한 계획과 대비가 필요합니다.
실거주 갱신거절에 대비하는 방법
실거주 갱신거절에 대비하기 위해선 아래의 3가지 주의사항을 엄격히 지켜야 합니다.
- 이사할 준비를 한다
- 기존 거주지가 전월세인 경우, 집주인과의 연락을 통해 적절한 대책을 마련해야 합니다.
- 기존 거주지가 소유한 주택인 경우, 매매나 전월세로 대체할 수 있는 계획을 세워야 합니다.
- 보증금 반환을 준비한다
- 보증금 반환을 위해 자금을 마련하기 위한 대책이 필요합니다.
- 대출을 활용하여 보증금 반환을 준비하는 방안도 고려해야 합니다.
- 실거주와 상반된 행동을 하지 않는다
- 실거주를 약속한 상태에서 부동산을 매각하거나 임대로 내놓는 행위는 지양해야 합니다.
2025년 기준으로, 실거주 갱신거절에 대비하는 방법에 대한 판례와 법률 개정사항이 있으니 참고하시기 바랍니다.
갭투자로 집주인이 되기 어려운 이유
실거주 갱신거절을 부정한 사례
2019년 10월 28일부터 2021년 10월 28일까지 1,080,000,000원의 임대보증금으로 아파트 임대차계약을 체결한 세입자는 2021년 4월 6일 집주인에게 이 사건 아파트에 계속 거주를 희망한다는 의사를 표시했습니다.
또한, 2021년 8월 24일 및 2021년 9월 11일에도 집주인으로부터 이 사건 아파트에 실거주할 의사가 있다는 연락을 받은 이후에도 계속 거주하겠다는 취지의 의사를 표시했습니다.
법원의 판단
법원은 집주인이 실거주 의사가 없다면서 갱신거절이 적법하지 않다고 판단했습니다.
이 결정은 다음과 같은 이유로 이루어졌습니다.
- 집주인이 공인중개사 사무실에 아파트를 매물로 내놓았음
- 집주인이 보증금을 반환할 경제적 여력이 없었음
- 집주인이 기존 거주지에서 이사하기 위해 계약관계 정리 등을 하지 않고 있음
위와 같은 사실들을 종합적으로 고려하여, 원고는 실제로 이 사건 아파트에 거주하려는 의사가 없이 단지 계약갱신요구를 거절하기 위한 구실로 실거주 의사를 전달한 것으로 보여 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 판결했습니다.
실거주 갱신거절을 위한 필수 조건
실거주 갱신거절을 위해서는 보증금을 반환할 자금을 마련해야 합니다.
이는 집주인이 실거주 의사를 표시한 후에도 보증금을 반환하기 위한 노력이나 절차를 진행하지 않은 경우에 해당합니다.