상속주택 양도소득세 계산에서는 취득가액을 상속개시일 현재 시가로 산정하며, 보유기간과 거주기간에 따라 장기보유특별공제가 적용됩니다. 보유기간이 3년 이상이면 최대 80%까지 공제 가능하며, 거주기간이 2년 이상이면 공제율이 상이합니다. 다주택자가 조정대상지역에 있는 상속주택을 양도할 경우 양도세 중과가 있는데, 특정 조건을 충족하면 중과가 배제될 수 있습니다.
상속주택 양도세 계산법
2025년 상속주택 양도소득세 계산 방법
상속주택의 양도소득세는 과세표준에 세율을 곱한 후 누진공제를 통해 산출됩니다.
이를 수식으로 나타내면 다음과 같습니다.
- 양도소득세 = 과세표준 X 세율 – 누진공제
상속주택의 과세표준은 양도차익에서 장기보유특별공제를 하고, 다시 기본공제를 해서 산출됩니다.
과세표준을 구하는 방법은 아래와 같습니다.
- 양도소득 과세표준 = 양도차익 – 장기보유특별공제 – 기본공제
양도차익은 양도가액에서 취득가액을 공제한 후 필요경비를 공제하여 산출됩니다.
양도차익을 구하는 방법은 다음과 같습니다.
- 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
실지거래가액은 양도가액과 취득가액을 의미합니다.
상속으로 얻은 주택의 경우, 실지거래가액이 어떤 것을 말하는지 자세히 알아보겠습니다.
상속주택의 실지거래가액
상속주택의 실지거래가액은 주택을 상속받은 경우에 중요한 요소입니다.
이는 주택을 취득하거나 양도할 때 중요한 기준이 됩니다.
상속받은 주택의 실지거래가액은 어떻게 결정될까요?
주택을 상속받을 때, 실지거래가액은 상속재산의 총액 중에서 주택의 가치를 나타냅니다.
이는 부동산 시장가격이나 부동산 감정가를 기준으로 산정됩니다.
주택의 크기, 위치, 시세 등을 고려하여 부동산 전문가가 산정합니다.
상속주택의 실지거래가액은 양도소득세를 계산하는데 중요한 요소이므로 정확하게 확인해야 합니다.
주택 양도소득세 계산 시 고려해야 할 사항
주택을 양도할 때 양도소득세를 계산할 때에는 몇 가지 사항을 고려해야 합니다.
양도세율, 과세표준, 누진공제 등을 고려하여 정확한 세액을 계산해야 합니다.
또한, 장기보유특별공제와 기본공제를 적용하여 과세표준을 산정해야 합니다.
양도차익을 구할 때에도 양도가액과 취득가액, 필요경비를 고려하여 정확한 금액을 도출해야 합니다.
상속주택의 양도소득세를 계산할 때에는 주택의 가치와 관련된 다양한 요소를 고려해야 하므로 전문가의 조언을 받아보는 것이 좋습니다.
상속주택 양도세 취득가액 계산법
상속주택 양도차익 계산 시 고려해야 할 사항
2025년 현재, 상속주택을 양도할 때 양도가액과 취득가액은 모두 실제 거래된 가액을 기준으로 산정되어야 합니다.
그러나 상속주택은 매매로 취득한 것이 아니라 상속으로 취득한 것이기 때문에 실제 거래한 가액이 없습니다.
따라서 상속개시일 현재 시가를 취득 당시의 실제 거래가액으로 간주하게 됩니다.
상속개시일 현재 시가란 상속개시일(피상속인의 사망일) 전후 6개월 이내에 존재하는 매매가격, 감정가격, 수용시 보상가격, 경매가격, 공매가격 등을 의미합니다.
이러한 시가는 상속재산 취득가액을 평가하는 중요한 요소로 활용됩니다.
그러나 경우에 따라 상속개시일 전후 6개월 이내에 매매가격 등이 존재하지 않아 시가를 산정하는 것이 어려울 수 있습니다.
이때는 개별공시지가, 개별주택가격, 기준시가 등과 같은 보충적인 평가 방법을 활용하여 상속재산의 취득가액을 결정하게 됩니다.
자세한 정보 및 계산 방법 안내
상속주택 양도세 장기보유 혜택
장기보유특별공제 조건과 혜택
양도세를 계산할 때 주택을 3년 이상 보유한 경우, 장기보유 특별공제를 받을 수 있습니다.
이 공제는 주택 보유 기간에 따라 최대 30%에서 80%까지 적용됩니다.
특히, 1세대 1주택이면서 거주기간이 2년 이상인 경우 최대 80%까지 공제가 가능합니다.
그러나 보유기간이 3년 미만이거나 다주택자인 경우 양도세가 중과된다면 장기보유특별공제는 받을 수 없습니다.
2022년 5월 10일부터 2025년 5월 9일까지 다주택자 양도세 중과가 일시적으로 배제되어 다주택자인 경우에도 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
이는 최신 제도에 대한 중요한 변화이니 주의깊게 살펴보시기 바랍니다.
상속주택 양도시 장기보유특별공제(표1) 적용 조건
상속받은 주택을 3년 이상 보유하고 양도하는 경우, 1세대 1주택이 아니거나 거주기간이 2년 미만인 경우에는 장기보유특별공제가 표1에 따라 적용됩니다.
이를 통해 양도세를 낮출 수 있습니다.
상속주택 양도시 장기보유특별공제(표2) 적용 조건
만약 상속받은 주택이 1세대 1주택이고 보유기간이 3년 이상이며 거주기간이 2년 이상인 경우, 장기보유특별공제는 표2에 따라 적용됩니다.
- 표2에서 보유기간이 3년 이상이면 공제율이 12%이며, 거주기간이 2년 이상 3년 미만인 경우 공제율이 8%입니다.
따라서 합산 공제율은 20%가 됩니다.
상속주택 양도세 보유·거주 기간
장기보유특별공제와 상속주택
2025년 기준으로 상속주택을 보유한 기간이 3년 이상이면 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
이때, 보유기간은 상속인과 피상속인의 보유기간을 합산하지 않습니다.
상속인의 보유기간만을 고려합니다.
예를 들어, 상속주택을 5년 동안 보유하고 5년 동안 거주한 경우, 상속인이 3년 보유하고 2년 거주했을 때 보유기간은 3년이고, 거주기간은 5년으로 합산하여 표2의 장기보유특별공제율을 적용할 수 있습니다.
장기보유특별공제와 거주기간
상속주택 보유기간이 3년 이상이면서 거주기간이 2년 이상이어야 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
상속인과 피상속인이 동일 세대인 경우, 거주기간을 합산하여 표1 또는 표2를 선택하고, 표2의 공제율은 상속인의 거주기간만을 고려하여 적용됩니다.
반면, 상속인과 피상속인이 별도 세대인 경우, 거주기간은 합산되지 않습니다.
따라서, 상속주택을 5년 보유하고 5년 거주한 상황에서 상속인이 3년 보유하고 2년 거주한 경우, 보유기간은 3년이고 거주기간은 5년으로 합산하여 표2의 장기보유특별공제율을 적용할 수 있습니다.
상속주택 양도소득세 세율 안내
상속주택 양도세 세율과 관련된 최신 정보
상속주택을 2년 이상 보유한 후 양도할 경우, 기본 세율이 적용되며 과세표준에 따라 6%에서 45%까지 세율이 부과됩니다.
상속주택 단기양도시 세율 중과에 대한 사례
예를 들어, 상속주택을 1년 이상 2년 미만으로 보유한 후 양도할 경우 세율은 60%로 중과되며, 1년 미만으로 보유한 후 양도할 경우에는 세율이 70%까지 중과됩니다.
상속주택 양도세 세율에서 보유기간 합산 여부
만약 상속주택을 2년 이상 보유하면 기본세율이 적용되지만, 2년 미만으로 보유하면 세율이 60~70%로 중과됩니다.
이때, 상속인과 피상속인이 동일 세대라면 두 사람의 보유기간을 합산하여 계산합니다.
다주택자의 경우 조정대상지역에 있는 상속주택 양도시
만약 다주택자가 조정대상지역에 있는 상속주택을 양도할 경우, 양도세가 20~30%로 중과될 수 있습니다.
그러나 특정 조건을 충족하면 양도세 중과를 회피할 수 있습니다.
- 조정대상지역에 있는 상속주택을 상속받은 후 5년 이내에 양도할 경우, 양도세 중과에서 제외됩니다.
- 공동상속주택의 소수지분을 상속 받은 경우, 소수지분을 5년 후에 양도해도 양도세 중과에서 제외됩니다.
- 2025년 5월 9일까지 2년 이상 보유한 상속주택을 양도할 경우에도 양도세 중과에서 제외됩니다.
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