상속주택 양도세 비과세 조건에는 상속개시일부터 6개월 이내 양도하는 방법, 무주택자가 상속 받아 2년 이상 보유하다가 양도하는 방법, 별도 세대로서 주택을 상속 받은 후 일반주택을 양도하는 방법 등이 있습니다. 다주택자로서 조정대상지역에 있는 상속주택을 5년 이내 양도할 경우에는 중과세율이 배제되지만 비과세는 아닙니다. 상속주택을 양도하거나 보유하던 일반주택을 양도할 경우 양도세가 비과세가 되는 경우는 상속주택을 6개월 이내 양도한 경우, 무주택자가 상속주택을 양도한 경우, 농어촌주택을 상속 받은 후 일반주택을 양도한 경우 등이 있습니다.
상속주택 양도세 비과세 조건 안내
상속주택 양도세 비과세 조건
주택을 상속 받았을 때, 상속받은 주택을 양도하거나 기존에 보유하던 주택을 양도할 때 양도세가 비과세가 되는 조건들이 있습니다.
이를 살펴보면 다음과 같습니다.
- 6개월 이내 양도: 상속받은 주택을 6개월 이내에 양도한 경우
- 양도차익 0원: 양도할 때 양도차익이 0원이 되도록 한 경우
- 무주택자의 양도: 무주택자가 상속받은 주택을 양도한 경우
- 농어촌주택과 일반주택 양도: 농어촌주택을 상속받은 후에 일반주택을 양도한 경우
- 1가구 2주택 양도: 상속으로 1가구 2주택을 보유한 후에 일반주택을 양도한 경우
- 단독상속
- 공동상속
- 5년 이내 양도: 상속받은 주택을 5년 이내에 양도한 경우 중과 배제
이러한 조건들을 충족하면 양도세가 비과세가 되어 부담을 덜 수 있으니, 양도 전에 자세히 살펴보시는 것이 좋습니다.
5년 내 상속주택 매각 가능?
상속주택 5년 이내 양도시 중과 배제됨
상속으로 2주택 이상을 소유한 경우, 조정대상지역에 위치한 상속주택을 양도할 경우 양도세가 20%에서 30% 중과됩니다.
그러나, 상속받은 주택을 5년 이내 양도할 경우 양도세 중과에서 제외됩니다.
이는 소득세법 시행령 제167조의 10 제1항 제2호 및 제167조의 3 제1항 제7호에 따른 규정입니다.
상속주택 양도 중과 예외 3가지
2주택 소유로 다주택자가 된 경우, 조정대상지역에 위치한 상속주택을 양도할 경우 양도세가 20~30% 중과됩니다.
그러나, 아래의 3가지 경우에는 양도세 중과가 제외됩니다.
- 조정대상지역에 위치한 상속주택을 상속 받은 후 5년 이내 양도할 경우 양도세 중과에서 제외됩니다.
이는 소득세법 시행령 제167조의 10 제1항 제2호 및 제167조의 3 제1항 제7호에 따른 규정입니다. - 공동상속주택의 소수 지분을 상속 받은 경우, 해당 소수 지분을 5년 이내 혹은 5년 후에 양도하더라도 양도세 중과에서 제외됩니다.
- 보유 기간이 2년 이상인 상속주택을 2025년 5월 9일까지 양도할 경우 양도세 중과에서 제외됩니다.
상속 양도세 6개월 후
상속주택 6개월 내 양도 시 양도세 면제
상속받은 주택을 6개월 이내에 양도하면 양도세가 면제되는데, 그 이유는 상속받은 주택은 매매로 취득한 것이 아니기 때문에 상속개시일 전후 6개월 이내의 시가를 취득가액으로 평가하기 때문입니다.
상속개시일부터 6개월 이내에 양도할 경우, 양도할 때 거래한 매매가격이 취득가액으로 평가되어 양도차익이 0원이 되어 양도세가 면제됩니다.
상속개시일로부터 6개월 이후 양도 시 양도세
상속개시일로부터 6개월 이후에 주택을 양도하더라도 양도차익이 0원인 경우 양도세는 면제됩니다.
상속받은 주택 양도세 대비, 무주택자의 양도세 부담은?
무주택자 상속주택 양도세 혜택
거주기간 조건
동일 세대의 거주기간 합산
농촌주택 상속 시 유의할 점
농어촌 상속주택 양도세 비과세 혜택을 받으려면?
농어촌 상속주택을 보유하고 있는 상속인이 일반주택을 양도할 경우, 2025년 기준으로 1세대 1주택 비과세 특례가 적용됩니다.
이를 위해서는 몇 가지 조건을 충족해야 합니다.
- 농어촌 상속주택은 수도권 외의 읍지역 또는 면지역에 위치해야 합니다.
- 상속 전에 피상속인이 주택을 취득한 후 5년 이상 거주해야 합니다.
이 조건들을 모두 충족하는 경우, 상속인은 양도세를 면할 수 있습니다.
이러한 혜택은 소득세법 시행령 제155조 제7항에서 규정하고 있습니다.
일반주택을 양도한 후 다시 취득하면 어떻게 될까요?
농어촌주택을 상속 받아 보유하고 있는 경우, 일반주택을 양도한 후 새로운 일반주택을 취득하고 다시 양도하더라도 양도세는 여전히 비과세로 적용됩니다.
일반주택 상속 후 양도세 혜택
무주택자가 농어촌주택과 일반주택을 상속 받은 후 일반주택을 양도하는 경우에도 양도세가 비과세로 적용됩니다.
이는 농어촌 상속주택의 양도세 혜택을 받을 수 있는 또 다른 사례입니다.
상속 시 1가구 2주택 양도세 변동
상속주택으로 인한 1가구 2주택 비과세 특례
상속을 받은 사람과 상속을 준 사람이 별도의 주택을 소유하고 있을 때, 상속 받은 사람이 이미 보유하고 있던 주택을 상속받아 2주택을 보유하게 되면, 일반주택을 양도할 때 상속받은 주택은 주택 수에서 제외되어 양도세가 면제됩니다.
이는 1세대 1주택 비과세 특례에 따른 것입니다.
- 다만, 이 경우에도 양도세가 면제되려면 일반주택의 양도 조건(양도가액 12억원 이하, 2년 이상 보유, 2년 이상 거주)이 충족되어야 합니다.
상속주택 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않는 경우
일반주택을 이미 보유하고 있는 상태에서 상속받은 주택을 양도하게 되면, 일반주택은 주택 수에 포함되어 1세대 2주택으로 인식되어 양도세가 부과됩니다.
또한, 상속을 받은 후에 일반주택을 취득한 뒤에 양도하는 경우에도 양도세가 부과됩니다.
두 사람이 동일한 세대에 속해 있는 경우에는 상속인이 상속받은 주택을 양도할 때 양도세가 부과되며, 이 경우에는 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되지 않습니다.
다만, 동거봉양을 위해 동일 세대에 속해 있는 경우에는 1세대 1주택 비과세 특례가 적용됩니다.
직계존속 동거봉양 비과세 특례
직계존속 동거봉양을 위해 세대를 합쳐서 2주택을 보유하게 된 경우, 상속을 받은 주택에 대해 1세대 1주택 비과세 특례가 적용됩니다.
상속주택을 보유하는 1세대가 2개의 일반주택을 취득하는 경우
상속인이 상속받은 주택을 보유하고 있는 상태에서 A주택(일반주택)을 구입한 후 1년 후에 B주택(신규 일반주택)을 구입한 경우, B주택을 취득한 후 3년 이내에 A주택을 양도하면 양도세가 비과세로 적용됩니다.
이는 1세대 1주택 비과세 특례가 적용된 것입니다.
- 상속주택은 주택 수에서 제외되기 때문에 1가구 2주택 조건을 충족하게 되어 양도세가 면제됩니다.
또한, A주택을 양도한 후 B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 다시 상속주택을 양도하는 경우에도 양도세가 면제됩니다.
이는 1세대 1주택 비과세 특례가 적용된 것입니다.
- A주택을 양도한 후에는 상속주택과 B주택만 남아 있기 때문에 1가구 2주택 조건을 충족하게 되어 양도세가 면제됩니다.
공동상속주택 양도세 소개 및 가이드
상속인이 주택을 상속 받을 때 양도세 비과세 특례
상속을 받은 상속인 A가 주택(C)를 단독으로 상속받은 경우, 상속인 A가 상속주택(C)를 보유한 상태에서 다른 일반주택을 양도할 때, 상속으로 인한 1세대 1주택 비과세 특례가 적용됩니다.
다수지분과 소수지분에 따른 공동상속주택 양도세
상속인 A가 상속인 B와 주택(C)를 공동으로 상속 받은 경우, 상속인 A가 3/5의 지분을 가지고 있고, 상속인 B가 2/5의 지분을 가지고 있다면, 다수지분을 가진 상속인 A가 공동상속주택(C)를 소유한 것으로 간주됩니다.
이 경우, 상속인 A가 공동상속주택(C)을 상속 받은 상태에서 다른 일반주택을 양도할 때, 단독상속과 마찬가지로 상속으로 인한 1세대 1주택 양도세 비과세 특례가 적용됩니다.
소수지분 상속인의 양도세 비과세 특례
소수지분을 가진 상속인 B는 공동상속주택(C)을 소유한 것으로 간주되지 않기 때문에, 상속인 B가 공동상속주택(C)를 상속 받은 상태에서 다른 일반주택을 양도할 경우, 일반주택만을 보유한 1가구 1주택에 해당하여 양도세가 비과세가 됩니다.
2채의 공동상속주택과 일반주택 양도세 비과세 여부
만약 상속인이 2채의 공동상속주택을 소수지분으로 상속받은 상태에서 기존에 보유하던 일반주택을 양도할 경우, 양도세가 비과세가 되는지 여부는 소수지분으로 인한 주택수의 포함 여부에 달려 있습니다.
소수지분으로 상속받은 공동상속주택을 양도할 때 주택수에 포함하지 않을 경우 양도세가 비과세가 되지만, 2채의 공동상속주택 중 1채만을 상속주택으로서 주택수에서 제외하고 나머지 1채를 주택수에 포함할 경우 양도세가 부과됩니다.
상속 받은 여러 주택 관리하기
최신 선순위 상속주택 기준과 양도세 비과세 적용 안내
상속을 받은 사람이 여러 채의 주택을 상속받았을 때, 어떤 주택이 상속주택으로 인정되는지에 대한 기준이 중요합니다.
이때, 피상속인이 소유한 주택 중에서 소유기간이 가장 긴 주택이 선순위 상속주택이 됩니다.
만약 소유기간이 같은 주택이 2채 이상이라면, 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택이 우선순위를 가지게 됩니다.
이렇게 선순위 상속주택으로 인정된 주택은 일반주택 양도시 주택수에서 제외됩니다.
예를 들어, 상속인이 A, B, C 주택을 상속받았는데 A주택의 소유기간이 가장 길다면 A주택만 상속주택으로 인정됩니다.
이 규정은 소득세법 시행령 제155조 제2항에 근거합니다.
하지만, 여러 개의 주택을 상속받은 경우 양도세 부과 여부에 대한 사례는 다르게 적용됩니다.
예를 들어, A, B, C 주택 중 A주택이 소유기간이 가장 길다면 A주택은 상속주택으로 인정되어 일반주택 양도시 양도세가 면제됩니다.
하지만 A주택과 B주택을 모두 상속받은 경우, A주택만 상속주택으로 인정되고 B주택은 일반주택으로 간주되어 양도세가 부과됩니다.
또한, 2주택을 보유한 피상속인으로부터 1주택을 공동상속받은 경우에도 비과세 적용 여부가 존재합니다.
소유기간이 가장 긴 주택이 상속주택으로 인정되므로, 상속인이 A주택을 상속 받은 후 피상속인이 A주택을 B주택보다 먼저 취득한 경우 A주택이 상속주택으로 취급되어 양도세가 면제됩니다.
그러나 B주택을 먼저 취득한 경우 B주택이 상속주택으로 인정되어 양도세가 부과됩니다.