상속 받은 주택이 조정대상지역에 해당되는 경우, 무주택자가 1가구 1주택으로 상속을 받아도 거주요건을 충족하지 못하면 양도세 비과세를 받지 못할 수 있습니다. 동일세대원의 경우 피상속인의 보유기간과 거주기간을 합산하여 상속주택 양도세를 비과세로 받을 수 있습니다. 상속주택 양도세 비과세를 받기 위해 보유기간 외에도 거주기간 요건이 필요하며, 거주기간을 합산할 수 있는 경우도 있습니다. (계속됨)
1가구 1주택 소유자가 부과된 양도세 사례
상속 받은 주택을 판매하다가 양도세 부과 사례
2025년, B씨는 최근 상속 받은 주택을 3년 간 보유한 후 판매하였습니다.
그러나 B씨가 양도세를 비과세로 받아야 한다는 주장을 법원은 기각하였습니다.
주택을 상속받을 때 무주택자였던 B씨는 주택 보유기간 요건은 충족했지만 거주기간 요건을 충족하지 못하여 양도세가 부과되었습니다.
- B씨의 아버지가 2018년에 사망하였습니다.
- B씨는 아버지가 거주하던 서울 종로구의 주택을 상속받았습니다.
- B씨는 2021년에 상속받은 주택을 매각하였습니다.
- B씨가 양도세를 신고하고 납부한 후 비과세를 요청하였으나 국세청에서 환급을 거부하였습니다.
- B씨가 법원에 소송을 제기하였습니다.
동일세대 VS.
별도세대
B씨는 소송에서 아버지의 사망 당시 자신과 아버지가 동일세대에 속한다는 이유로 아버지의 거주기간을 합산할 수 있다고 주장하였습니다.
그러나 국세청은 B씨와 아버지가 독립된 별도의 세대에 속한다며, B씨가 주택에 거주한 적이 없기 때문에 거주기간 요건을 충족하지 못한다고 주장하였습니다.
아래에서는 양도세를 비과세로 받기 위해 필요한 보유기간 이외의 거주기간 요건이 필요한 이유와 거주기간을 합산할 수 있는 경우에 대해 설명하겠습니다.
상속주택 양도세 비과세 조건
주택 양도세 비과세 조건
양도세는 주택을 판매할 때 발생하는 세금으로, 보통은 양도소득세를 납부해야 합니다.
그러나 소득세법 제89조에 따라 주택 양도세가 비과세되는 2가지 경우가 있습니다.
- 1가구 1주택
- 1가구 일시적 2주택
1가구 1주택이어도 양도세가 무조건 비과세되는 것은 아니며, 보유기간 등의 조건을 충족해야 합니다.
이 조건은 소득세법 시행령 제154조에 명시되어 있습니다.
1가구 1주택 보유기간 요건
소득세법 시행령 제154조에 따르면 1가구 1주택 보유자가 양도세를 비과세 받기 위해서는 보유기간이 2년 이상이어야 합니다.
그리고 조정대상지역에 있는 주택을 취득했을 경우 거주기간 요건도 충족해야 합니다.
양도세 비과세 거주요건
주택을 취득할 당시 조정대상지역에 있는 경우, 보유기간이 2년 이상이어야 하는 것뿐만 아니라, 그 중 거주기간도 2년 이상이어야 합니다.
그러나 조정대상지역이 아닌 경우에는 보유기간 2년 이상만 충족하면 됩니다.
상속 받은 주택의 양도세 비과세
주택을 상속받는 것은 주택을 취득하는 것에 포함되므로, 상속받은 주택을 양도할 때에도 위 양도세 비과세 조건이 적용됩니다.
상속 시 조정 대상 지역 거주요건 필수
상속 주택의 양도세 비과세 조건
양도세를 비과세로 받기 위해서는 상속 받은 주택이 조정대상지역에 속하는 경우 보유기간과 거주기간 요건을 충족해야 합니다.
상속은 주택을 취득하는 한 가지 이유이므로 상속받은 주택이 조정대상지역에 속한다면 보유기간과 거주기간 요건을 모두 충족해야만 나중에 주택을 양도할 때 양도세가 비과세로 적용됩니다.
국세청 사례 분석
예를 들어 A씨가 상속 받은 주택이 서울 종로구에 위치하고, 상속은 2018년에 이루어졌다고 가정해봅시다.
서울은 2017년 8월 3일에 서울 전체가 조정대상지역으로 지정되었으며, 2023년 1월 5일에는 4개 구(서초, 강남, 송파, 용산)를 제외한 나머지 지역이 조정대상지역에서 해제되었습니다.
- 2017. 8. 3. 서울 전체가 조정대상지역으로 지정됨
- 2023. 1. 5. 서울 대부분의 지역이 조정대상지역에서 해제됨(4개 구는 해제되지 않음)
따라서 A씨가 상속받은 주택이 2018년에 서울 종로구에 위치했다면, 이는 조정대상지역에 해당됩니다.
따라서 양도세를 비과세로 받기 위해서는 보유기간과 거주기간 요건을 모두 충족해야 합니다.
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양도세와 세대분리 결정하기
세대분리의 중요성과 세대분리 주장의 예시
양도세에서 세대분리는 중요한 이슈로 자리 잡고 있습니다.
예를 들어, 부모와 자녀가 각각 주택을 보유하고 있지만 주소가 동일하여 1가구 2주택으로 간주되는 경우, 세대분리가 필요합니다.
이때, 부모나 자녀는 양도세를 비과세로 받기 위해 세대분리를 주장하게 됩니다.
동일세대 vs.
별도세대
실제 사례를 살펴보면 A는 무주택자로 시작하여 상속을 받아 1주택자가 된 경우가 있습니다.
이때 A는 세대분리가 아닌 동일세대임을 주장합니다.
거주기간 요건을 채울 수 없어 사망한 아버지의 거주기간을 합산하여 동일세대임을 주장하는 것입니다.
동일세대원 상속주택 비과세 혜택
동일세대 상속주택의 양도세 비과세 혜택
2025년 기준으로, 상속받은 주택의 양도세를 비과세로 받을 수 있는 조건 중 하나는 상속인과 피상속인이 동일세대인 경우입니다.
이 경우, 상속인의 보유기간과 거주기간을 계산할 때 상속개시 전에 피상속인이 보유하고 거주한 기간이 합산됩니다.
일반적으로 주택을 취득한 이후의 기간만을 고려하는 것이 원칙이지만, 동일세대였던 경우에는 상속 이전의 보유기간과 거주기간도 고려됩니다.
예를 들어, A가 아버지와 동일세대였고, 아버지가 주택을 2년 이상 보유하고 거주했다면, A가 주택을 상속 받은 이후에 해당 주택을 2년 이상 보유하거나 거주하지 않아도 A는 아버지가 거주한 기간을 고려하여 양도세를 비과세로 받을 수 있습니다.
동일세대 상속주택 관련 판례와 판단
법원은 동일세대 주장에 대해 실제 상황을 고려하여 판단합니다.
예를 들어, A가 부모님의 생계를 책임지고 부모님과 함께 생활하며 병원에 동행하고 생활비를 지원했다고 주장했지만, 법원은 A와 부모님을 동일세대로 보기 어렵다고 판단했습니다.
- 법원은 A가 결혼하여 별도의 세대를 구성하고 있었으며, 부모님에게 지원을 받았더라도 A가 자신의 가족을 두고 별도의 생활을 하고 있었다고 판단
- 또한, A가 부모의 생계를 전적으로 책임졌다는 주장에 대해서도 A가 어머니로부터 돈을 받은 사실 등을 고려하여 부정적으로 판단했습니다.
1가구 1주택 상속주택 양도세 비과세 방법
상속주택 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 조건
상속받은 주택을 양도할 때 양도세를 비과세로 받을 수 있는 조건을 알아보겠습니다.
상속 받은 주택이 조정대상지역에 해당하는지 확인하기
상속 받은 주택이 조정대상지역에 해당되는 경우, 양도세를 비과세로 받기 위해서는 보유기간과 거주기간 요건을 모두 충족해야 합니다.
따라서 상속인은 주택을 상속 받을 때 (1) 상속 받은 시기와 주택의 지역을 확인하고, (2) 조정대상지역 현황표를 참고하여 상속 당시 주택이 조정대상지역에 속하는지 확인해야 합니다.
상속주택 양도세 비과세 조건 충족 후 양도하기
(1) 상속 받은 주택이 조정대상지역에 속하지 않는 경우, 일반적으로 2년 이상 보유한 후 팔면 양도세를 비과세로 받을 수 있습니다.
- 예를 들어, 2025년에 서울 은평구에 있는 주택을 상속 받은 경우, 서울 은평구는 조정대상지역이 아니므로 보유기간 요건만 충족하면 됩니다.
(2) 상속 받은 주택이 조정대상지역에 속하는 경우, 2년 이상 보유하면서 그 중 2년 이상 거주해야 합니다.
- 예를 들어, 2025년에 서울 용산구에 있는 주택을 상속 받은 경우, 서울 용산구는 여전히 조정대상지역에 해당하므로 보유기간과 거주기간 요건을 모두 충족해야 합니다.
동일세대원 상속주택 비과세 증거 준비하기
부모님의 연세가 높아 상속이 예상되는 경우, 상속 이후 보유기간과 거주기간을 충족하기 어려울 경우 아래의 두 가지 요건을 충족해야 합니다.
- 형식적으로 주민등록상 주소를 동일하게 유지할 것
- 실질적으로 거주와 생계를 같이 할 것
다만, 자녀의 나이가 30세 이상이거나 배우자가 있거나 소득이 일정 수준 이상이라면, 부모와 자녀를 별도의 세대로 볼 수 있습니다.
따라서 동일세대로 인정받고 싶다면 사망 당시 부모와 자녀가 실질적으로 거주와 생계를 같이 하고 있음을 입증하기 위한 증거를 준비해야 합니다.