상가 임차인은 상가를 반환할 때는 임대 당시의 상태로 원상복구해서 반환해야 하지만, 상가를 인수한 경우 별도의 약정이 없는 한 상가 임차인이 그 이전 사람이 설치한 것까지 원상복구 할 의무가 없습니다. 다만, 임대차 계약서에 특약으로 상가 임차인이 종전 임차인이 설치한 부분까지 원상복구 하기로 약정하거나 의무를 승계했다면 결론이 달라집니다. 세입자가 임대인에게 이 사건 상가를 반환할 때의 상태 그대로 반환했으므로 세입자의 원상회복 의무가 없다고 판결되었습니다. 추가로 이미 지출한 원상복구 비용은 반환 받을 수 없으며, 임대인은 나머지 보증금과 지연이자를 지급해야 합니다.
2022가단116104 판결: 상가 원상복구 필요 없는 이유
사실관계
한 상가 세입자가 E의원(1층, 2층)의 운영권을 권리금 1억 1,500만 원에 인수했습니다.
이후 세입자는 G와 2020년 7월 17일에 보증금 4,000만 원과 월차임 160만 원, 24개월로 정한 임대차계약서를 체결했습니다.
임대인은 2021년 3월 23일에는 이 상가를 포함한 4층 제1종 근린생활시설을 매수했습니다.
그리고 임대인은 세입자와 G가 체결한 임대차계약을 종전과 동일한 조건으로 유지하기로 하고, 세입자와 G 사이에 작성된 임대차계약서에 임대인을 추가하여 기재했습니다.
이후 세입자와 임대인은 이 임대차계약을 종료하기로 합의했습니다.
세입자는 2022년 5월 31일에 임대인에게 이 상가를 인도했고, 임대인은 2022년 6월 15일에 세입자에게 미지급 월차임 2,049,200원을 공제한 나머지 보증금 잔액 22,500,800원을 지급했습니다.
세입자의 보증금 반환 청구
임대차계약이 종료되면서 세입자는 임대인이 미지급한 나머지 보증금을 청구하였습니다.
그러나 임차인은 임차 받았을 때의 상태로 임차물을 반환하면 되고, 그 이전의 임차인이 한 것까지 원상회복할 의무는 없기 때문에 세입자는 이 사건 상가를 처음 임차받았을 때의 상태로 반환하면 충분합니다.
세입자의 원상복구비 부당이득반환 청구
세입자는 원상복구 의무가 없는데도 임대인의 요구에 따라 철거비 등 원상복구 비용을 지출하였기 때문에 비용 반환을 청구하였습니다.
이에 따라 임대인은 세입자에게 공사비용을 반환하여야 합니다.
임대인의 주장
(1) 임대인은 세입자가 병원 용도로 사용하기 위해 구조물을 철거해야 하고, 폐쇄 일반건축물대장의 형태로 원상회복 되어야 한다고 주장했습니다.
(2) 임대인은 원상복구 비용이 4,895만원이라고 주장하며, 미지급 보증금을 공제하면 추가로 3,350만원을 받아야 한다고 주장했습니다.
세입자는 이 사건 상가를 병원 용도로 사용하기 위해 구조를 변경하였으며, 원상회복은 폐쇄 일반건축물대장의 형태로 되어야 한다고 주장합니다.
따라서 임대인은 세입자에게 추가 비용을 지급하여야 한다.
상가 원상복구 사례분석
임대 상가 반환 시 원상복구 의무
임대차 계약 종료 시, 임차인은 상가를 임대 당시의 상태로 원상복구해 반환해야 합니다.
2025년 현재, 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환할 때는 민법 제654조, 제615조에 따라 원상회복의무가 있습니다.
임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 경우, 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 합니다.
이때, 원상회복의무의 내용과 범위는 대법원 판결에 따라 구체적으로 정해져야 합니다.
- 임대차계약의 체결 경위와 내용
- 임대 당시 목적물의 상태
- 임차인이 수리하거나 변경한 내용
따라서, 임대 상가를 반환할 때는 원상복구 의무를 준수해야 하며, 이를 위해 관련 법률과 판례를 참고하여 신중하게 처리해야 합니다.
임차 시설의 원상회복 범위
임차인이 시설한 범위 내의 것만을 반환해야 합니다.
대법원 판결에 따르면, 임차인이 설치한 범위 내의 것을 그가 임차 받을 때의 상태로 반환해야 합니다.
그러나, 별도의 약정이 없는 한 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 없습니다.
이는 임차인이 자신이 설치한 것만을 반환해야 한다는 원칙을 강조합니다.
따라서, 임차 시설의 원상회복 범위에 대해 명확히 이해하고, 상가를 반환할 때는 관련 법령을 준수하여 처리해야 합니다.
상가 인수 후 원상복구 범위 설정하기
임대상가의 원상회복 의무 판단
2025년 현재, 임대상가를 인수할 때 상가의 원상복구 의무 여부는 매우 중요한 문제입니다.
법원은 최근 판례를 토대로 세입자가 임대인으로부터 상가를 인수할 때, 원상회복 의무 여부를 명확히 판단하고 있습니다.
약정의 유무가 중요한 이유
법원은 별도의 약정이 없는 한, 세입자가 이전 임차인이 시설한 부분까지 원상회복할 의무가 없다는 것을 강조하고 있습니다.
이러한 약정이 없을 경우, 세입자는 종전 임차인이 부담하는 원상회복의무를 승계하지 않게 됩니다.
상가 인수 시 원상복구 범위
임대상가를 인수할 때, 상가의 원상복구 범위는 매우 중요한 문제입니다.
상가의 원상복구 범위에 대한 명확한 이해가 세입자와 임대인 간에 분쟁을 예방할 수 있습니다.
- 2022년 5월 31일에 임차 받은 경우, 상가를 반환할 때 상태를 그대로 유지한 경우 세입자의 원상회복 의무가 없다는 판결
- 세입자가 상가를 E의원으로 사용했던 상태 그대로 인수하고, 임대인에게 반환한 경우에는 원상복구 의무가 없을 수 있음
이러한 판례를 고려할 때, 세입자와 임대인은 상가의 원상복구 범위와 관련된 약정을 명확히 하고 상호 동의한 후 계약을 체결하는 것이 중요합니다.
상가 인수 시 원상복구 특약 문구 예시들
상가 임차인을 위한 특약 문구 예시
상가 임차인은 상가를 임대받을 때, 종전 임차인이 시설한 부분까지 원상복구해야 하는지 확인해야 합니다.
이러한 문구가 없다면 원상복구 의무가 없어진다는 사례가 있습니다.
상가 임차인이 계약을 체결하는 입장이라면, 계약서에 아래와 같은 특약 문구를 추가하여 원상복구 의무를 명확히 할 수 있습니다.
<2025년 상가 임차인을 위한 임대차계약 특약 문구 예시> 임차인은 종전 임차인이 시설한 부분까지 원상회복할 의무가 없으며, 종전 임차인이 부담하는 원상회복 의무를 승계하지 않는다.
또한, 상가 임차인이 아닌 경우에는 계약서를 확인하고 조용히 있어야 합니다.
불필요한 언급으로 상처를 주는 일이 없도록 주의해야 합니다.
상가 임대인을 위한 특약 문구 예시
상가 임대인 입장에서는 다음과 같은 문구를 추가할 수 있습니다.
<2025년 상가 임대인을 위한 임대차계약 특약 문구 예시> 임차인은 종전 임차인이 시설한 부분까지 원상회복해야 하고, 종전 임차인이 부담하는 원상회복 의무를 승계하기로 한다.
지출한 원상복구 비용 반환 가능 여부 확인하기
부당이득반환 입증책임
부당이득반환 입증책임은 누가 가지는 것일까요?
법원은 이에 대해 상가 세입자가 철거비를 지출하면서 그에 대한 입증책임이 있다고 판단했습니다.
하지만 이는 어떻게 해석해야 할까요?
법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인해 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 경우, 이익을 반환해야 한다고 규정된 민법 제741조를 토대로 부당이득반환 입증책임이 주장된다고 합니다.
그렇다면 이는 어떤 상황에서 적용되는 것일까요?
부당이득반환 요건
2025년 기준으로, 부당이득반환 요건에는 어떤 사항들이 포함될까요?
예를 들어, 세입자가 철거비를 지출하여 상가의 재산적 가치가 증가했다고 보기 어렵다면 부당이득반환을 청구할 수 없을 것입니다.
이는 어떤 이유에서 그렇게 판단되는 걸까요?
H회사 측에서 상가의 석고가벽, 바닥데코타일, 창호 필름, 석고 천정 등을 철거하고 세입자가 철거공사비로 715만 원을 H회사에 지급한 사실이 인정되었습니다. 그러나 이 인정만으로 임대인이 철거공사비를 지급하기로 약정한 것으로 볼 수는 없습니다. 따라서 세입자의 구체적인 주장과 증명이 부족하다고 판단됩니다.
임대인이 철거공사비를 지급받아 이득을 취한 것으로 간주되지 않는 이유에는 어떤 것들이 있을까요?
이 사건 상가의 소유자인 임대인이 철거공사로 인해 재산적 가치가 증가했다고 보기 어렵다면, 임대인이 이득을 취한 것으로 인정하기 어렵다고 합니다.
부당이득반환 판단 기준
부당이득반환을 판단할 때 어떤 기준을 살펴볼 수 있을까요?
세입자와 임대인 간의 철거비 지출과 재산적 이익에 대한 관계를 명확히 해야 합니다.
이를 통해 부당이득반환을 주장하는 측에 입증책임이 있다는 점을 이해할 수 있습니다.
세입자가 철거비를 지출하고 이로 인해 임대인이 이득을 취했다고 주장할 때, 이에 대한 입증이 불충분하다면 부당이득반환을 요구할 수 없습니다.
따라서 각 측의 주장과 증거를 철저히 검토해야 합니다.
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요약: 중요 결론
임대차계약 보증금과 지연이자
임대인이 임차인에게 지급해야 하는 임대차보증금 잔액과 지연이자에 대해 알아보겠습니다.
임대인은 나머지 보증금과 지연이자를 지급해야 합니다.
이는 임대인이 이행의무의 범위에 관하여 다툼이 타당한 이 판결 선고일인 2023년 3월 29일까지 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있습니다.
그 다음 날부터는 연 12%의 비율로 계산됩니다.
원상복구 비용과 철거비 반환
임대인은 추가 원상복구 비용을 받을 수 없지만, 세입자는 이미 지출한 철거비를 반환받을 수 없습니다.
이 점을 유의해야 합니다.
이러한 임대차계약 보증금과 지연이자에 대한 규정은 임대인과 임차인 간의 계약 시 고려해야 할 중요한 사항 중 하나입니다.
만약 실제 사례에서 이에 관한 분쟁이 발생한다면, 상세한 계약 내용과 법적 규정을 검토하여 해결해야 합니다.
- 임대인은 나머지 보증금과 지연이자를 지급해야 함
- 임대인은 추가 원상복구 비용을 받을 수 없음
- 세입자는 이미 지출한 철거비를 반환 받을 수 없음