사전청약과 본청약의 차이를 비교해보면, 사전청약은 주택 착공 이전에 청약을 받는 것이며, 본청약은 주택 착공 이후에 청약을 받는 것입니다. 사전청약에서는 사전당첨자, 본청약에서는 당첨자로 선정됩니다. 또한, 사전청약은 사전공급계약을 체결할 때 계약금을 납부하지 않지만, 본청약은 청약금과 계약금을 납부해야 합니다. 분양가는 추정분양가에서 실제 분양가로 변동될 수 있습니다.
사전청약과 일반청약의 차이점
사전청약과 일반청약의 차이
사전청약은 최종적인 본청약 이전 사전예약을 받는 과정을 말합니다.
이는 주택 시장의 안정을 위해 정부가 도입한 제도로, 내집 마련을 미리 확정할 수 있도록 돕는 역할을 합니다.
공공분양 뿐만 아니라 민간분양에서도 사전청약이 시행되고 있습니다.
본청약은 사전청약에서 당첨된 자가 실제로 청약을 하는 과정을 의미합니다.
이는 사전청약을 통해 미리 선발된 인원들이 실제로 주택을 청약하는 것을 말합니다.
반면, 일반청약은 사전청약으로 진행되지 않은 물량을 한 번에 청약하는 과정을 의미합니다.
이는 사전청약을 거치지 않고 진행되며, 일반적으로 주택 착공 이후에 진행됩니다.
사전청약과 일반청약의 청약 시기
일반적인 주택 청약은 사업주체가 대지를 확보하고 착공한 후에 입주자를 모집하는 순서로 진행됩니다.
이는 주택 착공 이후에 주택 청약이 가능한 원칙을 따르고 있습니다.
- 지구지정
- 지구계획 승인
- 사업승인
- 주택 착공
- 주택 청약
그러나 사전청약을 통해 진행되는 경우에는 조금 다른 절차를 따릅니다.
사전청약은 지구계획 승인 이후에 주택 청약을 받게 되며, 주택 착공 이전에 청약이 이루어지게 됩니다.
- 지구지정
- 지구계획 승인
- 사전청약
- 사업승인
- 주택 착공
- 본청약
따라서 사전청약과 일반청약의 가장 큰 차이는 청약 시기에 있습니다.
일반청약은 주택 착공 이후에 이루어지지만, 사전청약은 주택 착공 이전에 진행되는 점이 다른 점입니다.
사전청약과 본청약의 차이점
사전청약과 본청약
민간분양의 사전청약에서 모집된 입주자를 사전당첨자로 칭하며, 본청약 입주자로 선정된 자를 당첨자로 부릅니다.
이 과정에서 공공분양의 경우에는 사전청약 당첨자를 입주예약자라고 합니다.
일반적으로 사전청약에서 당첨되었을 경우 사전당첨자 또는 입주예약자로 불리며, 본청약에서 당첨되면 당첨자로 명칭됩니다.
사전청약 본청약 자격 기준
무주택세대구성원 등은 사전청약의 모집공고일부터 본청약 입주자모집공고일까지 계속 유지해야 합니다.
이는 최신 2025년 기준 제도이며, 이 기간 내에 해당 자격을 유지해야만 입주가 가능합니다.
지역우선 공급 거주기간
지역우선 공급 거주기간은 본청약까지만 갖추면 되며, 사전청약 시에는 단순히 거주만 하면 됩니다.
그러나 지역우선 공급 거주기간의 기준이 변동될 수 있으므로, 거주기간을 잘 확보해두는 것이 중요합니다.
전매제한, 거주의무, 재당첨 제한 기준
전매행위 제한기간, 재당첨 제한기간은 본청약 당첨자 발표일을 기준으로 산정됩니다.
또한 분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무 기간 산정 기준일은 해당 주택의 최초 입주 가능일로 정해집니다.
모집공고문의 변동
사전청약 모집공고문에 기재된 건설 호수, 주택공급면적, 세대평면, 추정분양가격, 본청약 시기, 입주예정일, 주변 생활여건 등은 변동될 수 있습니다.
따라서 실제 입주 전까지 이러한 정보들이 변경될 수 있음을 감안해야 합니다.
동호수 배정 시기는?
아파트 동, 호 배정은 본청약 이후에 배정되며, 사전청약 단계에서는 동, 호 배정이 이루어지지 않습니다.
이 점을 유의하여 본청약 이후의 절차를 준비해야 합니다.
사전청약 계약금 납부?
본청약은 입주자 모집 시 청약금과 계약 체결 시 계약금을 납부해야 하지만, 사전청약 단계에서는 사전당첨 후 사전공급계약을 체결할 때 계약금을 납부하지 않습니다.
이 점을 유의하여 금전적 부담을 준비해야 합니다.
사전 예약 VS.
최종 확정
본청약은 당첨되면 공급계약을 체결할 수 있지만, 사전청약에서는 당첨되었다고 하더라도 본청약을 다시 진행해야만 주택을 분양받을 수 있습니다.
따라서 사전청약과 본청약 단계를 명확히 구분하여 준비해야 합니다.
아파트 분양권 취득 시기: 사전청약과 본청약의 차이
아파트 분양권 주택수 포함 여부
2021년 1월 1일 이후 취득한 아파트 분양권은 주택수에 포함됩니다.
이는 오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않는다는 것을 의미합니다.
따라서 이미 주택을 소유하고 있는 사람이 아파트 분양권을 취득할 경우, 양도세 비과세 등의 문제가 발생할 수 있습니다.
아파트 분양권 취득시기와 양도세
예를 들어, A씨가 2016년 11월 10일 충남 천안시에 있는 A주택을 취득하고, 2019년 3월 8일 충남 아산시에 있는 B주택을 취득했습니다.
그리고 2021년 1월 5일에 충남 아산시에 있는 C주택에 대한 분양청약에 당첨되었으며, 2021년 1월 21일에 A주택을 매도하고 소유권을 이전하였습니다.
이후 2021년 1월 22일에 C주택 분양권 공급계약을 체결한 경우, A씨가 분양권을 취득한 시기는 청약당첨일인 2021년 1월 5일입니다.
따라서 A씨는 이미 A, B, C 세 주택에 1가구를 소유하게 됩니다.
- 2022년 1월 14일 기획재정부 재산세제과 질의
- 분양계약 시 분양권의 취득시기
- 청약당첨일 vs.
분양계약일 - 타당한 시기: 청약당첨일
아파트 분양권 취득시기와 세금
G씨가 2021년 12월 아파트 민간분양 사전청약에 당첨되어, 2024년 5월 본청약에도 당첨되었고, 2025년 2월에 입주가 예정된 경우, G씨의 아파트 분양권 취득시기는 2024년 5월인 본청약 당첨일입니다.
- 2023년 2월 27일 기획재정부 재산세제과 질의
- 사전청약과 본청약을 통한 분양계약의 취득시기
- 사전청약 당첨일 vs.
본청약 당첨일 - 타당한 시기: 본청약 당첨일
청약서를 제출하지 않고 본청약을 포기하기
당첨자의 지위 포기 시 주의사항
청약에 당첨되었지만 최종적으로 공급계약을 체결하지 않고 지위를 포기하는 경우, 당첨자로서의 지위는 유지되지만 재당첨제한 등의 불이익을 받을 수 있습니다.
이는 주택공급에 관한 규칙 제54조에서 규정하고 있습니다.
그러나, 특별한 사정(예: 취학, 질병요양, 국외이주 등)으로 인해 계약을 체결하지 않거나 해약한 경우에는 당첨자로 간주되지 않아 불이익을 받지 않습니다.
주택공급에 관한 규칙 제57조에서 이에 대해 명확히 규정하고 있습니다.
사전청약 당첨의 특징
사전청약 당첨은 본청약 당첨과는 달리 확정적인 것이 아니기 때문에 지위를 포기해도 불이익을 받지 않아야 합니다.
공공분양 사전청약의 경우, 당첨된 경우에는 일정기간 동안 다른 공공분양 사전청약에 당첨되지 않도록 제한됩니다.
청약가 차이: 사전청약 vs 본청약
분양가와 추정분양가의 차이
2025년 기준으로 사전청약 모집공고문에 기재된 분양가와 추정분양가의 차이에 대해 알아보겠습니다.
분양가는 대표평면을 기준으로 산정된 것으로, 추정분양가는 실제 분양가 산정이 불가능하여 추정된 금액입니다.
이는 추후에 변동될 수 있는 점을 유의해야 합니다.
실제 분양가 결정 과정
본청약 모집공고문에 기재될 분양가는 실제 분양가로서, 본청약 시점에 분양가심사위원회의 심의를 거쳐 결정됩니다.
이 과정을 통해 분양가의 적정성과 투명성을 확보하고 구매자들에게 신뢰를 줍니다.
분양가 변동 가능성
분양가는 건설비용, 부지가격, 시장 상황 등 다양한 요인에 따라 변동될 수 있습니다.
따라서 사전청약 시 공고된 분양가와 실제 계약 시의 분양가는 차이가 있을 수 있으며, 이 점을 감안하여 결정해야 합니다.
- 분양가 변동 요인: 건설자금 조달 비용, 인건비 상승, 부지가격 변동 등
- 분양가 결정과정: 분양가심사위원회 심의를 통한 실제 분양가 결정