2020년 8월 12일 이후 취득한 아파트 분양권은 주택수에 가산되며, 2021년 1월 1일 이후 취득한 아파트 분양권은 주택수에 포함됩니다. 상가 또는 오피스텔 분양권은 주거용이 아니므로 주택수에서 제외됩니다. 무주택자가 1분양권을 보유하다가 분양권을 양도할 경우 분양권은 주택이 아니므로 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없습니다. 분양권 취득시기는 청약당첨일이며, 분양 받은 아파트 취득일은 분양대금 잔금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날로 간주됩니다.
아파트 분양권과 주택수가 취득세에 포함되는 시기
분양권 주택수 가산 세법 개정 내용
분양권 포함 여부에 따른 취득세 계산
(1) 예를 들어, 2020년 8월 12일 이전에 분양권을 취득하여 1세대 1주택 1분양권을 보유한 경우, 분양권은 주택수에 가산되지 않으므로 여전히 1세대 1주택에 해당합니다.
이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득하면 1세대 2주택자로서 취득세는 8%입니다.
(2) 반면, 2020년 8월 12일 이후 분양권을 취득하여 1세대 1주택 1분양권을 보유한 경우, 분양권이 주택수에 포함되어 1세대 2주택자로 분류됩니다.
따라서 이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득하면 1세대 3주택자로서 취득세는 12%가 됩니다.
관련 링크
아파트 분양권의 양도세 포함 시점
2025년 최신 분양권 관련 소득세법 변경 사례
2020년 8월 18일, 소득세법이 개정되어 분양권이 주택수에 포함되었습니다.
이로 인해 1주택과 1분양권을 동시에 보유하고 있는 경우, 주택을 양도할 때 양도세가 비과세가 되지 않습니다.
또한, 주택과 분양권을 합산하여 2개 이상 소유한 경우 양도세가 중과됩니다.
이러한 변경 사항은 2021년 1월 1일부터 적용됩니다.
분양권 1주택 포함 의미
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택수에 포함됩니다.
이것은 주택과 분양권을 함께 보유하다가 주택을 양도할 때 분양권이 주택수에 포함되어 2주택자로 간주되어 양도세가 중과될 수 있다는 의미입니다.
다만, 특별한 사정이 있을 경우 양도세가 비과세가 될 수 있습니다.
분양권 주택수 제외 사례
분양권이 주택수 산정에서 제외되는 경우는 아파트 분양권을 2021년 1월 1일 이전에 취득한 경우와 오피스텔 분양권입니다.
오피스텔 분양권에 대해서는 아래에서 자세히 설명하겠습니다.
2021년 1월 1일 이전 분양권 보유 사례
예를 들어, H가 A주택을 보유하고 있던 중 2021년 1월 1일 이전에 B분양권을 취득하여 1주택 1분양권을 보유하게 되었다고 가정해봅시다.
이 경우, H는 여전히 1세대 1주택자로 간주되어 양도세가 비과세가 되며, 2주택자로 간주되지 않습니다.
하지만, B분양권이 B주택으로 완공되면 H는 2주택자가 되므로 특정 요건을 충족해야만 일시적 2주택자로서 양도세를 비과세 받을 수 있습니다.
2021년 1월 1일 이후 분양권 보유 사례
또 다른 경우로, H가 A주택을 보유하고 있던 중 2021년 1월 1일 이후 B분양권을 취득하여 1주택 1분양권을 보유하게 되었다고 가정해봅시다.
이 경우, 분양권이 주택수에 포함되어 1세대 1주택이 아니라고 간주되어 양도세가 비과세가 되지 않으며, 주택과 분양권을 합산하여 2개 이상 소유하고 있기 때문에 양도세가 중과됩니다.
하지만, 일시적으로 1주택 및 1분양권을 보유한 경우나 특별한 사정이 있는 경우에는 양도세가 비과세가 될 수 있습니다.
분양권 주택에 상가와 오피스텔이 포함되는가?
아파트 분양권과 상가, 생활숙박시설, 오피스텔 분양권의 차이
아파트 분양권은 소득세법에 따라 규정되는 분양권에 해당하며, 상가나 오피스텔 분양권은 부동산 취득 권리에 해당합니다.
특히 오피스텔의 경우 주거용이든 업무용이든 소득세법에 규정된 분양권에 해당하지 않습니다.
오피스텔 분양권은 주택수에서 제외
상가나 오피스텔 분양권은 주택수에서 제외되어 소득세법에 규정된 양도세 비과세 주택수나 양도세 중과시 산정되는 주택수에 포함되지 않습니다.
생활숙박시설 분양권은 주택수에서 제외
생활숙박시설 분양권도 소득세법에 규정된 분양권에 해당하지 않고 부동산 취득 권리에 불과하여 주택수에서 제외됩니다.
상가나 오피스텔 분양권 보유시 양도세 비과세 여부
1주택자가 상가나 오피스텔 분양권을 추가로 보유하더라도 여전히 1세대 1주택자로 간주되어 양도세가 비과세 처리될 수 있으며, 다주택자가 아니므로 양도세가 중과되지 않습니다.
따라서, 양도세가 비과세 처리되려면 보유기간 등 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 합니다.
무주택자를 위한 분양권 양도세
무주택자의 분양권 양도세에 대해 알아보기
무주택자가 주택 없이 1개의 아파트 분양권만을 보유하는 경우, 즉, 무주택자가 1분양권을 보유하다가 분양권을 양도하는 경우에는 주택 없이 분양권만을 보유하고 있기 때문에 양도세가 부과됩니다.
2025년 기준으로, 무주택자가 2021년 1월 1일 이후 분양권을 취득했더라도 해당 분양권은 주택에 해당하지 않고 주택수 산정에 포함되므로, 양도세를 비과세 받을 수 없습니다.
양도세율은 아래와 같습니다.
여러 개의 주택 또는 분양권을 보유한 경우
주택 없이 여러 개의 분양권을 보유하다가 분양권을 양도하는 경우나 주택과 분양권을 합쳐서 2개 이상을 보유한 후 분양권을 양도하는 경우에는 모두 양도세가 부과됩니다.
해당 양도세율은 아래와 같습니다.
분양권 양도세율: 아파트, 상가, 오피스텔의 차이
아파트 분양권 양도세율 변동
2025년 기준으로 아파트 분양권의 양도세율은 보유기간에 따라 변동합니다.
일반적으로 보유기간이 1년 미만인 경우에는 양도세율이 77%로 적용되며, 1년 이상인 경우에는 66%가 적용됩니다.
이러한 세율은 일반적인 기본세율보다 높은 수치를 보여줍니다.
상가 및 오피스텔 분양권과 양도세율
상가나 오피스텔 분양권은 아파트 분양권과는 다른 세무적 측면을 가지고 있습니다.
이러한 분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리를 의미하며, 소득세법에서 정의하는 분양권과는 다릅니다.
상가나 오피스텔 분양권을 보유하고 양도할 경우, 양도세율은 다른 기준에 따라 부과됩니다.
상가 및 오피스텔 분양권의 양도세율
2025년에는 상가나 오피스텔 분양권을 양도할 경우 양도세율이 적용됩니다.
이러한 분양권은 주택이 아니기 때문에 무주택자가 보유하고 있다면 양도세가 부과됩니다.
보유기간에 따라 양도세율이 변동되며, 2년 이상인 경우에는 누진세율이 적용되고, 1년 이상 2년 미만인 경우에는 40%의 세율이, 1년 미만인 경우에는 50%의 세율이 적용됩니다.
아파트 분양권과 주택의 양도세 비교
다주택자 양도세 중과와 유예 혜택
한때 무주택자였지만 다수의 분양권을 보유하다가 양도할 때, 양도세는 주택과 분양권을 합쳐서 2개 이상 보유한 경우에도 부과됩니다.
이 때, 양도세율은 일정하며, 주택을 양도하는 다주택자의 경우, 양도세가 중과됩니다.
하지만 2025년 5월 9일까지 보유기간이 2년 이상인 주택을 양도하면 양도세 중과 규정이 한시적으로 유예됩니다.
분양권 양도세 중과에 대한 규정
주택과 분양권을 합쳐서 2개 이상 보유하다가 주택을 양도하는 경우, 양도세가 중과됩니다.
그러나 보유기간이 2년 이상인 주택을 2025년 5월 9일까지 양도하면 해당 주택은 보유 주택에서 제외됩니다.
한편, 주택과 분양권을 합쳐서 2개 이상 보유하다가 분양권을 양도하는 경우, 주택을 양도하는 것이 아닌 분양권을 양도하는 것이므로 양도세율은 일정하게 적용됩니다.
이 경우, 분양권 양도세율은 중과된 것이 아니라 일정한 세율이 적용됩니다.
분양권 보유가 일시적인 경우 양도세 비과세 혜택
주택과 분양권을 합쳐서 2개 이상 보유하다가 주택을 양도할 때, 일시적으로 중복 보유되는 경우나 상속, 혼인, 동거봉양 등 특별한 사정이 있는 경우, 해당 주택에 관한 양도세가 비과세 됩니다.
분양 아파트와 분양권 취득일 선택하기
분양권과 분양아파트 취득시기의 중요성
분양권과 분양아파트의 취득일은 양도세가 비과세되기 위한 중요한 요소입니다.
예를 들어, 1세대 1주택으로 양도세를 비과세하기 위해서는 보유기간이 2년 이상이어야 합니다.
이때 보유기간은 주택 취득일부터 양도일까지이므로, 분양 받은 아파트의 취득일을 알아야 보유기간을 계산할 수 있습니다.
또한, 1주택 1분양권을 보유한 경우 분양권 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 비과세 특례가 적용됩니다.
따라서 분양권 취득일을 알아야 3년을 계산할 수 있습니다.
입주자 모집공고에 따른 청약에 당첨된 경우
입주자 모집공고에 따른 아파트 청약에 당첨된 경우, 아파트 분양권 취득일은 아파트 청약당첨일과 아파트 분양계약일 중에서 청약당첨일에 해당합니다.
사전청약과 본청약
예를 들어, A가 2021년 12월 민간분양 사전청약에 당첨되고, 2024년 5월 본청약에 당첨된 후 아파트 공급계약을 체결하고, 2025년 2월에 입주할 예정이라면, A가 아파트 분양권을 취득한 시기는 본청약 당첨일(2024년 5월)입니다.
선착순 방법으로 취득한 분양권의 취득시기
아파트 분양은 선착순 방법으로 분양권 공급계약이 체결된 경우, 공급계약 체결일이 분양권 취득시기가 됩니다.
분양권을 승계취득한 경우
아파트 분양권을 승계취득한 경우, 승계취득한 분양권의 취득시기는 잔금청산일입니다.
분양권을 승계취득하는 경우로서 잔금청산 전에 명의변경이 이루어진 경우
분양권이 양도된 경우 명의변경이 접수되었어도 분양권 양도시기는 명의변경 접수일이 아니라 잔금청산일이 됩니다.
일반분양 받은 아파트 취득시기
분양 받은 아파트의 취득일은 분양대금 잔금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날로 합니다.
만약 분양받은 아파트가 완공되기 전에 잔금청산일이라면 그 아파트 완성일을 취득시기로 봅니다.
지역주택조합 가입에 따른 분양권 취득시기
H가 지역주택조합에 가입한 후 종전주택을 취득했다가 보유하고 있던 지역주택조합 조합원 지위가 2021. 1. 1. 이후 분양권으로 전환된 경우, 분양권 취득시기는 지역주택조합 사업계획승인일이 됩니다.