2021년 1월 1일 이후에 분양권을 취득한 경우, 분양권 취득 후 주택을 구입한 경우, 분양권이 분양아파트로 전환된 경우 등 9가지 유형에 대한 일시적 2주택 비과세 특례에 대해 정리한 내용입니다. 분양권 취득 후 주택을 구입한 경우, 분양권 취득일로부터 3년이 경과한 후에 양도하더라도 양도세가 비과세가 될 수 있으며, 일시적 1가구 2주택 분양권 비과세 특례에 해당하는 경우에도 양도세가 비과세가 될 수 있습니다. 이에 대한 국세청 사례와 예외적인 케이스도 포함되어 있습니다.
분양권 주택수와 양도세 면세 연관성
2021년 이후 분양권 취득 시 주택수에 포함
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택수에 포함됩니다.
예를 들어, A씨가 이전에 주택을 보유한 상태에서 2021년 1월 1일 이후 B분양권을 취득하면, B분양권은 주택수에 포함됩니다.
(1) 2021년 1월 1일 이후 B분양권을 보유한 채 A주택을 양도하면, 1가구 1주택 1분양권이 1가구 2주택과 동일하게 취급됩니다.
이는 양도세 비과세를 받을 수 없는 원칙이지만, 예외적으로 일시적 1주택 1분양권 비과세 요건을 충족할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
(2) B분양권이 B분양아파트로 전환된 후 A주택을 양도하면, 1가구 2주택에 해당하게 됩니다.
주택수에 포함되던 분양권이 주택으로 전환된 것이므로 일시적으로 2주택을 취득한 것으로 간주되어 일시적 2주택 비과세 특례는 적용되지 않습니다.
2021년 이전 분양권 취득 시 주택수에서 제외
2021년 1월 1일 이전에 취득한 분양권은 주택수에서 제외됩니다.
예를 들어, A씨가 이전에 주택을 보유한 상태에서 2021년 1월 1일 이전에 B분양권을 취득하면, B분양권은 주택수에 포함되지 않습니다.
(1) 2021년 1월 1일 이전에 B분양권을 보유한 채 A주택을 양도하면, 1가구 1주택에 해당하여 비과세 요건을 충족할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
(2) B분양권이 B분양아파트로 전환된 후 A주택을 양도하면, 1가구 2주택에 해당하여 일시적 2주택 요건을 충족할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
분양권 2주택 비과세 조건 임시적 변경
일시적 1가구 2주택 비과세 특례
최근에는 부동산 관련 세제 혜택에 관심이 높아지고 있는데, 특히 일시적 1가구 2주택 비과세 특례에 대해 알아보겠습니다.
실제로 H씨는 A주택(종전주택)을 보유한 상태에서 2021년 1월 1일 이전에 B분양권을 취득하고, 이후 B분양권이 B분양아파트(신규주택)으로 완공된 경우, A주택(종전주택)의 양도세를 비과세로 받기 위해서는 몇 가지 요건을 충족해야 합니다.
- A주택(종전주택)을 취득한 후 1년 이상이 지난 후에 B분양아파트(신규주택)을 취득해야 합니다.
- B분양아파트(신규주택)을 취득한 후 3년 이내에 A주택(종전주택)을 양도해야 합니다.
- A주택(종전주택)은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 합니다(12억원 이하, 보유기간, 거주기간).
이러한 조건을 충족하면 A주택(종전주택)의 양도세를 비과세로 받을 수 있습니다.
분양 받은 아파트 취득일을 기준으로 자세히 알아보시기 바랍니다.
일시적 1주택 1분양권 비과세 특례
또 다른 경우로는 일시적 1주택 1분양권 비과세 특례가 있습니다.
이 경우, 1주택(종전주택)을 보유한 1세대가 분양권을 취득한 후 3년 이내에 종전주택을 양도할 경우 양도세가 비과세로 적용됩니다.
다음은 이 특례의 요건입니다.
- 종전주택을 취득한 후 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득해야 합니다.
- 분양권을 취득한 후 3년 이내에 종전주택을 양도해야 합니다.
- 양도하는 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 합니다(12억원 이하, 보유기간, 거주기간).
실수요 1주택 1분양권 비과세 특례
또 다른 경우로는 실수요 목적으로 1주택 1분양권을 보유한 경우 양도세가 비과세로 적용됩니다.
이 경우에는 분양권 취득 후 3년이 경과한 후 종전주택을 양도하더라도 양도세가 비과세로 적용됩니다.
아래는 해당 특례의 요건입니다.
- 종전주택을 취득한 후 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득해야 합니다(2022년 2월 15일 이후 취득하는 분양권부터 적용됨).
- 분양권을 취득한 후 3년이 경과한 후에 종전주택을 양도해야 합니다.
- 분양 받은 아파트가 완성된 후 3년 이내에 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주해야 합니다.
- 분양 받은 아파트가 완성되기 전 또는 완성 후 3년 이내에 종전주택을 양도해야 합니다.
- 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 합니다(12억원 이하, 보유기간, 거주기간).
분양권 2주택 비과세 혜택 정리
주택 및 분양권 보유 유형별 2주택 비과세 특례
주택 및 분양권을 보유한 경우, 9가지 유형으로 구분되며, 각 유형에 따라 일시적 2주택 비과세 특례가 적용됩니다.
아래 표는 2021년 1월 1일을 기준으로 분양권 취득 시기를 전후로 나누어 정리되었으며, 알파벳 순서에 따라 A를 먼저 취득한 후 B를 취득하는 순서로 나열됩니다.
유형 1: 주택 소유, 분양권 미보유
첫 번째 유형은 주택을 소유하고 있지만 분양권을 보유하고 있지 않은 경우입니다.
이 경우, 2주택 비과세 특례가 적용되지 않습니다.
유형 2: 주택 소유, 분양권 A 보유
두 번째 유형은 주택을 소유하고 있으며 분양권 A를 보유한 경우입니다.
이 경우에도 2주택 비과세 특례가 적용되지 않습니다.
유형 3: 주택 소유, 분양권 A, B 모두 보유
세 번째 유형은 주택을 소유하고 있으며 분양권 A와 B를 모두 보유한 경우입니다.
이 경우에는 2주택 비과세 특례가 적용됩니다.
유형 4: 주택 미보유, 분양권 A 보유
네 번째 유형은 주택을 보유하고 있지 않지만 분양권 A를 보유한 경우입니다.
이 경우에는 2주택 비과세 특례가 적용되지 않습니다.
유형 5: 주택 미보유, 분양권 B 보유
다섯 번째 유형은 주택을 보유하고 있지 않지만 분양권 B를 보유한 경우입니다.
이 경우에도 2주택 비과세 특례가 적용되지 않습니다.
유형 6: 주택 A 소유, 분양권 B 보유
여섯 번째 유형은 주택 A를 소유하고 있고 분양권 B를 보유한 경우입니다.
이 경우에는 2주택 비과세 특례가 적용됩니다.
유형 7: 주택 A, B 모두 소유
일곱 번째 유형은 주택 A와 B를 모두 소유한 경우입니다.
이 경우에는 2주택 비과세 특례가 적용됩니다.
유형 8: 주택 A, B 모두 소유, 분양권 B 미보유
여덟 번째 유형은 주택 A와 B를 모두 소유하고 있지만 분양권 B를 보유하지 않은 경우입니다.
이 경우에도 2주택 비과세 특례가 적용됩니다.
유형 9: 주택 A, B 모두 보유, 분양권 B 미보유
아홉 번째 유형은 주택 A와 B를 모두 보유하고 있지만 분양권 B를 보유하지 않은 경우입니다.
이 경우에는 2주택 비과세 특례가 적용되지 않습니다.
위의 유형에 따라 주택과 분양권을 보유한 경우 2주택 비과세 특례가 어떻게 적용되는지 자세히 알아보았습니다.
분양권 2개 보유하고 있는 사람의 일시적 2주택
1번 유형 : 2021. 1. 1. 이전에 분양권 2개를 취득한 경우
분양권 2개(A, B)를 2021. 1. 1. 이전에 취득한 경우를 살펴보겠습니다.
이 경우 다음과 같은 세금 규정이 적용됩니다.
- A분양권 및 B분양권을 보유한 상태에서 어느 분양권이든 양도하면 양도세가 부과됩니다.
- 신축 공사를 통해 A분양권이 A분양아파트로 전환된 경우, A아파트를 양도하면 1가구 1주택이므로 양도세가 비과세됩니다.
- A아파트와 B분양권을 보유한 상태에서 B분양권을 양도하면 양도세가 부과됩니다.
2번 유형 : 2021. 1. 1. 전후로 분양권 2개를 취득한 경우
분양권 2개를 2021. 1. 1. 전후로 취득한 경우의 세금 규정을 알아봅시다.
- A분양권과 B분양권을 보유한 상태에서 어느 분양권이든 양도하면 양도세가 부과됩니다.
- 신축 공사를 통해 A분양권이 A분양아파트로 전환된 경우, B분양권을 양도하면 양도세가 부과됩니다.
- A아파트를 양도할 경우, 1가구 1주택 1분양권이므로 양도세가 부과되지만, 2025. 5. 9.까지 중과세가 배제됩니다.
3번 유형 : 2021.1.1. 이후에 분양권 2개를 취득한 경우
2번 유형과 동일한 내용이 적용됩니다.
양도세가 부과되며, 일시적 1주택 1분양권 비과세 특례나 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되지 않습니다.
분양권 취득 후 주택 구입하기
분양권 취득후 주택 구입 일시적 2주택(4번 유형)
2021년 1월 1일 이전에 A분양권을 먼저 취득하고, B주택도 2021년 1월 1일 이전에 취득한 경우가 있습니다.
이 경우를 살펴보겠습니다.
- B주택을 먼저 취득한 후 A분양아파트로 전환된 경우, B주택은 종전주택에 해당하고, A아파트는 신규주택에 해당합니다.
분양권 취득후 주택 구입 일시적 2주택(5번 유형)
만약 A분양권은 2021년 1월 1일 이전에 취득하고, B주택은 2021년 1월 1일 이후에 취득한 경우, 4번 유형과 동일한 규정이 적용됩니다.
요약하면 아래와 같습니다.
- A분양권을 양도하면 양도세가 부과되며, B주택을 양도하면 1가구 1주택이므로 양도세가 비과세가 됩니다.
- B주택을 먼저 취득한 후 A분양아파트가 완공된 경우, 양도세가 비과세가 가능합니다.
분양권 취득후 주택 구입 일시적 2주택(6번 유형)
A분양권과 B주택을 2021년 1월 1일 이후에 모두 취득한 경우를 살펴봅니다.
- A분양권을 양도하면 양도세가 부과됩니다.
- B주택을 양도하면 1가구 1주택 1분양권이므로 양도세가 부과되며, 양도세가 중과됩니다.
단, 2025년 5월 9일까지 한시적으로 중과세가 배제됩니다. - A분양권이 먼저 발생한 경우, 일시적 1주택 1분양권 비과세 특례가 적용되지 않아 양도세 비과세가 불가능합니다.
- B주택을 먼저 취득한 후 A분양아파트가 완공된 경우, 양도세 비과세가 가능합니다.
2주택 분양권 비과세 혜택: 일시적 특례
7번 유형 : 주택 취득후 분양권 구입한 경우
어떤 분양권을 취득하느냐에 따라 세금이 어떻게 부과되는지 알아보겠습니다.
예를 들어, A주택과 B분양권을 모두 2021년 1월 1일 이전에 취득한 경우를 살펴보겠습니다.
- A주택 및 B분양권을 모두 소유한 상태에서 B분양권을 양도하면 양도세가 부과됩니다.
- A주택 및 B분양권을 모두 소유한 상태에서 A주택을 양도하면 1가구 1주택으로 인정되어 양도세가 비과세가 됩니다.
8번 유형 : 일시적 1가구 2주택 분양권 비과세 특례가 인정되는 경우
이번에는 A주택은 2021년 1월 1일 이전에 취득하고, B분양권은 2021년 1월 1일 이후에 취득한 경우를 살펴보겠습니다.
- A주택 및 B분양권을 모두 소유한 상태에서 B분양권을 양도하면 양도세가 부과됩니다.
- A주택 및 B분양권을 모두 소유한 상태에서 A주택을 양도하면 양도세가 중과되지만, 2025년 5월 9일까지 일시적으로 중과세가 배제됩니다.
- 또한, 1주택(A주택)을 보유한 상태에서 1분양권(B분양권)을 추가 취득한 경우, 일시적 1가구 2주택 분양권 비과세 특례에 해당되어 양도세 비과세가 가능합니다.
9번 유형 : 일시적 1가구 2주택 분양권 비과세 특례가 인정되는 경우
마지막으로, A주택과 B분양권을 모두 2021년 1월 1일 이후에 취득한 경우를 알아보겠습니다.
이 경우에도 세금 부과 방식은 8번 유형과 동일합니다.
- A주택 및 B분양권을 모두 소유한 상태에서 B분양권을 양도하면 양도세가 부과됩니다.
- A주택을 양도할 때는 양도세가 중과되지만, 일시적 1가구 2주택 분양권 비과세 특례가 적용되어 양도세 비과세가 가능합니다.
국세청 비과세 사례
부동산 양도세 감면 사례 분석
한 가정이 A주택을 취득한 뒤 B분양권을 취득하고, 이후 B주택을 완성하여 이사를 하고 A주택을 양도할 예정인 경우, 양도세 감면을 받을 수 있는지 궁금증이 생깁니다.
이러한 사례는 소득세법 시행령 제156조의 3 제3항에 근거한 8번 유형에 해당하게 됩니다.
일반적으로 1주택 1분양권을 보유할 때 적용되는 조건에 따라, A주택에서 B분양권을 취득한 경우 B주택이 완성된 후 3년 이내에 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주해야 합니다.
또한, B주택이 완성된 후 3년 이내에 A주택을 양도하고, A주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 합니다.
- A주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 B분양권을 취득
- B분양권을 취득한 날부터 3년이 지난 후 A주택을 양도
- B주택이 완성된 후 3년 이내에 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주
- B주택이 완성된 후 3년 이내에 A주택을 양도
이러한 조건을 충족할 경우, 한 세대가 A주택을 양도하기 위해 분양권을 취득한 후 일정 기간을 거쳐 양도하는 경우 양도세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
이는 2025년 현재 시행되는 제도를 준수하며, 세부 사항은 관련 법령을 참고하시기 바랍니다.
국세청 사례: 비과세 부정 사례 분석
A분양권과 B분양권을 연이어 취득한 경우의 세무 특례
한 고객인 H씨는 2018년 10월에 A분양권을 획득하고, 이후 2021년 12월에 B분양권을 획득했습니다.
2022년 1월에 A아파트를 취득한 뒤, 2024년 5월에 B아파트를 취득했습니다.
이 상황은 일반적으로 2주택 이상 보유 시 세무 특례가 적용되지 않는 2번 유형에 해당합니다.
A분양권과 B분양권을 동시에 보유한 경우의 양도세 특례
2021년 1월 이후 A와 B 분양권을 동시에 획득한 고객은, 먼저 완공된 주택을 양도할 때 양도세 특례가 적용되지 않는 3번 유형에 해당합니다.
이 경우, 양도세 특례가 적용되지 않아 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
A분양권과 B주택 취득 후 A주택 양도하는 경우의 세법 적용
2021년 8월에 비조정대상지역의 A분양권을 획득한 후, 2023년 12월에 B주택을 예정으로 취득할 예정인 상황은, A주택을 2년 이상 거주한 뒤 양도할 경우 6번 유형의 세법이 적용됩니다.
이 경우, A주택은 신규주택이 아니므로 비과세 특례가 적용되지 않습니다.
A분양권과 B주택 취득 후 B주택 양도하는 경우의 양도세 부과
C씨는 2021년 1월 이후 A분양권을 획득하고, 이후 B아파트를 취득했습니다.
2023년에 A아파트를 취득한 뒤, 2024년에 B아파트를 양도하는 경우, 양도세 부과가 발생합니다.
B주택은 종전주택에 해당하므로 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되지 않습니다.
1년 내에 분양권 확보 가능 여부
최근 2025년, 종전주택 취득 후 1년 이내 분양권 취득 시 양도세 비과세 특례
종전주택을 취득한 후 1년이 지나기 전에 분양권을 취득한 경우, 일반적으로 양도세 비과세 특례가 적용되지 않습니다.
그러나 3가지 경우에는 종전주택 양도 시 양도세가 비과세됩니다.
- 5년 이상 거주한 임대주택을 양도하는 경우
- 주택이 수용되는 경우
- 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무, 질병 등 부득이한 사유로 양도하는 경우
예를 들어, 국내에서 2021년 1월 1일 이후 주택을 취득한 후 1년 이상이 지나기 전에 분양권을 취득하고 해당 분양권이 주택으로 완공된 경우, 3년 이내에 주택을 양도하면 양도세 비과세 특례가 적용되지 않습니다.
그러나 주택을 2년 이상 보유하고 2024년 5월 9일까지 양도하는 경우에는 중과세율이 적용되지 않습니다.
지역주택조합 사업계획이 승인된 경우의 양도세 비과세 특례
2020년 1월 14일에 A주택을 취득한 후, 2021년 1월 8일에 B지역주택조합 사업계획이 승인된 경우, A주택 취득일로부터 1년 이내에 B지역주택조합 사업계획이 승인되었지만 분양권을 취득하지 않은 상황에서 A주택을 양도하는 경우 양도세 비과세 특례를 받을 수 없습니다.
※ 참고: 2022년 법규재산에 따르면, 지역주택조합 조합원의 지위가 21년 1월 1일 이후 분양권을 취득한 경우, 분양권 취득 시기는 주택법에 따른 사업계획승인일이 됩니다.