묵시적 갱신 됐는데 이것 때문에 계약해지를 못함(2022나60842)과 관련하여 묵시적 갱신 계약서 작성 또는 재작성, 재계약서 작성 해도 되는지에 대한 판례와 특약 예시 문구를 정리했습니다. 법원은 묵시적 갱신 후 계약서를 재작성하면 새로운 계약으로 취급될 수 있으며, 중도 해지가 어려워질 수 있다고 판단했습니다. 따라서 묵시적 갱신을 원한다면 계약서 작성을 피하는 것이 좋습니다. 또한, 묵시적 갱신을 막고 싶다면 갱신 거절을 통지하고, 계약서 작성 시 특약 문구를 추가하는 것이 좋습니다.
갱신된 사항으로 인해 계약해지가 불가능한 이유(2022나60842)
임차보증금과 임대차 계약 연장에 대한 특약사항
임차인과 임대인이 2013년 12월 11일에 임차보증금 1,650만 원과 월세 165만 원(후불)으로 24개월 동안의 임대차계약을 체결했습니다.
그 후, 임차인과 임대인은 매년 또는 2년마다 계약 기간을 연장하면서 계약서를 작성했습니다.
2020년 12월 14일에 작성된 계약서에는 특약사항으로 본계약은 계약연장으로 인한 재계약이다.
(1년 기간 연장 외, 모든 조건 동일함)이 하단 부분에 명시되었습니다.
이는 임차인과 임대인이 계약을 연장할 때 변경된 조건이 없음을 확인하는 내용입니다.
임차인은 2021년 3월 11일에 계약 해지를 통지하고, 이후 2021년 5월 28일에 건물을 인도했습니다.
그러나 이 과정에서 묵시적 갱신 계약서로 인해 계약 해지가 어렵다는 문제가 발생했습니다.
묵시적 갱신과 합의 갱신 비교
묵시적 갱신 후 계약해지 가능한가?
최근 2025년 기준으로 임대차 계약에서 재계약서가 어떤 의미를 갖는지에 대해 이야기해보겠습니다.
임차인이 새로운 계약서를 작성했다고 해도 형식적으로 작성된 것이거나 단순한 확인에 불과할 수 있습니다.
이런 경우에 임차인은 묵시적 갱신을 확인한 것으로 인정받고, 갱신 이후에 계약을 해지할 수 있다고 주장할 수 있습니다.
이에 따라 3개월이 지나면 계약이 해지되며, 해당 기간까지만 월세를 공제할 수 있다는 주장이 있습니다.
재계약서와 새로운 계약의 구분
한편, 재계약서가 작성되었다면 묵시적 갱신이 아닌 새로운 합의 계약으로 간주될 수 있습니다.
이 경우 임차인은 중도 해지를 요청할 수 없으며, 계약 기간 만료까지 월세를 지불해야 하며 반환할 보증금이 없다는 주장이 있습니다.
- 묵시적 갱신 후 계약해지 여부는 재계약서의 성격에 따라 달라질 수 있습니다.
- 재계약서의 작성이 단순 확인인지 새로운 합의를 의미하는지 신중히 판단해야 합니다.
묵시적 갱신의 의미와 역할
묵시적 갱신이란 무엇인가요?
묵시적 갱신은 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하겠다는 통지를 하지 않으면 계약 기간이 자동으로 연장되는 것을 의미합니다.
2025년 기준 주택임대차보호법 제6조 내용
- 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 계약이 자동으로 갱신됩니다.
- 임대차의 존속기간은 2년으로 간주됩니다.
- 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다.
묵시적 갱신의 예시
예를 들어, A씨는 B씨에게 아파트를 임대해주고 있습니다.
계약기간이 만료되기 6개월 전, A씨는 B씨에게 갱신거절 통지를 하지 않았고 계약조건을 변경하지 않았습니다.
따라서 계약은 자동으로 연장되어 B씨는 또 다른 2년간의 임대기간을 가지게 됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
묵시적 갱신은 언제 발생하나요?
묵시적 갱신은 주택임대차보호법 제6조에 따라 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 적용됩니다.
묵시적 갱신이 적용되지 않는 경우는 어떤 경우인가요?
묵시적 갱신은 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 적용되지 않습니다.
묵시적 갱신 계약서 작성 방법
법원의 결정
법원은 임차인과 임대인 사이에 작성된 재계약서가 묵시적 갱신을 확인한 것이 아니라 새로운 계약임을 판단했습니다.
이 결정은 다음과 같은 이유로 이루어졌습니다:
- 재계약서가 묵시적 갱신 요건이 충족되기 전에 작성되었음
- 재계약서에 명시적으로 재계약임을 특별히 언급함
2025년 판결 내용: 이 사건 재계약서가 이전 임대차 계약의 묵시적 갱신으로 인한 기간 연장을 확인하는 것이 아니라, 새로운 계약으로 간주됩니다.
이는 재계약서가 묵시적 갱신을 확인하기 바로 전날, 즉 이전 임대차 계약이 만료되기 한 달 전에 작성되었기 때문입니다.
또한 재계약서에는 임대기간을 1년 또는 2년으로 협의한 것으로 보이며, 이 사실을 감안할 때 이 재계약서가 새로운 계약임을 명시하기 때문에, 묵시적 갱신에 따른 기간 연장을 확인하는 것으로 간주하기 어렵다고 판단했습니다.
묵시적 갱신 후 재계약서 작성은 신규 계약인가?
이 사건과 관련하여 법원은 묵시적 갱신 요건이 충족되기 전에 재계약서가 작성된 점과 계약서에 재계약임을 명시한 점을 근거로 새로운 계약으로 처리했습니다.
만약 묵시적 갱신 요건이 충족된 이후에 재계약서가 작성되었고, 계약서에 묵시적 갱신임을 확인하는 내용이 포함되어 있다면, 어떻게 재계약서를 작성하더라도 묵시적 갱신으로 간주될 것입니다.
따라서 묵시적 갱신 이후에 재계약서를 작성했다고 해서 항상 새로운 계약으로 간주되는 것은 아닙니다.
그러나 묵시적 갱신을 위해 재계약서를 작성하는 것은 묵시적 갱신으로 판단하기 어려운 요소에 해당한다는 것을 명심해야 합니다.
묵시적 갱신을 원한다면, 계약서를 작성하지 않는 것이 좋습니다.
묵시적 갱신 후 재계약서 작성으로 중도 해지 어렵다
법원은 이 사건에서 묵시적 갱신이 아니므로 임차인이 중도 해지할 수 없다고 판단했습니다.
결국, 임대차 계약은 2022년 1월 14일에 기간 만료로 종료되었기 때문에, 중도 해지 후 3개월까지가 아니라 계약 만료일까지 월세를 지불해야 한다고 결론지었습니다.
묵시적 갱신 계약서 다시 작성하는 방법
묵시적 갱신과 계약서 작성
묵시적 갱신이 발생하면 계약서를 새로 작성할 필요가 없습니다.
그러나, 묵시적 갱신 후에 계약서를 재작성하면 새로운 계약으로 간주될 수 있습니다.
이 경우, 세입자는 계약 기간 중에 임대를 해지할 수 없게 됩니다.
우리집변호사 꿀팁
임차인(세입자)의 경우, 묵시적 갱신 후 중도 해지를 원하는 경우를 대비해 계약서를 작성하지 않는 것이 좋습니다.
반면에 임대인(집주인)은 세입자의 중도 해지를 막기 위해 계약서를 작성하는 것이 바람직합니다.
추가 읽을거리:
묵시적 갱신 계약서 작성시 특약 문구 예시 및 가이드
임대인과 임차인을 위한 특약 문구에 대한 SEO 최적화 가이드
임대인과 임차인 간의 계약서 작성 시 묵시적 갱신에 대한 요건을 명확히 하기 위한 특약 문구는 매우 중요합니다.
묵시적 갱신을 원치 않는 경우, 계약서 작성 전에 다음 사항들을 고려해야 합니다.
임대인을 위한 특약 문구
임대인이 묵시적 갱신을 방지하고자 하는 경우, 갱신 거절을 명확히 통지하고 계약 만료 2개월 전에 계약서를 작성해야 합니다.
또한, 임대료 등 계약 조건을 변경하고 다음과 같은 특약 문구를 추가하는 것이 좋습니다.
<임대인을 위한 묵시적 갱신 계약서 특약 문구 예시>
이 계약은 이전 계약과 모든 임대 조건이 동일하지만 묵시적 갱신이 아닌, 임대인과 임차인이 합의하여 새로 갱신한 계약임을 명시합니다.
임차인을 위한 특약 문구
임차인이 묵시적 갱신에 대한 해지권을 명확히 하기 위해서는 계약서 작성을 최대한 피하는 것이 좋습니다.
그러나 계약서를 작성해야 하는 경우, 다음과 같은 특약 문구를 고려할 수 있습니다.
<임차인을 위한 묵시적 갱신 계약서 특약 문구 예시>
이 계약서는 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되었음을 확인하기 위해 작성된 것이며, 임차인은 묵시적 갱신에 따른 해지권을 보유합니다.
위의 특약 문구 예시를 참고하여, 묵시적 갱신에 대한 명확한 조항을 포함한 계약서를 작성하시기 바랍니다.
또한, 필요한 경우 변호사나 전문가와 상담하여 보다 신중한 결정을 내리시기를 권장드립니다.