말소기준권리란 경매 절차에서 말소되는 권리들 중 최선순위 권리로서, 경매로 매수된다면 낙찰자에게 인수되는 등기된 권리입니다. 말소기준권리 종류로는 저당권, 근 저당권, 담 보가등기, 압 류, 압류 경매개시결정등기 등이 있습니다. 이외에도 임차권, 전세권, 가등기, 가처분, 지상권, 지역권, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권 등이 경매에서 말소되거나 낙찰자에게 인수되는 경우가 있습니다. 경매로 유치권을 인수하는 경우, 유치권자를 찾아 지료를 청구하거나 분묘기지권자를 찾아 분묘의 개장을 알리는 등의 절차를 거쳐야 합니다.
말소 기준권리의 의미
경매와 매각 조건
말소기준권리의 중요성
부동산이 경매되면 부동산에 존재하는 권리들 중 어떤 것이 말소되고 어떤 것이 매수인에게 인수되는지 결정됩니다.
이때, 권리의 말소 여부를 구분 짓는 기준이 말소기준권리입니다.
말소기준권리란?
말소기준권리는 경매 절차에서 말소되는 권리 중 최선순위 권리를 말합니다.
이 권리보다 먼저 설정된 권리는 낙찰인에게 인수되고, 권리보다 뒤늦게 등기된 권리는 경매로 말소됩니다.
따라서 말소기준권리(말소기준등기)는 경매 절차에서 낙찰자에게 인수되는지 여부를 판단하는 중요한 등기된 권리입니다.
말소기준권리의 다섯 가지 종류
부동산 권리 종류
부동산 등기부등본에는 다양한 권리가 기재되어 있는데, 그 중에서 경매 매각 시 무조건 말소되는 권리가 있습니다.
이러한 권리는 근저당권, 담보가등기, 가압류, 경매개시결정등기, 최선순위 전세권자가 경매신청(배당요구)를 한 경우 등 5가지 종류로 나뉩니다.
말소 여부 결정 권리
이러한 다섯 가지 권리 중에서 등기 접수일이 가장 빠른 한 가지 권리가 다른 권리들의 말소 여부를 결정하는 기준이 됩니다.
그러나 말소기준권리와 말소될 수 있는 권리는 경매절차에서 배당을 받는 여부와는 무관하게 말소됩니다.
따라서 이러한 권리에 대한 이해가 중요합니다.
말소기준권리 예시
예를 들어, 최선순위 전세권자가 경매신청을 하게 되면 해당 권리가 다른 권리들의 말소 여부에 영향을 줄 수 있습니다.
이런 경우에는 빠른 조치가 필요합니다.
말소기준권리 찾기: 어떻게 할까요?
부동산 등기부등본 발급
부동산을 경매로 인수하려는 경우, 먼저 부동산의 등기부등본을 발급받아야 합니다.
이 등기부등본은 해당 부동산에 대한 모든 권리와 근저당 등의 정보를 확인할 수 있는 중요한 자료입니다.
근저당압류권리 확인
부동산 경매에 참여하기 전에 근저당압류권리를 꼭 확인해야 합니다.
이 중에서도 경매로 무효화되는 권리인 근담압경전을 찾아야 합니다.
이 권리는 갑구와 을구 중 하나의 권리가 무효화될 수 있는 상황을 가리키며, 경매 진행 시 중요한 역할을 합니다.
빠른 권리 확인
근담압경전 중에서도 접수일이 가장 빠른 권리를 찾는 것이 중요합니다.
이 권리는 다른 권리보다 우선하여 보호받을 수 있어, 경매 참여자에게 유리한 요소가 됩니다.
말소기준권리 확인
경매로 무조건 말소되는 권리 중에서는 가장 먼저 등기된 권리가 말소기준권리입니다.
이 권리는 다른 권리에 우선하여 경매에서 말소될 수 있는 권리이므로, 부동산 경매 참여 시에는 꼭 확인해야 하는 중요한 사항입니다.
이렇게 부동산 경매에 참여할 때는 등기부등본을 통해 근저당압류권리를 확인하고, 빠른 권리와 말소기준권리를 파악하여 경매 참여에 유리한 조건을 만들어야 합니다.
부동산 투자에 앞서 이러한 절차를 철저히 준비하는 것이 중요합니다.
- 부동산의 등기부등본을 발급받는 것은 부동산 투자 시 반드시 해야 하는 필수 절차입니다.
- 근저당압류권리는 부동산 소유자나 투자자에게 중요한 정보이므로 미리 확인해 두어야 합니다.
- 빠른 권리와 말소기준권리를 확인하는 것은 경매 참여 시 경쟁력을 높이는 데 도움이 됩니다.
끝나지 않는 권리
부동산 권리 이전과 말소기준권리
부동산 등기부등본에 등기된 경우, 말소기준권리의 이전에 관한 사항이 중요합니다.
만약 말소기준권리가 등기된 경우, 해당 권리는 말소됩니다.
이때, 등기 시기에 따라 다음과 같은 4가지 권리가 중요한 역할을 합니다.
- 가처분등기
- 지상권등기
- 지역권등기
- 임차권등기
이 중에서도 임차권, 전세권, 가등기와 같이 복잡한 권리에 대해서는 따로 정리하여 자세히 알아보겠습니다.
또한, 부동산 등기부등본에 기재되지 않는 권리들이 경매로 어떻게 처리되는지도 살펴볼 예정입니다.
부동산 권리에 대한 이해는 부동산 거래 및 소유에 있어서 중요한 역할을 합니다.
이러한 정보를 토대로 부동산 거래 시에는 꼼꼼한 검토가 필요하며, 전문가의 조언을 듣는 것이 바람직합니다.
부동산 권리의 중요성
부동산 거래 과정에서 등기된 권리의 이전과 말소기준권리에 대한 이해는 매우 중요합니다.
이를 통해 부동산 거래 시 생기는 여러 문제를 예방하고 원활한 거래를 이끌어낼 수 있습니다.
부동산 거래에 참여하는 모든 이들은 부동산 권리에 대한 정확한 이해를 갖고 있어야 합니다.
부동산 시장은 변화무쌍하며, 부동산 권리에 대한 이해는 부동산 거래의 핵심이 됩니다.
부동산 권리와 경매
부동산 등기부등본에 등재되지 않는 권리들이 생기는 경우, 이러한 권리가 경매에 어떻게 영향을 미치는지 알아보는 것이 중요합니다.
이러한 권리들은 부동산 거래 시 중요한 요소로 작용하며, 부동산 거래자들은 이러한 권리에 대한 이해를 갖고 거래에 임해야 합니다.
부동산 거래 시에는 부동산 권리와 관련된 모든 사항을 주의 깊게 살펴보고, 이에 대한 전문가의 조언을 듣는 것이 바람직합니다.
이를 통해 부동산 거래 시 발생할 수 있는 다양한 문제를 방지하고 원활한 거래가 가능해질 것입니다.
임차인의 말소기준권리
경매로 인수되는 임차권의 종류
임차권이 경매로 인수되는 경우에는 크게 세 가지 경우가 있습니다.
- 대항력만을 갖춘 임차인
- 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 배당을 요구하지 않은 경우
- 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 우선변제권을 행사했지만 전액 변제를 받지 못한 경우
여기서 말하는 대항력은 주택의 인도와 전입신고 등을 먼저 처리한 경우를 의미합니다.
만약 임차인이 우선변제권을 행사하여 일부 금액만을 받았을 경우, 남은 금액은 우선 변제를 받을 수 있는 경우가 있습니다.
말소기준권리 이후 등기된 임차인
말소기준권리 이후에 등기된 임차인은 말소되며, 등기되지 않은 임차인은 후순위로 대항요건을 갖춘 경우 경매에서 인수되지 않고 소멸됩니다.
하지만, 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖추어 우선변제권을 취득한 경우, 선순위 권리자에게 배당되고 남은 금액 중에서 우선 변제를 받을 수 있습니다.
전세권의 말소 기준과 권리
전세권 말소와 인수에 대한 법률 이해하기
전세권 말소 기준과 경우
건물 전체에 설정된 최선순위 전세권으로 경매신청이나 배당요구를 하게 되면 말소기준권리가 발생합니다.
전세권 말소 또는 인수 과정
- 말소기준권리 이후 등기된 전세권은 말소됩니다.
- 말소기준권리 이전에 등기된 최선순위 전세권은 인수됩니다.
- 다만, 최선순위 전세권일지라도 경매신청이나 배당요구를 하게 되면 말소됩니다.
2025년 최신 법률에 따른 전세권 변화
자주 묻는 질문 (FAQ) – 전세권 말소와 인수
| 질문 | 답변 |
|---|---|
| 전세권 말소 기준은 무엇인가요? | 전세권 말소 기준은 건물 전체에 설정된 최선순위 전세권으로 경매신청이나 배당요구를 할 경우 발생합니다. |
| 말소기준권리 이후 등기된 전세권은 어떻게 됩니까? | 말소기준권리 이후 등기된 전세권은 말소됩니다. |
| 최선순위 전세권이 경매신청하거나 배당요구하면 어떻게 됩니까? | 최선순위 전세권이라도 경매신청이나 배당요구하면 말소됩니다. |
말소기준권리 등기 요건
가등기 종류에는 어떤 것이 있을까?
부동산 거래와 관련된 가등기에는 주로 두 가지 종류가 있습니다.
담보가등기는 채무자가 돈을 빌릴 때 부동산을 담보로 설정한 경우로, 이는 경매에서 무조건 말소되는 권리입니다.
반면 순위보전가등기는 소유권이전등기청구권의 순위를 보전하기 위해 설정된 가등기로, 말소기준권리보다 빨리 등기된 경우에는 인수되고, 늦게 등기된 경우에는 말소됩니다.
어떻게 가등기 종류를 확인할 수 있을까?
- 부동산 등기부등본의 갑구에서 등기목적과 등기원인을 확인합니다.
- 등기목적이 [소유권이전청구권가등기]이고, 등기원인이 [매매예약]이면 순위보전가등기에 해당합니다.
- 등기목적이 [소유권이전담보가등기]이고, 등기원인이 [대물반환예약]이면 담보가등기에 해당합니다.
가등기 말소 이후의 상황은 어떻게 되는가?
담보가등기는 말소기준권리보다 선행되든 후행되든 무조건 말소되는 권리이며, 순위보전가등기는 말소기준권리 이후 등기된 경우는 말소되고, 이전에 등기된 경우는 인수됩니다.
경매 입찰인과 일반 매매에서 주의할 점은 무엇인가?
- 가등기의 종류를 반드시 확인해야 합니다.
- 등기부를 확인하여 담보가등기인 경우 말소되므로 고려할 필요가 없습니다.
- 순위보전가등기인 경우 말소기준권리 이전에 설정된 경우는 인수되므로 주의해야 합니다.
임차인이 주의해야 할 점은 무엇인가?
- 임차인이 대항력을 갖기 위해서는 말소기준권리 이전에 대항요건을 갖춰야 합니다.
이미 가등기가 경료되어 있다면 대항력 확보가 어려울 수 있습니다. - 임차인이 대항력을 확보하지 못한 상황에서 우선변제권을 확보해도, 담보가등기와 순위보전가등기는 본등기 청구로 소유권이 이전될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
- 가등기가 이미 경료되어 있다면 임대차 계약을 피하거나 가등기 말소조건으로 계약을 체결해야 합니다.
법정지상권 경매 인수에 대해 알아보기
법정지상권의 이해
법정지상권은 동일한 소유자였던 토지와 건물이 매매 등으로 인해 다른 소유자가 되었을 때, 건물 소유자가 관습적인 법적 권리를 취득하는 것을 말합니다.
이는 건물 소유자가 건물을 소유하는 동안에 일반적으로 보장되는 권리입니다.
법정지상권의 종류
- 법률에 규정된 법정지상권
- 건물에 전세권이 설정된 후 토지 소유자가 변경된 경우
- 저당권이 행사되어 토지와 건물의 소유자가 변경된 경우
- 담보가등기가 실행되어 토지와 건물의 소유자가 변경된 경우
- 입목 경매 등으로 토지와 입목의 소유자가 변경된 경우
- 관습적으로 인정되는 법정지상권
법정지상권 취득 여부의 고려사항
- 토지나 건물이 강제경매로 소유자가 변경되는 경우, 경매 매수인이 관습적인 법정지상권을 취득하기 위해서는 매각대금을 완납하는 것이 아니라 강제경매개시결정으로 압류의 효력이 발생하는 시점에서 토지와 건물이 동일인에게 속했는지를 판단해야 합니다.
- 가압류가 이루어진 후 강제경매개시결정으로 본압류로 전환되어 경매가 진행된 경우, 가압류의 효력이 발생한 시점을 기준으로 판단해야 합니다.
- 또한, 만약 저당권이 설정된 후 강제경매로 소멸된 경우, 저당권이 설정된 시점에서 토지와 건물이 동일인 소유였는지를 확인해야 합니다.
- 토지에 저당권이 설정될 당시 건물이 건축 중이었고, 나중에 경매로 토지와 건물의 소유자가 변경된 경우, 건물 소유자는 법정지상권을 취득합니다.
이는 2013년 판례에서도 확인할 수 있습니다. - 하지만, 미등기 건물이나 가설건축물의 매수인은 법정지상권을 취득할 수 없습니다.
경매 입찰 시 주의할 점
- 토지나 건물 중 한 쪽만이 경매되는 경우, 가압류나 저당권이 말소된 날짜에 등기부등본상으로 토지와 건물이 동일인에게 속했는지를 확인해야 합니다.
- 동일인의 소유 여부를 확인하여 법정지상권이 성립되었다고 판단된다면, 토지 경매의 경우 입찰을 하지 말아야 하고, 건물 경매의 경우에는 입찰해도 무방합니다.
경매에 인수되는 유치권
유치권의 이해
유치권은 채권자가 채무자로부터 채무를 변제 받을 때까지 해당 물건을 유치(점유)하고 있는 권리를 말합니다.
이는 채권자가 미리 현물을 확보해두어 변제를 대비하는 것으로, 부동산 등기부등본에 명시되지 않기 때문에 현장에서 확인해야 합니다.
유치권 확인과 경매 상황
- 유치권은 등기부등본에 나타나지 않으며, 해당 부동산을 현장에서 직접 확인하여 유치권 여부를 파악해야 합니다.
- 경매에서 유치권은 일반적으로 낙찰자가 무조건 인수해야 하는 권리이지만, 경매개시결정등기가 등록된 후에 성립된 유치권은 인수되지 않습니다.
경매에서의 유치권 해결책
- 경매개시결정이 등기되기 전에 부동산을 현장에서 확인하여 유치권이 성립되지 않았음을 입증할 수 있는 동영상 촬영이 필요합니다.
- 유치권자의 적법한 점유 여부
- 유치권자의 채권이 해당 부동산과 관련이 있는지 여부
- 유치권자의 채권이 시효로 소멸했는지 여부
- 유치권자가 부동산을 적절하게 관리하는지 여부
- 유치권자가 부동산을 무단 사용하거나 처분하는지 여부
경매 인수되는 분묘기지권
분묘기지권의 개념
분묘기지권은 분묘를 소유하기 위해 다른 사람의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다.
이 권리는 분묘를 수호하고 관리하는 데 필요한 범위 내에서 인정되며, 분묘가 외부에서 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있다면 등기 없이도 성립됩니다.
분묘기지권의 종류
- 승낙형 분묘기지권 – 토지 소유자의 승낙을 받은 경우
- 양도형 분묘기지권 – 분묘가 설치된 토지를 양도하면서 특별한 약정 없이 분묘기지권을 취득한 경우
- 취득시효형 분묘기지권 – 장사법 시행일 이전에 20년 이상 분묘의 기지를 점유한 경우
경매로 분묘기지권 인수시 해결 방법
토지 경매에서 분묘기지권을 예상치 못하게 인수한 경우, 분묘기지권자를 찾아야 합니다.
이를 위해 다음 3가지 방법을 사용할 수 있습니다.
- 토지 낙찰자가 분묘기지권자를 찾았다면 분묘기지권자에게 지료 지급을 청구하거나 청구 소송을 제기할 수 있습니다.
다만, 승낙형 분묘기지권의 경우에는 지료 약정도 승계한 것으로 볼 수 있으나, 이를 입증하기 어려울 수 있습니다. - 토지 낙찰자가 분묘기지권자를 찾지 못한 경우, 일정 기간 이후에 분묘 설치자나 연고자에게 공고를 통해 분묘의 개장을 알리고 관할 시장에게 신고해야 합니다.
- 토지 낙찰자가 분묘기지권자를 찾았지만 지료를 2년 이상 지급받지 못한 경우, 분묘기지권의 소멸을 청구할 수 있습니다.