부동산을 매매할 때 대출을 승계하는 방법과 절차, 대출승계의 종류와 주의사항에 대해 알아보겠습니다. 대출승계는 면책적 채무인수, 중첩적 채무인수, 이행인수, 계약인수 등으로 구분되며, 계약서에 명확히 기재되어야 합니다. 대출승계를 이행인수로 보는 경우 매수인이 대출금을 갚지 않으면 매도인이 대출금을 대신 갚게 됩니다. 주의사항으로는 대출을 승계하려면 근저당권 등기도 변경해야 하며, 채무자의 변경에 따른 채권자의 승낙도 필요합니다. 또한, 매매계약서와 근저당권변경계약서에 대출승계 내용이 명확하게 기재되어 있어야 합니다.
융자를 활용한 건물 매매 전략
말소와 승계의 차이
부동산을 매수하면서 대출을 받아 근저당권을 설정한 경우, 부동산을 매도할 때 근저당권과 대출을 함께 어떻게 처리할지에 대한 선택지가 있습니다.
이를 말소와 승계 두 가지 방법으로 나눌 수 있습니다.
피담보채무확인서 발급 필요성
부동산을 매수하기 전에 근저당권이 설정된 부동산의 피담보채무액을 확인하고 피담보채무확인서를 발급받아야 합니다.
이를 통해 부동산 거래 시에 발생할 수 있는 부담을 사전에 파악할 수 있습니다.
또한, 임대차보증금을 승계하는 경우에도 승계 동의서를 받는 것이 좋으며, 관련 양식은 링크를 통해 확인할 수 있습니다.
융자금을 갚고 말소하는 경우
피담보채무확인서를 발급받은 후에도 추가 채무 발생 여부를 확인하고 근저당권 말소를 위해 중도금이나 잔금을 지불하는 경우, 변호사나 법무사에게 근저당권 말소를 위임해야 합니다.
융자금을 승계하는 경우
채무자 변경이나 추가로 발생하는 채무가 있는 경우 매도인이 부담하도록 특약해두는 것이 좋으며, 근저당권 변경 및 채무 확인을 재확인하는 것이 중요합니다.
근저당권의 채무자 문제
대출승계의 의미
대출 승계: 2025년 최신 정보와 방법
대출승계는 매수인이 부동산을 매입할 때, 기존 근저당과 대출을 함께 이어받는 것을 의미합니다.
법적으로 대출승계는 다음과 같이 4가지로 구분됩니다.
- 채무인수
- 면책적 채무인수: 채무자가 매수인으로 변경됨
- 병존적 채무인수(중첩적 채무인수): 채무자에 매수인이 추가됨
- 이행인수: 채무자 변경 또는 추가 없음
- 계약인수: 채무자가 매수인으로 변경됨
대출 승계에는 다양한 형태가 있으며, 4가지 종류에 대해 자세히 알아보겠습니다.
대출승계 방법
대출승계는 부동산을 매입하면서 기존의 근저당과 대출을 함께 이어받는 방법으로, 매수인이 추가적인 대출을 필요로 할 때 유용한 선택지입니다.
이를 통해 새로운 부동산을 매입하면서 이전 대출액을 그대로 이어받을 수 있습니다.
대출승계의 주요한 절차와 유의할 점은 다음과 같습니다:
- 매수인은 매입하려는 부동산에 대한 대출승계 가능 여부를 은행이나 금융기관에 문의해야 합니다.
- 대출승계 시, 기존 대출액과 이자율, 상환기간 등을 검토하여 새로운 대출 조건을 협의해야 합니다.
- 매수인은 대출승계를 위해 서류를 제출하고, 금융기관의 승인을 받아야 합니다.
대출승계는 부동산 거래 시 유용한 옵션 중 하나이며, 매수인이 추가 대출 부담을 줄일 수 있는 효과적인 전략입니다.
매매 시 융자 안고 대출 승계하기
대출 승계를 위해 은행 동의 얻는 방법
부동산을 매매하거나 이전할 때, 대출을 승계하기 위해서는 매수인이 채무자로 변경되어야 합니다.
이를 위해 은행의 동의가 필요합니다.
실제로 대출을 승계하는 이유는 매매대금에서 대출금을 공제하여 투자금을 줄이기 위함이 많습니다.
매수인이 채무자로 변경되면 매매대금을 깎아줄 수 있는데, 이를 위해서는 은행의 동의가 필수적입니다.
피담보채무확인서 발급 절차
융자 있는 건물을 매매하거나 이전하기 위해서는 융자금이 얼마인지 확인해야 합니다.
대출금에는 이자, 지연이자, 비용 등이 발생할 수 있으므로 근저당권으로 대출되는 채무액을 확인해야 합니다.
피담보채무확인서는 은행에서 발급받을 수 있으며, 근저당권 변경을 위한 필수 서류입니다.
부동산 매매계약서에 대출승계 특약 추가하기
부동산 매매계약서에 대출승계에 관한 특약을 넣어주어야 합니다.
이 특약은 매수인이 피담보채무를 인수하고 매매대금에서 공제되는 내용을 명시합니다.
특약에는 피담보채무 확인서 발급일 이후 발생한 채무는 매도인이 부담해야 한다는 내용이 포함되어야 합니다.
근저당권 변경을 위한 등본 수정
대출을 받으면서 근저당권을 설정하게 되는데, 대출을 승계하기로 했다면 근저당권의 내용도 변경되어야 합니다.
근저당권 변경을 위해서는 부동산등기부 등본에 있는 근저당권의 내용을 수정해야 합니다.
인터넷 또는 현장 방문을 통한 근저당권 변경
근저당권 변경을 위해서는 인터넷등기소나 관할 등기소를 방문하여 신청할 수 있습니다.
등기 업무를 위임하는 경우도 많으니 변호사나 법무사에게 도움을 받을 수 있습니다.
근저당권 변경을 위한 서류 작성
근저당권 변경을 위해서는 신청서를 작성하고 변경계약서를 첨부해야 합니다.
변경계약서는 근저당권의 변경을 승인하는 중요한 서류입니다.
등본 수정을 위한 서류 제출
등본 수정을 위해서는 관할 등기소나 인터넷 등기소에 신청서 및 첨부서류를 제출해야 합니다.
변호사나 법무사에게 대리를 맡기는 경우가 많으니 상황에 맞게 선택하세요.
대출 승계 옵션 종류
융자 승계 방법 4가지
융자 승계란 채무를 다른 사람에게 넘기는 방법으로, 면책적 채무인수, 중첩적 채무인수, 이행인수, 계약인수가 있습니다.
면책적 채무인수
은행의 근저당권변경계약서에 나타나는 면책적 채무인수는 채무자의 승낙을 받아 원래의 채무자가 면책되고, 새로운 채무자가 채무를 대신 인수하는 것을 의미합니다.
이는 채권자의 승낙을 받아야 하며, 채무자와 인수인 사이에 약속을 했더라도 채권자의 승낙이 없으면 이행인수로 처리됩니다.
이행인수
이행인수는 채무자에게 채무를 이행할 것을 약속하는 것으로, 채권자가 직접 청구할 수 없으며, 인수인이 이행하지 않을 경우 채무자가 손해배상책임을 청구할 수 있습니다.
병존적 채무인수(중첩적 채무인수)
병존적 채무인수는 인수인이 종래의 채무자와 함께 채무를 부담하는 것으로, 채권자가 직접 청구가 가능하며, 채무자의 승낙이 필요하지 않습니다.
하지만 근저당권 변경등기를 위해서는 채권자의 승낙이 필요합니다.
계약인수(계약양도)
계약인수는 계약상의 지위를 이전하는 계약으로, 매도인이 모든 권리와 의무를 매수인에게 이전하면서 대출계약의 구속에서 탈퇴하게 됩니다.
일반적으로 임대차보호법에 따른 양수인의 지위 승계가 해당됩니다.
4가지 대출승계 중 유리한 것
매도인 입장에서는 면책적 채무인수나 계약인수가 유리하며, 채권자 입장에서는 중첩적 채무인수가 유리합니다.
면책적 채무인수는 특정 채무를, 계약인수는 모든 권리와 의무를 인수하며, 중첩적 채무인수는 종래의 채무자와 새로운 채무자 양쪽에 직접 청구할 수 있는 장점이 있습니다.
대출 승계 조건
대출승계 내용 명확할 때
매매계약서와 근저당권변경계약서에 명시된 대출승계 사항이 4가지 유형 중 어디에 해당하는지 명확하게 구분되면 해당 내용을 준수하면 됩니다.
하지만 실제로는 그렇게 간단하지 않은 경우가 많습니다.
대출승계 내용 불명확할 때
매도인이 면책되는지 여부, 채권자의 승낙 여부 등이 명확하지 않은 경우, 대출승계는 어떻게 해석해야 할까요?
대법원은 사업이나 부동산을 매입한 사람이 해당 자산에 부착된 부담을 인수하고 그 금액만큼 매매대금을 공제하는 경우를 이행인수로 간주합니다.
특히 최근 판례에서도 이를 강조하고 있습니다.
부동산 매매시 대출승계 관련 판례 1
2012다96526 판결 부동산을 산 사람이 해당 자산에 부착된 부담을 인수하고 그 금액만큼 매매대금을 공제하는 약정이 이행인수인지 병존적 채무인수인지 판단할 때, 주요 기준은 계약 당사자가 제3자나 채권자가 직접 채권을 취득하도록 허용하는 의사를 표명했는지 여부입니다. 구체적으로는 계약 동기, 경위, 목적, 당사자 간 이해관계, 거래 관행 등을 종합적으로 고려해야 하며, 채무의 책임을 구성하는 권리관계와 대가가 함께 양도된 경우나 채무인이 대가를 받을 때에는 일반적으로 병존적 채무인수로 간주됩니다.
부동산 매매시 대출승계 관련 판례 2
2020다294516 판결 부동산을 산 사람이 해당 자산에 부착된 채무를 인수하고 매매대금에서 공제하는 약정이 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 간주되어야 합니다.
대출승계: 이행인수의 관점
대출금을 갚지 않은 매수인의 상황
매수인이 대출금을 갚지 않은 경우, 매수인은 잔금을 납부하고 매도인에게 나머지 대금을 지불했다고 가정할 때, 매도인은 여전히 대출채무를 부담하게 됩니다.
이는 매수인이 소유권이전등기를 받기 위해 대출금을 포함한 전체 대금을 완전히 지불해야 한다는 불합리한 상황을 초래합니다.
2013년 판결에 의하면, 매수인이 근저당권이나 임대차보증금을 인수하고 매매대금에서 해당 금액을 공제하기로 약정한 경우, 매수인이 이 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담하지 않는 이행인수로 해석되며, 매수인이 나머지 대금을 납부함으로써 잔금지급의무를 다하는 것으로 간주됩니다.
매수인과 매도인 간의 계약에서 매수인은 매도인의 채무를 대신 변제하는 것으로, 채권자의 승낙이 없어도 당사자 간에 유효하게 성립됩니다.
따라서 매수인은 채무인수에 대해 채권자의 승낙을 받지 않아도 부동산을 취득할 수 있습니다.
매도인이 대출금을 대신 갚은 경우
따라서 매도인이 대출금을 대신 변제한 경우, 매수인은 대신 변제한 금액을 구상해줄 것을 조건으로 소유권이전등기를 완료할 수 있습니다.
대출 승계 시 주의할 점 3가지: 우리집 팁
대출 승계 시 유의해야 할 사항
대출을 받을 때는 보통 근저당권이 설정되어 있기 때문에, 대출을 승계하려면 근저당권 등기도 변경해야 합니다.
이 절차는 매우 중요한데, 이를 소홀히 하면 예기치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.
예를 들어, 부동산을 매매하면서 대출을 끼고 있는 경우, 대출 승계 문제는 단순히 매도인과 매수인 간의 합의로 해결되지 않습니다.
실제로는 채권자의 승낙도 필요한데, 특히 매도인은 채무 부담에서 벗어나기 위해 채권자의 승낙을 받아야 합니다.
또한, 부동산 매매계약서나 근저당권변경계약서에 대출 승계 내용이 명확히 기재되어 있지 않으면, 판례에 따라 이행인수로 해석될 수 있습니다.
이는 매도인에게 불리할 수 있기 때문에, 매매계약서와 근저당권변경계약서에 자신이 면책되는 내용이 명확히 규정되어 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
- 대출 승계란 무엇인가요?
- 대출 승계 시 주의할 점은 무엇인가요?
대출 승계는 기존의 대출을 다른 사람이 물려받는 것을 말합니다.
이때 근저당권 등기도 변경이 필요하며, 채권자의 승낙도 받아야 합니다.
대출 승계 시에는 근저당권 등기도 변경과 채권자의 승낙을 받아야 하는데, 적절한 법률 자문을 받고 안전하게 진행하는 것이 중요합니다.