부동산을 매매하면서 대출을 승계하는 방법과 절차, 대출승계의 종류와 주의사항에 대해 알아보겠습니다. 대출 승계는 면책적 채무인수, 중첩적 채무인수, 이행인수, 계약인수 등 4가지 종류로 구분됩니다. 대출을 승계하려면 은행의 동의를 받고, 피담보채무확인서를 발급받아야 합니다. 또한, 대출승계에 관한 내용이 명확해야 하며, 판례에 따라 이행인수로 해석될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 대출 승계 시 매도인이 대출금을 대신 갚은 경우, 매수인에게 대신 갚은 금액을 구상해줄 것을 조건으로 소유권이전등기를 해주어야 합니다.
융자가 가능한 건물 구매 방법
말소와 승계: 융자 있는 건물 매매의 두 가지 방법
대출이 있는 건물을 매매하는 경우, 매도인이 은행으로부터 대출을 받고 건물에 근저당권을 설정한 후에 건물을 매도하면서 근저당권과 대출을 함께 이전하는 것을 말합니다.
이때 융자 있는 건물을 매수하는 방법에는 말소와 승계 두 가지가 있습니다.
- 말소: 매수인이 매매대금을 전액 지불하고, 매도인은 중도금이나 잔금을 받으면서 동시에 대출금을 상환하여 근저당권을 말소하는 방법
- 승계: 매수인이 대출채무를 승계하고 매매대금에서 대출금을 공제하는 방법
피담보채무확인서 발급과 관련된 주요 절차
근저당권이 설정된 부동산을 매수하기 전에 근저당권이 담보하는 피담보채무액을 확인하기 위해 은행에 문의하여 피담보채무확인서를 발급받아야 합니다.
또한, 임대차보증금을 승계할 때도 피담보채무확인서와 함께 임차인의 승계 동의서를 받는 것이 좋습니다.
융자금을 갚고 근저당권 말소하기: 주의사항
피담보채무확인서를 받은 후에도 추가 채무가 발생할 수 있으므로 근저당권이 말소되었는지 확인해야 합니다.
중도금이나 잔금을 지급일에 융자금을 상환하고 근저당권을 말소하기로 한 경우, 변호사나 법무사에게 근저당권 말소를 위임하는 것이 필요합니다.
융자금을 승계하고 근저당권 변경 시 주의사항
매수인이 융자금을 승계하는 경우, 근저당권이 변경될 때까지 추가 채무가 발생할 수 있으므로 특약으로 매도인이 부담하도록 하는 것이 좋습니다.
또한, 근저당권변경등기일이나 소유권이전등기일에 피담보채무가 증액되었는지 재확인하는 것이 중요합니다.
근저당권의 채무자로 남아있을 때의 위험
매수인이 융자금을 갚기로 했음에도 불구하고 갚지 않으면 건물이 경매될 수 있고, 은행이 상환 받지 못한 채무가 있다면 매도인이 책임을 져야 합니다.
따라서 대출 채무 불이행으로 건물이 경매될 위험에 대비하는 것이 중요합니다.
대출 승계의 의미
대출 승계 방법 및 종류
대출승계는 매수인이 아파트나 상가를 매수하면서 해당 부동산에 설정된 근저당권과 대출을 함께 인수하는 것을 말합니다.
법적으로 대출승계는 채무인수, 이행인수, 계약인수로 구분됩니다.
- 채무인수: 채무자가 매도인에서 매수인으로 변경되는 것을 말합니다.
이는 면책적 채무인수와 병존적 채무인수로 나뉩니다. - 면책적 채무인수: 채무자가 변경되는 것으로, 채무자가 부동산을 매수인이 되는 상황을 말합니다.
- 병존적 채무인수(중첩적 채무인수): 기존 채무자에 새로운 매수인이 추가되는 경우를 의미합니다.
- 이행인수: 채무자가 변경되거나 추가되지 않는 대출 승계 방식입니다.
- 계약인수: 채무자가 매도인에서 매수인으로 변경되는 대출 승계 방식을 의미합니다.
이와 같이 대출 승계는 다양한 방법으로 이루어질 수 있으며, 각각의 방식은 부동산 및 대출 상황에 따라 적합한 방법을 선택할 수 있습니다.
대출 승계의 종류를 이해하고 적절히 활용함으로써 부동산 및 대출 거래에 대한 이해도를 높일 수 있습니다.
융자를 활용한 부동산 매매 방법과 대출 승계
대출 승계를 위한 은행 동의 획득
대출을 승계하려는 매수인은 일반적으로 매매대금에서 대출금을 공제하여 투자 자금을 줄이기를 원합니다.
그러나 매도인은 매매대금을 깎아주기 위해서는 매수인이 채무자로 변경되거나 추가되어야 한다는 점을 고려해야 합니다.
채무자의 변경이나 근저당권 변경등기를 위해 은행의 동의가 필요하므로 대출을 받고 건물을 매매하려면 먼저 채권자인 은행의 동의를 받아야 합니다.
피담보채무확인서 발급 절차
융자가 있는 건물을 매매하기 위해서는 융자를 승계하거나 상환하여 근저당권을 말소해야 합니다.
근저당권은 변동되는 채무를 담보로 하며 원금 외에 이자, 지연이자, 비용 등이 발생할 수 있습니다.
따라서 근저당권으로 대출되는 채무액을 확인하고 은행에서 확인서를 발급받아야 합니다.
부동산 매매계약서에 대출 승계 특약 추가
매수인은 매매대금에서 승계한 융자금만큼 공제되는 것이 중요하므로 이 내용이 부동산 매매계약서에 명시되어야 합니다.
<대출 승계 특약 문구> 매수인은 피담보채무확인서에 명시된 채무를 인수하고, 인수된 채무액만큼 매매대금에서 공제된다.
단, 피담보채무확인서 발급일 이후 근저당권 변경계약일까지의 채무는 매도인이 부담해야 한다.
근저당권 변경 등기 신청
대출을 받을 때 근저당권을 설정하는 경우가 많으므로 대출 승계 시 설정된 근저당권의 내용도 변경되어야 합니다.
이를 위해 부동산등기부 등본에 등재된 근저당권의 내용을 변경하기 위해 관할 등기소나 인터넷 등기소에 변경등기를 신청해야 합니다.
인터넷 또는 현장 방문으로 변경등기 신청
근저당권 변경등기 신청은 인터넷등기소 또는 관할 등기소를 방문하여 신청할 수 있습니다.
일반적으로 변호사나 법무사에게 업무를 위임하는 것이 일반적이지만 양 당사자가 등기소에 직접 방문하는 경우도 있습니다.
근저당권 변경등기 신청서 작성
변경등기를 위해 신청서를 작성하고 변경계약서를 첨부해야 합니다.
근저당권 변경계약서 작성
변경계약서는 변경등기 신청 시 첨부할 수 있으며 근저당권 변경을 위해서는 채권자의 승낙이 필요합니다.
대출 승계 중 매도인의 면책을 위해서도 채권자의 승낙이 필요하며, 이를 확인하는 근저당권 변경계약서에 서명해야 합니다.
변경등기 신청서 제출
신청서 및 첨부서류를 관할 등기소 또는 인터넷 등기소에 제출해야 하며, 양 당사자가 공동으로 신청해야 합니다.
대리인에게 위임하여 신청하는 경우도 많습니다.
양 당사자란 등기권리자(채권자)와 등기의무자(부동산 소유자)를 의미하며, 판결문이 있는 경우에는 판결문에 근거하여 단독으로 신청할 수도 있습니다.
대출 승계 옵션
대출 승계의 4가지 방법
대출 승계에는 다양한 방법이 있지만 주요한 4가지 방법은 다음과 같습니다: 면책적 채무인수, 중첩적 채무인수, 이행인수, 그리고 계약인수입니다.
면책적 채무인수
면책적 채무인수란 채권자의 승인을 받아 원래의 채무자가 면책되고, 대신 새로운 채무자가 채무를 인수하는 것을 말합니다.
이는 은행의 근저당권변경계약서에 규정된 내용 중 하나입니다.
면책적 채무인수를 선택한 경우, 채무자와 인수인 간의 약속이 있더라도 채권자의 승인이 없으면 이행인수로 전환될 수 있습니다.
이행인수
이행인수는 인수인이 채권자가 아닌 채무자에게 채무를 이행하는 것을 약속하는 것을 말합니다.
이는 채무를 인수하되 채권자에 대한 의무는 없고, 채무자에게만 의무를 부담하는 형태입니다.
- 채권자는 직접 채무 이행을 요구할 수 없음
- 인수인이 이행하지 않을 경우 채무자는 손해배상을 요구할 수 있음
중첩적 채무인수
중첩적 채무인수는 종래의 채무자와 함께 채무를 부담하는 방식으로, 채권자가 인수인에게 직접 청구할 수 있는 계약입니다.
이는 채무인수의 한 형태로, 채무자와 인수인이 함께 채무를 부담하는 것을 의미합니다.
면책적 채무인수와 달리 중첩적 채무인수는 채권자의 승인이 필요하지 않습니다.
하지만 근저당권 변경등기를 위해서는 채권자의 승인이 필요합니다.
계약인수
계약인수는 계약상의 지위를 전환하는 계약으로, 매도인이 가지고 있던 권리와 의무를 매수인에게 이전하여 매도인이 계약에서 탈퇴하게 됩니다.
주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법에 따라 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우가 해당됩니다.
가장 유리한 대출 승계 방법
매도인 입장에서는 면책적 채무인수나 계약인수가 가장 유리합니다.
면책적 채무인수는 특정 채무만을 인수하는 반면, 계약인수는 모든 권리와 의무를 인수합니다.
채권자 입장에서는 중첩적 채무인수가 유리하며, 채무자와 인수인이 함께 채무를 부담하는 방식입니다.
대출 승계 요건
계약서 상 대출승계 내용 명확할 때
부동산을 매입하는 과정에서 매매계약서와 근저당권변경계약서에 명시된 대출승계 내용이 명확히 구분되어 있다면 해당 내용에 따라 처리하면 됩니다.
대출승계 내용 불명확한 경우
그러나, 계약서에 채무를 인수한다는 내용만 기재되어 있고 매도인의 면책 여부나 채권자의 승인 여부 등이 불분명한 경우 대출승계를 어떻게 해석해야 할지 의문이 생깁니다.
대법원은 주로 부동산이나 사업을 매입하는 개인이 근저당채무 등 부동산 관련 부채를 인수하고 해당 부채만큼 매매금에서 차감하는 약정이 있는 경우 이를 이행인수로 간주하고 있습니다.
특히 최근 판례에서는 이행인수로 판단하고 있습니다.
부동산 매매시 대출승계 관련 판례 1
2012다96526 판결 부동산이나 사업을 매입한 사람이 부동산 부채를 인수하고 해당 부채만큼 매매금에서 차감하는 약정이 있는 경우, 이 약정이 이행인수에 불과한지 아니면 병존적 채무인수인지 구별하는 기준은 계약 당사자가 제3자나 채권자에게 직접 채권을 취득하도록 하는 의사가 있는지 여부에 달려 있습니다. 이를 판별하기 위해서는 계약 동기, 경위, 목적, 당사자의 지위, 이해관계, 거래 관행 등을 종합적으로 고려해야 하며, 채무의 책임을 구성하는 권리관계와 대가를 고려할 때 특별한 사정이 없는 한 이행인수가 아닌 병존적 채무인수로 간주해야 합니다.
부동산 매매시 대출승계 관련 판례 2
2020다294516 판결 부동산 매입자가 근저당권의 부담을 인수하고 해당 부채를 매매금에서 차감하는 약정이 있는 경우, 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 간주되어야 합니다.
대출 승계: 이행인수의 관점
매수인 대출금 미납 시 대금 지급 및 소유권 이전 문제
매수인이 대출금을 갚지 않은 경우, 매수인이 잔금을 지불하고 매도인에게 소유권을 이전받아야 하는 상황에서 대출금이 남아있는 것은 불합리한 상황입니다.
- 2013년 판결에 따르면, 매수인이 근저당권의 피담보채무나 임대차보증금을 인수하고 매매대금에서 공제하기로 약정했을 때, 매수인은 채무를 변제할 의무가 없지만, 잔금을 지불하면 계약을 이행한 것으로 볼 수 있습니다.
- 이러한 약정은 매수인과 매도인 간의 계약으로, 매수인은 채무를 변제하는 것이 아닌 매도인에게 대금을 지불하는 것으로 이해됩니다.
따라서 채권자의 승낙이 없더라도 계약은 유효하게 성립합니다. - 매수인이 근저당권과 임대차보증금을 인수한 것은 이행인수약정으로 보며, 이로 인해 매매대금의 지급의무를 모두 이행한 것으로 간주됩니다.
매도인이 대출금을 대신 갚은 경우의 처리 방법
매수인이 대출금을 대신 갚은 경우, 매수인이 부담하는 구상채무나 손해배상채무는 매도인과의 소유권 이전과 동시에 처리되어야 합니다.
만일 매도인이 대출금을 대신 갚은 경우, 매수인은 대신 갚은 금액을 구상받을 수 있으며, 이를 조건으로 소유권 이전등기를 요구할 수 있습니다.
대출 승계 시 주의할 점 3가지 – 소중한 우리집 팁
대출 승계 시 근저당권 변경 필요
대출을 승계하려는 경우, 일반적으로 근저당권이 설정되어 있기 때문에 근저당권 등기도 변경해주어야 합니다.
이는 대출을 이어받기 위한 필수 절차입니다.
채무 부담에서 벗어나려면 채권자 승낙 필요
건물을 매매하면서 대출을 끼고 있는 경우, 대출 승계 문제는 단순히 매도인과 매수인 간의 합의로 해결되는 것이 아닙니다.
특히 매도인은 채무 부담에서 벗어나기 위해 채권자의 승낙을 받아야 합니다.
이는 매매 당사자들에게 중요한 사항입니다.
매매 및 근저당권 변경 계약서 확인 필요
부동산 매매나 근저당권 변경 시 대출 승계 내용이 명확하게 기재되어 있지 않은 경우, 판례에 따라 이행인수로 해석될 수 있습니다.
이는 매도인에게 불리할 수 있으므로, 매매계약서와 근저당권 변경 계약서를 통해 자신이 면책되는지 확인해야 합니다.
- 근저당권 변경은 대출 승계의 필수 절차
- 채무 부담에서 벗어나기 위해 채권자의 승낙 필요
- 매매 및 근저당권 변경 계약서 내용 확인이 중요