농가주택, 농어촌주택, 고향주택, 귀농주택 등의 양도세 특례 및 구입자금 지원 제도에 대해 알아보겠습니다. 농가주택은 농지와 동일한 지역에 위치해야 하며, 농어촌주택은 일정 조건을 갖추면 취득세 중과세가 배제됩니다. 귀농주택은 1000제곱미터 이상의 농지 소유자가 거주해야 하며, 양도세가 비과세 될 수 있습니다. 농막주택은 주거용으로 사용할 수 없으며, 농업용 관리사는 농업 생산에 필요한 시설로 설치 가능합니다. 이렇게 다양한 주택 및 시설에 대한 규정을 살펴보겠습니다.
농촌 주택 종류와 특징
시골주택의 종류와 세금 혜택
시골집(시골주택)이란, 전원주택이라고도 불리지만 법적인 명칭은 없습니다.
농막주택은 주거용으로 사용할 수 없기 때문에 주택으로 인정되지 않습니다.
농가주택과 농어촌주택, 고향주택의 세금 혜택
농가주택은 농어촌특별세를 비과세로 받을 수 있으며, 농어촌주택과 고향주택은 일반주택 양도시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
또한, 일정 면적과 가액을 충족하는 농어촌주택은 취득세 중과세를 배제받을 수 있습니다.
귀농주택의 세금 혜택과 대출 지원
귀농주택을 소유하면서 일반주택을 양도할 경우 양도세가 비과세가 되며, 귀농주택은 구입자금 지원을 신청하여 저금리 대출을 받을 수 있습니다.
위 내용을 자세히 살펴보겠습니다.
농가주택 규정
농가주택 정의와 특징
농가주택이란 농업을 경영하는 사람이 영농을 위해 소유하는 주택과 부지를 의미합니다.
이때, 고가주택은 포함되지 않으며, 농가주택은 농지와 동일한 지역에 위치해야 합니다.
- 농업을 경영하는 사람들이 주택을 소유하고 있으며, 이 주택은 농지와 인접한 지역에 위치해야 합니다.
농가주택 취득세와 농어촌특별세
만약 농가주택을 취득한 경우, 농어촌특별세법에 따라 농가주택 취득세가 비과세로 적용됩니다.
농가주택과 농어촌주택의 중과세 예외
법인이나 다주택자가 주택을 취득할 때 취득세가 중과되는 경우, 일정한 조건을 충족하는 농어촌주택은 중과세를 배제받을 수 있습니다.
즉, 농어촌주택은 취득세 중과를 받지 않지만, 농가주택은 해당되지 않습니다.
상수원보호구역에서의 농가주택 신축 규정
상수원보호구역으로 지정된 지역에서 농가주택을 건축하거나 설치하려면 해당 지역의 관할 시장, 군수, 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다.
농가주택을 신축하려면 다음 조건을 충족해야 합니다:
- 농가주택과 해당 농지는 동일한 상수원보호구역이나 동일한 생활권 내에 위치해야 합니다.
또한, 다음 조건을 충족하는 경우 허가를 받을 수 있습니다:
- 원거주민 또는 6개월 이상 실제 거주 주민은 상수원보호구역에서 연면적 100제곱미터 이하의 농가주택과 연면적 66제곱미터 이하의 부속건축물을 신축할 수 있습니다.
- 원거주민이 혼인으로 세대주가 된 경우에는 상수원보호구역에서 연면적 132제곱미터 이하의 농가주택과 연면적 66제곱미터 이하의 부속건축물을 신축할 수 있습니다.
농촌에서의 고향 주택
농어촌주택과 고향주택의 차이
농어촌주택과 고향주택 사이에는 주로 위치와 고향 조건에 차이가 있습니다.
농어촌주택은 읍, 면, 인구 20만 이하의 동에 위치하면 되지만 고향주택은 인구 20만 이하의 시에 위치해야 하고, 고향(10년 이상의 등록 기준지 및 거주)이어야 합니다.
농어촌주택의 조건(양도세 특례)
농어촌주택을 보유하다가 일반주택을 양도할 때 비과세 특례를 받기 위해서는 다음 조건을 충족해야 합니다.
- 지역적 제한
- 읍, 면, 인구 20만 이하의 시의 동에 위치해야 함
- 제외 지역이 아니어야 함
- 일반주택과 동일한 또는 연접한 지역이 아니어야 함
- 가액 제한
- 기준시가가 3억원 이하여야 함
고향주택의 조건(양도세 특례)
고향주택을 보유하다가 일반주택을 양도할 때 비과세 특례를 받기 위해서는 다음 조건을 충족해야 합니다.
- 지역적 제한
- 인구 20만 이하의 시에 위치해야 함
- 고향(10년 이상 등록 기준지 및 거주)이어야 함
- 제외 지역이 아니어야 함
- 일반주택과 동일한 또는 연접한 지역이 아니어야 함
- 가액 제한
- 기준시가가 3억원 이하여야 함
농어촌주택의 조건(취득세 중과 배제)
다주택자가 농어촌주택을 취득할 때 중과세를 배제받기 위해서는 다음 조건을 충족해야 합니다.
- 지역적 제한
- 읍, 면, 인구 20만 이하의 시의 동에 위치해야 함
- 제외 지역이 아니어야 함
- 일반주택과 동일한 또는 연접한 지역이 아니어야 함
- 가액 제한
- 건축물 시가표준액이 6500만원 이하여야 함
- 면적 제한
- 대지면적이 660제곱미터 이내이어야 하고, 건축물 연면적이 150제곱미터 이내이어야 함
귀농주택 신청 요건
귀농주택 소유 조건
2025년 현재, 귀농주택은 영농이나 영농 목적을 위해 1000제곱미터 이상의 농지를 소유한 사람(배우자 포함)이 농지가 위치한 지역에 있는 주택을 취득하는 경우를 말합니다.
이때, 고가주택은 제외되며 대지면적은 660제곱미터 이내여야 합니다.
또한, 귀농주택으로 인정받기 위해서는 세대 전원이 해당 주택에 거주해야 합니다.
다만, 취학이나 근무로 인해 부득이하게 일부 세대원이 이사하지 못하는 경우에도 귀농주택으로 인정됩니다.
귀농주택 소재지 조건
귀농주택의 농지소재지는 농지가 위치한 동일한 시, 군, 구 지역이거나 연접한 지역이거나 또는 농지로부터 직선거리 30km 이내에 있는 지역을 말합니다.
귀농주택 양도세 비과세 혜택
귀농주택의 양도세에 대한 비과세 특례는 다음과 같습니다:
- 1가구가 2주택(일반주택 1채와 귀농주택 1채)을 보유한 상태에서 귀농주택을 취득한 날로부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우, 양도세가 비과세가 됩니다(소득세법 시행령 제155조 제7항).
- 상속세와 관련하여, 피상속인이 귀농주택을 소유하고 있는 경우 귀농주택은 1세대가 보유한 주택수 산정에서 제외됩니다(상속세 및 증여세법 시행령 제20조의 2).
귀농주택 자금 지원 프로그램
2025년 귀농 농업창업 및 주택구입 지원사업
귀농을 꿈꾸는 사람들을 위한 귀농농업창업 및 주택구입 지원사업은 귀농인, 재촌비농업인, 그리고 귀농을 희망하는 사람들에게 아래의 자격을 충족하는 경우 지원이 가능합니다.
귀농주택을 구입하거나 신축, 증축, 개축을 하려는 경우 해당 사업에 신청할 수 있으며, 시장이나 군수가 심사위원회를 통해 지원 대상자를 선정합니다.
- 주택 : 단독주택 및 부속건축물 합계 연면적 150제곱미터 이내
- 금리 : 고정금리(연 1.5%) 또는 변동금리
- 상환 : 5년 거치 및 10년 원금균등분할상환
- 한도 : 1가구당 7500만원 이내
귀농인 자격
귀농인 자격으로 신청하기 위해서는 농촌 이외에서 1년 이상 거주한 후 농촌으로 이전한 지 5년 이내인 세대주로서 농촌에서 농업에 종사하고 실제 거주하고 있어야 합니다.
또한, 교육을 8시간 이상 이수해야 합니다.
- 교육이수 시간이 100시간 미만인 경우 평가항목에서 최저 등급(D등급) 부여
- 사이버교육, 농촌재능나눔, 농촌봉사활동 등이 인정됨
- 영농 경험자, 농과계 학교 졸업자, 후계농업인 등도 교육이수로 인정
재촌비농업인 자격
재촌비농업인 자격으로 신청하기 위해서는 5년 이내 영농 경험이 없어야 하며, 다른 산업분야에 상근근로하거나 사업자등록이 없어야 합니다.
농촌에 주민등록 된 후 1년 이상이 경과해야 하며, 교육이수도 필요합니다.
귀농희망자 자격
귀농희망자 자격으로 신청하기 위해서는 전입 예정이어야 하며, 전입 예정일 기준으로 그 이전에 1년 이상 다른 지역에 거주해야 합니다.
또한, 교육이수가 필요합니다.
금지 행위
귀농주택 또는 농가주택 자금 지원이 금지되는 경우가 있습니다.
예를 들어, 농가주택 부지가 특정 목적으로 지정된 경우나 농업 이외 분야에 상근근로자인 경우 지원이 제한될 수 있습니다.
- 농가주택 부지가 특정 목적으로 지정된 경우
- 다른 분야에 상근근로하는 경우
- 전년도 농업 이외 종합소득금액이 3700만원 이상인 경우
- 귀농희망자가 전입을 하지 않거나 다른 분야에 종사하는 경우
- 병역의무 미이행 등
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이농주택 양도소득세 면제
이농주택의 개념과 비과세 혜택
이농주택은 농업이나 농촌에 종사하던 사람이 소유한 주택 중, 전업 농부로 인해 다른 지역으로 이주하면서 가족이 모두 또는 일부가 거주하지 못하는 주택을 의미합니다.
2025년 현재, 이농주택에 대한 비과세 혜택은 다음과 같습니다.
이농주택 비과세 혜택 안내
1. 이농인이 이농주택을 취득한 후 5년 이상 거주한 경우, 1가구 2주택(일반주택 1개와 귀농주택 1개)을 보유하고 있다가 일반주택을 양도하는 경우, 양도세가 비과세 됩니다.
2. 이농주택, 일반주택, 조합원입주권 또는 분양권을 각각 1개씩 보유하고 있다가 일반주택을 양도하는 경우, 일반주택 양도세를 비과세로 적용받을 수 있습니다.
3. 상속세와 관련하여, 피상속인이 이농주택을 소유하고 있는 경우 이를 주택 수 산정에서 제외합니다.
농막의 기준과 요건
농막주택이란?
농막주택은 주거 목적이 아닌 시설로서, 주로 농작업에 필요한 농자재 보관, 농기계 보관, 수확 농산물 간이 처리 또는 농작업 중 일시 휴식을 위해 설치하는 시설입니다.
이는 연면적이 20제곱미터 이하인 것을 말합니다.
실제로 농막은 주거용으로 사용할 수 없기 때문에, 주택이 아닙니다.
주거 목적으로 설치할 경우 허가를 받지 못하거나, 허가를 받았더라도 추후에 단속을 받을 수 있습니다.
농업진흥구역 내 농막 설치
공원자연환경지구 내 농막 설치
- 농막이 설치될 입지는 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 한정됩니다.
- 농막은 농업인이 필요로 하는 시설이어야 하며, 연면적은 20제곱미터 이하여야 합니다.
- 농막은 주거 목적이 아니어야 합니다.
- 데크시설은 가능한 피하며, 연면적에 포함되더라도 자연환경에 영향을 미치지 않아야 합니다.
- 과도한 토지 변화나 도로 개설은 금지됩니다.
- 전기, 가스, 수도 등은 최소화되어야 하며, 오수 처리시설이나 정화조가 설치되어야 합니다.
- 재료, 색채, 구조는 권고기준을 준수해야 하며, 주거나 분양용으로 사용될 수 있는 우려가 있는 경우에는 허용되지 않습니다.
- 농막은 주기적으로 순찰 및 관리되어야 합니다.
산림보호구역 내 농막 설치
보전산지 내 농막 설치
보전산지에서는 농막 설치가 제한되지만, 농림어업인 등이 농막을 설치하고자 할 경우 허용됩니다.
다만, 부지면적은 200제곱미터 이하이어야 하며, 작업대기 및 휴식을 위한 공간은 바닥면적의 25% 이내여야 합니다.
도로와의 거리 제한 없음
농업용 관리사 취득하기
농업용 관리사란
농업용 관리사는 농업 또는 축산업을 영위하거나 생산한 농산물을 처리하는 시설로, 농지 또는 축사 등이 위치한 지역에 설치되는 농업 전문가입니다.
이들은 농업진흥구역이나 임업용산지에서 주거 목적이 없는 농업용 축산업용 관리사 설치를 담당합니다.
농업진흥구역 농업용 관리사 설치
농업진흥구역에서는 농업 생산과 관련된 행위에만 제한되며, 주거 목적이 없는 농업용 축산업용 관리사 설치가 허용됩니다.
이는 지역의 농업 생산성과 효율성을 높이는 데 중요한 역할을 합니다.
보전산지 농업용 관리사 설치
임업용산지에서는 산지전용 또는 산지일시사용이 제한되지만, 농림어업인들은 농업용 관리사 설치를 위해 산지전용 또는 산지일시사용을 허용받을 수 있습니다.
이 경우 농업용 관리사의 부지면적은 200제곱미터 미만이어야 하며, 작업대기 및 휴식 공간은 바닥면적의 25% 이하여야 합니다.
이러한 규정은 농업용 관리사의 안전하고 효율적인 운영을 도모하며, 농산물 생산 및 가공에 필요한 시설을 적절히 관리하는 데 도움을 줍니다.